BGE 60 II 191

C0n8iderant en droit

l. - La Cour d'appel a cru devoir mettre en doute la validité de la réserve de propriété stipulée en faveur des recourants, bien que la Banque de l'Etat de Fribourg l'eût expressément reconnue et se fût bornée à soutenir qu'elle ne lui était pas opposable parce que les meubles en question étaient devenus des accessoires de l'immeuble. Partant du fait que la réserve de propriété garantissait une créance des vendeurs Lévy contre l'acheteur originaire Bucher et estimant, d'autre part, que la dette de ce dernier s'était éteinte par novation et que Delle Eichenberger était devenue débitrice à sa place, elle a jugé qu'il aurait. fallu stipuler et faire inscrire une nouvelle réserve de propriété comme clause accessoire de la nouvelle vente — BGE 60 II 191, S. 194 — faite à Delle Eichenberger. Cette argumentation est erronée. En réalité, il n'y a pas eu extinction de la dette par novation, mais simple reprise de la dette de Bucher par Delle Eichenberger avec le consentement des créanciers. Il était donc suffisant de modifier l'inscription primitive en désignant désormais comme acquéreur Delle Eichenberger en lieu et place de Bucher, et c'est ce qui a eu lieu.

2. — Les recourants étant ainsi au bénéfice d'une réserve de propriété valable, il y a lieu d'examiner les deux questions suivantes:

1° si les meubles dont ils se sont réservé la propriété ont pu devenir des accessoires de l'immeuble appartenant à l'acheteur; et, dans l'affirmative, 20 si les droits de gage constitués sur cet immeuble et ses accessoires frappent même les accessoires dont la propriété est demeurée aux vendeurs, c'est-à-dire si ce droit de propriété est opposable à la Banque, créancière hypothécaire.

ad 10: Après avoir commencé par affirmer que la qualité d'accessoires ne pouvait être attribuée à des meubles qui n'appartenaient pas au propriétaire de l'immeuble (RO 43 II p. 160 et suiv.), la jurisprudence du Tribunal fédéral s'est finalement fixée en sens contraire (cf. RO 54 III p. 18/19 et 56 II p. 186); elle admet actuellement que «rien ne s'oppose à ce qu'un objet qui n'appartient pas au propriétaire de la chose principale ne devienne un accessoire de celle-ci». Cette solution ne peut être que confirmée. Non seulement les travaux préparatoires montrent clairement que le rédacteur du code admettait déjà que l'accessoire et l'immeuble pouvaient appartenir à deux personnes différentes (cf. Motifs, p. 52 et 193; Bull. stén. Cons. Nat. XVI p. 517), mais cette volonté résulte en outre clairement du texte même de la loi, car l'art. 805 al. 3 réserve expressément les «droits des tiers sur les accessoires», ce qui n'aurait aucun sens si l'accessoire devait nécessairement appartenir au propriétaire de l'immeuble.

— BGE 60 II 191, S. 195 — ad 2°: La seconde question est, il est vrai, plus discutable. A la différence du code allemand qui, tout en admettant aussi la possibilité pour le propriétaire de l'immeuble de donner la qualité d'accessoire à une chose qui ne lui appartient pas, prévoit cependant, par une disposition expresse, que l'hypothèque ne s'étend pas aux accessoires qui ne sont pas devenus la propriété du propriétaire de l'immeuble (§ 1120 BGB), le code civil suisse s'en est tenu sur ce point à la règle de l'art. 805 al. 3, et la portée de cette disposition est controversée. Elle a déjà donné lieu à des interprétations divergentes au cours des travaux préparatoires. Huber, dans l'Exposé des motifs, affirmait que le vendeur avec réserve de propriété n'était protégé contre le créancier hypothécaire que si celui-ci était de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il avait eu connaissance de la réserve de propriété (Tome III, p. 193). Mais M. Hoffmann, le rapporteur allemand du Conseil des Etats, paraissait admettre, au contraire, que le propriétaire de l'accessoire est toujours protégé contre le créancier hypothécaire (Bull. stén. XVI p. 1394). La même incertitude se retrouve dans la doctrine: Tandis que certains auteurs soutiennent que les droits du créancier hypothécaire ne peuvent jamais prévaloir sur ceux du tiers propriétaire de l'accessoire (GUISAN, Accessoires, bénéfice de compétence et hypothèques, J.d.T. Poursuite 1929 p. 43; PFEIFFER, Les accessoires immobiliers et l'hypothèque, p. 97 et suiv.), d'autres, à l'exemple de Huber, font également dépendre la solution du problème de la bonne ou mauvaise foi du créancier hypothécaire (WIELAND, note 7 sur l'art. 805; LEEMANN, notes 79 et suiv. sur art. 805). Pour Wieland, l'inscription de la réserve de propriété suffirait pour empêcher le créancier hypothécaire de se prétendre de bonne foi (même opinion, semble-t-il, chez Rossel, Vol. III p. 106 et 107). Leemann combat cette opinion, en faisant observer, à juste titre du reste (cf. RO 42 II p. 582 et 56 II p. 186), que les inscriptions au registre des pactes de réserve de propriété — BGE 60 II 191, S. 196 — ne doivent pas être censées connues. Pour lui, par conséquent, le créancier hypothécaire n'est de mauvaise foi que s'il a connu l'inscription ou dû la connaître lors de la constitution de l'hypothèque ou — s'agissant d'accessoires acquis ultérieurement — lors de leur acquisition (cf. HAAB, notes 17 et 25 sur art. 644-645). C'est également sur le terrain de la bonne foi du créancier hypothécaire que se sont placés la Cour d'appel de Berne (Zeitschrift des Bern. Jur.-Ver. 1916 p. 545 et 546) et le Tribunal du district de Winterthur (Schw. Jur. Zeitg. 29 p. 220). Quant au Tribunal fédéral, il n'a pas encore eu l'occasion de se prononcer; deux arrêts soulèvent, il est vrai, la question, mais sans la trancher formellement (RO 45 II p. 181 et suiv. et 54 III p. 15 et suiv.).

En présence d'une règle aussi absolue que celle de l'art. 805 al. 3, il faut en réalité reconnaître que le législateur a bien entendu sauvegarder les droits du propriétaire de l'accessoire à l'égard de tous les créanciers hypothécaires indistinctement. L'art. 805 ne fait, en effet, rentrer les accessoires dans le gage immobilier que sous la réserve expresse des droits des tiers sur les accessoires. Or il n'est pas possible d'admettre que les droits du propriétaire de l'accessoire soient «réservés», I), s'il doit voir sa chose réalisée à son détriment et au profit du créancier hypothécaire. Cette réserve ne peut s'entendre que si elle vaut même à l'égard du créancier hypothécaire de bonne foi; à l'égard d'un créancier de mauvaise foi elle aurait été inutile, car elle allait de soi. Aussi bien est-ce à tort que l'on croit pouvoir faire intervenir en l'occurrence la notion de bonne foi. Qu'elle puisse jouer un rôle dans les rapports entre le propriétaire de l'accessoire et l'acquéreur de l'immeuble, cela peut s'expliquer comme une conséquence de la règle posée à l'art. 933 qui a trait à l'acquisition des choses mobilières. Cette disposition. protège celui qui, de bonne foi, a reçu la chose d'autrui, et elle fait prévaloir les droits du possesseur sur ceux du propriétaire dépossédé (cf. RO 56 II p. 183 et suiv. où ce principe a été rappelé dansun — BGE 60 II 191, S. 197 — cünflit entre le vendeur avec réserve de propriété et l'acquéreur de l'immeuble et des accessoires). Mais l'art. 933 n'est d'aucune application dans les rapports entre le vendeur avec réserve de propriété et le créancier hypothécaire, puisque ce dernier n'a pas la possession de l'immeuble, ni des accessoires.

Voulût-on d'ailleurs admettre qu'en cas de vente d'un immeuble comprenant des accessoires, l'acheteur devienne propriétaire des accessoires en même temps que de l'immeuble, par le seul effet de l'inscription au registre foncier et sans mise en possession spéciale des accessoires, cela ne conduirait pas encore à appliquer les mêmes règles à l'égard de l'acheteur de l'immeuble et à l'égard du créancier hypothécaire, car l'art. 644 réserve expressément les exceptions qui peuvent découler de la convention ou de la loi et l'art. 805 al. 3 constitue précisément une de ces exceptions, alors que la loi ne prévoit rien de pareil en cas de vente.

En l'absence de motifs tirés du texte légal, on ne voit non plus aucune raison d'équité pour donner la préférence au créancier hypothécaire. Si l'on suppose d'égale bonne foi le créancier hypothécaire et le vendeur avec réserve de propriété, on doit constater que le créancier hypothécaire a la faculté de consulter le registre des pactes de réserve de propriété avant d'accorder le prêt, et qu'il pourra en général se renseigner de cette façon sur les réserves de propriété existant sur les accessoires de l'immeuble. Au contraire, le vendeur, lorsqu'il vend la chose, n'a aucun moyen dé savoir si cette chose ne deviendra pas peut-être accessoire d'un immeuble hypothéqué. et il n'a aucun moyen d'empêcher qu'elle le devienne. Ses intérêts paraissent done beaucoup plus dignes d'être protégés que ceux du créancier hypothécaire qui n'est pas comme lui désarmé.

La notion de bonne foi ne laisse pas d'ailleurs de créer des complications. On peut tout d'abord se demander comment s'appréciera la bonne foi du créancier hypüthecaire. — BGE 60 II 191, S. 198 — Si les accessoires existaient déjà sur l'immeuble lors de la constitution du gage, la question, sans doute, ne soulèvera pas de difficultés: il sera de bonne foi s'il a cru ou pu croire que ces accessoires appartenaient à son débiteur. Mais qu'en sera-t-il si les accessoires ont été acquis après la constitution du gage? 1 Dire avec l'intimée qu'en pareil cas le créancier sera toujours considéré comme de bonne foi, serait, comme on l'a déjà relevé, manifestement injuste. Quant à la solution de Leemann, consistant à dire qu'il faut se placer au moment de l'achat et l'introduction de l'accessoire dans l'immeuble, elle ne résout rien, car à ce moment-là le créancier n'a plus rien à faire, il n'a aucun acte juridique à accomplir, et l'on ne peut donc parler ni de bonne, ni de mauvaise foi. D'autre part, on ne peut non plus nier les difficultés pratiques inextricables devant lesquelles on se trouvera s'il y a plusieurs ventes avec réserve de propriété, s'il y a plusieurs créanciers hypothécaires et si pour chacun d'eux et à propos de chacun des accessoires on est amené à distinguer suivant la bonne ou la mauvaise foi.

A supposer enfin qu'on voulût sacrifier aux créanciers hypothécaires le vendeur avec réserve de propriété, il faudrait logiquement et par identité de motifs leur sacrifier également tous les tiers qui, à un titre quelconque (prêt, mandat, location, etc.) ont confié au débiteur un objet qui s'est par la suite trouvé revêtu de la qualité d'accessoire de l'immeuble, ce qui n'est pas admissible.