BGE 50 III 94
Regeste nur auf Französisch
Le locataire, soit en cas de faillite la masse, a le droit de résilier, d'accord avec 181 sous-locataires, les baux conclus avec eux, et le propriétaire ne peut pas s'y opposer en invoquant son droit de rétention.
Sachverhalt ab Seite 94
A. - L'hoirie Castinel est propriétaire d'un immeuble sis à Genève, 23 Quai des Bergues. Ledit immeuble était loué à la Société des Galeries des Bergues qui avait sous-loué un appartement à M. Grieder pour une durée de trois ans dès le 1er janvier 1922. La Société des Galeries des Bergues a été déclarée en faillite le 11 février 1923. Le 16 novembre l'office a procédé à l'inventaire des meubles garnissant les locaux et a compris dans cet inventaire les meubles appartenant au sous-locataire Grieder. Le bailleur (hoirie Castinel) a produit dans la faillite une créance de 57285 fr. 10 pour loyer dû au 31 juillet 1924.
Grieder a demandé la résiliation anticipée de son bail et a produit dans la faillite pour une somme de 1000 fr. à titre de dommages-intérêts qu'il entendait compenser avec le loyer. Le 5 mars 1924, l'administration de la faillite a consenti à la résiliation pour le 31 mars à charge par Grieder de payer son loyer jusqu'à cette date, déduction faite d'une somme de 200 fr. à titre d'indemnité. La Commission de surveillance de la faillite avait donné un préavis favorable, et l'Administration de la faillite déclinait toute responsabilité pour le cas où «des agissements du bailleur viendraient contrecarrer l'exécution de la transaction».
— BGE 50 III 94, S. 95 — B. — L'hoirie Castinel recourut à l'Autorité cantonale de surveillance contre la décision du 5 mars 1924 et en tant que de besoin contre celle de la Commission de surveillance. Elle concluait à l'annulation de ces décisions en faisant valoir en résumé ce qui suit: En autorisant Grieder à quitter les locaux à fin mars, l'Administration de la faillite diminue le gage du bailleur. Le droit de rétention de ce dernier vaut pour tout le semestre courant qui expire le 31 juillet 1924 et ce droit s'étend aux meubles du sous-locataire jusqu'à concurrence des droits existant contre ce dernier en faveur du preneur (la Société en faillite). L'inventaire des meubles du preneur n'étant pas terminé, le bailleur ignore si sa créance est couverte par le gage appartenant au locataire principal. Rien, d'autre part, ne justifie l'allocation d'une indemnité.
C. — L'Autorité cantonale de surveillance a écarté le recours par décision du 12 avril 1924, en considérant en résumé: La transaction intervenue ne met pas obstacle à l'exercice du droit de rétention du bailleur garanti par l'inventaire. La recourante peut s'opposer à l'enlèvement des meubles si elle s'y croit fondée. Quant à l'indemnité, on ne peut dire que l'Administration de la faillite ait eu tort d'éviter par le moyen d'une transaction le procès en dommages-intérêts dont Grieder la menaçait. Au reste, la Société aurait eu le droit avant la faillite de consentir à une résiliation anticipée du bail de Grieder sans qué l'hoirie Castinel pût s'y opposer.
D. — L'hoirie Castinel a recouru contre cette décision au Tribunal fédéral. Ellé reprend ses moyens et ses conclusions.
Erwägungen
Considerant en droit
En plincipe,le locataire est toujours en droit de résilier, d'accord avec le sous-locataire, le bail qu'il a conclu avec lui, et le propriétaire ne peut pas s'y opposer en invoquant le droit de rétention que lui confère l'art. 272 CO. Pour ce qui concerne les meubles apportés par le sous-locataire, le droit de rétention du bailleur ne les grève, en effet — BGE 50 III 94, S. 96 — que jusqu'à concurrence des droits du preneur contre le sous-locataire (art. 272 al. 2). Par conséquent, si un locataire a sous-loué un appartement pour une année et si, au cours du bail, pour une raison quelconque, il se décide, d'accord avec le sous-locataire, à le résilier après six mois, le droit de rétention du bailleur se trouve du même coup limité au loyer d'un semestre, sans que le bailleur puisse, de quelque manière que ce soit, s' opposer à la résiliation du bail de sous-Iocation.
n n' en est pas autrement en cas de faillite du preneur principal, si le bail de ce dernier est maintenu. La masse peut librement résilier, d'accord avec les sous-locataires, les baux conclus avec eux, et le propriétaire ne saurait s'y opposer. Son droit de rétention n'est pas atteint puisqu'il n'existe que jusqu'à concurrence des droits du preneur contre le sous-locataire, droits. qui sont librement déterminés dans des conventions auxquelles le bailleur est étranger.
La loi a prévu le cas de la faillite du preneur et a donné au bailleur le moyen de sauvegarder ses droits. n peut résilier immédiatement le contrat si la masse ou le débiteur ne lui fournit pas des sûretés pour les termes "'arriérés et les termes à échoir (art. 266 CO). Si le bailleur ne fait pas usage de cette faculté et maintient le bail en vigueur, le préjudice qui peut en résulter pour lui est imputable à sa propre faute.
C'est dès lors avec raison que l'Autorité cantonale de surveillance a écarté le recours du bailleur dirigé contre la résiliation anticipée du bail de Grieder.
Quant à l'indemnité de 200 fr. allouée à ce souslocataire, les autorités de surveillance ne sont aucunement compétentes pour examiner si elle est justifiée ou non.
Dispositiv
La Chambre des Poursuites et des Faillites prononce:
Le recours est rejeté.