BGE 42 II 494

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. — Die Kläger schrieben anfangs Dezember 1943 — BGE 42 II 494, S. 495 — Obligationenrecht. No 75. 495 eine Liegenschaft in Dottikon, bestehend aus einem Wohnhaus und einem Garten mit Treibhaus, im Offertenblatt der Schweizer. Handelsgärtner als «konkurrenzlose Gärtnerei in aufblühender, industriereicher Ortschaft I) zum Verkaufe aus. Am 15. Dezember 1913 teilten sie dann dem Beklagten auf Befragen mit, einem tüchtigen Fachmanne biete diese Gelegenheit zweifelsohne eine sichere Existenz, es habe hier ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, indem einige Herrschaftsgärten da seien und ihm auch die Friedhofgärtnerei übertragen würde. Die Gemeindekanzlei ihrerseits erteilte dem Beklagten günstige Auskunft. Nach erfolgter Besichtigung der Liegenschaft entschloss er sich, sie zu kaufen.

Am 8. Januar 1914 wurde der Vertrag in Dottikon von beiden Parteien unterzeichnet; dabei wurde dem Beklagten in letzter Stunde mitgeteilt, dass die Herren Fischer ihre Privatgärten durch einen eigenen Gärtner besorgen liessen und die Friedhofgärtnerei für das Jahr 1914 bereits vergeben sei. Der Vertrag, welcher von Notar Meyer öffentlich beurkundet wurde, hat folgenden Wortlaut:

«Vorvertrag.

» Verkäufer: 1. Theodor Emil Fischer, Jakob Josefs, Steinlieferant, geb. 1889, von und in Dottikon, und 2. Friedrich-Emil Peterhans, Josef-Marius Schmiede- J) meister, geb. 1877, von Fislisbach in Dottikon ver;. j) pflichten sich, an Käufer: Gottlieb Helfer, Gärtner, J) Franzen, geb. 1874 von Lurtigen bei Murten, in Ragaz, J} zu verkaufen folgendes Grundstück im Gemeindebann i) »Dottikon:

» a) 41,16 Aren Hausplatz und Garten mit Gärtnerei, Steuerschatzung......... Fr. 4,290 b) Ein Wohnhaus mit Treibhaus sub N° 200 des Lagerbuches Dottikon einge- J) »tragen, geschätzt und brandversichert zu» t 1,300 J) Gesamtschatzung.......... Fr. 15,590 — BGE 42 II 494, S. 496 — I) Der Kaufpreis beträgt 18,000 Fr. schreibe achtzehn- tausend Franken.

Sämtliche auf dem Kaufobjekt haftende Grund- pfandschulden sind von den Verkäufern abzuheben und ein neuer Schuldbrief von 15,000 Fr. mit jährlichen I) Abschlagszahlungen zu errichten. Diese neue Schuld- »summe von 15,000 Fr. ist dem Käufer auf Rechnung der Kaufsumme zu überbinden und der Rest von 3000 Fr., ausmachend die Kaufsumme von 18,000 Fr., bis 20. Januar 1914 bar zu bezahlen.

» Verschiedene Bestimmungen:

» 1. Nutzen und Gefahr -der Kaufgegenstände gehen "» mit dem 8. Januar 1914 auf den Erwerber über.

I) 2. Die Stipulationskosten dieses Vorvertrages, sowie die Stipulations- und Grundbuchkosten des zu errichten- den Schuldbriefes und des Hauptvertrages zahlen die Verkäufer und der Käufer je zur Hälfte.

I) 3. Die Verkäufer verpflichten sich, dem Käufer auf dem neuzuerrichtenden Schuldbrief per 15,000 Fr., »welche Pfandsumme dem Käufer sodann überbunden wird, als solidarische Bürgen zu unterzeichnen.

I) 4. Für allfäll. Mängel am verkauften Gebäude wird keine Währschaft getragen.»

Der Beklagte bezog die Liegenschaft. Bald darauf erklärte er jedoch den Klägern, er trete von dem Vertrage zurück und ziehe aus, weil er Mängel entdeckt habe, welche die Liegenschaft zur Betreibung einer Gärtnerei untauglich machten; sie sei derart feucht, dass sogar die Wohnung direkt ungesund sei; die Kläger hätten ihm diese Mängel arglistig verschwiegen und ihn dadurch getäuscht. Hierauf reichten die Kläger die vorliegende Klage ein, mit dem Begehren, «der Beklagte sei pflichtig zu erklären, den am 8. Januar 1914 mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag zu halten und demgemäss zum Abschluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten und die — BGE 42 II 494, S. 497 — fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu bezahlen). I). Der Beklagte beantragte Abweisung der Klage. Diese wurde indessen von beiden kantonalen Instanzen geschützt.

2. — Mit der Vorinstanz ist zunächst die — von der Minderheit des Bezirksgerichts Bremgarten vertretene — Auffassung zurückzuweisen, der streitige Vertrag sei ein einseitiger, indem er nur die Kläger als Verkäufer, nicht aber den Beklagten als Käufer verpflichtet habe. Demgegenüber genügt es, darauf hinzuweisen, dass letzterer selber nie der Meinung gewesen ist, er sei nicht auch verpflichtet: er ist auf die Liegenschaft gezogen und hat nachträglich erklärt, dass er den Vertrag wegen Täuschung und Irrtums nicht gelten lasse; auch im Prozess hat er jenen Standpunkt nicht eingenommen.

Handelt es sich also um einen zweiseitigen Vertrag, so ist darin im Gegensatz zur Vorinstanz nicht ein blosser Vorvertrag. sondern ein eigentlicher Kaufvertrag zu erblicken. Denn die Vereinbarung enthält alle wesentlichen Bestandteile eines solchen, und es ist nicht ersichtlich, was im «Hauptvertrage» noch weiter hätte bestimmt werden sollen: der Kaufgegenstand ist genau bezeichnet, der Kaufprei, bestimmt festgesetzt, die Art und Weise der Abzahlung ist geordnet, und ebenso der Nutzens- und Gefahrsübergang. Es liegt also trotz der äusseren Form, auf die es nicht ankommt, ein vollständiger Kaufvertrag vor. welcher der Erfüllung durch Abschluss eines weiteren Vertrages nicht bedurfte, sondern selbst schon, seine Gültigkeit vorausgesetzt, alle Rechtsfolgen des Kaufes — namentlich die Notwendigkeit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB) — bewirkte.

3. — Hieraus folgt, dass die Beurteilung der Anfechtung des Vertrages durch den Beklagten sich in erster Linie nach den speziellen kaufrechtlichen Bestimmungen, insbesondere nach den Vorschriften über die Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache richtet, was nicht ausschliesst, dass daneben die Bestimmungen des allgemeinen — BGE 42 II 494, S. 498 — Teils des OR über absichtliche Täuschung beim Vertragsschlusse herangezogen werden können (vergl. OSER, Komm. zu Art. 197 OR S. 485 f.).

a) Die Haupteinrede der absichtlichen Täuschung ist von den kantonalen Instanzen zu Unrecht abgewiesen worden. Zwar ist eine solche Täuschung nicht schon in der allgemeinen Offerte der Kläger in der Fachzeitschrift zu erblicken, wenn auch andrerseits sich der Auffassung nicht beipflichten lässt, es sei ein Zeitungsinserat hiezu überhaupt ungeeignet, weil es sich an unbestimmte Personen wende. Denn unter diesen befindet sich auch der konkrete Vertragskontrahent, und er kann durch das Inserat in einen für den Vertragsabschluss kausalen Irrtum versetzt worden sein. Im vorliegenden Falle war indessen die Anpreisung im Offertenblatt der Handelsgärtner doch zu allgemein gehalten, als dass darin eine absichtliche Täuschung gesehen werden könnte. Es frägt sich aber weiter, ob eine solche nicht in der Zuschrift der Kläger vom 15. Dezember 1913 an den Beklagten liege, worin gesagt ist, die Gärtnerei biete einem tüchtigen Fachmanne zweifelsohne eine sichere Existenz, es habe ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, indem in Dottikon auch einige Herrschaftsgärten bestünden und dem Käufer überdies die Friedhofgärtnerei übertragen würde. Die Anpreisung ist nach dem Expertengutachten objektiv unrichtig, da ein Gärtner auf der angebotenen Liegenschaft nur ein mittelmässiges Auskommen erzielen könnte, und eine Täuschung ist auch nicht deshalb abzulehnen, weil die Anpreisung sich noch in dem Masse von Treu und Glauben im landesüblichen Verkehr hielt:. t. Diese Auffassung der Vorinstanz geht zu weit. Richtig ist dagegen, dass der Beklagte unmittelbar vor Unterzeichnung des Vertrages darüber aufgeklärt wurde, dass die Herrschaftsgärten in der Hauptsache von einem Privatgärtner besorgt würden und dass auch die Friedhofgärtnerei für das Jahr 1914 bereits vergeben sei. Die Frage, ob dadurch der Kausalzusammenhang zwischen der TäuschUdg — BGE 42 II 494, S. 499 — durch jene Angaben und dem Vertragsabschlusse zerstört worden sei, kann unerörtert bleiben, weil die weitere bestimmte Zusicherung über den Umfang des Geschäfts, es habe ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, aller Erfahrung nach für den Beklagten bestimmend sein musste. Es ist klar, dass sie von den Klägern gemacht wurde, um ihn zum Kaufe zu bewegen, und die Bemerkung des Bezirksgerichts, es sei anzunehmen, dass er auch ohne diese Vorspiegelung den Kauf abgeschlossen hätte, wird durch nichts gestützt; es wäre Sache der Kläger gewesen, Anhaltspunkte für diese ganz unwahrscheinliche Annahme vorzubringen. Wenn endlich das Obergericht ausführt, es gehe aus dem Beweisverfahren nicht zur Ueberzeugung des Richters hervor, dass die Kläger das Bewusstsein der Täuschung hatten, so ist darauf zu erwidern, dass sie nach der Sachlage zweifellos wissen mussten, ihre Angabe stehe mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht in Einklang. Es ist also anzunehmen, dass absichtliche Täuschung vorliegt.

b) Was sodann die Mängelrüge nach Art. 197 OR anbelangt, so haben die vom Bezirksgericht bestellten Sachverständigen schwere Mängel festgestellt, die vom Käufer nicht sofort wahrgenommen werden konnten. Allerdings, führen sie aus, hätte der Beklagte, wenn er erfahrener und weniger leichtgläubig gewesen wäre, mehrere Mängel sehen und richtig würdigen können, immerhin habe er die ungenügende Trockenlegung des Bauplatzes nicht ahnen können, weil ein halbwegs ordentlicher Baumeister derartigeFehlernichtbegehe, die Feuchtigkeit mache das Haus zu Zeiten ungesund, und ein unsicherer Wasserhaushalt sei auch ein bleibender Nachteil des Bodens. Die für das Bundesgericht verbindlich festgestellten Mängel (Wassergefahr, Feuchtigkeit und zu tiefe Lage des Hauses, unzweckmässige Anlage des Treibhauses, steiniger Boden), sowie die zugesicherten, tatsächlich aber nicht vorhandenen Eigenschaften, worunter auch die Rentabilität der Gärtnerei zu rechnen ist, sind derart, dass eine Wandelung AR i2 11 - 19lii — BGE 42 II 494, S. 500 — tl~~ Kaufes gerechtfertigt erschiene, wenn man überhaupt annehmen wollte, ein solcher sei gültig zustande gekommen. Denn der Wert und die Tauglichkeit der Kaufsache zt,t. dem vorausgesetzten Gebrauche werden durch die zahlreichen Mängel nicht nur gemindert, sondern geradezu aufgehoben. Hieran vermöchte auch die Bestimmung im Vertrage nichts zu ändern, dass« für allfällige Mängelaut Gebäude keine Währschaftg~tr9genwerde;,: einmal umfasst die dieWegbedingung nur die Mängel des Hauses, nicht der übrigen Liegenschaft, und sodann ist nach Art. 199 OR eine Vereinbarung über Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ungültig, wenn der Verkäufer, was hier anzunehmen ist, dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat.

:4.:- Ist danach die Berufung gutzuheissen und die Klage abzuweisen, so erübrigt es sich, die weiter vom Beklagten erhobene Einrede des wesentlichen Irrtums beim Vertragsabschlusse zu prüfen.