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Privatrecht1/6▶
ZGBZivilgesetzbuch21181ORObligationenrecht18666IPRGInternationales Privatrecht2264BGBBBäuerliches Bodenrecht360HRegVHandelsregisterverordnung243FusGFusionsgesetz98
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Sozialversicherung44722▶
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1874–2026
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18742026
BGE 152 I 2027.02.2026
Art. 25 Abs. 3 und Art. 80h lit. b IRSG ; Art. 29a BV ; Ablehnung des Bundesamts für Justiz (BJ), die Überstellung ins Ausland zur Vollstreckung einer in der Schweiz ausgesprochenen Strafe zu verlangen; Rechtsschutz. Der Verurteilte ist berechtigt, die Ablehnung des BJ, ein…
BGE 152 I 7525.02.2026
Art. 10 und 11 EMRK ; Art. 16 und 22 BV ; Art. 85 KV/VD ; verweigerte Bewilligung einer politischen Debatte in einer Bildungseinrichtung. Die Verweigerung der Durchführung einer Debatte mit einer ausgewogenen Vertretung der politischen Kräfte und einer angemessenen Moderation in…
BGE 152 V 7025.02.2026
Art. 14 Abs. 1 ELG ; Art. 21 Abs. 5 ATSG ; Sistierung der Vergütung von Krankheits- und Invaliditätskosten bei Aufenthalt des Bezügers von Ergänzungsleistungen zu einer Invalidenrente im Straf- oder Massnahmenvollzug; Auslegung. Art. 14 Abs. 1 ELG und Art. 21 Abs. 5 ATSG…

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BGE152 II 337
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AVIVArbeitslosenversicherungsverordnung1680
FZAFreizügigkeitsabkommen Schweiz–EU1676
USGUmweltschutzgesetz1164
VRVVerkehrsregelnverordnung1018
VVGVersicherungsvertragsgesetz911
OHGOpferhilfegesetz900
RPVRaumplanungsverordnung790
KVVKrankenversicherungsverordnung759
NHGNatur- und Heimatschutzgesetz749
aStGBStrafgesetzbuch, alte Fassung715
ELVVerordnung über die Ergänzungsleistungen622
VZGVerordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken622
BGFAAnwaltsgesetz582
KUVGKranken- und Unfallversicherungsgesetz (bis 1995)577
VStrRVerwaltungsstrafrechtsgesetz546
GSchGGewässerschutzgesetz544
AsylGAsylgesetz502
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MSchGMarkenschutzgesetz489
VZVVerkehrszulassungsverordnung484
LSVLärmschutz-Verordnung483
ANAVVollziehungsverordnung zum ANAG479
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HVIVerordnung über die Abgabe von Hilfsmitteln durch die IV273
BankGBankengesetz269
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URGUrheberrechtsgesetz182
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BGE 152 II 42224.02.2026
Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG ; Art. 24 Abs. 1 lit. a StHG ; Abzugsfähigkeit der passiven Zinsen als durch den Handelsgebrauch gerechtfertigte Aufwendungen im Rahmen eines "Debt Push Down". Fall einer Gesellschaft (Akquisitionsvehikel; "special purpose vehicle" [SPV]), die gegründet…
BGE 152 II 35009.02.2026
Art. 14 ff., 24 und 25 Abs. 2 RPG ; Qualifikation einer Zone als Bau- oder Nichtbauzone bei ober- und unterirdisch verschieden ausgestalteter Bebaubarkeit; kantonales Bewilligungserfordernis und Vorliegen einer Bundesaufgabe. Der Untergrund wird von der Nutzungsplanung…
BGE 152 III 18127.01.2026
Art. 190 Abs. 2 lit. b IPRG ; internationale Schiedsgerichtsbarkeit; Zuständigkeit des Schiedsgerichts. Zuständigkeitsordnung bei internationalen Arbeitsstreitigkeiten im professionellen Fussballsport (E. 4).
BGE 152 II 21122.01.2026
Art. 39 Abs. 1 und 2 sowie Art. 44 Abs. 1 lit. b IVöB ; technische Verhandlungen im Vergabeverfahren; Rechtsfolgen der Verletzung von Preisbildungsvorschriften. Ob eine Anbieterin Kostenumlagerungen vorgenommen hat und wie hoch die möglichen Umlagerungsgewinne ausfallen, sind…
BGE 152 IV 24922.01.2026
Art. 104 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 118 Abs. 1 und Art. 119 Abs. 2 lit. a, Art. 104 Abs. 2, Art. 105 Abs. 2, Art. 115 Abs. 1 sowie Art. 322 Abs. 2 i.V.m. Art. 382 Abs. 1 StPO ; Parteistellung und Beschwerdelegitimation der Invalidenversicherungsstelle (IV-Stelle) im…
BGE 152 III 11513.01.2026
Art. 9 Abs. 1 und 2 IPRG ; Art. 199 Abs. 2 ZPO ; internationale Rechtshängigkeit; erste, für die Klageeinleitung notwendige Verfahrenshandlung. Um die Rechtshängigkeit im Sinne von Art. 9 Abs. 2 IPRG zu begründen, genügt die Einreichung eines freiwilligen Schlichtungsgesuchs…
BGE 152 III 21818.12.2025
Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG ; Art. 426 Abs. 1 ZGB ; Art. 41a KVG ; Beschwerderecht der Einrichtung im Streit um ihre Geeignetheit. Prüfung des schutzwürdigen Interesses ( Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG ) der mit der fürsorgerischen Unterbringung betrauten Einrichtung an der Beschwerde…
BGE 152 II 40118.12.2025
Art. 3 Anhang I FZA ; Familiennachzug in Rückkehrkonstellation und Doppelbürgerschaft. Grundsätze des Familiennachzugs nach Art. 3 Abs. 1 Anhang I FZA in sogenannten Rückkehrkonstellationen (E. 3.1 und 3.3). Einschlägige Rechtsprechung zur Frage der Anwendbarkeit des FZA auf…
BGE 152 V 10616.12.2025
Art. 30 Abs. 1 lit. c AVIG ; Art. 34 Abs. 1 BV ; keine Pflicht zur Stellensuche für Bundesparlamentarier vor den Neuwahlen. Ein Bundesparlamentarier, der sich zur Wiederwahl zur Verfügung stellt, ist nicht gehalten, drei Monate vor den Wahlen mit einer Stellensuche zu beginnen…
BGE 152 III 13712.12.2025
Art. 126 Abs. 2 i.V.m. Art. 20 Abs. 1 lit. c IPRG ; Bestimmung des Stellvertretungsstatuts. Für die Anknüpfung des Stellvertretungsstatuts an den Ort der Niederlassung gemäss Art. 126 Abs. 2 i.V.m. Art. 20 Abs. 1 lit. c IPRG muss der Stellvertreter am betreffenden Ort eine…
BGE 152 II 33709.12.2025
Art. 191 Abs. 1 StG /SH; Art. 3 Abs. 1, Art. 836 Abs. 2 und Art. 973 ZGB ; Versäumnis der Frist für die Eintragung eines unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechtes betreffend die Grundstückgewinnsteuer; Vermutung des guten Glaubens bei einem dem Ersterwerber folgenden…
BGE 152 IV 20104.12.2025
Art. 158 Ziff. 1 Abs. 1 StGB ; Art. 321b Abs. 1 OR ; ungetreue Geschäftsbesorgung, Rechenschaftspflicht. Die blosse Verletzung der Rechenschaftspflicht im Sinne von Art. 321b Abs. 1 OR durch den Geschäftsführer (Arbeitnehmer) kann unter bestimmten Umständen einen Schaden an den…
BGE 152 II 46101.12.2025
Art. 83 lit. z BGG; Art. 22 RPG ; Art. 10a Abs. 1 USG ; Windpark Montagne-de-Buttes; Frage von grundsätzlicher Bedeutung; Pflicht zur Festlegung des Modells der Windenergieanlage bei der Erteilung der Baubewilligung. Art. 83 lit. z BGG gilt auch bei der Verweigerung einer…
BGE 152 IV 16112.11.2025
Art. 183 Ziff. 2 StGB ; Kindsentführung. An BGE 141 IV 10 ist auch unter der am 1. Juli 2014 in Kraft getretenen Bestimmung von Art. 301a ZGB festzuhalten (E. 2.4). Die massive Verletzung des Kindeswohls im Sinne von BGE 141 IV 10 lässt sich beim Wegzug des allein…
BGE 152 III 7105.11.2025
Art. 356 Abs. 1 lit. a, Art. 396 ZPO ; Art. 54 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1, Art. 65 Abs. 3 lit. b BGG ; ausnahmsweise Verwendung einer vom angefochtenen Entscheid abweichenden Amtssprache; Streitwerterfordernis bei der Anfechtung eines kantonalen Entscheides über ein Revisionsgesuch…
BGE 152 I 10530.10.2025
Art. 8 EMRK ; Art. 67 Abs. 3 lit. d StGB ; Verbot einer Tätigkeit mit Minderjährigen nach Verurteilung wegen Pornografie, die sexuelle Handlungen mit Minderjährigen zum Gegenstand hatte. Beschränkungen des Zugangs zu einem oder mehreren Berufen können das Privatleben im Sinne…
BGE 152 IV 18923.10.2025
Art. 1b BetmG ; Verhältnis zwischen dem Betäubungsmittelgesetz (BetmG) und dem Heilmittelgesetz (HMG) hinsichtlich der Einfuhr von als Heilmittel verwendeten Betäubungsmitteln. Das BetmG geht dem HMG hinsichtlich der Einfuhr von als Heilmitteln verwendeten Betäubungsmitteln vor…
BGE 152 III 21322.10.2025
Art. 76 Abs. 1 und 2 BGG ; Beschwerdelegitimation der Eidgenössischen Stiftungsaufsicht (ESA). Weder Art. 76 Abs. 1 BGG noch Art. 76 Abs. 2 BGG verleihen der Eidgenössischen Stiftungsaufsicht (ESA) die Legitimation zur Erhebung einer Beschwerde in Zivilsachen gegen ein Urteil…
BGE 152 II 40921.10.2025
Art. 13 Abs. 1, Art. 84 Abs. 5, Art. 89 und 90 lit. c AIG ; Art. 8 Abs. 1 und 2 lit. a und b und Art. 31 Abs. 2 VZAE ; Art. 8 EMRK ; Identitätsnachweis bei der Erteilung einer Aufenthaltsbewilligung anstelle der vorläufigen Aufnahme; Schritte zur Beschaffung eines eritreischen…
BGE 152 III 10616.10.2025
Art. 166 ff. SchKG ; Art. 731b Abs. 1 bis Ziff. 3 OR ; Art. 103 Abs. 2 lit. a BGG ; Konkurseröffnung nach SchKG; Auflösung der Gesellschaft wegen Organmangels und Anordnung der Liquidation nach den Vorschriften über den Konkurs. Das Auflösungsurteil gemäss Art. 731b Abs. 1 bis…
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Art. 90 Abs. 3 und 3 ter SVG in Verbindung mit Art. 41 und 47 StGB ; qualifiziert grobe Verletzung der Verkehrsregeln; Strafzumessung. Art. 90 Abs. 3 ter SVG räumt dem Richter bei der Strafzumessung einen grösseren Ermessensspielraum ein, da er bei nicht rückfälligen Tätern…
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Art. 1 Abs. 1, Art. 6 Abs. 1, Art. 457-459 ZGB ; Art. 13a SchlT ZGB ; § 3 Abs. 1 und 2 des Gesetzes des Kantons Luzern vom 27. Mai 1908 betreffend die Erbschaftssteuern (EStG/LU); kann auch eine uneheliche Person erbschaftssteuerrechtlich als mit der verstorbenen Person…
12…5633›
1 / 5633
BGE 152 II 337BGEx
BGEx

BGE 152 II 337

25. Auszug aus dem Urteil der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. A. AG gegen Kantonale Steuerkommission Schaffhausen (Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten)
9C_231/2025 vom 9. Dezember 2025

Regeste

§ 99 StV/SHArt. 177 Abs. 1 StG/SHArt. 191 Abs. 1 StG/SH

Art. 191 Abs. 1 StG /SH; Art. 3 Abs. 1, Art. 836 Abs. 2 und Art. 973 ZGB ; Versäumnis der Frist für die Eintragung eines unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechtes betreffend die Grundstückgewinnsteuer; Vermutung des guten Glaubens bei einem dem Ersterwerber folgenden Grundstückserwerber. Versäumt die Steuerverwaltung die in Art. 836 Abs. 2 ZGB für ihr unmittelbares gesetzliches Pfandrecht vorgesehene Eintragungsfrist, gilt für den dem Ersterwerber folgenden Grundstückserwerber (anders als praxisgemäss für den Ersterwerber) die Vermutung seines guten Glaubens, womit er in seinem Vertrauen ins Grundbuch zu schützen ist (E. 3.3 und 5.2). Die Vermutung wird nicht zerstört durch abstrakte Vertragsklauseln, welche festhalten, der Erwerber sei durch die Urkundsperson auf mögliche Pfandrechte, insbesondere auch für noch nicht veranlagte oder noch nicht bezahlte Steuern aus früheren Handänderungen, aufmerksam gemacht worden und habe auf die Sicherstellung potenzieller Pfandrechte verzichtet (E. 5.3.2 und 5.3.4).

Sachverhalt ab Seite 338

Sachverhalt

— BGE 152 II 337, S. 338 —

A.

A.a Am 26. Juni 2018 verkaufte die B. AG, welche ihren Sitz damals in U./SG und später in V./ZH hatte, das Grundstück Nr. x, Grundbuch (GB) W., der C. AG mit Sitz in X./SG. Diese veräusserte es mit Kaufvertrag vom 1. Februar 2021 an die A. AG mit Sitz in V./ZH. Mangels Steuererklärung veranlagte die kantonale Steuerverwaltung Schaffhausen die B. AG am 23. März 2021 für die in der Stadt W. zu leistenden Kantons- und Gemeindesteuern 2018 ermessensweise mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 4'660'700.- und einem steuerbaren Eigenkapital von Fr. 765'000.-. Die B. AG wurde für die entsprechende Steuerforderung (Fr. 476'150.05, zuzüglich Verzugszinsen; Schlussrechnung vom 23. März 2021) erfolglos gemahnt. — BGE 152 II 337, S. 339 — Am 1. November 2021 wurde über sie der Konkurs eröffnet und das summarische Verfahren angeordnet. Nach Schluss des Konkursverfahrens (21. September 2022) wurde die Gesellschaft am 27. September 2022 von Amtes wegen gelöscht.

A.b In einem Schreiben vom 22. Dezember 2022 wandte sich die kantonale Steuerverwaltung an das Grundbuchamt des Kantons Schaffhausen mit dem Begehren, auf dem Grundstück Nr. x, GB W., sei ein gesetzliches Grundpfandrecht für die Steuerforderung gegenüber der (ehemaligen) B. AG (einschliesslich Verzugszinsen) von insgesamt Fr. 512'427.35 einzutragen (Fr. 476'150.05 [Kantons- und Gemeindesteuern 2018, definitive Rechnung] + Fr. 36'277.30 [Verzugszinsen bis 21. Dezember 2022]). Am 23. Dezember 2022 trug das Grundbuchamt das Pfandrecht antragsgemäss ein.

A.c Nachdem die A. AG um Durchführung eines Pfandrechtsverfahrens ersucht hatte (Schreiben vom 11. April 2023), stellte die kantonale Steuerverwaltung mit Verfügung vom 30. Mai 2023 fest, dass das gesetzliche Grundpfandrecht auf dem Grundstück Nr. x, GB W., für die rechtskräftig veranlagten Kantons- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2018 gemäss Schlussrechnung vom 23. März 2021 (zuzüglich Verzugszinsen bis 21. Dezember 2022) nach Bestand und Umfang zu Recht bestehe. Gleichzeitig forderte sie die A. AG auf, die durch das Grundpfandrecht gesicherten Steuern und Verzugszinsen innert 30 Tagen zu bezahlen, ansonsten die Grundpfandverwertung eingeleitet werde. Daran hielt die kantonale Steuerkommission Schaffhausen auf Einsprache der A. AG hin fest (Einspracheentscheid vom 15. September 2023).

B. Den von der A. AG dagegen erhobenen Rekurs mit dem sinngemässen Antrag auf Aufhebung des Einspracheentscheides und Löschung des eingetragenen Grundpfandrechts wies das Obergericht des Kantons Schaffhausen mit Entscheid vom 14. März 2025 ab.

C.

C.a Die A. AG lässt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten führen mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid vom 14. März 2025 sei aufzuheben. Es sei festzustellen, dass für die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 gemäss Schlussrechnung vom 23. März 2021 im Betrag von Fr. 476'150.05 und die Verzugszinsen bis 21. Dezember 2022 kein gesetzliches Grundpfandrecht bestehe. Das auf dem Grundstück Nr. x, GB W., für die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 der (ehemaligen) B. AG eingetragene Grundpfandrecht — BGE 152 II 337, S. 340 — sei aus dem Grundbuch zu löschen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht wird beantragt, der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

C.b Die kantonale Steuerkommission Schaffhausen und das Obergericht des Kantons Schaffhausen schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die A. AG nimmt Stellung.

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

3.

3.1 Für Steuerforderungen, die in einer besonderen Beziehung zu einem Grundstück stehen, kann das kantonale Recht gesetzliche Pfandrechte vorsehen, so insbesondere für Grundstückgewinn-, Handänderungs- und Liegenschaftssteuern. Ob die Steuer eine besondere Beziehung zum Grundstück aufweist, beurteilt sich danach, ob die Steuer ihre Grundlage ausschliesslich im Grundeigentum hat oder von ausserhalb dieser Tatsache liegenden Faktoren abhängt. Keine Rolle spielt, ob sie formell und gesetzessystematisch als allgemeine Steuer oder als Spezialsteuer gilt. Wesentlich ist bei der Besteuerung eines Gewinnes vielmehr, dass er auf die Wertsteigerung des Grundstücks zurückgeht. Ist dies der Fall, kann die Steuer pfandgesichert werden, unabhängig davon, ob sie als besondere Grundstückgewinnsteuer ausgestaltet ist oder im Rahmen der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer erhoben wird. Eine auf einen Veräusserungsgewinn entfallende Steuer kann nur soweit pfandgesichert werden, als sie den auf die Wertsteigerung des Grundstücks entfallenden Gewinn betrifft. Soweit hingegen ein Gewinn auf andere Faktoren als die Wertsteigerung des Grundstücks zurückzuführen ist, kann die darauf entfallende Einkommens- bzw. Gewinnsteuer mangels besonderer Beziehung zum Grundstück nicht pfandgesichert werden ( BGE 122 I 351 E. 2a-d; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 8. Aufl. 2023, S. 436 f.).

3.2 Das kantonale Recht, welches sich mit der näheren Ausgestaltung der entsprechenden Steuerpfandrechte befasst, ist nicht harmonisiert (BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., S. 437; ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 13 Rz. 82). Im Kanton Schaffhausen ist vorgesehen, dass die auf Grundstücke verlegten Einkommens-, Grundstückgewinn-, Vermögens-, Gewinn-, Kapital-, Minimal- und Mindeststeuern ohne Eintrag im Grundbuch durch ein Pfandrecht gedeckt sind, das den — BGE 152 II 337, S. 341 — übrigen gesetzlichen Pfandrechten und Grundlasten im Rang gleichsteht (Art. 191 Abs. 1 des Gesetzes des Kantons Schaffhausen vom 20. März 2000 über die direkten Steuern [SHR 641.100; nachfolgend: StG/SH] mit Hinweis auf Art. 119 des Gesetzes des Kantons Schaffhausen vom 27. Juni 1911 über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [SHR 210.100; nachfolgend: EG ZGB/SH]). Die Steuerbehörde kann dessen Eintragung ins Grundbuch veranlassen; damit wird das Recht unverwirkbar ( Art. 191 Abs. 2 StG /SH). Ein solches gesetzliches Grundpfandrecht entsteht nach kantonalem Recht ohne Eintragung ins Grundbuch (ausserbuchlich), d.h. unmittelbar von Gesetzes wegen, womit seine Begründung nur davon abhängt, ob die gesetzlich statuierten Voraussetzungen erfüllt sind (CHRISTOPH THURNHERR, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023, N. 15 zu Art. 836 ZGB ). Mit anderen Worten entsteht es, sobald der gesetzliche Tatbestand verwirklicht ist, mithin gleichzeitig mit der Steuerforderung. Diese entsteht von Gesetzes wegen mit Verwirklichung des Lebenssachverhalts, an welchen das Steuergesetz die Leistungspflicht knüpft ( BGE 151 II 101 E. 3.6.2; BGE 137 II 136 E. 6.3; BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., S. 409 f.; MICHAEL BEUSCH, Der Untergang der Steuerforderung, 2012, S. 71). Von der Entstehung der Steuerforderung zu unterscheiden ist deren Fälligkeit, d.h. der Zeitpunkt, in welchem das erhebungsberechtigte Gemeinwesen die Erfüllung der Forderung verlangen darf und der Steuerpflichtige zur sofortigen Erfüllung verpflichtet ist (BEUSCH, a.a.O., S. 72 unten f.). Die Fälligkeit richtet sich hier nach § 99 der Verordnung des Kantons Schaffhausen vom 26. Januar 2001 über die direkten Steuern (SHR 641.111; nachfolgend: StV/SH) i.V.m. Art. 177 Abs. 1 StG /SH.

3.3 Zur Abmilderung des mit den ausserbuchlich entstehenden Pfandrechten einhergehenden Einbruchs in das sachenrechtliche Publizitätsprinzip ist in Art. 836 Abs. 2 ZGB vorgesehen, dass ein Grundpfandrecht im Betrag von mehr als Fr. 1'000.- (wie es hier zur Diskussion steht; vgl. nicht publ. E. 2) gutgläubigen Dritten, die sich auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden kann, wenn es nicht innert vier Monaten seit der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung ins Grundbuch eingetragen wird (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 13 Rz. 85; Botschaft vom 27. Juni 2007 zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Register-Schuldbrief und weitere — BGE 152 II 337, S. 342 — Änderungen im Sachenrecht], BBl 2007 5283 ff., 5319). Während mithin beim Erwerb durch einen gutgläubigen Dritten gilt, dass das im Grundbuch nicht eingetragene, aber materiell bestehende gesetzliche Grundpfandrecht untergeht und das Grundstück nicht mehr für früher entstandene (Steuer-)Forderungen haftet, kann das gesetzliche Grundpfandrecht auch ohne Grundbucheintrag dem ursprünglichen Grundeigentümer sowie dem bösgläubigen Dritten entgegengehalten werden. Zu ergänzen ist, dass nach der Rechtsprechung der Ersterwerber in der Regel nicht als geschützter Dritter gilt, weil er üblicherweise seitens der Behörde auf das gesetzliche Grundpfandrecht aufmerksam gemacht wird und ihm das kantonale Recht (im Kanton Schaffhausen: § 107a Abs. 2 StV /SH) die Möglichkeit einräumt, die mutmassliche Steuerforderung sicherstellen zu lassen (LIMACHER/ DÜRR, in: Immobiliensteuern, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 2021, § 15 Rz. 34 mit Hinweis unter anderem auf Urteil 5C.282/2005 vom 13. Januar 2006 E. 3; vgl. auch Urteil 2C_552/2020 vom 16. November 2020 E. 9). Mit anderen Worten geht die Praxis davon aus, dass das beim Ersterwerber vorhandene Wissen die Vermutung seiner Gutgläubigkeit ( Art. 3 Abs. 1 ZGB ) zerstört.

3.4 Die Fristen des Art. 836 Abs. 2 ZGB gelten als verwirkungsähnlich, weil das unmittelbare gesetzliche Pfandrecht grundsätzlich auch bei ausbleibender Eintragung bzw. Fristversäumnis nicht untergeht, aber nach Ablauf der dafür vorgesehenen Fristen gegenüber gutgläubigen Dritten nicht mehr geltend gemacht werden kann (THURNHERR, a.a.O., N. 21, 22 und 25 zu Art. 836 ZGB ; LIMACHER/DÜRR, a.a.O., § 15 Rz. 30).

3.5 Die Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ( Art. 973 ZGB ) tritt nur ein, wenn der Dritte gutgläubig ist. Da der gute Glaube vermutet wird ( Art. 3 Abs. 1 ZGB ), liegt die Beweislast für die Behauptung, dem Erwerber fehle die Gutgläubigkeit, bei demjenigen, der dessen Gutgläubigkeit bestreitet. Der Dritte ist gutgläubig, wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs weder bekannt ist noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen (vgl. Art. 3 Abs. 2 ZGB ). Zu näheren Erkundigungen ist der Erwerber nur verpflichtet, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, die bei einem durchschnittlichen Mass von Intelligenz und Aufmerksamkeit Zweifel an der Richtigkeit des Grundbucheintrags wecken (Urteil 5A_361/2017 vom 1. März 2018 E. 2.4.6.3 mit Hinweis auf Urteil 5C.232/2003 vom 2. März 2004 E. 4.1, nicht publ. in: BGE 130 III 306 , aber in: ZBGR 86/2005 S. 39; — BGE 152 II 337, S. 343 — SCHMID/ARNET, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch, Bd. II, 7. Aufl. 2023, N. 28 ff. zu Art. 973 ZGB ).

4.

4.1 Die Vorinstanz erwog, die Steuerbehörden seien zu Recht davon ausgegangen, dass die (ehemalige) B. AG im Jahr 2018 einen Gewinn erwirtschaftet habe, denn der geltend gemachte Liegenschaftsaufwand von Fr. 5'493'733.68 und dessen geschäftsmässige Begründetheit seien nicht nachvollziehbar. Indem die Beschwerdeführerin dazu keine Beweise offeriert habe, sei sie ihrer erweiterten Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen. Es sei unerheblich, dass die Beschwerdeführerin vorbringe, sie sei nicht Schuldnerin dieser Steuerforderung und habe die "Geschichte" der Steuerschuldnerin nicht gekannt, zumal sie das Grundstück in Kenntnis der (potenziellen) gesetzlichen Pfandrechte erworben und auf deren Sicherstellung im Sinne von § 107a StV /SH verzichtet habe. Sie vermöge sich deshalb nicht auf den Gutglaubensschutz zu berufen. An dieser Betrachtungsweise hielt die Vorinstanz in ihrer im letztinstanzlichen Verfahren eingereichten Stellungnahme fest.

4.2 Die Beschwerdeführerin vertritt den Standpunkt, es könne ihr nicht vorgeworfen werden, die Mitwirkungspflichten verletzt zu haben, zumal sie diese gar nicht habe wahrnehmen können. Das kantonale Gericht habe gegen das Rechtsgleichheitsgebot und das Willkürverbot ( Art. 8 und 9 BV ) verstossen, indem es ihr eine erweiterte Mitwirkungspflicht auferlegt, in ähnlich gelagerten Fällen aber das Steueramt als beweisbelastet für den Nachweis der Richtigkeit der Veranlagung bezeichnet habe. Verletzt sei auch ihr Anspruch auf rechtliches Gehör, weil im angefochtenen Entscheid die darin behauptete fehlende Nachvollziehbarkeit der Aufwände nicht begründet werde. Weiter sei die Festlegung des Pfandrechtsbetrages und der Verzugszinsen willkürlich. Selbst wenn aber für die fragliche Steuerforderung prinzipiell ein gesetzliches Grundpfandrecht bestehen würde, hätte die Beschwerdegegnerin dessen Geltendmachung ihr gegenüber jedenfalls verwirkt, weshalb es im Grundbuch zu löschen sei. Dass die Vorinstanz dies ausser Acht gelassen habe, verletze die Vermutung des guten Glaubens ( Art. 3 Abs. 1 ZGB ) sowie die Vorschriften über die Verwirkung von kantonalen gesetzlichen Pfandrechten ( Art. 836 Abs. 2 ZGB ).

4.3 Die Beschwerdegegnerin verweist auf den angefochtenen Entscheid und hält ergänzend fest, es sei zu berücksichtigen, dass die — BGE 152 II 337, S. 344 — dem streitigen Pfandrecht zugrunde liegende Steuerforderung auf einer Ermessensveranlagung beruhe, was eine Umkehr der Beweislast bewirke; die Beschwerdeführerin habe den erforderlichen Unrichtigkeitsnachweis nicht erbracht. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sei nicht zu erkennen. Die Beschwerdeführerin irre hinsichtlich des massgeblichen Gewinns, auf dem die pfandgesicherte Steuer berechnet worden sei; dieser bestehe in der Differenz zwischen Erlös und Buchwert abzüglich Aufwendungen (der sog. Gewinnsteuerwert sei der Buchwert). Ebenso wenig sei das Pfandrecht verwirkt. Wer sich trotz expliziten Hinweises nicht um mögliche Pfandrechte für Steuerforderungen kümmere, könne sich nicht auf den guten Glauben berufen.

5.

5.1 Auch wenn sich die Beschwerdeführerin im bundesgerichtlichen Verfahren erstmals auf die Verwirkung des Pfandrechtsanspruchs (bzw. die Versäumnis der verwirkungsähnlichen Eintragungsfristen des Art. 836 Abs. 2 ZGB ; vgl. E. 3.4) beruft, schadet dies nicht, denn der entsprechende Einwand fällt nicht unter das Novenverbot ( Art. 99 BGG ), da Verwirkungsfristen von Amtes wegen zu berücksichtigen sind (Urteil 8C_617/2017 vom 12. Januar 2018 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Wie es sich mit diesem Argument verhält, ist zuerst zu prüfen, denn sollte der Standpunkt der Beschwerdeführerin zutreffen, führte dies unmittelbar zur Gutheissung der Beschwerde und würde eine Auseinandersetzung mit den weiteren streitigen Punkten obsolet.

5.2 Nach den verbindlichen Feststellungen im vorinstanzlichen Entscheid betrifft die dem Pfandrecht zugrunde liegende Forderung die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 (Gewinnsteuer), für welche die ehemalige B. AG, welche das Grundstück am 26. Juni 2018 der C. AG verkauft hatte, am 23. März 2021 veranlagt wurde. Aus diesen Sachumständen ergibt sich, dass die in Art. 836 Abs. 2 ZGB statuierte absolute Frist von zwei Jahren ab Entstehung der Steuerforderung, welche mit Verwirklichung des zugrunde liegenden Steuertatbestandes zu laufen begann (vgl. E. 3.2), bereits verstrichen war, als das Pfandrecht am 23. Dezember 2022 ins Grundbuch eingetragen wurde. Wie in E. 3.3 ausgeführt, hat dies zur Folge, dass der gutgläubige Dritte - als welcher der Ersterwerber in der Regel nicht gilt - in seinem Vertrauen auf den Inhalt des Grundbuchs geschützt wird. — BGE 152 II 337, S. 345 —

5.3 Die Beschwerdeführerin ist hinsichtlich des Grundstückes, welches für Steuerschulden der ehemaligen B. AG haften soll, nicht Ersterwerberin im Sinne der in E. 3.3 dargelegten Praxis, denn sie kaufte es nicht direkt von der B. AG, sondern von der dieser folgenden Eigentümerin, der C. AG. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sie vom Inhalt des zwischen der B. AG und der C. AG am 26. Juni 2018 geschlossenen Vertrages Kenntnis gehabt hätte; insbesondere war sie am damaligen Grundstückverkauf nicht beteiligt. Aus diesem Grund kann (anders als dies wohl bei der C. AG als Ersterwerberin der Fall wäre) auch nicht gesagt werden, das im Rahmen dieses Rechtsgeschäftes erworbene Wissen stehe ihrem guten Glauben entgegen. Zu prüfen bleibt indessen, ob der Beschwerdeführerin - zwar nicht als Erst-, aber als dieser nachfolgende Erwerberin - die Unrichtigkeit bzw. Unvollständigkeit des Grundbucheintrages im Zeitpunkt, als sie das Grundstück erwarb, anderweitig bekannt war oder bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen, in welchem Fall sie sich nicht auf den guten Glauben berufen könnte.

5.3.1 Das kantonale Gericht bejahte die Frage unter Hinweis darauf, dass die Beschwerdeführerin das Grundstück in Kenntnis der gesetzlichen Pfandrechte erworben und auf eine Sicherstellung verzichtet habe. Es stützte sich dafür auf Ziff. 5 des Kaufvertrages vom 1. Februar 2021. Gemäss deren Abs. 1 lit. a hat die Urkundsperson die Parteien auf die gesetzlichen Pfandrechte bzw. Pfandrechtsansprüche des Kantons und der Gemeinden für die auf Grundstücke verlegten Steuern gemäss Art. 191 StG /SH aufmerksam gemacht. In Klammer wird präzisiert, dass das Pfandrecht auch noch nicht veranlagte oder noch nicht bezahlte Steuern aus früheren Handänderungen sowie aus Reinvestitionen umfasst. Weiter hält Ziff. 5 Abs. 2 des Vertrages fest, dass die Kaufpartei auf eine Sicherstellung für diese gesetzlichen Pfandrechte verzichtet, insbesondere auch für die sich aus diesem Rechtsgeschäft allenfalls ergebenden und von der Verkaufspartei zu bezahlenden Grundstückgewinn- oder analogen Steuern.

5.3.2 Was die in Ziff. 5 Abs. 1 lit. a des Kaufvertrages vom 1. Februar 2021 festgehaltene Information durch die Urkundsperson anbelangt, erscheint mehr als fraglich, ob diese geeignet ist, die Vermutung des guten Glaubens bei der Beschwerdeführerin zu zerstören. Die darin (als abstrakte Vertragsklausel) enthaltene Feststellung, wonach die Urkundsperson die Beschwerdeführerin auf mögliche — BGE 152 II 337, S. 346 — Pfandrechte aufmerksam gemacht habe, insbesondere auch für noch nicht veranlagte oder noch nicht bezahlte Steuern aus früheren Handänderungen, ist zu allgemein gehalten, um daraus abzuleiten, die Beschwerdeführerin hätte wissen müssen, dass die Steuerbehörde noch eine offene, grundpfandrechtlich absicherbare Forderung betreffend eine mehrere Jahre zurückliegende Steuerperiode hatte, welche sich gegen eine vorangehende Verkäuferin richtete, die vor der Grundstücksübertragung an die C. AG Eigentümerin des Grundstückes gewesen war und damit (anders als die C. AG) in keiner vertraglichen Beziehung zur Beschwerdeführerin stand. Die entsprechende Vertragsklausel beschränkte sich auf eine Wiedergabe der sich aus Art. 191 Abs. 1 StG /SH ergebenden Rechtslage (mit der Präzisierung, dass das Pfandrecht auch frühere Handänderungen umfasse), zu welchem Hinweis die Urkundsperson aufgrund von § 107a Abs. 1 StV /SH verpflichtet war. Nach einem Teil der Lehre vermag eine derartige notarielle Rechtsbelehrung, die sich nur in allgemeiner Weise auf das Steuergrundpfandrecht bezieht, ohne auf die Umstände des Einzelfalles Bezug zu nehmen, den guten Glauben grundsätzlich nicht zu zerstören (PETER STÄHLI, Das Steuergrundpfandrecht, 2006, S. 214 Rz. 4.421). Dies hat auf jeden Fall hier zu gelten, indem der Beschwerdeführerin (als Zweiterwerberin) aus der im Rahmen der Beurkundung vermittelten allgemeinen Information nicht der Vorwurf gemacht werden kann, sie hätte sich potenzieller Pfandrechte der Steuerbehörde betreffend Forderungen irgendwelcher anderer früherer Eigentümerinnen bzw. Verkäuferinnen des Grundstücks als der C. AG bewusst sein müssen. Vielmehr wären konkrete Umstände erforderlich, welche der Beschwerdeführerin Anhaltspunkte für den Bestand entsprechender Grundpfandrechtsansprüche geliefert hätten, wie beispielsweise ein erfolgter Hinweis auf die Erkundigungsmöglichkeiten bei den Steuerbehörden, wie ihn § 69 Abs. 2 der Verordnung des Kantons Zürich vom 1. April 1998 zum Steuergesetz (LS 631.11) den Notariaten und Grundbuchämtern vorschreibt. Für das Vorliegen solcher weiterer Umstände wären im Übrigen die Steuerbehörden beweisbelastet.

5.3.3 Die Beschwerdeführerin bringt zu Recht vor, da die vormalige Handänderung (gemäss Kaufvertrag zwischen der B. AG und der C. AG) vom 26. Juni 2018 datierte, spreche auch die vergangene Zeit gegen die Annahme, dass eine noch nicht veranlagte bzw. noch offene Steuerforderung gegenüber der ehemaligen B. AG existierte und grundpfandrechtlich gesichert werden konnte. Angesichts — BGE 152 II 337, S. 347 — des Umstandes, dass der Kauf des Grundstückes durch die Beschwerdeführerin mehr als zwei Jahre nach Ablauf der massgeblichen Steuerperiode erfolgte, war die Beschwerdeführerin mit Blick auf die in Art. 836 Abs. 2 ZGB statuierten Fristen zur Annahme berechtigt, dass sie diesbezüglich nichts zu befürchten hatte (auch wenn das Grundpfandrecht gemäss Art. 119 Abs. 2 EG ZGB/SH die Steuern und Prämien des laufenden und der vorangegangenen vier Jahre umfasst).

5.3.4 Unter den gegebenen Umständen kann auch nicht argumentiert werden, die Beschwerdeführerin könne sich nicht auf den guten Glauben berufen, weil sie auf die Sicherstellung potenzieller Pfandforderungen verzichtet habe, wie dies in Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 1. Februar 2021 standardmässig festgehalten wird. Im Übrigen sieht die dieser Vertragsklausel zugrunde liegende Bestimmung des § 107a Abs. 2 StV /SH lediglich vor, dass die erwerbende Person von der veräussernden Person für den mutmasslichen Betrag der Grundstückgewinnsteuer Sicherstellung verlangen kann. Gestützt darauf wäre es der Beschwerdeführerin zwar möglich gewesen, von der C. AG als Verkäuferin Sicherstellung für den mutmasslichen Betrag der Grundstückgewinnsteuer aus dem mit ihr geschlossenen Kaufvertrag vom 1. Februar 2021 zu fordern (vgl. in diesem Sinne auch Urteil 2C_552/2020 vom 16. November 2020 E. 9). Anders als der angefochtene Entscheid suggeriert, scheint die entsprechende Norm aber, zumindest nach ihrem Wortlaut, keine Handhabe zu bieten für eine Absicherung gegen Forderungen, die mit dem am 1. Februar 2021 beurkundeten Rechtsgeschäft in keinem Zusammenhang standen. Aus diesem Grund ist nicht erkennbar, inwiefern die Beschwerdeführerin überhaupt eine Möglichkeit gehabt hätte, sich gegen die hier alleine zur Diskussion stehende Steuerforderung abzusichern, welche aus dem Kaufvertrag zwischen der ehemaligen B. AG und der C. AG vom 26. Juni 2018 resultierte.

5.4 Nach dem Gesagten sind keine Umstände ersichtlich, welche die Vermutung des guten Glaubens bei der Beschwerdeführerin zu zerstören vermöchten. Die Beschwerdeführerin beruft sich mithin zu Recht darauf, sie habe sich auf das Grundbuch verlassen dürfen. Sie hat sich das Grundpfandrecht, das am 23. Dezember 2022 auf dem Grundstück Nr. x, GB W., für eine die ehemalige B. AG betreffende Forderung (Kantons- und Gemeindesteuern 2018 gemäss Schlussrechnung vom 23. März 2021, zuzüglich Verzugszinsen bis 21. Dezember 2022) eingetragen wurde, nicht entgegenhalten zu lassen. — BGE 152 II 337, S. 348 — Da die Beschwerde bereits aus diesem Grund gutzuheissen ist, erübrigen sich Ausführungen zu weiteren strittigen Punkten. Insbesondere muss nicht weiter darauf eingegangen werden, dass die kantonale Steuerverwaltung Schaffhausen für den gesamten veranlagten Steuerbetrag 2018 im Betrage von Fr. 476'150.05 ein gesetzliches Pfandrecht eintragen liess, obwohl gemäss Veranlagungsprotokoll unter anderem Gewinne aus der Veräusserung zweier Liegenschaften zur Besteuerung gelangten (vgl. dazu E. 3.1 mit Hinweis auf BGE 122 I 351 E. 2a-d).

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5C.232/200302.03.2004
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs, Gutgläubiger Erwerb, Grunddienstbarkeit
BGE 130 III 30602.03.2004
Eintragungsfähigkeit, Öffentlicher Glaube des Grundbuchs, Grunddienstbarkeit
BGE 122 I 35116.12.1996
Liquidationsgewinnsteuer, Staatsrechtliche Beschwerde, Steuerpfandrecht
Quelle: Bundesgericht·bger.ch·BGE 152 II 337

Zitiervorschlag: BGE 152 II 337, bgex.ch/bge/152-ii-337

Quelle des Entscheidtextes: bger.ch · Schweizerisches Bundesgericht · BGE 152 II 337