BGE 73 II 218

Das Bundesgericht. zieht in Erwägung

Streitig sind, da die Beklagten in der Berufungsschrift mehrere sonstige Einwände nicht mehr aufgreifen, nur noch zwei Fragen, von denen die Vorinstanz die erste bejaht und die andere verneint hat, nämlich:

ob die Angaben über die Tragfähigkeit der Decken des veräusserten Hauses, auch ohne in der für Grundstückkäufe erforderlichen qualifizierten Form abgegeben worden oder doch als Vertragsbestandteil vom Verpflichtungswillen der Beklagten mitumfasst gewesen zu sein, gültige Zusicherungen im Sinne des Art. 197.0& darstellen;

ob eine an sich entstandene Gewährspflicht der Beklagten durch die generelle Vertragsklausel «Gewährleistung wird wegbedungen" Je aufgehoben wurde. — BGE 73 II 218, S. 220 — 1. ---.:... Dass bloss mündlich abgegebene Zusicherungen, sofern ihnen für den Entschluss der Gegenpartei kausale Bedeutung zukommt, auch bei formbedürftigen Rechts~ geschäften verbindlich sind, hat das Bundesgericht schon im BGE 63 II 79 erklärt. Beigefügt wurde in BGE 71. II 240, die Gewährspflicht für derartige Zusicherungen bestehe schlechthin, selbst wenn das Fehlen der zugesicherten Eigenschaften nicht als rechtserheblicher Mangel erscheine. Weiter sprachen sich das letztgenannte und ein unveröffentlichtes Urteil vom 18. Dezember 1945 i. S. Bosshardt und Lieber c. Immobilien A.-G. Frauenfeld, die beide von der Vorinstanz massgeblich herangezogen wurden, über die Rechtsnatur der Zusicherung gemäss Art. 197 OR dahin aus, dass es sich nicht um einen Vertragsbestandteil handle, sondern um eine letzten Endes auf die Grundsätze von Treu und Glauben zurückzuführende gesetzliche Haftung, die beim Vorhandensein eines bestimmten Tatbestandes, nämlich der bestimmt umschriebenen Vorstellungsäusserung oder Aussage des Verkäufers, platzgreift». Die Berufungsvorbringen der Beklagten tendieren im wesentlichen auf Wiedererwägung dieser Praxis.

a) Dazu kann vorab der Hinweis auf den Text des Art. 197 OR nicht Anlass geben. Obzwar richtig ist, dass der Wortlaut «die zugesicherten Eigenschaften», «des qualités promises», '», «delle qualità promesse», rein sprachlich betrachtet, eher an eine vom rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen getragene Erklärung als an eine blosse Vorstellungsäusserung denken lässt, verbietet sich aus entwicklungsgeschichtlichen und rechtslogischen Überlegungen eine so restriktive Interpretation. Denn mit VON Tun (S. 153 f.) und STAUFll'lIB (ZBJV Bd. 80 S. 148) ist vorauszusetzen, dass die Zusicherung nach Art. 197 OR auf das dictum des römischen Rechtes zurütdtpht. Und deshalb drängt sich eine möglichst analoge juristische Behandlung beider Rechtsfiguren auf, sofern nicht erkennbar der schweizerische Gesetzgeber durch die Wahl der — BGE 73 II 218, S. 221 — in Art. 197· OR verwendeten Ausdrücke die von den Beklagten behauptete grundsätzliche Abweichung zum römischrechtliohen Vorbild (Beschränkung auf das eigentliche promissum) einführen wollte. Für diese Annahme fehlt indessen jeder Anhalt. Sie dennoch zu unterstellen geht umso weniger an, als das Ergebnis, wie die Vorinstanz zutreffend bemerkt, ein ({ Rücksohritt gegenüber dem sonst streng formalistischen ädilizischen römischen Recht» wäre. Dem Vertrauensprinzip und den Grundsätzen von Treu und Glauben, auf denen offensichtlich die Behaftung des Verkäufers für Zusicherungen beruht, wird nur die in BGE 71 II 241 adoptierte Lösung gerecht. Und erst durch sie erhält auch die in BGE 63 II 79 bekundete Auffassung eine befriedigende Begründung.

b) Ebensowenig schlüssig für den der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entgegengesetzten Prozesstandpunkt der Beklagten ist der Vergleich zwischen den Art. 197 und 198 OR. Die Gewährleistung beim Viehhandel ist, anders als die Gewährleistung im allgemeinen, von der schriftlichen Zusicherung abhängig. Das kommt keineswegs von ungefähr. Art. 198 OR regelt einen Spezialfall. Er bezweckt deutlich eine ungewöhnliche Besserstellung des Verkäufers, welche in den Bedürfnissen des Marktverkehrs und in den damit zusammenhängenden Gefahren ihre Rechtfertigung findet (vgl. BGE 70 II 51); in besonderen Verhältnissen also, die zum vorneherein nicht für das Kaufgeschäft schlechthin zutreffen. Daher gebricht es für eine Gleichstellung, wie die Beklagten sie versuchen, schon an den tatsächlichen Voraussetzungen. Sie ist auch rechtlich nicht haltbar. Gewiss beeinflusst die Form- W:f8Chrift in Art. 198 OR den Charakter der Zusicherung. Der Viöhfttkäufer, der dem Käufer beim Vertragsschluss gewisse Jligenschaften des Tieres schriftlich zusagt, kann das (es sei denn in Täuschungsabsicht) nicht wohl ohne den Willen zur Verpflichtung tun. Da letzteres aber gerade die Folge der angewandten Form ist, lässt sich daraus nichts über das Wesen der formlosen Zusicherung herleiten.

— BGE 73 II 218, S. 222 — c) Unzutreffend endlich ist die Ansicht der Beklagten, es bedürfe zum Schutze von Treu und Glauben im Liegenschaftenhandel keiner Haftung des Verkäufers für formlose Zusicherungen oder blosse Aussagen, weil der Käufer zur Wahrung seiner Rechte über genügend andere Behelfe (Berufung auf absichtliche Täuschung oder Irrtum) verfüge. Nach schweizerischer Rechtsauffassung steht es, ausgenommen wiederum den Viehhandel, im freien Belieben des Käufers, den Vertrag wegen eines Willensmangels anzufechten oder die Gewährleistungsklage anzubringen (BGE 70 II 50 ff. und dort genannte Präjudizien; 8oB:ö- NENBERGER in SJZ Bd. 40 S. 305). Der Käufer kann — abgesehen davon, dass solches Vorgehen für ihn häufig vorteilhafter ist — ein beachtliches Interesse daran haben, den Vertrag trotz eines Mangels der Kaufsache oder des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft bestehen zu lassen und einen Ausgleich auf anderem Wege zu suchen. Ihm die Wahl zwischen Geltendmachung der Unverbindlichkeit des Vertrages oder des Gewährleistung'Sanspruches zu beschränken kommt dem Verkäufer nicht zu. Darum war das Angebot der Beklagten, den Kauf rückgängig zu machen, rechtlich ohne jede Bedeutung.

2. — Bedingung für die Haftung des Verkäufers ist, dass seine Zusicherung für den KaufsentschlUss des Geschäftspartners kausal war (BGE 71 11 240 f.): Vorliegend suchte der Käufer ein Geschäftshaus. Als solches wurde ihm die Liegenschaft Lavaterstrasse II in Zürich angeboten. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass in bezug auf ein Geschäftshaus die Angaben über Deckenstärken erfahrungsgemäss von erheblicher Bedeutung sind, und deshalb im Sinne von BGE 71 II 241 die Kausalität vermutet werden muss. Aus besonderen Umständen glauben die Beklagten das Gegenteil folgern zu dürfen. Der Käufer habe nämlich ohnehin eine bauliche Umgestaltung des Hauses beabsichtigt, welche Deckenverstärkungen notwendig gemacht hätten. Ferner sei ihm nicht entgangen, dass die Liegenschaft in der Panikstimmung — BGE 73 II 218, S. 223 — der ersten Kriegsjahre unter ihrem wirklichen Wert veräussert worden sei, ansonst er wohl den Vorschlag auf Rückgängigmachung des Kaufes angenommen hätte. Jedoch scheitern beide Behauptungen an den verbindlichen Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz. Denn das Beweisverfahren hat erbracht: einerseits, dass die Kosten Im die Deckenverstärkung von den übrigen Bauaufwendungen streng getrennt gehalten wurden und nichts für einen zwingenden technischen Zusammenhang zwischen den jeweiligen Arbeiten spricht; anderseits, dass der Käufer, wenn er um die Unrichtigkeit der Zusicherung gewusst hätte, entweder überhaupt nicht oder doch nicht zum vertraglichen Preise abgeschlossen haben würde. Schliesslich heben die Beklagten wiederholt hervor, die Tragfähigkeit der Decken sei während der Verhandlungen gar nicht eigens erörtert worden. Allein auch hieraus ergibt sich nichts zu ihren Gunsten, was bereits die Vorinstanz zutreffend dargetan hat.

3. — Bleibt zu prüfen, ob eine Haftungsbefreiung der Beklagten als Wirkung der vertraglichen Wegbedingungsklausel eintritt. Eine Vereinbarung Über Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ist grundsätzlich zulässig und nach Art. 199 OR ungültig nur dann, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat. Unbestrittenermassen machten die Beklagten die Angaben über die Deckenstärken gutgläubig. Eine Klausel von der Art, wie sie im Vertrage zwischen den Parteien figuriert, bezweckt in der Regel die Wegbedingung der Gewährspflicht für Mängel, die der Verkäufer nicht kennt. Indessen frägt sich, ob sie auch die Haftung aus Zusicherung aufheben kann. Im erwähnten unveröffentlichten Entscheid des Bundesgerichtes vom 18. Dezember 1945 wurde das aus Gründen der Logik verneint, weil man nicht eine Zusicherung machen und gleichzeitig die daraus entstehende gesetzliche Folge durch Wegbedingung der Haftung wieder aufheben könne. Der Grundsatz ist in dieser absoluten Form nur richtig — BGE 73 II 218, S. 224 — für Zusicherungen, die auf dem Verpflichtungswillen des Verkäufers beruhen. Für Zusicherungen im Sinne blosser Vorstellungsäusserungen oder Aussagen dagegen ist eine Wegbedingung der Haftung logisch sehr wohl denkbar. Und dass von Gesetzes wegen nichts sie hindert, erhellt aus der Gegenüberstellung der Art. 199 und 197 Ob Ob in solchem Falle ein Ausschlusswille beim Verkäufer vorhanden Und für den Käufer erkennbar war, ist unter den Gesichtspunkten von Treu und Glauben auf Grund des gegebenen Sachverhaltes und des gesamten Verhaltens der Parteien zu ermitteln (vgl. BGE 72 II 268 f).

Die Vorinstanz stellt fest und der Kläger anerkennt in der Berufungsantwort, dass vorliegend die Verwendung der im zürcherischen (}rundstüokverkehr gebräuchlichen Vertragsklausel betreffend Wegbedingung der Gewährleistung «nicht gedankenlos erfolgte». ll. Indessen wurde nach den Ergebnissen des Beweisverfahrens die Bestimmung bei Beurkundung des Vertrages lediglich allgemein und ohne Bezug auf irgendwelche Zusicherung erläutert. Der Käufer wusste also, dass die Verkäufer für unbekannte Mängel nicht haften wollten. Jedoch hatte er unter den obwaltenden Umständen keinen Anlass, noch dürfte es dis Meinung der Beklagten gewesen sein, die Klausel auch auf äiä Züsicherungen über die Tragkraft der Decken u beziehen. Für die Deckenstärken in Geschäftshäusern gelten keine konstanten Grössen. Daher ist ein solches Gebäude ällein deswegen, weil die Decken nicht jeder erwünschten Beanspruchung standhalten, noch nicht mangelhaft. Die Deckenstärke eines bestimmten Hauses dagegen ist eine genau berechenbare bautechnische Gegebenheit. Indem die Beklagten ziffernmässige Angaben über die zulässigen Nutzlasten machten, sagten sie ganz konkrete, mit keiner Norm oder Usanz sich deckende, Eigenschaften des Kaufsobjektes zu, und zwar nicht etwa vermutungsweise oder nach Massgabe blosser Schätzungen, sondern gestützt auf ein Gutachten der Baufirma de Capitani, welches dem Kläger bei der Eigentumsübertrl\gUng — BGE 73 II 218, S. 225 — sogar ausgehändigt wurde. In Anbetracht dessen brauchten die Vertragsschliessenden gewiss nicht die Möglichkeit zu erwägen, dass die vom Fachmann mitgeteilten Belastungszahlen sich als unrichtig erweisen könnten. Und es klingt völlig unglaubhaft, wenn die Beklagten nachträglich behaupten, sie hätten es bei der Expertise de Capitani nicht bewenden, sondern eine neue Kontrolle vornehmen lassen, falls der Käufer zu erkennen gegeben hätte, dass er die Zusicherungen als verbindlich ansehe. Wahrscheinlich ist vielmehr, dass beide Parteien die angegebenen Deckenstärken als absolut feststehend hinnahmen. Alsdann aber bleibt kein Raum für Unterstellung der bezüglichen Zusicherung unter die Ausschluss- ~use1. Fehl geht der Einwand der Beklagten, eine solche Deutung beeinträchtige die Rechtssicherheit. Die Tragweite einer generellen und sozusagen stereotyp angewandten HaftungsbefreiungSabrede ist vonF~ ~u Fall in Würdigung des jedem Kaufgeschäft eigenen Sachverhaltes zu erforschen. Hat ein Verkäufer über die konstruktive Eigenart eines Gebäudes unter Vorlegung eines Sachverständigenberichtes so präzise Auskünfte gegeben, wie das hier geschah, so muss er damit rechnen, dass der Käufer darauf abstellt. Und will sich der Verkäufer nicht behaften lassen, so verpflichten ihn Treu und Glauben, das unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen. Diesem Erfordernis ist mit der Aufnahme einer gänzlich unspezifizierten Wegbedingungsklausel in den Vertrag offensichtlich nicht ~ti~ getan. Eine Rechtsgefährdung entstände, entgegen der Ansicht der Beklagten, gerade dann, wenn man solchen Vereinbarungen, unabhängig von den Begleitumständen des Einzelfalles, schlechthin gültige Wirkung zubilligen wollte.