1P.502/1999
A.- Der Gemeinderat Stans hob am 24. Juni 1996 den am 1. Februar 1982 festgesetzten und am 2. Mai 1986 geänderten
Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" auf. Eduard Wagner,
Eigentümer von zwei an der Stansstaderstrasse gegenüber dem
Gestaltungsplan-Gebiet gelegenen Grundstücken, erhob gegen diese Verfügung Einsprache mit dem Antrag, es sei sicherzustellen und im Grundbuch vorzumerken, dass eine Übernutzung der vom Gestaltungsplan erfassten Grundstücke Nrn. 1'123,
5'202, 1'301 und 1'132 verhindert werde, eventuell sei der
Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" in Bezug darauf aufrechtzuerhalten oder subeventuell sei für die Erstellung von
Bauprojekten darauf ein Gestaltungsplan vorzuschreiben. Der
Gemeinderat Stans wies die Einsprache am 7. Oktober 1996 ab, bestätigte die Planaufhebung und beantragte deren Genehmigung durch die Baudirektion des Kantons Nidwalden.
Die Baudirektion hiess am 23. September 1997 eine
Beschwerde Eduard Wagners gegen den Einsprache-Entscheid vom 7. Oktober 1996 teilweise gut. Sie stellte fest, der Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" vom 1. Februar 1982 sei mangels Genehmigung durch den Regierungsrat nie rechtsgültig geworden, weshalb seine Aufhebung durch die zuständige Behörde hinfällig werde.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden wies die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschwerde Eduard
Wagners mit Urteil vom 23. März 1998 ab. Es erwog, nach dem am 1. Juli 1995 geltenden § 202 der kantonalen Bauverordnung (vom 19. April 1990, aBauV90) seien alle Gestaltungspläne, die bis dahin in Kraft waren, an diesem Tage ausser Kraft gesetzt. "Da der Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" am 1. Juli 1995 auf jeden Fall nicht in Kraft blieb und auch später nicht nach neuem Recht bewilligt und genehmigt wurde, besteht heute gewiss kein Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-
Ost" mehr".
Auf Beschwerde Eduard Wagners hin hob das Bundesgericht dieses Urteil am 14. Juli 1998 wegen Verletzung der
Begründungspflicht (Art. 4 aBV) auf.
B.- Mit Urteil vom 22. Februar 1999, welches es am 30. Juli 1999 versandte, wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde Eduard Wagners erneut ab. Es erwog, es habe bereits in früheren Urteilen in dieser Sache festgestellt, dass der ursprüngliche Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" nicht deswegen unverbindlich bzw. wirkungslos gewesen sei, weil ihn der Regierungsrat nicht genehmigt habe; zudem habe es in der regierungsrätlichen Genehmigung vom 22. Februar 1988 der
Planänderung vom 2. Mai 1986 eine stillschweigende Genehmigung des Planes gesehen. Nach § 202 aBauV90 seien altrechtliche Gestaltungspläne noch längstens 5 Jahre nach dem In-
Kraft-Treten der aBauV90 in Kraft gewesen. Der Regierungsrat habe mit Beschluss vom 2. Juli 1990 festgestellt, dass die aBauV90 am 28. Juni 1990 in Kraft getreten sei. Somit habe der Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" längstens bis zum 28. Juni 1995 gegolten und sei am 29. Juni 1995 von Gesetzes wegen ausser Kraft gesetzt worden. Die Ausserkraftsetzung des Gestaltungsplanes sei grundsätzlich mit seiner Vernichtung identisch, er habe daher nicht wieder aufleben können.
Mit der Änderung der aBauV vom 5. Juli 1995, in
Kraft getreten am 15. September 1995 (aBauV95), seien die
§§ 202, 202a, 202b und 202c aBauV95 betreffend die Überprüfung der Gestaltungspläne eingeführt worden. Nach § 202 aBauV95 habe der Gemeinderat alle altrechtlichen, noch nicht dem neuen Recht angepassten Gestaltungspläne zu überprüfen und zu entscheiden, ob sie aufzuheben oder weiterzuführen seien. Für das Verfahren habe § 202a Abs. 1 aBauV95 auf die
Art. 99-101 des Baugesetzes (vom 24. April 1988, BauG) verwiesen. Diese Regelung sei dann auch in die Bauverordnung vom 3. Juli 1996 (in Kraft seit dem 1. Oktober 1996; BauV)
für sämtliche vor dem 1. Juli 1990 erlassenen, noch nicht dem BauG angepassten Gestaltungspläne übernommen worden (§§ 96 ff. BauV). Sie wolle somit rückwirkend angewendet werden auf Gestaltungspläne, die im Zeitpunkt ihres In-
Kraft-Tretens nicht mehr bestanden hätten. Nach Art. 5 der
Kantonsverfassung vom 10. Oktober 1965 (KV) seien indessen rückwirkende Gesetze, die den Privaten neue Belastungen auferlegten, unzulässig. Mit dem Dahinfallen des Gestaltungsplanes "Hansmatt Nord-Ost" seien auch die damit verbundenen
Eigentumsbeschränkungen ausser Kraft gesetzt worden. Würde er nachträglich wieder in Kraft gesetzt, würden auch diese wieder aufleben und damit dem Grundeigentümern neue Belastungen auferlegt, was mit Art. 5 KV nicht vereinbar sei.
Diese Regelung sei daher verfassungswidrig und damit auf den
Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" nicht anwendbar, weshalb sich die Beschwerde als unbegründet erweise.
C.- Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 1. September
1999 wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs, Willkür und
Rechtsverweigerung beantragt Eduard Wagner, das Urteil des
Verwaltungsgerichtes vom 22. Februar 1999 aufzuheben.
Der Gemeinderat Stans beantragt mit seiner Vernehmlassung, die Beschwerde abzuweisen. Das Verwaltungsgericht verweist auf sein Urteil und verzichtet auf weitere Stellungnahme. Die Sonnenrain AG beantragt, die Beschwerde abzuweisen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Auf die Beschwerde ist aus den gleichen Gründen und im gleichen Umfang einzutreten wie beim Urteil des Bundesgerichts vom 14. Juli 1998. An der Legitimation des Beschwerdeführers hat sich nichts geändert. Es erübrigt sich deshalb, sie neu zu prüfen, obwohl sie von der Beschwerdegegnerin "vorsorglich" bestritten wird.
2.- Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht erneut vor, seine Begründungspflicht verletzt zu haben, indem es für die Darstellung des Sachverhaltes praktisch ausschliesslich auf den Entscheid der Baudirektion vom 23. September 1997 verwiesen habe, welcher den Sachverhalt zu knapp wiedergebe.
Das Bundesgericht hat diese Rüge bereits in seinem
Entscheid vom 14. Juli 1998 als unbegründet zurückgewiesen (E. 2c). Darauf ist zu verweisen (Art. 36a Abs. 3 OG).
3.- Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts erlosch die
Rechtskraft des Gestaltungsplanes "Hansmatt Nord-Ost" am 29. Juni 1995 von Gesetzes wegen und konnte auch vom Gesetz- bzw. Verordnungsgeber wegen des strikten Rückwirkungsverbotes von Art. 5 KV nachträglich nicht wieder in Kraft gesetzt werden. Der Beschwerdeführer rügt diese Auslegung des kantonalen Rechts als willkürlich.
a) Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5
S. 250, je mit Hinweisen).
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts bietet das aus Art. 4 aBV abgeleitete Rückwirkungsverbot grundsätzlich nur Schutz vor der Anwendung einer gesetzlichen
Ordnung, die an ein Ereignis anknüpft, das vor deren Erlass abgeschlossen worden ist. Eine unerlaubte Rückwirkung liegt hingegen nicht vor, wenn der Gesetzgeber auf Verhältnisse abstellt, die zwar unter der Herrschaft des alten Rechts entstanden sind, beim Inkrafttreten des neuen Rechts aber noch andauern. Es ist somit nicht verboten, zeitlich offene
Dauersachverhalte für die Zukunft neuen Rechtsfolgen zu unterstellen, sofern dem nicht wohlerworbene Rechte entgegenstehen (BGE 122 II 113 E. 3b/dd S. 124 mit Hinweisen).
c) Nach der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Entscheid war die Überbaubarkeit des Gestaltungsplan-Gebietes bis zum 29. Juni 1995 vom Gestaltungsplan
"Hansmatt Nord-Ost" geregelt. Nach dessen Dahinfallen galten die allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften, bis mit den am 15. September 1995 in Kraft getretenen §§ 202, 202a, 202b und 202c aBauV95 die Gemeinderäte verpflichtet wurden, alle altrechtlichen, noch nicht dem neuen Recht angepassten Gestaltungspläne zu überprüfen und zu entscheiden, ob sie aufzuheben oder in Kraft zu lassen seien. Für das Verwaltungsgericht stellt diese Übergangsregelung eine verfassungsrechtliche verpönte Rückwirkung dar, weil der Gestaltungsplan "Hansmatt Nord-Ost" im Zeitpunkt ihrer In-Kraft-Setzung bereits dahingefallen war.
d) Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die allfällige Wieder-In-Kraft-Setzung des altrechtlichen Gestaltungsplanes "Hansmatt Nord-Ost" stelle eine verfassungsrechtlich verpönte Rückwirkung dar, ist offensichtlich unhaltbar. Eine Rückwirkungsproblematik im Sinne von Art. 4 aBV und Art. 5 KV ist darin schlechterdings nicht erkennbar:
Nach den §§ 202 ff. aBauV95 hat der Gemeinderat zu prüfen, wie die (ehemaligen) Gestaltungsplan-Gebiete - und zwar für die Zukunft - bau- und zonenrechtlich behandelt werden sollen, ob sie, vorbehaltlos oder mit gewissen Anpassungen, den allgemeinen Bau- und Zonenvorschriften zu unterstellen oder ob sie weiterhin einem besonderen Gestaltungsplan zu unterwerfen seien. Selbst wenn der Gemeinderat zum
Schluss kommen sollte, den altrechtlichen Zonenplan tel quel ins neue Recht zu überführen bzw. wieder aufleben zu lassen, so würde darin keine Rückwirkung im Sinne von Art. 4 BV bzw.
Art. 5 KV liegen, sondern eine für die Zukunft geltende Änderung der bau- und zonenrechtlichen Bestimmungen, wie sie unter dem Vorbehalt wohlerworbener Rechte ohne weiteres zulässig ist (vorn E. 3b). Der Umstand, dass der Erlass der
Übergangsregelung von §§ 202 ff. aBauV95 (wenig koordiniert)
erst nach dem Dahinfallen des altrechtlichen Gestaltungsplans "Hansmatt Nord-Ost" erfolgte, ändert daran grundsätzlich nichts, sondern hat nur zur Folge, dass die auf das
Gebiet des ehemaligen Gestaltungsplans "Hansmatt Nord-Ost"
anwendbare baurechtliche Ordnung allenfalls innert kurzer
Zeit zweimal geändert wird. Von einer rückwirkenden Anwendung baurechtlicher Bestimmungen kann indessen keine Rede sein.
4.a) Sind aber die §§ 202 ff. aBauV95 sowie die
§§ 96 ff. BauV nicht wegen des Rückwirkungsverbotes verfassungswidrig, so war der Gemeinderat Stans gehalten, über das weitere bau- und zonenrechtliche Schicksal des ehemaligen
Gestaltungsplan-Gebietes zu befinden, selbst wenn die Aufhebung des Gestaltungsplanes "Hansmatt Nord-Ost" unnötig war, weil er im damaligen Zeitpunkt (am 24. Juni bzw. am 7. Oktober 1996) nach der Auffassung der Baudirektion und des Verwaltungsgerichtes bereits nicht mehr in Kraft war. In der Sache ergibt sich aus diesem Entscheid ebenso wie aus demjenigen der Baudirektion, dass für dieses Gebiet zukünftig die allgemeinen bau- und zonenrechtlichen Vorschriften gelten sollen.
Der Beschwerdeführer verlangte in der Sache, dass die noch zulässigen Nutzungen dieses Gebietes einlässlich geregelt würden, da er befürchtet, dass sonst in Zukunft
Flächen, deren Ausnutzung bereits für bestehende Bauten ausgeschöpft wurde, für neue Bauvorhaben wiederum herangezogen werden könnten. Das halten Gemeinderat und Baudirektion für unnötig, weil dem Gemeinderat die bisherige Überbauung des
Gestaltungsplan-Gebietes bekannt sei und er aufgrund seiner
Akten in der Lage sei, bei allfälligen neuen Baugesuchen zu verhindern, dass Grundstücksflächen, deren Ausnutzung bereits in bestehenden Gebäuden realisiert worden sei, erneut für die Berechnung der noch zulässigen Ausnutzung herangezogen würden. Diese Streitfrage wird das Verwaltungsgericht bei seinem neuen Entscheid in dieser Sache materiell zu entscheiden haben.
b) Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens hat die Beschwerdegegnerin die Kosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG). Ausserdem hat sie dem anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden vom 22. Februar 1999 aufgehoben.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.- Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen
Gemeinde Stans sowie der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden, Verwaltungsabteilung, schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 17. Februar 2000
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Das präsidierende Mitglied:
Der Gerichtsschreiber: