BGE 70 III 9
Regeste
Beschwerde, Zwangsversteigerung, Doppelausruf.
1.Ein Steigerungszuschlag kann wegen fehlerhaften Verfahrens (allenfalls auch des vorbereitenden Verfahrens) nur binnen zehn Tagen seit der Steigerung selbst angefochten werden. Wer jedoch gar keinen Grund hatte, mit einer Gefährdung seiner Rechte durch die Steigerung zu rechnen, kann sich auch noch binnen zehn Tagen seit einer später gewonnenen Kenntnis vom Verfahrensmangel beschweren. SchKG Art. 17 Abs. 2.
2.Ist der Vorrang einer Pfandlast gegenüber einer Dienstbarkeit weder vom Dienstbarkeitsberechtigten anerkannt noch dem Lastenverzeichnis zu entnehmen, so ist ein Doppelausruf weder gerechtfertigt noch auch nur vorauszusehen. SchKG Art. 141 Abs. 3; VZG Art. 34, b, 56, 104 Abs. 2.
Sachverhalt ab Seite 10
A. — Eberhard a acquis en 1927 un immeuble à Porrentruy. Selon l'acte d'acquisition, cet immeuble est au bénéfice d'un «droit de passage et d'usage dans l'allée s'ouvrant par la grande porte de la maison A. 501». Ce droit résulte d'une vente du Il janvier 1787. Le propriétaire n'aurait que cette issue sur la voie publique. Le fonds servant appartient à Eugène Lovy. Il est grevé d'une cédule hypothécaire de 6272 fr. 10 en capital, inscrite au registre foncier le II septembre 1940 en faveur de la Caisse hypoth6- caire du canton de Berne. Il n'y a pas d'autres gages. La cédule ne mentionne pas la servitude de passage.
A la requête de la créancière gagiste, l'immeuble grevé a été vendu aux enchères forcées le 16 novembre 1943. La production de la Caisse hypothécaire, du 90ctobre 1941, porte la clause imprimée suivante:
«Si les immeubles qui garantissent cette créance se trouvent grevés d'une servitude ou d'une charge foncière établies postérieurement à la créance de notre droit de gage, nous demandons qu'ils soient mis aux enchères sans indication de cette charge, au cas où, avec celle-ci, le prix offert pour lesdits immeubles ne serait pas suffisant pour couvrir notre créance (voir art. 141 et 258 LP. et art. 104 de l'ord. du T.F. du 23 avril 1920).» l> - L'état des charges du 2 novembre 1943 mentionne sous la rubrique «B. Autres charges»: «passage d'usage du corridor sis au rez-de-chaussée au profit de 245», sans indiquer le nom du propriétaire du fonds dominant, ni la date de constitution de la servitude, ni son rang.
Les conditions de vente ne contiennent rien d'autre A ce sujet que la clause imprimée, chiffre 3 dernier alinéa, relative à la double mise à prix (art. 45 litt. c ORI).
Le procès-verbal d'enchères relève que «la Caisse hypothécaire ayant demandé la double mise à prix à la suite de la constitution postérieure à son droit de gage d'une charge (passage et usage du corridor), le Préposé lit les dispositions légales relatives à la double mise à prix... et donne toutes explications aux intéressés».
— BGE 70 III 9, S. 11 — La mise à prix avec la charge n'ayant provoqué aucune offre, l'immeuble fut adjugé sans la charge à Joseph Crelier pour le prix de 8000 fr. qui couvrait intégralement la créance hypothécaire.
B. — Le 10 décembre 1943, Eberhard protesta auprès de l'Office; il disait apprendre à l'instant que l'immeuble Lovy avait été vendu libre du droit de passage alors que, le matin même de la vente, il avait constaté que ce droit figurait à l'état des charges. L'Office répondit qu'il avait donné suite à la demande de double mise à prix, parce que le droit de passage était postérieur à la cédule hypothécaire.
Par plainte du 20 décembre, Eberhard a demandé l'annulation de la vente forcée et la fixation de nouvelles enchères sans double mise à prix.
Dans sa réponse, l'Office relève notamment que la servitude en question a eM radiée d'office le 10 avril 1935 et n'a pas été réinscrite depuis lors.
L'Autorité cantonale de surveillance n'est pas entrée en matière, considérant la plainte tardive.
O. I ~ Le plaignant défère cette décision au Tribunal fédéral en reprenant ses conclusions.
Erwägungen
Oonsidbant en droit
1. — La plainte doit être formée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). En matière d'enchères forcées d'immeubles, le besoin de sécurité juridique et spécialement l'intérêt qu'a l'adjudicataire à être fixé à bref délai sur le sort de son acquisition ont conduit la jurisprudence à interpréter cette règle restrictivement, du moins lorsque le plaignant se fonde, pour attaquer la vente, sur une irrégularité de la procédure d'enchères ou de la procédure préparatoire (pour le calcul du délai en cas de manœuvres illicites ou contraires aux mœurs, voir RO 47 III 131). L'« II doit agir dans les dix jours qui suivent les enchères elles-mêmes, car, informé qu'il est par la voie officielle du jour de la vente. — BGE 70 III 9, S. 12 — il doit — s'il ne veut y assister ou s'y faire représenter — se préoccuper de la manière dont les choses se sont passées, en sorte qu'il est réputé connaître les circonstances dans lesquelles l'adjudication a été faite (RO 44 In 35, 67 In 89). Mais cela même suppose que l'intéressé a quelque motif de penser que les enchères pourraient mettre ses droits en péril; si tel n'est pas le cas, et que cependant, par suite d'une erreur de l'office à laquelle il n'avait pas lieu de s'attendre, ses droits sont effectivement lésés, il doit être recevable à porter plainte dans les dix jours de celui où il a connaissance de l'irrégularité. C'est ainsi que l'arrêt Cappello (RO 67 In 89) réserve la faculté pour le créancier gagiste de rang préférable d'attaquer après coup une adjudication prononcée au mépris de la règle qui veut que l'offre, pour être acceptée, soit supérieure au montant des créances garanties par gage préférables à celles du poursuivant.
Lorsque l'immeuble doit être mis à prix successivement avec ou sans l'indication d'une charge — dans le cas notamment où il a été grevé d'une servitude sans le consentement d'un créancier de rang antérieur — et que cette circonstance ne se trouve pas mentionnée déjà dans les conditions de vente, il en sera donné connaissance aux intéressés dans tous les cas avant le commencement des enchères (art. 56 al. lORI). 11 n'est en effet pas toujours possible d'annoncer la double mise à prix dans les conditions de vente, car il faut savoir d'abord si le créancier gagiste veut ou non la requérir. Or celui-ci ne pourra faire part de ses intentions que dans lès dix jours dès communication de l'état des charges (art. 104 ORI, formule n° 9 ORI poursuite), donc généralement après seulement que les conditions de vente auront été déposées. En l'espèce, il est vrai, la Caisse hypothécaire avait auparavant déjà, dans sa production elle-même, demandé que l'immeuble fût éventuellement mis à prix sans la charge, et l'on ne comprend pas pourquoi l'Office ne l'a pas mentionné dans les conditions de vente, car, s'il a estimé plus tard, au moment des enchères, qu'il — BGE 70 III 9, S. 13 — y avait lieu à double mise à prix, il pouvait aussi bien le constater au moment d'établir lesdites conditions. Mais le propriétaire du fonds dominant ne pouvait, lui, penser que l'Office se verrait dans le cas d'appliquer l'art. 141 al. 3 LP.
En effet, la double mise à prix présuppose (sauf reconnaissance expresse du titulaire de la charge) que le rang préférable du droit de gage résulte de l'état des charges, tout au moins par la comparaison des dates de constitution du gage et de la charge (cf. 34 litt. b, 104 al. 2 ORI; R054 UI 96, 59 In 70). Or, en l'espèce, l'Office a omis de remplir, en ce qui concerne la servitude, les rubriques de la formule relatives à la date de constitution et au rang. Ainsi, l'état des charges ne révélait nullement l'antériorité du droit de gage, telle que l'a admise l'Office. Dans ces conditions, le voisin qui exerçait sa servitude depuis qu'il était devenu propriétaire de l'immeuble en 1927 ne pouvait pas s'attendre à ce qu'il fût procédé à une double mise à prix de nature à compromettre ses droits; on ne peut donc lui reprocher de n'avoir pas assisté aux enchères ou de ne s'être pas renseigné immédiatement après sur l'issue de celles-ci. Il semble d'ailleurs bien que, comme il le relève dans son recours et comme il l'écrivait déjà dans sa protestation à l'Office, des assurances verbales lui avaient été données avant la vente. Dès lors, l'intéressé était à temps en portant plainte dans les dix jours à compter de celui où il a appris que l'adjudication avait eu lieu sans la charge. C'est le 10 décembre qu'il prétend avoir eu connaissance de la chose; la décision attaquée paraît admettre cette date et, de fait, vu l'importance que la servitude avait pour lui, on a tout lieu d'admettre qu'il a réagi sans tarder. Au reste, étant données les féries de Noël, la plainte déposée le 20 décembre serait encore recevable si Eberhard avait été averti le 8 décembre déjà.
2. — Sur le fond, la plainte doit être admise, car, l'antériorité de rang du droit de gage ne résultant ni d'une reconnaissance du titulaire de la servitude, ni de l'état des char- — BGE 70 III 9, S. 14 — ::b~e:u~: !U;:a:~~u 5:eli~i~~: simplement prevoir Ia !';ÄU~rite can:onalemet toutef~is en doute la qualité r 1" &g1~ d~ pl&lgnant; elle voudrait la faire dépendre de l'inscription de la servitude au reuistre ~.. cnptlOn qui, dans le '. o~ ~onCler -'- lDB- 1927 et aur~it de cas particulier, avait été opérée en nouveau été radiée en 1935 Ma' lllalliere de voir est erronée; il IS cette POrte a. l'e.-t d h suffit que le droit ait et6 w. es c arges et qu'll,.
aucun interesse A n alt été contesté par servitude et Au reste, la question de l'existence de la notamment de Ia portee d' po~terieure ne peut être tranchée un~ radiation veillance, mais seulement par les autorites de surde la " emen par les tribunaux dans 1e cadre procoo.ure d'épuration de 1'6tat d h II y a lieu des 10 de es c arges.
sans revenir sur,. rs. p.roceder a de nouvelles encheres cha A • 1 lDBcnptlOn de Ia servitude a l'etat d rges m",me si cette mention dev 't es de registre inexact M' &1 reposer sur un extrait prendre un " ~ alS, auparavant, l'Office devra prendre e décision' sur le rang respectif des droits réels en présence et ouvrir, le cas echea ' s r ration de 1'6tat de h nt, la procédure d'epuble mi e ...' • s Co ar~es, dont l'issue décidera si la double "'" à prix est JustI1:ioo.
Dispositiv
Par ces moti!s, le Tribunal /literal prononce:
Le recollrS est adm' t l'Offi d. IS eIes encheres sont annul6e ce es p0llrSmtes de Po t ' 8, pIeter I'etat des char- es da rren ru-: e~t invite à com- et a proc6der a de n~uvell: :n:~~:::dique par les motüs