BGE 75 II 131

Gonsiderant en droit

1. — Devant le Tribunal cantonal, le recourant avait soutenu que lui-même, en sa qualité de propriétaire d'un des quatre appartements composant le bâtiment où se trouve l'appartement litigieux, était au bénéfice du droit de préemption de l'art. 682 00 et pouvait l'opposer à l'intimée. Mais la Cour cantonale a rejeté ce moyen pour le motif que les quatre appartements avaient été, dès avant 1912, constitués chacun en propriété distincte et indépendante, comme l'admettait le droit civil valaisan, que cette propriété n'avait pas été transformée en copropriété dans le sens du 00 et que le recourant ne pouvait dès lors prétendre au droit de préemption de l'art. 682 00. En tant qu'elle est fondée sur l'art. 675 al. 2 et les dispositions transitoires du 00, l'argumentation du Tribunal cantonal n'implique aucune violation du droit fédéral: En admettant que les immeubles litigieux constituaient dès avant 1912 et constituent encore une propriété distincte et indépendante au sens du droit valaisan, la juridiction cantonale à tranché une question relevant, en vertu de l'art. 17 al. 3 des dispositions transitoires, du droit cantonal et sa décision ne peut être revue par le Tribunal fédéral dans le cadre d'un recours en réforme.

D'autre part, comme l'a admis avec raison la Cour cantonale, il était également exclu que l'art. 682 00 ait pu être invoqué par l'intimée. En effet, même si l'on devait, dans le cas où un appartement ou un étage est comme tel possédé en copropriété, appliquer à cette copropriété les règles du 00, les conditions de l'art. 68200 ne seraient de toute façon pas réalisées en l'espèce puisque c'est l'ensemble des immeubles, et non une quote-part, qui a été mis aux enchères le 29 novembre 1947.

— BGE 75 II 131, S. 134 — Toutefois, il n'est pas douteux, selon les constatations de la juridiction cantonale, que l'intention des copropriétaires des immeubles mis en vente ait été de réserver à chacun le droit, après l'adjudication au plus offrant, de se faire attribuer les immeubles au prix d'adjudication. Or c'est ce droit que, en se référant par erreur à l'art. 682 CC, le notaire a entendu réserver par la clause 2 des conditions générales de vente et que l'intimée a, selon la Cour cantonale, valablement exercé en demandant et en obtenant l'attribution des immeubles adjugés au recourant. Mais, à l'encontre de cette argumentation, le recourant soutient, d'une part, qu'il y a impossibilité pour le vendeur de constituer en sa faveur un droit de préemption et, d'autre part, que la clause 2 des conditions générales ne pouvait en aucun cas être comprise par le tiers enchérisseur dans le sens que lui donnent la défenderesse et le notaire. Toutefois, étant donné qu'en vertu de l'art. 17 al. 3 des disp. trans. du CC les anciens droits d'étage ou d'appartement continuent à être régis par la loi cantonale, il convient de déterminer préalablement si toutes les questions relatives à l'aliénation de tels droits ne doivent pas être considérées comme relevant du droit cantonal et échappant par conséquent à l'examen du Tribunal fédéral.

2. — Dans sa jurisprudence relative à l'art. 231 CO de 1881 concernant les ventes d'immeubles soumises au droit cantonal, le Tribunal fédéral avait jugé que ces ventes échappaient entièrement à l'application du droit fédéral, même en ce qui concerne les dispositions générales du CO (notamment celles relatives aux vices de volonté) et que c'était par conséquent exclusivement à la lumière du droit cantonal que devait être examinée la question de la forme, de la validité et des effets d'une vente aux enchères, dès le moment où celle-ci portait sur un immeuble (cf. RO 13 p. 11; 17 p. 112; 24 II 119; 26 II 225; 28 II 319).

Toutefois, cette jurisprudence ne saurait s'appliquer, mutatis mutandis, au cas prévu à l'art. 17 al. 3 des dispositions — BGE 75 II 131, S. 135 — transitoires du CC, dont la ratio legis est différente. ny a lieu de remarquer en effet que l'art. 231 CO ancien soumettait la vente immobilière au droit cantonal et non à la loi ancienne, ce qui permettait aux cantons de modifier au besoin leur législation et de l'adapter aux principes nouveaux du droit fédéral. Or l'art. 17 al. 3 des disp. trans. du CC ne prévoit que le maintien de la loi ancienne. TI suit de là que si cette disposition avait une portée absolue, c'est à la lumière d'une loi peut-être tout à fait anachronique que devraient être tranchés tous les litiges auxquels, pendant très longtemps encore, pourra donner lieu l'aliénation des droits d'étage, et cela même dans le cas où aucune règle spéciale à ces droits ne serait peut-être en jeu, ce que le législateur n'a certainement pas voulu.

Sans doute, le fait que le droit nouveau ne connaît pas de droits équivalents aux droits d'étages a pour conséquence qu'on ne peut appliquer à ces derniers la règle de l'art. 17 al. 2 suivant laquelle la question de l'étendue des droits réels existants lors de l'entrée en vigueur du code est régie par la loi nouvelle. Aussi la disposition de l'art. 17 al. 3 est-elle une exception nécessaire à la règle de l'al. 2. Elle signifie avant tout que c'est la loi ancienne qui seule détermine l'objet et l'étendue du droit (cf. LEEMANN, N. 21 ad art. 675; HAAR, N. 13 ad art. 675; MUTZNER, N. 78 ad art. 17, N. 6 ad art. 45). D'autre part, en ce qui concerne l'incompatibilité du droit d'étage avec le système du registre foncier, elle a cette conséquence que, contrairement à la règle de l'art. 1 er aI. 3 des disp. trans., un transfert postérieur au le" janvier 1912 ne peut être subordonné à l'inscription au registre foncier, mais pourra continuer en principe à être réalisé aux conditions où il pouvait l'être sous la loi ancienne, avec possibilité • toutefois d'une mention au registre foncier et sous réserve des conséquences qui peuvent découler à l'égard des tiers de bonne foi du défaut de cette mention (cf. MUTZNER, N. 6 ad art. 45).

Mais, abstraction faite des deux effets précités, il n'y a — BGE 75 II 131, S. 136 — pas de motif de ne pas appliquer au droit visé par l'art. 17 al. 3 les principes généraux du droit transitoire du CC et de ne pas soumettre à la loi nouvelle les actes juridiques accomplis sous son empire, dans toute la mesure où les particularités de ces droits n'imposent pas une autre solution. Cette façon de procéder est d'ailleurs conforme à la jurisprudence du Tribunal fédéral dans l'arrêt publié au RO 42 II 51 ss.

3. — La vente aux enchères du 29 novembre est donc soumise aux règles du droit fédéral. Aux termes de l'art. 229 al. 2 CO, lorsqu'il s'agit d'enchères volontaires et publiques, où toutes les offres sont admises, le contrat est conclu par l'adjudication que le vendeur fait de la chose. En l'espèce, Crettenand invoque, à l'appui de ses conclusions, l'adjudication des immeubles qui lui a eM faite pour le prix de 7100 fr. Toutefois, à supposer que cette adjudication satisfasse aux exigences de l'art. 229 al. 2 CO et que le contrat de vente conclu entre les héritiers de Jean-François Vouillamoz d'une part et Crettenand d'autre part soit parfait, l'action dirigée contre dame Angeline Monnet doit néanmoins être écartée.

Sans doute, selon l'art. 665 cc, un titre d'acquisition confère 8. son bénéficiaire un droit personnel contre le propriétaire tendant à obtenir l'inscription au registre foncier; en cas de refus du propriétaire, le bénéficiaire du titre a alors le droit de demander au juge l'attribution de la propriété. Mais cette règle suppose évidemment que le titre d'acquisition est invoqué contre le propriétaire luimême (et non contre un tiers qui n'est pas propriétaire); autrement dit, il faut que le propriétaire soit en même temps l'aliénateur de l'immeuble (cf. Haas, N. 28-29 ad art. 656). Mais si l'aliénateur a entre temps disposé 8. nouveau de l'immeuble, par exemple en le vendant une seconde fois au mépris d'un premier contrat de vente — le second acte de disposition conservant en effet toute sa validité -, il ne reste plus au premier acheteur qu'à intenter contre l'aliénateur (qui n'est plus propriétaire) — BGE 75 II 131, S. 137 — une action en dommages-intérêts pour inexécution du contrat de vente. En l'occurrence, cette action devrait donc être dirigée contre les héritiers de Jean-François Vouillamoz. Contre le second acquéreur et propriétaire actuel (en l'espèce l'intimée Angeline Monnet), avec lequel il n'a aucun rapport de droit, le premier acheteur ne possède aucun moyen d'agir, cet acquéreur füt-il même de mauvaise foi; demeure réservé le cas où des droits d'emption, de préemption ou de réméré ou des restrictions du droit d'aliéner ont été annotés au registre foncier (art. 959, 960 ch. I et al. 2 CC), hypothèse qui n'est réalisée en l'occurrence.