BGE 53 III 132

Considerando in diritto:

1. — Il primo ricorso tendente alla realizzazione immediata dei pegni immobiliari, respinto dal Tribunale federale in data del 28 gennaio 1926, non può costituire cosa giudicata, anzitutto perchè il gravame attuale è basato, in gran parte, su fatti nuovi, come si vedrà in seguito; in secondo luogo perchè, come emerge dai motivi della prima decisione, al momento in cui fu resa, l'incarto non era completo: mancava, tra altro, al Tribunale federale quasi ogni indicazione sulla natura ed il valore dei diritti in contestazione.

2. — Nel merito:

— BGE 53 III 132, S. 134 — Il rifiuto dell'Ufficio di procedere alla realizzazione è basato sull'art. 41 RRF, il quale dispone, che la vendita dev'essere differita sino a definizione del litigio, se l'esito delle contestazioni può influire sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione 0 se l'incanto non può aver luogo senza pregiudizio di legittimi interessi.

a) E ovvio anzitutto, che i diritti di pesca contestati nulla hanno di comune coi beni da realizzarsi, I quali consistono negli stabili e nei terreni che costituiscono le due isole. Non esiste in quelle isole nè stagno, nè lago, nè ruscello, sui quali un diritto di pesca possa essere esercitato. Secondo le affermazioni dei rivendicanti, siffatto diritto esisterebbe nelle parti del Lago Maggiore che circondono le due isole («nei pressi delle isole», «alle isole»). Ma il lago non appartiene alla debitrice, sibbene allo Stato, e non fa parte dei beni da realizzare. D'altro canto, la debitrice non pretende di possedere un diritto di pesca proprio su queste parti del lago, e meno ancora un diritto di pesca escludente quello dei Comuni. In queste condizioni è evidente, che alla debitrice, nelle cause in discorso, viene a mancare ogni legittimazione passiva, la quale non sarebbe concepibile che in causa tra i Comuni rivendicanti e lo Stato del cantone Ticino, cui apetta l'alto dominio sulle acque ed il diritto di pesca sul lago. Le servitù di pesca pretese dai Comuni non concernono il patrimonio della debitrice, ma quello dello Stato. In ogni caso, non concernono i beni da realizzare: l'Ufficio' avrebbe dunque dovuto rifiutarsi di prenderle in considerazione.

Per gli stessi motivi le cause pendenti sull'esistenza delle servitù di pesca non possono influire sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione, essendo, sotto questo aspetto, del tutto indifferente, a chi spetti un diritto di pesca intorno alle isole, ai rivendicanti, allo Stato 0 ad altri.

b) Rimangono i diritti di approdo alle due isole con barche di ogni portata.

— BGE 53 III 132, S. 135 — A questo riguardo occorre anzitutto rilevare, che questi diritti non possono esercitare un'influenza sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione. Come influenti sulla sua determinazione sono da considerarsi soltanto i crediti ipotecari poziori a quello del creditore procedente, poichè l'aggiudicazione non può essere pronunciata, neanche al secondo incanto, se non sono coperti dall'offerta. Le servitù pretese e contestate potranno bensi influire sulle offerte degli oblatori, ma non sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione.

La sospensione della realizzazione sino a giudizio definitivo sulle servitù d'approdo, non può quindi essere giustificata, se non nel caso previsto dall'art. 41 RRF primo lemma in fine, cioè quando la vendita immediata potesse «portare pregiudizio a legittimi interessi», nel cui novero và compreso anche l'interesse del debitore.

In via generica, non può negarsi che la questione di sapere se una servitù pretesa e contestata esista 0 no, può esercitare un'influenza sul valore venale dei beni da realizzarsi, che può infatti variare a seconda che l'esistenza della servitù venga 0 meno riconosciuta dal giudizio da intervenire. Se questo si verifichi nei singoli casi, è questione di fatto e tecnica e non giuridica. Esistono indubbiamente servitù di così lieve importanza, che la loro esistenza od inesistenza no può esercitare un'influenza apprezzabile sul valore venale dei beni da realizzarsi. Nel caso in esame, questo punto non è ben chiarito. Secondo il rapporto del perito, tutte insieme le servitù in contestazione potranno, se ricononsciute, determinare una diminuzione di 5000 fchi. del valore venale delle due isole. Non potendosi tener conto, per le ragioni già indicate, delle servitù di pesca, questa somma dovrebbe verosimilmente essere ridotta circa alla metà e rappresenterebbe quindi solo il due e mezzo per cento circa del valore di stima. Già da questo punto di vista può sembrare dubbio, che l'interesse della debitrice a che la vendita non avvenga prima della deflmZIOne — BGE 53 III 132, S. 136 — delle liti concernenti l'esistenza delle servitù di approdo, sia abbastanza importante per giustificarne la sospensione; tanto più ove si avverta, che, se attribuiscono importanza qualsiasi alle servitù, gli eventuali oblatori non mancheranno di prendere conoscenza degli atti delle cause pendenti, per formarsi un concetto della maggiore 0 minore probabilitä del loro riconoscimento e di tenerne conto nelle loro offerte.

Ma, anche astraendo da queste considerazioni, la sospensione non appare giustificata per i seguenti motivi:

L'interesse del debitore ad ottenere il rinvio della vendita sino a giudizio definitivo sull'esistenza di servitù riconosciute dai creditori precedenti e da lui solo contestato, non è legittimo, se non in quanto egli agisca in buona fede, faccia quanto da lui dipenda perchè le cause in corso si svolgano con ritmo regolare e non se ne valga come mezzo per remorare 0 rendere impossibile l'esercizio dei diritti dei creditori procedenti, che, al pari del suo, sono degni di protezione: Non è ammissibile, che in un sistema di procedura, secondo il quale le parti sono quasi padrone assolute del procedimento, il debitore, colla connivenza tacita od espressa dell'altra parte, se ne valga per remorare l'istruzione della causa e rendere così impossibile l'ulteriore sviluppo dell'esecuzione. Questo modo di procedere, contrario alla buona fede, costituisce un vero abuso di diritto, non può essere protetto e toglie il carattere di legittimitä all'interesse che il debitore può avere nel rinvio della vendita sino a decisione delle cause pendenti.

Nel caso attuale, questo abuso di diritto è evidente. Le domande tendenti al rinonoscimento dei diritti contestati dalla debitrice sono state introdotte il 18 marzo 1925. Secondo i disposti degli art. 80, 81 e 82 del codice di procedura civile ticinese, il termine per la riposta, che è al massimo di 30 giorni, poteva essere prorogato di altrettanto dalla convenuta con semplice notifica alla controparte. Inoltre, per circostanze eceezionali, — BGE 53 III 132, S. 137 — i1 giudice poteva accordare un nuovo termine, anche superiore al primo. Non risulta dagli atti, se ciò sia avvenuto, ma anche supponendo che sia stata accordata, una terza proroga doveva, nel sistema della legge, essere l'ultima e scadere nell'autunno del 1925, al più tardi. La riposta non venne però presentata; in urto manifesto della legge, i rappresentanti delle parti s'intesero per prorogarne nuovamente il termine, e la riposta venne finalmente presentata solo il 28 agosto 1926, senza che il giudice intervenisse per richiamarli al rispetto della legge. Dal 28 agosto 1926 in poi, l'istruzione del merito della causa non ha fatto un passo e nulla permette di prevedere quando si giungerä finalmente ad una soluzione.

L'Autorità superiore di Vigilanza non può ammettere, che il debitore, il quale abusa in siffatto modo del suo diritto procedurale, possa ancora, in buona fede, invocare un interesse legittimo e degno di protezione per ottenere la sospensione di una vendita che, per sua colpa, ha già subito un cosi lungo ritardo.

Il ricorso deve dunque essere ammesso, ritenuto però, che nelle condizioni di vendita dovrà essere indicato, che le isole vengono vendute colle eventuali servitù d'approdo, nel caso che siano dal giudice riconosciute.

Il creditore procedente è d'accordo con tale modo di procedere: non vi ha dunque motivo per opporvisi.