BGE 79 II 382

Aus den Erwägungen:

1. — Im Grundsätzlichen bringt die Berufung vor: Durch Unterlassung einer Kündigung beim Ankauf der Liegenschaft «Bristol» sei Bründler gemäss Art. 259 Abs. 2 OR in das Mietverhältnis eingetreten. Diese Vorschrift könne, abweichend von der Ansicht des Kantonsgerichtes und den von ihm zitierten Lehrmeinungen, nur bedeuten, dass vom Erwerber die Verpflichtungen des Vermieters vollständig übernommen worden seien. Für eine fortdauernde Haftung des ursprünglichen Vermieters bis zu einem Zeitpunkte, der völlig im Belieben des Mieters stände, sei weder Raum noch Bedürfnis. Billigerweise könne der Mieter nicht mehr erwarten, als die Belassung der Mietsache zu den vertraglichen Bedingungen.

Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben. Art. 259 Abs. 2 OR regelt den Fall, in welchem der Erwerber, ohne dass die Überbindung des Mietvertrages vereinbart war, durch Verzicht auf Kündigung in das Mietverhältnis eintritt. Darum geht es hier nicht. Bründler hat vielmehr den Mietvertrag mit dem Kläger übernommen, aber durch überbindungsfreie Weiterübertragung des Eigentums an der Liegenschaft «Bristol» am Tage des Erwerbs nicht nur sich ausserstande gesetzt, die Verpflichtung auf — BGE 79 II 382, S. 385 — Fortführung der Miete bis zum verabredeten Termin zu erfüllen, sondern gerade die Kündigung auf den nächsten gesetzlichen Termin erst ermöglicht. Genau genommen will die Beklagte wohl den Standpunkt verfechten, der Vermieter werde der Haftung für die Folgen vorzeitiger Auflösung des Mietverhältnisses nach Veräusserung des Grundstückes schon damit enthoben, dass er dem Erwerber den Mietvertrag überbindet. Das beurteilt sich aber nach Art. 259 Abs. 1 OR.

Diese Bestimmung scheint nun die Beklagte dahin zu verstehen, dass der Vermieter zur Ersatzleistung lediglich gehalten sei, sofern der Mieter die Fortsetzung des Vertrages vom Dritten nicht begehren könne. Solche Auslegung wäre vielleicht erlaubt, wenn das Gesetz sich mit einem blossen Schadenersatzvorbehalt begnügen würde. Es sieht indessen vor, dass der Vermieter «ᷣzur Erfüllung des Vertrages oder zu Schadenersatz (sc. wegen Nichterfüllung) verpflichtet» bleibt. Damit ist gesagt, dass für den veräussernden Vermieter der Mietvertrag, ungeachtet der Überbindung an den Erwerber, Geltung behält. Das ist im Einklang mit der obligatorischen Natur des Mietverhältnisses, welches nicht durch einseitiges Vorgehen eines Vertragspartners soll aufgehoben werden können. Wird der Mieter kraft Überbindung des Vertrages an den Erwerber im Genusse der Mietsache belassen, so liegt darin die Erfüllung von Seite des Vermieters. Andernfalls treffen den Vermieter die Folgen der Nichterfüllung, d. h. die Schadenersatzpflicht gemäss Art. 97 OR. Sie setzt allerdings ein Verschulden voraus. Die Beklagte glaubt, dass davon nicht gesprochen werden könne, wenn der Vermieter dem Erwerber den Mietvertrag überbunden habe. Hiefür stützt sie sich auf BECKER (Kommentar zu Art. 259 OR N. 15): «Das Verschulden besteht in der Nichtüberbindung des Mietvertrages an den Erwerber». Das ist zwar richtig, aber nicht vollständig. Durch die Überbindung des Vertrages lässt der Vermieter die an sich nach wie vor ihm obliegende Erfüllung vom Erwerber — BGE 79 II 382, S. 386 — vornehmen. Er hat daher für das Verschulden seines Vertreters einzustehen, das ebenso wie in mangelhafter Erfüllung in der Nichtüberbindung des Vertrages bei Weiterverkauf der Mietsache liegen kann. Anders wäre ja der gesetzlich festgelegte Fortbestand des Vertrages zwischen Vermieter und Mieter wertlos. Er entfaltet Wirksamkeit nur, wenn der Vermieter das Verschulden jeden Erwerbers während der Dauer des Mietvertrages verantworten muss, solange ihn der Mieter nicht befreit, indem er den übernehmenden Erwerber als neuen Vermieter anerkennt. Vorliegend ist das Gegenteil geschehen, hat doch der Kläger die Beklagte wiederholt behaftet.

Bleibt es für die Beklagte bei der gesetzlichen Ordnung, nach der sie als Vermieterin für das Verschulden des Erwerbers aufzukommen hat, so kann darin, dass sie selber durch Überbindung für die Fortsetzung des Mietvertrages besorgt war, nicht einmal ein Grund zur Ermässigung des geschuldeten Schadenersatzes erblickt werden. Auch sonstige Herabsetzungsgründe sind nicht zu finden. Namentlich dass der Kläger von der Absicht der Beklagten, die Liegenschaft «Bristol» bei passender Gelegenheit zu veräussern, unterrichtet war und sich ein Vorkaufsrecht zusichern liess, drängt nicht zur Verminderung des Schadenersatzes. Denn das gewährte Vorkaufsrecht war eine Gunst, die auszunützen oder nicht dem Kläger frei stand. Darüber musste sich die Beklagte klar sein. Ging sie trotzdem einen langfristigen Mietvertrag ein, so hat sie die daraus fliessenden Verpflichtungen voll zu übernehmen.

2. — Den Erwerber Bründler zog der Kläger gesondert zur Rechenschaft. Dazu war er befugt, weil ihm Art. 259 Abs. 1 OR gegen den übernehmenden Dritten einen eigenen Anspruch auf Fortführung des Mietvertrages und daher auch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung verleiht. Dieser steht mit dem Anspruch gegen den Vermieter im Verhältnis der Solidarität. Die gerichtliche Anerkennung der Ersatzforderung an Bründler hindert die Belangung der Beklagten nicht. Denn der Solidarschuldner — BGE 79 II 382, S. 387 — wird erst durch Zahlung seines Mitschuldners befreit, nicht schon durch Verurteilung desselben zur Zahlung. Dass der Kläger aus der Nachlassmasse Bründlers irgendwelche Zuwendung empfangen habe, behauptet die Beklagte nicht. Seinerseits bietet der Kläger für Begleichung der urteilsmässigen Forderung die entsprechende Abtretung der Forderung gegen Bründler an.

3. — Was die Höhe des Schadenersatzes betrifft, lehnt die Berufung den Fr. 6687.30 übersteigenden Posten von Fr. 20,000.— sowie die Aufrundung des Gesamtbetrages auf Fr. 27,500.— ab, und rügt den Zinsenlauf ab 1. April 1948.

a) Auf Fr. 20,000.— bestimmte die Vorinstanz den Ersatz für Schaden, welcher aus der wegen vorzeitiger Kündigung des Mietverhältnisses notwendig gewordenen geschäftlichen Umstellung entstand.

Die Feststellung, dass die Verlegung des Unternehmens von Ragaz nach Arbon einen Schaden bewirkte, bindet das Bundesgericht. Und wenn die Vorinstanz, weil sie die Berechnungsgrundlagen als unsicher erachtete, zur Schätzung gemäss Art. 42 Abs. 2 OR anhand der von der Expertise gebotenen Anhaltspunkte griff, so ist das keineswegs zu beanstanden, da offenkundig die mit der geschäftlichen Übersiedelung verbundenen Nachteile nicht im einzelnen und ziffernmässig genau erfasst werden können. Das Schätzungsergebnis aber hängt mit der Würdigung tatsächlicher Gegebenheiten derart eng zusammen, dass der auf Überprüfung der Rechtsanwendung beschränkte Berufungsrichter es hinzunehmen hat, falls keine Überschreitung des Ermessens sichtbar wird. Die Berufungskritik ist nicht geeignet, eine solche darzutun...