Verwaltungsbehörden BE, 120 2024 20

Bau- und Verkehrsdirektion

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BVD 120/2024/20

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 17. Dezember 2024

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen (VGE 2025/21 vom 19.3.2026).

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Grindelwald, Bauverwaltung, Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 3818 Grindelwald

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Grindelwald vom 4. April 2024 (Baupolizeifall Nr. 3848/2023; Scheune am Stutz bzw. A.________)

I. Sachverhalt

1.

Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin der Parzelle Grindelwald Grundbuchblatt Nr. F.________. Die Parzelle liegt grösstenteils in der Landwirtschaftszone und teilweise in der Zone für Skipisten. Das sich auf ihrem Grundstück befindende Gebäude am G.________weg vermietete die Beschwerdeführerin an eine Drittperson, welche darin – nebst ihrem landwirtschaftlichen Betrieb – bis im Frühling 2024 unter dem Namen «A.________» auch einen Gastgewerbebetrieb führte.

2.

Mit Gesamtbauentscheid vom 21. März 2006 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Interlaken die Sanierung des betreffenden Gebäudes und die gastgewerbliche Nutzung der «A.________».1 Bestandteil dieses Gesamtbauentscheids bildet die Verfügung des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 13. März 2006, mit welcher für das vorgesehene Bauvorhaben ausserhalb des Baugebiets die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24b RPG2 erteilt wurde.3 1 Vorakten, pag. 25.

2 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 3 Vorakten, pag. 26.

3.

Zwischen 2009 und 2012 gelangte die Gemeinde Grindelwald mehrmals an die Grundeigentümerin und den Betreiber der «A.________» aufgrund verschiedener offenbar nicht bewilligter Bauarbeiten im und am betreffenden Gebäude.4 Unter anderem stellte sie an der Nordseite des Gebäudes einen neu errichteten Anbau mit einem Vor- bzw. Pultdach (sogenannter Abdächler) fest.5

4.

Im August 2020 trafen bei der Gemeinde Grindelwald Hinweise aus der Bevölkerung ein, wonach die «A.________» nicht nach den geltenden rechtlichen Bestimmungen genutzt werde und allenfalls ohne Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung um- und ausgebaut worden sei.

5.

Mit Schreiben vom 3. Juli 2023 teilte die Gemeinde Grindelwald der Beschwerdeführerin mit, dass der landwirtschaftliche Betrieb des Betreibers der «A.________» nicht mehr die notwendige Grösse für dessen Geltung als landwirtschaftliches Gewerbe aufweise. Somit seien die Voraussetzungen für den landwirtschaftlichen Nebenbetrieb gemäss der obgenannten Ausnahmebewilligung nach Art. 24b RPG nicht mehr gegeben und der Gastgewerbebetrieb müsse demnach aufgelöst werden. Weiter stellte die Gemeinde Grindelwald fest, dass unter anderem für den Anbau an der Nordseite des Gebäudes sowie für die Erweiterung der Terrasse keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegen würde, die Beschwerdeführerin aber die Möglichkeit habe, diesbezüglich ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Weiter kündigte sie mit demselben Schreiben den Erlass einer entsprechenden Wiederherstellungsverfügung unter Androhung von Ersatzvornahmen an.6

6.

Mit Stellungnahme vom 4. September 2023 teilte die Beschwerdeführerin der Gemeinde Grindelwald mit, dass sie das Mietverhältnis mit dem bisherigen Betreiber der «A.________» aufgelöst habe. Angesichts des unklaren weiteren Vorgehens wünschte sie eine Aussprache mit den Vertretern der Gemeinde Grindelwald.7 Daraufhin fanden am 13. Oktober 2023 und am 28. November 2023 Besprechungen zwischen Vertretern der Gemeinde Grindelwald und dem Ehegatten oder dem Vertreter der Beschwerdeführerin statt.8

7.

Mit Wiederherstellungsverfügung vom 4. April 2024 ordnete die Gemeinde Grindelwald ein Benutzungsverbot für die «A.________» an und forderte die Beschwerdeführerin zum Rückbau aller dem nichtlandwirtschaftlichen Nebenerwerb dienenden Bauten, Installationen und Anlagen auf dem Grundstück – namentlich der Terrasse, des nordseitigen Anbaus, des Aussenkamins und alle dem Gastgewerbe dienenden Einrichtungen und Anlagen – auf. Für die bauliche Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gewährte sie der Beschwerdeführerin eine Frist von 12 Monaten ab Eintritt der Rechtskraft der Wiederherstellungsverfügung. Gleichzeitig wies sie auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs hin und drohte die Ersatzvornahme sowie eine Busse bei Nichtbefolgung an.

8.

Mit Schreiben vom 8. April 2024 kündigte das Regierungsstatthalteramt Interlaken dem Vertreter der Beschwerdeführerin den bevorstehenden Entzug bzw. die Aufhebung der gastgewerblichen Betriebsbewilligung für die «A.________» an.

9.

Die Beschwerdeführerin verzichtete auf die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs. Gegen die Wiederherstellungsverfügung vom 4. April 2024 reichte sie am 6. Mai 2024 Be- 4 Siehe Baueinstellungsverfügung vom 5. November 2009 (Vorakten, pag. 19); Schreiben der Gemeinde Grindelwald vom 10. Juni 2011 (Vorakten, pag. 18) und Antrag der Kommission Hochbau und Planung der Gemeinde Grindelwald vom 3. April 2012 (Vorakten, pag. 16).

5 Siehe Fotos in den Vorakten, pag. 17.

6 Vorakten, pag. 6.

7 Vorakten, pag. 5.

8 Vorakten, pag. 3.

schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt, der erste Satz der Ziffer 3 der Wiederherstellungsverfügung vom 4. April 2024 sei aufzuheben, eventualiter sei dieser Satz dahingehend anzupassen, dass auf den Rückbau des nordseitigen Anbaus verzichtet werde. Des Weiteren beantragt sie die Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis zum 30. November 2024.

10.

Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet9, holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Eingabe vom 3. Juni 2024 beantragt das AGR die Abweisung der Beschwerde und verweist dabei auf die Verfügung vom 13. März 2006. Mit ihrer Beschwerdeantwort vom 6. Juni 2024 beantragt die Gemeinde Grindelwald ebenfalls die Abweisung der Beschwerde und den Verzicht auf die Sistierung.

11.

Mit Verfügung vom 6. August 2024 wies das Rechtsamt den Antrag auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens ab.

12.

In den Schlussbemerkungen vom 7. Oktober 2024 bestätigt die Beschwerdeführerin ihre Rechtsbegehren und die Ausführungen in ihrer Beschwerde.

13.

Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1.

Eintretensvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG10 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.

Rechtliches Gehör

a)

Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass ihr die Vorinstanz die angefochtene Wiederherstellungsverfügung eröffnet habe, ohne ihr vorab Gelegenheit zur Einreichung einer Stellungnahme zu gewähren. Es liege somit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, da sie sich insbesondere nach der Auflösung des Mietverhältnisses mit dem bisherigen Betreiber der «A.________» nicht zum weiteren Betrieb der Bar habe äussern können. Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die Baupolizeibehörde es wiederholt unterlassen habe, sie als Grundeigentümerin ins Verfahren miteinzubeziehen.

b)

Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG11 gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Die Behörde hört die 9 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Parteien an, bevor sie verfügt (Art. 21 Abs. 1 VRPG), damit sich die betroffenen Personen vor Erlass eines allenfalls in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache äussern können. Das Äusserungsrecht räumt ihnen die Befugnis ein, ihre Gesichtspunkte zur Geltung zu bringen und sich vorgängig zu allen relevanten Aspekten zu äussern, namentlich zu Sachverhaltsfragen.12

c)

Mit Schreiben vom 3. Juli 2023 teilte die Vorinstanz der Beschwerdeführerin unter anderem Folgendes mit:

«Die Bauverwaltung Grindelwald hat festgestellt, dass der landwirtschaftliche Betrieb von Herrn B.________ lediglich 0.373 SAK gross ist. Somit ist die Voraussetzung für den landwirtschaftlichen Nebenbetrieb nicht mehr gegeben und dieser muss aufgelöst werden.

Des Weiteren wurde festgestellt, dass für den Holzunterstand, den Spielplatz, den Anbau auf Nordseite und die Erweiterung der Terrasse (gemäss bewilligten Plänen vom 21.03.2006 ca. 6.60 m tief) keine rechtskräftigen Baubewilligungen vorliegen. Nach Art. 1a Abs. 3 Baugesetz (BauG) dürfen baubewilligungspflichtige Bauvorhaben erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung und die erforderlichen weiteren Bewilligungen oder die Gesamtbewilligung rechtskräftig erteilt sind.»13

Weiter gewährte die Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Möglichkeit, sich zu den erwähnten Feststellungen zu äussern und hierzu Beweismittel einzubringen und/oder für die strittigen Bauten ein nachträgliches Baugesuch einzureichen:

«Im Sinne des rechtlichen Gehörs nach Art. 21 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRPG) erhalten Sie hiermit die Gelegenheit zur Stellungnahme. Falls Sie wider unseren Abklärungen im Besitz einer rechtskräftigen Baubewilligung sind, bitten wir Sie, diese einzureichen. Stimmt die effektive Betriebsgrösse nicht mit den von uns festgestellten 0.373 SAK überein, bitten wir Sie ein entsprechender [sic!] Nachweis einzureichen.

Ihre schriftliche Stellungnahme zum vorgenannten Sachverhalt erwarten wir innert 30 Tagen seit Erhalt dieses Schreibens.

Es steht Ihnen frei, innerhalb derselben Frist ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Diesbezüglich weisen wir Sie explizit darauf hin, dass für die Beurteilung des nachträglichen Baugesuches der ursprüngliche Ist-Zustand relevant sein wird. Allfällige Fotoaufnahmen, welche den alten, d.h. den ursprünglichen Zustand dokumentieren, sind den Baugesuchsunterlagen beizulegen. Das nachträgliche Baugesuch kann gegebenenfalls mit weiteren geplanten Bauarbeiten ergänzt werden. Es wird sich erst im Baubewilligungsverfahren zeigen, welche vorgesehenen oder bereits erstellten Bauten und Anlagen und welche Nutzung bewilligungsfähig sind und welche nicht.»14

Schliesslich kündigte die Vorinstanz der Beschwerdeführerin mit demselben Schreiben den Erlass einer entsprechenden Wiederherstellungsverfügung unter Androhung von Ersatzvornahmen an:

«Sollten Sie unseren Anordnungen nicht nachkommen, sehen wir uns gezwungen, ohne Weiteres ein Benützungsverbot nach Art. 46 BauG auf den Gastronomieteil der A.________ zu verfügen, sowie eine kostenpflichtige Wiederherstellungsverfügung nach Art. 46 BauG unter Androhung der Ersatzvornahme nach Art. 47 BauG zu erlassen.»15

In ihrer Stellungnahme vom 4. September 2023 führte die Beschwerdeführerin aus, dass die Angelegenheit in baupolizeilicher Hinsicht unübersichtlich sei. Es sei ihr nicht restlos klar, was genau Bestandteil der ursprünglichen Baubewilligung sei und welche weiteren Bewilligungen betreffend 12 Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Diss. 1999, S. 267.

13 Vorakten, pag. 6.

14 Vorakten, pag. 6.

15 Vorakten, pag. 6.

die «A.________» vorliegen würden. Ausserdem bat sie um die Durchführung einer Aussprache mit Vertretern der Gemeinde, damit das weitere Vorgehen gemeinsam erörtert und eine akzeptable Lösung gefunden werden könne.16

Gemäss der entsprechenden Aktennotiz wiederholte die Vorinstanz an den daraufhin durchgeführten Besprechungen vom 13. Oktober 2023 und 28. November 2023 nochmals die obgenannten Feststellungen. Im Ergebnis hielt sie Folgendes fest:

«- Die Bewirtschaftung durch einen neuen Pächter bedarf einer Baubewilligung. Es empfiehlt sich vorgängig eine Voranfrage einzureichen, damit geprüft werden kann, ob die Anforderungen eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbs erfüllt werden. Die Voraussetzungen sind mittels eines Betriebskonzepts nachzuweisen.

-

Die Bauverwaltung Grindelwald wird das weitere Vorgehen prüfen und ein entsprechendes baupolizeiliches Verfahren starten.»17

Die Beschwerdeführerin liess mit E-Mail ihres Ehegatten vom 13. Dezember 2023 gegenüber der Vorinstanz sinngemäss verlauten, dass die erwähnte Aktennotiz zu den erfolgten Besprechungen unvollständig sei. Weiter erscheine ein Rückbau des nördlichen Anbaus abwegig, zumal dieser als baubewilligt betrachtet werden könne.18 Soweit ersichtlich, verzichtete sie auf die Einreichung diesbezüglicher Beweismittel oder weiterer Stellungnahmen; auch reichte sie kein nachträgliches Baugesuch ein.

d)

Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin wurde ihr im vorliegenden Fall vor Erlass der nun angefochtenen Verfügung von Seiten der Vorinstanz mehrmals die Möglichkeit geboten, sich zur Sache zu äussern und Beweise ins laufende Verfahren einzubringen. Wie soeben aufgezeigt, gewährte ihr die Vorinstanz insbesondere mit ihrem Schreiben vom 3. Juli 2023 schriftlich das rechtliche Gehör. Gleiches erfolgte daraufhin nochmals mündlich an den erwähnten Besprechungen vom 13. Oktober 2023 und 28. November 2023, wobei die Beschwerdeführerin mindestens bei der zweiten Besprechung offenbar durch ihren Ehegatten vertreten war. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin auch mehrfach die drohenden Konsequenzen aufgezeigt und ihr ermöglicht, diese durch Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs oder Vorbringen entgegenstehender Beweise gegebenenfalls abzuwenden. Davon hat die Beschwerdeführerin jedoch abgesehen und sich mit ihrem Schreiben vom 4. September 2023 und der E-Mail ihres Ehegattens vom 13. Dezember 2023 lediglich grundsätzlich zur Sache geäussert. Schliesslich hatte die daraufhin erfolgte Betriebsaufgabe des bisherigen Betreibers der «A.________» weder einen Einfluss auf die erwähnten Feststellungen der Vorinstanz noch auf die von ihr angedrohten Konsequenzen. Die Beschwerdeführerin kann folglich nichts zu ihren Gunsten davon ableiten, dass die Vorinstanz sie zu diesem Zeitpunkt nicht nochmals explizit aufforderte, sich zum weiteren Betrieb der «A.________» zu äussern. Ohnehin wäre es der Beschwerdeführerin jederzeit offen gestanden, sich nochmals unaufgefordert zum Sachverhalt zu äussern. Schliesslich ist nach den obigen Ausführungen entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht ersichtlich, inwiefern sie die Vorinstanz nicht genügend ins Verfahren miteinbezogen haben soll.

Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz ihren Verpflichtungen gemäss Art. 21 ff. VRPG vollumfänglich nachgekommen ist. Es liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor und die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich daher als unbegründet.

3.

Nordseitiger Anbau; weitere dem nichtlandwirtschaftlichen Nebenerwerb dienende Bauten 16 Vorakten, pag. 5.

17 Vorakten, pag. 3.

18 Beilage Nr. 12 zur Beschwerde vom 6. Mai 2024.

a)

Die Vorinstanz verlangt mit ihrer Wiederherstellungsverfügung vom 4. April 2024 den Rückbau aller dem nichtlandwirtschaftlichen Nebenerwerb dienenden Bauten, Installationen und Anlagen auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Namentlich erwähnt sie die Terrasse, den Aussenkamin, alle dem Gastgewerbe dienenden Einrichtungen und Anlagen sowie den nordseitigen Anbau am betreffenden Gebäude. Letzteres begründet sie damit, dass dieser baubewilligungspflichtige Anbau ohne Vorliegen einer Baubewilligung gebaut worden sei und insbesondere die sich darin befindliche WC-Anlage offensichtlich dem nun aufgegebenen gastgewerblichen Betrieb gedient habe.

b)

Die Beschwerdeführerin äussert sich weder in ihrer Beschwerde vom 6. Mai 2024 noch in ihrer Stellungnahme vom 7. Oktober 2024 zur Terrasse, zum Aussenkamin und zu den anderen Einrichtungen und Anlagen, die dem Gastgewerbe dienen. Betreffend den nordseitigen Anbau bringt sie vor, dass dieser baubewilligt sei und entsprechend den Auflagen der Hochbau- und Planungskommission der Gemeinde Grindelwald (HPK), die in den ursprünglichen Gesamtbauentscheid übernommen worden seien, errichtet worden sei. Ferner habe das Regierungsstatthalteramt Interlaken gemäss Protokoll der Betriebsabnahme vom 17. November 2006 damals die Baute vor Ort behördlich abgenommen. Auch der ehemalige Bauverwalter von Grindelwald habe bestätigt, dass für den Anbau auf der Nordseite des Gebäudes eine Baubewilligung ausgestellt worden sei.

Weiter bringt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vor, dass am 13. Oktober 2023 betreffend die «A.________» eine nicht protokollierte Besprechung mit den Vertretern der Bauverwaltung Grindelwald stattgefunden habe. Anlässlich dieser Besprechung sei auch der strittige Anbau an der Nordfassade thematisiert und es sei dargelegt worden, dass dieser seinerzeit bewilligt worden wäre. Die Vertreterin der Gemeinde habe bestätigt, dass dies entsprechend aus den Akten hervorgehe.

Schliesslich betont die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 7. Oktober 2024, dass der strittige Anbau zonenkonform sei und dieser nicht das Schicksal des nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs teile, weshalb auch aus diesem Grund keine Rechtfertigung und Notwendigkeit für den verfügten Abbruch bestehen würde.

c)

Mit Stellungnahme vom 3. Juni 2024 äussert sich das AGR zum fraglichen Anbau wie folgt:

«Wir weisen [sic!] auf unsere Verfügung vom 13. März 2006 im Zusammenhang mit der Einrichtung des Gastgewerbebetriebes «A.________ Bar». Demnach fällt die die [sic!] Ausnahmebewilligung nach Artikel 24b des Raumplanungsgesetzes (RPG) dahin, sobald die Bewilligungsvoraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Dieser Fall ist vorliegend eingetreten, da der Bewilligungsnehmer kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr führt.

Der u. a. zur Diskussion stehende, verlängerte «Abdächler» an der Nordfassade ist auf den abgestempelten Projektplänen nicht eingetragen. Hierzu sei erwähnt, dass auch wenn dieser Anbau Bestandteil des damaligen Baugesuches gewesen wäre oder seine Erstellung lediglich als Nebenbestimmung in den Gesamtbauentscheid aufgenommen worden ist, so hätte er gleichwohl durch das AGR beurteilt werden müssen. Aufgrund der fehlenden Verfügung des AGR ist der Anbau nicht als rechtmässig zu beurteilen. Da mit dem «Abdächler» das Gebäudevolumen vergrössert wurde und Art. 24b RPG keine Erweiterungen zulässt, hätte er höchstens mit einer zonenkonformen Beurteilung nach Art. 16a RPG oder einer anderen Ausnahmeregelung nach Art. 24 ff. RPG die Bewilligungsfähigkeit erlangen können.»

d)

Mit Gesamtbauentscheid vom 21. März 2006 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Interlaken die Sanierung des hier interessierenden Gebäudes und dessen künftige gastgewerbliche Nutzung. Betreffend den Neubau oder die Vergrösserung einer (bestehenden) Terrasse äusserte sich das Regierungsstatthalteramt im Entscheid nicht, auch liegen diesbezüglich keinerlei Pläne vor. Als Auflage hielt es in Ziffer 3.4.1 des besagten Gesamtbauentscheids unter anderem fest, dass die Kaminanlage im Inneren des Gebäudes zu führen sei und Aussenkamine nicht gestattet seien. In den bewilligten Bauplänen vom 8. September 2005, alle gestempelt vom Regierungsstatthalteramt Interlaken am 21. März 2006,19 ist ferner ersichtlich, dass ursprünglich an der Nordfassade im Abstand von ca. 1.3 m links neben der WC-Anlage ein neuer, 2.0 m breiter Anbau für einen Ofen mit einem aussen an der Fassade geführten Kamin vorgesehen war. Allerdings hielt das Regierungsstatthalteramt im erwähnten Gesamtbauentscheids zusätzlich als Auflage Folgendes fest:

«Die Nordfassade ist gemäss dem abgeänderten Plan (HPK vom 3. Januar 2006) auszuführen.»

Gemäss dem Auszug aus dem Protokoll vom 3. Januar 200620 lautet der entsprechende Beschluss der HPK wie folgt:

«Dem Bauvorhaben wird einstimmig (3 Enthaltungen), mit nachfolgendem Vorbehalt zugestimmt: Die Nordfassade muss in gestalterischer Hinsicht angepasst werden, d.h. der Anbau für die Heizung/Holzofen muss mittels Verlängerung des best. «Abdächlers» eingedeckt werden. Die Kaminanlage muss im inneren [sic!] des Gebäudes geführt werden.»

Der diesem Beschluss angehängten Planskizze «Vorschlag Kommission HPK vom 3. Januar 2005 [sic!] – Dachverlängerung, kein Aussenkamin» ist sodann zu entnehmen, wie sich die HPK die Verlängerung des strittigen Vordachs sowie die Kaminanlage vorgestellt hat: Die bestehende WC-Anlage und der neu geplante Anbau für den Ofen sollte mit einem rund 4 m langen Vordach verbunden werden. Dazwischen sollte ein nach aussen offener Bereich – gemäss der erwähnten Planskizze wohl zwecks Lagerung von Holz – entstehen. Der Kamin des Ofens sollte im Innern des Gebäudes geführt werden. Dass der strittige Anbau auf die ganze Länge der Nordfassade hätte verlängert werden müssen, lässt sich weder aus dem erwähnten Beschluss noch aus der diesbezüglichen Planskizze entnehmen; ebenso wenig, dass mit dem strittigen Anbau mehr Innenfläche für das betreffende Gebäude hätte geschaffen werden sollen.

Daran ändert auch die von der Beschwerdeführerin vorgebrachte und anderslautende Bestätigung des damaligen Bauverwalters vom 3. Mai 2024 nichts.21 Insbesondere seine Aussage, dass die später realisierte Gestaltung der Nordfassade – mit einem über deren ganzen Länge verlaufenden Vordach – im Gesamtbauentscheid aufgenommen worden sei, lässt sich mit Blick auf die oben erwähnten Unterlagen in den Vorakten keineswegs bestätigen. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin ändert auch das Protokoll zu der am 17. November 2006 erfolgten Betriebsabnahme22 nichts daran, dass für ein längeres Vordach bis hin zur nordöstlichen Ecke der Liegenschaft niemals eine Baubewilligung vorlag: Der zuständige Bauinspektor hat damals einzig festgehalten, dass die Bauarbeiten gemäss den bewilligten Plänen ausgeführt und alle Bedingungen und Auflagen eingehalten worden seien. Inwieweit und ob die Bauherrschaft zu diesem Zeitpunkt das strittige Vordach an der Nordfassade bereits vergrössert hatte, lässt sich allerdings nicht nachvollziehen. Aus den Vorakten ergibt sich jedoch, dass in den Jahren 2006 bis 2012 diverse Bauarbeiten entlang der Nordfassade der betreffenden Liegenschaft stattgefunden haben (siehe Protokoll zur Baukontrolle vom 16. März 201223 sowie den betreffenden Antrag der Bauverwaltung der Gemeinde Grindelwald an die HPK inkl. Fotos des verlängerten Vordachs,24 siehe ferner das Schreiben der Bauverwaltung der Gemeinde Grindelwald vom 10. Juni 2011 betreffend das Vor- 19 Vorakten, pag. 28.

20 Vorakten, pag. 29.

21 Beilage Nr. 5 zur Beschwerde vom 6. Mai 2024.

22 Vorakten, pag. 21.

23 Vorakten, pag. 10.

24 Vorakten, pag. 17.

dach, das Fumoir und die Kaminanlage25 oder die Baueinstellungsverfügung der Bauverwaltung der Gemeinde Grindelwald vom 5. November 2009 inkl. Fotos der neu errichteten Kühlzelle26). Dass diese Bauten jemals baubewilligt worden seien, lässt sich schliesslich entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführerin mitnichten aus den Vorakten erkennen.

e)

Bestandteil des Gesamtbauentscheids vom 21. März 2006 bildete schliesslich die Verfügung des AGR vom 13. März 2006 betreffend Bauvorhaben ausserhalb des Baugebiets gemäss Art. 24 ff. RPG. Diese Verfügung hält unter anderem Folgendes fest:

«Voraussetzungen um eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24b erteilen zu können, sind zudem:

-

Es muss sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handeln.

-

Der Nebenbetrieb muss für die Existenzsicherung erforderlich sein.

-

Der Nebenbetrieb muss überwiegend vom Betriebsleiter geführt werden.

-

Die übrigen Bauvorschriften müssen eingehalten werden.

[…]

-

Die Bewilligung fällt dahin, sobald die Bewilligungsvoraussetzungen nicht mehr erfüllt sind.»27 Da im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für den landwirtschaftlichen Nebenbetrieb des ehemaligen Betreibers der «A.________» nicht mehr gegeben sind, ist die erwähnte Ausnahmebewilligung dahingefallen. Zu Recht hat die Vorinstanz im nun angefochtenen Entscheid festgehalten, dass somit auch der Gesamtbauentscheid vom 21. März 2006 seine Gültigkeit verloren hat, da dessen Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. Selbst wenn der verlängerte Anbau an der Nordfassade – wie von der Beschwerdeführerin behauptet – vom erwähnten Gesamtbauentscheid erfasst gewesen wäre, wäre dessen Bewilligung spätestens mit der Betriebsaufgabe durch den ehemaligen Betreiber der «A.________» weggefallen. Gleiches gilt betreffend die Terrasse, den Aussenkamin und alle anderen, dem Gastgewebe dienenden Einrichtungen und Anlagen auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Ferner ist in Übereinstimmung mit den Ausführungen in der Stellungnahme des AGR vom 3. Juni 2024 festzuhalten, dass der fragliche Anbau an der Nordfassade so oder so durch das AGR als zuständige Bewilligungsbehörde für Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone hätte beurteilt werden müssen. Ebenfalls klar ist, dass eine solche Beurteilung nie stattgefunden hat und dem verlängerten Anbau auch niemals die Bewilligungsfähigkeit aufgrund einer zonenkonformen Beurteilung nach Art. 16a RPG oder der Gewährung einer anderen Ausnahmeregelung nach Art. 24 ff. RPG zugesprochen wurde. Der nordseitige Anbau an der betreffenden Liegenschaft mit dem Aussenkamin, die Terrasse und alle dem Gastgewerbe dienenden Einrichtungen und Anlagen sind folglich als formell rechtswidrig zu beurteilen und die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführerin sind unbegründet.

f)

Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts gilt es als unverhältnismässig, eine an sich bewilligungsfähige Baute oder Anlage bloss wegen Fehlens der Baubewilligung (sog. formelle Rechtswidrigkeit) beseitigen zu lassen. In Fällen, in denen kein nachträgliches Baugesuch gestellt wird, hat die Rechtsmittelbehörde deshalb summarisch zu prüfen, ob das Vorhaben bewilligt werden könnte (sog. materielle Rechtswidrigkeit).28 Nach der Praxis der BVD kommt ein Verzicht auf die Wiederherstellung nur dann in Betracht, wenn es offensichtlich klar ist, dass die getätigten Arbeiten bewilligungsfähig wären.29 Die im Rahmen der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung vorzunehmende summarische Prüfung der materiellen Bewilligungsfähigkeit hat zudem gestützt 25 Vorakten, pag. 18.

26 Vorakten, pag. 19.

27 Vorakten, pag. 26.

28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46

N. 15a.

29 BDE 110/2024/59 vom 19. August 2024 E. 6.b.

auf die vorhandenen Akten ohne Vornahme weiterer Beweismassnahmen zu erfolgen. Die einlässliche Prüfung des Bauvorhabens aufgrund der einschlägigen Vorschriften und seine Bewilligung nach Massgabe des Ergebnisses übersteigen den Rahmen einer summarischen Prüfung und ist nicht Sache der Beschwerdeinstanz. Dies kann nur im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens erfolgen.30

Gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Laut Art. 16a Abs. 1 RPG sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Die strittigen Bauten dienen offensichtlich nicht der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder dem produzierenden Gartenbau und sind somit nicht zonenkonform: Einerseits hat der ehemalige Betreiber der «A.________» seinen landwirtschaftlichen Betrieb auf dem betreffenden Grundstück aufgegeben. Andererseits sind bzw. waren im nordseitigen Anbau eine WC-Anlage, eine Kühlzelle sowie eine zusätzliche Räumlichkeit (ehemaliges Fumoir) untergebracht – der Anbau diente somit immer schon dem Gastgewerbe und nicht dem Landwirtschaftsbetrieb. Gleiches gilt für die Terrasse und alle anderen dem Gastgewerbe dienenden Einrichtungen und Anlagen. Die Beschwerdeführerin erwähnt in ihrer Stellungnahme vom 7. Oktober 2024 zwar, dass gerade der nordseitige Anbau auch landwirtschaftlich genutzt werde (u.a. als Geräte- und Abstellraum). Sie belegt ihr Vorbringen jedoch nicht und ohnehin ist dieses vor dem Hintergrund des aufgegebenen landwirtschaftlichen Betriebs auch nicht mehr relevant.

Mangels Zonenkonformität wären die strittigen Bauten auf eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG angewiesen. Sie könnten jedoch auch nach diesen Bestimmungen nicht bewilligt werden: Es wird weder von der Beschwerdeführerin begründet, noch ist in den vorhandenen Akten erkennbar, weshalb die Bauten standortgebunden sein sollten und somit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG gerechtfertigt sein sollte. Mit Blick auf die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs des ehemaligen Betreibers der «A.________» käme des Weiteren eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24b RPG nicht mehr in Frage. Auch liegt kein Nebenbetrieb mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Art. 40 Abs. 3 RPV31 vor, weswegen vorliegend auch keine massvollen Erweiterungen nach Art. 24b Abs. 1bis RPG zugelassen wären. Insbesondere der nordseitige Anbau wäre damit selbst bei Vorhandensein eines landwirtschaftlichen Gewerbes nicht nach Art. 24b RPG bewilligungsfähig. Ausser Betracht fällt zudem eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG: Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt und könnten mit Bewilligung der zuständigen Behörde auch massvoll erweitert werden. Gemäss Art. 24c Abs. 4 RPG müssen Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild jedoch für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern, was vorliegend nicht der Fall ist. Schliesslich fallen auch die Tatbestände von Art. 24a RPG (Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen), Art. 24d RPG (Umnutzung von landwirtschaftlichen Wohnbauten in eine landwirtschaftsfremde Wohnnutzung, vollständige Zweckänderung von schützenswerten Bauten), Art. 24e RPG (Hobbymässige Tierhaltung) und Art. 37a RPG (Zweckänderungen und Erweiterungen von ehemaligen gewerblichen Bauten und Anlagen) von vornherein ausser Betracht. Gestützt auf die erfolgte summarische Prüfung ist daher festzuhalten, dass die strittigen Bauten auch aus materieller Sicht allesamt rechtswidrig sind.

4.

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

30 Vgl. VGE 100.2008.23496 vom 28. April 2009 E. 4.3.4.

31 Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).

a)

Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG32). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.33

Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV34) gibt Privaten einen Anspruch darauf, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden.35 Bei gutem Glauben der Bauherrschaft kann daher die Wiederherstellung unterbleiben, sofern sie nicht durch gewichtige öffentliche oder private Interessen geboten ist. Geschützt wird nicht der gute Glaube an sich, sondern die gestützt darauf getätigten Dispositionen, insbesondere bauliche Investitionen, die nicht ohne Schaden rückgängig gemacht werden können.36 Beruft sich die Bauherrschaft auf eine (falsche) Auskunft der Behörde, so muss diese für die getätigte Disposition ursächlich gewesen sein. Eine Bauherrschaft kann nur gutgläubig sein, wenn sie bei gebotener Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Die Unrichtigkeit der Auskunft darf nicht ohne Weiteres erkennbar gewesen sein. Auskünfte, die Dritten erteilt worden sind und von diesen weitergeleitet werden, stellen keine geeignete Vertrauensgrundlage dar. Die behördliche Zusicherung gilt grundsätzlich nur für den unmittelbaren Empfänger.37 Selbst wenn die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind (Bestehen einer Vertrauensgrundlage und Vertrauensbetätigung), können Private die Verbindlichkeit der Zusicherung nur beanspruchen, falls das Interesse am Schutz des Vertrauens in die unrichtige Auskunft gegenüber dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung überwiegt. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbehalten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes.38

Generell besteht ein grosses öffentliches Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von unrechtmässigen Bauten und Anlagen. Das Bundesgericht misst der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands grosses Gewicht zu, namentlich wenn das Raumplanungsrecht betroffen ist. Werden in der Landwirtschaftszone widerrechtliche Bauvorhaben nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, wird der fundamentale Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt.39 Die zuständigen kantonalen und kommunalen Behörden sind bundesrechtlich verpflichtet, die Beseitigung von formell und materiell rechtswidrigen Bauten ausserhalb der Bauzone anzuordnen. Dagegen wiegt das private Interesse, weiterhin von illegalen Bauten und Nutzungen ausserhalb der Bauzone profitieren zu können, nicht schwer.40

b)

Das betreffende Gebäude liegt in der Landwirtschaftszone. Die formell und materiell rechtswidrigen Bauten verletzen das für die Raumplanung grundlegende Prinzip der Trennung von Bau- 32 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.

34 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 35 Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, N. 624. 36 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a.

37 Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, a.a.O., N. 669.

38 Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, a.a.O., N. 664 und 699.

39 Vgl. BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinweisen.

40 BGE 147 II 309 E. 5.5 f.
und Nichtbauzone. Hinzu kommt, dass insbesondere der nordseitige Anbau mit dem Aussenkamin nicht den gestalterischen Voraussetzungen entspricht, deren Einhaltung jedoch mit dem ursprünglichen Gesamtbauentscheid vom 21. März 2006 bzw. dem konkretisierenden Beschluss und der Planskizze der HPK ausdrücklich verlangt wurde. Das öffentliche Interesse an der vollständigen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist erheblich und überwiegt die Nachteile, die der Beschwerdeführerin durch die Wiederherstellung entstehen. Ihr Vorbringen, dass die «A.________» auch in Zukunft während der Wintersaison betrieben werde und deshalb der verlangte Rückbau unverhältnismässig sei, verfängt aus den folgenden Gründen nicht: Zumal bis zum jetzigen Zeitpunkt offenbar kein passender Landwirt als Pächter für die Liegenschaft gefunden werden konnte, fällt die Erteilung einer Bewilligung nach Art. 24b RPG derzeit ausser Betracht. Da der nordseitige Anbau zudem selbst bei Vorhandensein eines landwirtschaftlichen Gewerbes nicht bewilligungsfähig wäre, lässt sich aus diesem Argument nichts zugunsten der Beschwerdeführerin ableiten (siehe hierzu E. 3. f) hiervor). Auch dass die strittigen Bauten und insbesondere der nordseitige Anbau aufgrund des Betriebs einer saisonalen Schneebar bewilligt werden könnten, erscheint ausgeschlossen, da eine solche gemäss BSIG-Weisung Nr. 9/935.11/1.1 keine Fundamente und keine festen Installationen für Strom, Wasser oder Abwasser aufweisen dürfte sowie diesfalls grundsätzlich keine fest installierten Toiletten vorhanden sein dürften. Ausserdem dürften beim Betrieb einer Schneebar die bestehenden Gebäude einzig als Lager genutzt werden, nicht jedoch als Ausschankraum (hierfür wäre eine Baubewilligung für die Nutzungsänderung erforderlich).41

Insofern die Beschwerdeführerin mit ihren Ausführungen betreffend den Vertrauensschutz in der Stellungnahme vom 7. Oktober 2024 eine angebliche Gutgläubigkeit geltend machen will, bleibt darauf hinzuweisen, dass sie von der erwähnten Bestätigung des ehemaligen Bauverwalters der Gemeinde Grindelwald auch diesbezüglich nichts zu ihren Gunsten ableiten kann: Einerseits kann die Aussage im vorliegenden Fall kaum als taugliches Beweismittel gelten, da diese erst rund 18 Jahre nach dem fraglichen Gesamtbauentscheid vom 21. März 2006 erfolgt ist. Andererseits ist nicht erwiesen, inwiefern sie – wie vom ehemaligen Bauverwalter erwähnt – tatsächlich in Absprache mit einem Vertreter des ARG erfolgt ist; zumindest liegen dazu keine Hinweise, geschweige denn schriftliche Belege vor. Diesbezüglich wäre die Beschwerdeführerin aber beweispflichtig, wenn sie daraus Rechte zu ihren Gunsten ableiten will. Vor diesem Hintergrund wird ersichtlich, dass die Beschwerdeführerin vorliegend nicht als gutgläubig gelten kann.

Da die Anordnung der Vorinstanz ferner geeignet und erforderlich ist, um den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen sowie keine mildere Massnahme ersichtlich ist, mit der dasselbe Ziel erreicht werden könnte, ist die Wiederherstellungsmassnahme verhältnismässig. Die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführerin sind unbegründet.

5.

Ergebnis, Beweismittel und Kosten

a)

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die strittigen Bauten, Installationen und Anlagen auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin – namentlich die Terrasse, der nordseitige Anbau, der Aussenkamin und alle dem Gastgewerbe dienenden Einrichtungen und Anlagen – nie bewilligt wurden und damit formell rechtswidrig sind. Gemäss der erfolgten summarischen Prüfung der materiellen Rechtswidrigkeit sind sie auch nicht bewilligungsfähig. Der mit Wiederherstellungsverfügung vom 4. April 2024 von der Vorinstanz verlangte Rückbau dieser Bauten liegt ferner im öffentlichen Interesse, ist verhältnismässig und damit rechtens. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

41 Siehe Bernische Systematische Information Gemeinden (BSIG), Weisung Nr. 9/935.11/1.1, «Gastgewerbliche Einrichtungen in der Landwirtschaftszone» vom 25. April 2019, S. 3.

b)

Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die von der Beschwerdeführerin beantragte Zeugeneinvernahme konnte daher verzichtet werden, da von diesem Beweismittel keine relevanten Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.42

c)

Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV43). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III.

Entscheid

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde Grindelwald vom 4. April 2024 wird bestätigt.

2.

Die Verfahrenskosten von CHF 1800.– werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3.

Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV.

Eröffnung

-

Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

-

Baupolizeibehörde der Gemeinde Grindelwald, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

42 BVR 2017 S. 255 E. 5.1, 2012 S. 252 E. 3.3.3, je mit Hinweisen.

43 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.