9C_577/2025

1.

1.1. L'arrêt attaqué a été rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) qui ne tombe pas sous le coup des exceptions de l'art. 83 LTF. La voie du recours en matière de droit public est donc ouverte (cf. aussi art. 146 LIFD [RS 642.11] et 73 al. 1 LHID [RS 642.14]).

1.2. Par l'arrêt entrepris, la juridiction cantonale a renvoyé la cause à l'Administration fiscale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il s'agit donc d'un arrêt de renvoi, qui constitue en principe une décision incidente, contre laquelle le recours au Tribunal fédéral n'est ouvert qu'aux conditions des art. 92 et 93 LTF (ATF 138 I 143 consid. 1.2). Un tel arrêt est néanmoins considéré comme final (art. 90 LTF) lorsqu'il ne reste à l'autorité fiscale plus qu'à calculer le montant de l'impôt ou l'amende dus, en appliquant les règles définies dans la décision de renvoi et qu'elle ne dispose ainsi d'aucune marge de manoeuvre (cf. arrêt 2C_151/2017 du 16 décembre 2019 consid. 1.3, non publié in ATF 146 II 111).

En l'occurrence, le renvoi opéré par le Tribunal cantonal ne laisse aucune latitude de jugement à l'intimée, qui doit seulement recalculer l'impôt conformément aux instructions judiciaires. Dans cette mesure l'arrêt attaqué constitue une décision finale au sens de l'art. 90 LTF, qui peut faire directement l'objet d'un recours en matière de droit public.

2.

2.1. D'après l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit fédéral ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux dispositions de la LHID (cf. ATF 150 II 346 consid. 1.5.2; arrêt 2C_826/2015 du 5 janvier 2017 consid. 2, non publié in ATF 143 I 73).

Toutefois, conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, il ne connaît de la violation des droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal que si le grief a été invoqué et motivé, c'est-à-dire s'il a été exposé de manière claire et détaillée (ATF 150 II 346 consid. 1.5.3; 149 III 81 consid. 1.3).

2.2. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constatés par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), hormis dans les cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire (art. 9 Cst.) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (ATF 150 II 346 consid. 1.6 et les références).

3.

3.1. Le litige porte sur la fixation du revenu imposable des recourants pour l'IFD et l'ICC de la période fiscale 2018. Il a en particulier trait au point de savoir si c'est à juste titre que la cour cantonale a confirmé que la plus-value réalisée à la suite de la vente de la parcelle n° xxx de la commune de U.________ devait être entièrement soumise à l'impôt sur le revenu.

3.2. En matière d'IFD, selon l'art. 18 al. 4 LIFD, les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

L'art. 21 de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11), lequel est conforme aux art. 8 al. 1 et 12 al. 1 LHID, prévoit que sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante (al. 1) et que tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante (al. 2). Quant à l'al. 4 de l'art. 21 LI, il précise que "les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles sont ajoutés au revenu imposable pour la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu. La plus-value obtenue sur de tels immeubles est imposée conformément aux articles 61 et suivants" (soit les dispositions de la LI régissant l'imposition du gain immobilier).

Selon la jurisprudence, l'imposition limitée des immeubles agricoles et sylvicoles équivaut à une exonération partielle de l'impôt sur le revenu puisqu'en principe, le gain provenant de l'aliénation de tout autre immeuble faisant partie de la fortune commerciale est soumis entièrement à l'impôt sur le revenu (arrêt 2C_467/2019 du 24 janvier 2020 consid. 3.3).

3.3. À la suite de la cour cantonale, on rappellera que le privilège fiscal prévu par l'art. 18 al. 4 LIFD et les dispositions de droit harmonisé correspondantes est limité. En effet, la notion d'immeuble agricole et sylvicole doit être interprétée en conformité avec le champ d'application et de protection ainsi que des restrictions d'aliénation prévues par le droit foncier rural (ATF 138 II 32 consid. 2.2.1 et 2.3.1; arrêts 9C_297/2025 du 23 février 2026 consid. 4.2; 2C_467/2019 du 24 janvier 2020 consid. 3.4 et 4). Tel est le cas lorsque l'immeuble est apte à l'exploitation agricole au sens de l'art. 6 al. 1 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) jusqu'au moment de son aliénation, de sorte que l'utilisation et l'affectation ultérieure ne sont pas pertinentes pour l'application du privilège fiscal (arrêts 9C_336/2023 du 3 mai 2024 consid. 3.2.4 et les références, non publié in ATF 150 II 346; 9C_297/2025 du 23 février 2026 consid. 4.2).

3.4. On distingue entre le champ d'application territorial (ou local) et le champ d'application matériel de la LDFR. Le premier porte sur la nature de la zone en droit de l'aménagement du territoire. En effet, selon l'art. 2 al. 1 LDFR, cette loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles qui font partie d'une entreprise agricole, qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT (RS 700) (let. a) et dont l'utilisation agricole est licite (let. b).

Quant au champ d'application matériel, il porte sur la qualification d'immeuble agricole au sens de l'art. 2 al. 1 LDFR. Selon l'art. 6 al. 1 LDFR, tel est le cas d'un immeuble qui est approprié à un usage agricole ou horticole, à savoir celui qui, par sa situation et sa composition, peut être exploité sous cette forme. Concrètement, toutes les surfaces qui ne sont pas boisées et qui disposent d'une couche de terre suffisante pour la végétation se prêtent à un usage agricole. La caractéristique de l'aptitude est donc d'abord d'ordre objectif (ATF 149 II 237 consid. 4; arrêt 9C_336/2023 du 3 mai 2024 consid. 3.2.4 et les références non publié in ATF 150 II 346), à défaut de quoi le propriétaire pourrait, par l'utilisation concrète qu'il ferait d'un terrain, influencer le point de savoir si (et quand) le fonds tombe dans le champ d'application de la LDFR, ce qui serait contraire au but d'intérêt public que poursuit cette loi (HOFER, in Das bäuerliche Bodenrecht: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2e éd. 2011, n° 9a ad art. 6 LDFR). Selon les cas, la caractéristique d'aptitude d'ordre objectifest tempérée par une composante d'ordre subjectif, à savoir la prise en compte de l'usage effectif qui est fait de l'immeuble. Selon la jurisprudence, cette composante ne revêt cependant qu'une portée subsidiaire. Dès lors qu'elle est de nature à faire perdre au terrain sa nature agricole, elle n'entre en ligne de compte qu'à trois conditions strictes: l'usage non agricole doit durer depuis quelques dizaines d'années, il ne doit plus être envisageable pour l'avenir et les installations qui ont été érigées sur le terrain doivent l'avoir été de manière légale (ATF 139 III 327 consid. 2.2 et 3; arrêts 2C_1068/2019 du 26 mai 2020 consid. 2.1; 2C_636/2019 du 22 janvier 2020 consid. 5.1).

3.5. Aux termes de l'art. 18 al. 1 LCdF, les constructions et installations servant exclusivement ou principalement à la construction et à l'exploitation d'un chemin de fer (installations ferroviaires) ne peuvent être établies ou modifiées que si les plans du projet ont été approuvés par l'autorité compétente, à savoir l'OFT (cf. art. 18 al. 2 LCdF). L'approbation des plans couvre toutes les autorisations requises par le droit fédéral (art. 18 al. 3 LCdF). Aucune autorisation ni aucun plan relevant du droit cantonal ne sont requis; le droit cantonal est pris en compte dans la mesure où il n'entrave pas de manière disproportionnée l'accomplissement des tâches de l'entreprise ferroviaire (art. 18 al. 4 LCdF).

Selon la jurisprudence, est considérée comme une installation servant exclusivement ou principalement le chemin de fer le projet qui présente, d'un point de vue matériel et spatial, un rapport nécessaire et étroit avec l'exploitation ferroviaire (ATF 145 II 218 consid. 4.1).

3.6. On précisera encore que lorsqu'une prétention est assortie d'une condition suspensive (art. 151 CO), elle n'est réalisée qu'au moment où cette condition s'accomplit. Cela ne vaut cependant que si l'exécution est incertaine (arrêt 9C_297/2025 du 23 février 2026 consid. 4.3 et les références).

4. La cour cantonale a constaté que la parcelle n° xxx de la commune de U.________ avait été affectée à la zone agricole au sens de l'art. 16 LAT et qu'elle avait été exploitée par le recourant à des fins agricoles à tout le moins jusqu'au transfert de propriété intervenu en 2018. La construction du dépôt ferroviaire du C.________ SA sur ladite parcelle avait été approuvée par l'OFT le 20 juillet 2017 et ce dépôt, de même que les voies ferroviaires d'accès, devaient occuper l'intégralité de celle-ci; ainsi, l'affectation ferroviaire ne se superposait pas à l'affectation agricole mais excluait au contraire toute utilisation du terrain à une telle fin. Vu cette incompatibilité, les juges cantonaux ont inféré que l'affectation à une zone spéciale (ferroviaire) de la parcelle lui avait fait perdre son affectation à la zone agricole.

S'agissant du moment auquel le changement d'affection était intervenu, il correspondait en substance, selon la cour cantonale, à l'entrée en force de l'approbation de l'OFT, voire au début des travaux: cette autorisation spéciale, prévue par l'art. 18 LCdF, valait à la fois planification et octroi du permis de construire, de sorte que dès son entrée en force, laquelle était intervenue avant le transfert de propriété, la construction du dépôt pouvait démarrer ce qui excluait de fait l'utilisation agricole de la parcelle. La présente constellation se distinguait de celle qu'avait eu à juger le Tribunal fédéral dans son arrêt publié aux ATF 149 II 237, et invoquée par les recourants. Dans ce cas-là, était litigieuse la question de savoir si une parcelle incluse dans une "zone gravière" était toujours assujettie à l'art. 2 LDFR, ce à quoi le Tribunal fédéral avait répondu par l'affirmative. Cependant, en l'occurrence, l'art. 18 LCdF avait eu pour effet de soustraire définitivement la parcelle à la zone agricole. En outre, les recourants avaient obtenu un prix de vente de 58,66 fr. le m2, soit un prix considérablement plus élevé que ceux observés pour des terrains agricoles situés sur sur la commune de U.________ (soit 4,60 fr. le m2 selon l'intimée); les juges précédents en ont inféré qu'avec un tel prix, la vente en cause s'apparentait à celle d'un terrain qui n'était plus affecté à la zone agricole.

5. Les recourants contestent que la décision d'approbation des plans par l'OFT a eu pour effet de soustraire la parcelle n° xxx au champ d'application tant territorial que matériel de la LDFR, et ce pour plusieurs raisons: cette décision n'aurait pas transformé la parcelle en zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT, rien ne permettait de retenir qu'un usage agricole aurait été "illicite" à compter de l'entrée en force de la décision d'approbation et la parcelle avait pu continuer d'être effectivement exploitée à des fins agricoles après que l'OFT avait statué. Pour les recourants, tant que la parcelle était restée "matériellement exploitable et légalement utilisable à des fins agricoles", elle demeurait soumise à la LDFR. Partant, le terrain avait conservé son usage agricole au sens de l'art. 6 al. 1 LDFR à tout le moins jusqu'au commencement effectif des travaux et les conditions de l'art. 2 al. 1 let. b LDFR étaient toujours remplies au moment de son aliénation. En ayant retenu le contraire, la cour cantonale avait "confondu la phase administrative du projet avec sa réalisation concrète" et aurait ainsi violé les art. 18 al. 4 LIFD, 12 al. 1 LHID, 21 al. 4 LI et 61 al. 1 let. b LI.

6.

6.1. Les contribuables ne peuvent pas être suivis lorsqu'ils affirment que la parcelle en cause était demeurée soumise à la LDFR à tout le moins jusqu'au commencement effectif des travaux et qu'elle devait donc pouvoir bénéficier du régime fiscal privilégié applicable aux immeubles agricoles.

Ainsi que l'a retenu à bon droit la cour cantonale, l'affectation de la parcelle a été (juridiquement) modifiée par la décision de l'OFT du 20 juillet 2017, devenue définitive en l'absence de recours; à ce moment-là, le terrain est passé d'une affectation agricole à une affectation spécifique, en l'occurrence ferroviaire, prévue par le droit fédéral, singulièrement la LCdF. Il n'entrait donc plus dans le champ d'application matériel des art. 2 al. 1 et 6 al. 1 LDFR puisque son aptitude à se voir catégorisé comme un immeuble agricole au sens de ces dispositions légales était objectivement et durablement perdue, faute de possibilité à terme d'entrer à nouveau dans le champ d'application de la LDFR. Dans cette mesure et puisque la perte de l'usage agricole de la parcelle n° xxx est intervenue avec l'entrée en force de la décision de l'OFT, les contribuables ne sauraient reprocher avec succès à l'intimée d'avoir admis un "déclassement anticipé", qu'il n'existait qu'un "projet administratif [...] non réalisé" ou encore se plaindre que la "délivrance d'une autorisation relative à la construction future d'une infrastructure" ne constituerait pas "une perte automatique de la licéité de l'usage agricole". En effet, ce qui est déterminant en l'occurrence, c'est que l'aptitude objective de la parcelle n° xxx à constituer un terrain agricole au sens de la LDFR n'existait plus à partir du moment où la décision de l'OFT était entrée en force. Au sujet de la composante subjective de l'aptitude d'un immeuble à être assimilé à un terrain agricole, les recourants considèrent que les trois conditions développées par la jurisprudence (cf. consid. 3.4 supra) ne sont pas réalisées et la cour cantonale n'a pas examiné le litige sous cet angle. Il n'est donc pas nécessaire d'examiner plus avant ce point.

6.2. Le fait que, comme le soutiennent les contribuables, A.A.________ a dans les faits continué d'exploiter la parcelle n° xxx ne permet pas de parvenir à la conclusion que celle-ci demeurait dans le champ d'application de la LDFR. En effet, tout comme c'est le cas d'un immeuble apte à l'exploitation agricole (cf. art. 6 al. 1 LDFR) jusqu'au moment de son aliénation, et dont l'utilisation et l'affectation ultérieure ne sont pas, selon la jurisprudence, pertinentes pour déterminer si le produit de sa vente peut bénéficier du privilège fiscal (consid. 3.3 et 3.4 supra), l'utilisation effective de la parcelle n° xxx après l'entrée en force de la décision de l'OFT n'était pas déterminante puisque c'est à ce moment-là que le terrain a juridiquement changé de nature (consid. 6.1 supra). Toute autre solution permettrait au contribuable d'influencer le moment auquel la parcelle en cause sortirait du champ d'application de la LDFR, ce qui serait contraire au but d'intérêt public que cette loi poursuit (consid. 3.4 supra).

Ensuite, le parallèle que tirent les recourants avec l'ATF 149 II 237 ne convainc pas. Premièrement, dans cette affaire, le Tribunal fédéral a considéré que l'affectation de la parcelle en "zone gravière" n'avait pas pour effet de la sortir du champ d'application territorial de la LDFR (ATF 149 II 237 consid. 6). Or, ce qui est litigieux en l'occurrence, ce n'est pas la collocation de la parcelle en lien avec le droit de l'aménagement du territoire mais bien le point de savoir si, du point de vue du champ d'application matériel de la LDFR, la parcelle n° xxx de la commune de U.________ revêtait encore, en 2018, la qualification d'immeuble agricole au sens des art. 2 al. 1 et 6 al. 1 de cette loi. En second lieu, contrairement à la situation jugée par l'ATF 149 II 237, dans laquelle le Tribunal fédéral a constaté que le terrain en cause destiné à l'exploitation de la gravière n'était pas voué à l'urbanisation et que la LDFR avait donc vocation à s'appliquer à nouveau dès l'exploitation terminée et les lieux remis en état (ATF 149 II 237 consid. 5.3), il convient de retenir que la parcelle n° xxx en cause est sortie de manière définitive du champ d'application de cette loi, ainsi que le fait valoir l'intimée de manière pertinente.

6.3. Les recourants se plaignent par ailleurs en vain que la cour cantonale aurait dénié à tort tout effet juridiquement contraignant à la décision de la CFR I sur la présente procédure. À leur avis, elle ne pouvait pas, sauf à violer l'art. 9 Cst. et la confiance légitime qu'ils pouvaient placer dans une telle décision, retenir que la CFR I n'avait pas à se prononcer sur le partage matériel de l'entreprise agricole et qu'en conséquence, la décision de cette autorité ne pouvait soumettre à la LDFR un terrain qui n'était de toute façon plus soumis au champ d'application de cette loi. Selon la jurisprudence, le point de savoir si la décision de la commission foncière rurale est conforme au droit ne fait pas partie de la procédure qui porte sur l'octroi du privilège fiscal au sens de l'art. 18 al. 4 LIFD à plus-value d'un terrain (comp. arrêt 9C_297/2025 du 23 février 2026 consid. 7.2). Pour les mêmes raisons, l'allégation des recourants selon laquelle, en 2018, la parcelle en cause avait encore donné lieu à l'octroi de paiements directs n'est pas pertinente; la question de savoir si de tels paiements étaient encore conformes à la réglementation topique dépasse l'objet de la présente procédure.

6.4. Enfin, dans une argumentation subsidiaire, les recourants reprochent à la cour cantonale de ne pas avoir apporté de "justification" pour retenir la date de l'acte de transfert immobilier du 28 novembre 2018 comme déterminante pour l'imposition des revenus litigieux. Selon eux, elle aurait dû au contraire retenir la date de la conclusion du contrat en 2016: à ce moment-là, les parties étaient déjà liées contractuellement et s'étaient mises d'accord sur tous les éléments essentiels, à savoir l'objet et le prix de vente.

Cette argumentation ne peut être suivie. En effet, le contrat conclu en 2016 prévoyait notamment que la signature de l'acte de transfert définitif était soumise à la condition suspensive que les plans soumis à l'approbation de l'OFT fussent définitivement approuvés par cette autorité et/ou par les autorités supérieures en cas de recours. Ainsi, en 2016, la réalisation de la condition suspensive était encore incertaine (cf. consid. 3.6 supra). En conséquence, contrairement à ce que soutiennent les recourants, le revenu ne pouvait pas être considéré comme réalisé en 2016, ce qui excluait son imposition à ce moment-là. Ainsi que le fait valoir l'intimée de manière pertinente, c'est par l'acte de transfert définitif signé le 28 novembre 2018 que la prise de possession, l'entrée en jouissance et le transfert des risques ont eu lieu. Par conséquent, c'est sans violer le droit fédéral que la cour cantonale a confirmé, à tout le moins implicitement, l'imposition litigieuse dans le chapitre fiscal des recourants pour la période fiscale 2018.

7. Le recours est rejeté.

8. Vu l'issue du litige, les recourants, qui succombent, doivent supporter les frais judiciaires solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).