BGE 54 III 75
Regeste
Ausweisung eines Mieters oder Pächters durch das Betreibungs- oder Konkursamt nach durchgeführter Versteigerung der Liegenschaft:
Hat das Amt eine Liegenschaft verwertet, ohne die Miet- und Pachtverträge dem Erwerber zu überbinden (vgl. Art. 50 VZG) oder zu kündigen, so können sich die Mieter und Pächter auf die in Art. 259 und 281 OR vorgesehenen Kündigungsfristen berufen (Erw. 1).
Über die Natur des Vertrages und die Kündigungsfrist zu entscheiden sind die Gerichte und nicht die Aufsichtsbehörden zuständig (Erw. 2).
Nach dem Zuschlag ist das Amt nicht mehr befugt, irgendwelche Vorkehren gegen Mieter und Pächter zu treffen (Erw. 3).
Sachverhalt
Ritenuto in linea di fatto:
A. — Mediante contratto del 6 maggio 1923, il Dr. Hans Dreher in Lugano nominava Guglielmo Sutermeister ad amministratore di una sua proprietà sita m Melano e gli conferiva, tra altro, il diritto di abitarvi 3-4 locali, contro diverse prestazioni da parte del Sutermeister. L'art. 6 del contratto dispone: «In caso di vendita dello stabile, il presente contratto ed i diritti che ne risultano per le parti diventano senz'altro caduchi.»
Con lettera 6 dicembre 1927 l'ufficio di esecuzioni e fallimenti di Lugano diffidava G. Sutermeister a sgombrare i locali occupati nello stabile Dreher, che, nel frattempo, era stato venduto a pubblico incanto ed aggiudicato a Domenico Spinedi, investito, in base al capitolato d'asta, del possesso immediato dei beni acquistati.
B. — Da questo provvedimento Sutermeister sì aggravò dall'Autorità cantonale di Vigilanza domandandone l'annullamento. Il contratto del 6 maggio, asseriva il ricorrente, non prendefa fine che col 31 dicembre 1928. Esso non fu mai oggetto di disdetta, nè da parte del proprietario Dreher, nè da parte dell'ufficio, per cui deve continuare a svolgere la sua efficacia fino alla scadenza.
C. -. Colla querelata decisione l'Autorità di Vigilanza ha respinto il gravame asserendo: Il ricorrente non ha mai notificato all'ufficio la pretesa che vanta attualmente sullo stabile realizzato. Il contratto 6 maggio, cui il ricorrente fa capo, non è stato iscritto nel registro fon 'rio: non è quindi opponibile al terzo deliberatario.
Erwägungen
— BGE 54 III 75, S. 77 — Considerando in diritto:
1. — Ove l'ufficio venda agli incanti uno stabile senza prendere posizione qualsiasi in riguardo alle pigioni ed affitti correnti, vale a dire senza stipulare che passino al futuro deliberatario (il che si potrebbe fare soltanto nelle condizioni previste dall'art. 50 RRF) 0 senza disdirli per l'epoca della vendita (se le clausole contrattuali ciò permettono), i locatari ed affittuari, di fronte all'aggiudicatario, si trovano nella situazione prevista dall'art. 259 per le pigioni e 281 per gli affitti: la vendita agli incanti avrà bensi rescisso i loro contratti di pigione o di affitto, ma l'acquirente è tenuto a rispettarli finchè non sia decorso il termine legale di disdetta a sensi di quei disposti. E le condizioni di vendita non possono annullare questi diritti, che la legge concede agli inquilini ed agli affittuari onde salvaguardarli da escomio improvviso.
2. — Il ricorrente sostiene a ragione che la questione, se e quando egli sarà tenuto di sgombrare i locali in discorso, è di competenza del giudice e non dell'ufficio 0 delle autorità di vigilanza. Infatti, la controversia è indubbiamente di diritto materiale: per risolverla, il giudice dovrà esaminare, se il contratto 6 maggio 1923 costituisce realmente un contratto di locazione (di pigione o di affitto), e non piuttosto una convenzione concernente l'amministrazione di uno stabile, di niun effetto nei riguardi dell'aggiudicatario; 0 se si tratta di un affitto, dalla vendita reso senz'altro caduco (conf. clausola 6 del contratto, lett. A). Ma tutti questi quesiti non soggiaciono alla competenza dell'ufficio nè delle autorità di vigilanza.
D'altro canto, dal giorno dell'aggiudicazione in poi, l'ufficio non era più legittimato a prendere provvedimenti qualsiasi nei confronti degli inquilini od affittuari. Siffatta facoltà poteva spettare solo al deliberatario, il quale, coll'iscrizione della vendita nel registro fondiario, — BGE 54 III 75, S. 78 — è stato immesso nel possesso degli stabili acquisiti.
Ond'è che l'ufficio non aveva qualità per assegnare al ricorrente un termine di escomio e che quindi la diffida 8 dicembre 1927 dev'essere annullata.
Dispositiv
La Camera Esecuzioni e Fallimenti pronuncia:
Il ricorso è ammesso nel senso dei considerandi.