Cour de Justice (Cour civile) GE, ACJC/1851/2026

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/5491/2026 ACJC/1851/2026 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre civile DU VENDREDI 2 OCTOBRE 2026

Entre A______ SA, sise ______, appelante d'un jugement rendu par la 1ère Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 24 juillet 2026, représentée par Me Mark BAROKAS, avocat, rue de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, et Madame B______, domiciliée ______, intimée, représentée par Me E______, avocat.

EN FAIT A. Par jugement JTPI/12016/2026 du 24 juillet 2026, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure sommaire en protection des cas clairs, a déclaré irrecevable la requête formée par A______ SA le 2 mars 2026 (ch. 1 du dispositif), a arrêté les frais judiciaires à 2'000 fr., compensés avec l’avance de frais fournie, mis à la charge de la précitée (ch. 2), condamnée à verser la somme de 1'000 fr. à B______ à titre de dépens (ch. 3). En substance, il a retenu que le cas n’était pas clair. Si les parties avaient conclu un accord, portant sur la conclusion d’un contrat de bail à loyer à terme fixe, cela ne privait pas les locataires de solliciter une prolongation de leur contrat. Il ne pouvait pas être déduit de la mention, insérée dans tout procès-verbal rendu par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, selon laquelle les parties étaient condamnées à respecter les termes de leur accord, que les locataires auraient renoncé à leur droit de requérir une prolongation du bail. B. a. Par acte déposé à la Cour de justice le 3 août 2026, A______ SA a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que la Cour déclare la requête en revendication formée le 2 mars 2026 recevable, condamne B______ à restituer l’appartement de 3 pièces et hall situé au 5 ème étage de l’immeuble sis no. ______ rue 1______, à Genève, sous la menace de la peine prévue à l’art. 292 CP et ordonne à la force publique ainsi qu’à tout huissier judiciaire de procéder à l’évacuation forcée de la précitée. b. Dans sa réponse du 24 août 2026, B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens. Elle a produit deux nouvelles pièces, soit un arrêt rendu par la Chambre des baux et loyers de la Cour le 3 août 2026 (procédure d’évacuation avec mesures d’exécution, cause C/2______/2026, opposant A______ SA à C______ et D______), ainsi qu’une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 24 juin 2026 (cause C/3______/2025). c. Par réplique du 27 août 2026, A______ SA a persisté dans ses conclusions. Elle a versé deux nouvelles pièces, soit la réponse déposée devant la Cour par C______ et D______ à la procédure d’évacuation, ainsi qu’un courrier adressé par le conseil des précités au Tribunal des baux et loyers le 24 août 2026. d. Les parties se sont encore déterminées les 2, 4 et 16 septembre 2026. e. Elles ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 17 septembre 2026 de ce que la cause était gardée à juger. C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : a. A______ SA est propriétaire de l’immeuble sis no. ______ rue 1______. b. Le 17 mai 2019, A______ SA, d’une part, et C______ et D______, d’autre part, ont conclu un accord dont la teneur est la suivante : « - Le bail portant sur l’appartement de 3 pièces et hall au 5è étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ est conclu pour une durée déterminée de 7 ans, débutant le 1 er mars 2019 et finissant le 28 février 2026, terme fixe ; - Le loyer annuel net est fixé à Fr. 20'772.- du 1 er mars 2019 au 28 février 2022, puis à Fr. 25'800.- du 1 er mars 2022 au 28 février 2026 ; - La bailleresse, en conséquence, remboursera le trop-perçu de loyer en découlant, sous 15 jours suivant l’homologation du présent accord ; - La garantie locative de Fr. 6'450.- demeure inchangée ; - Il est précisé que les locaux sont destinés exclusivement à l’habitation des locataires et/ou de leur fille, Madame B______, née le ______ 1979, et des personnes avec lesquelles ils feraient ménage commun ; - L’art. 63.1 du contrat est annulé et remplacé par la clause suivante : « Les locataires sont autorisés, dès la 4è année de location, à résilier le bail, moyennant un préavis écrit de 3 mois pour la fin d’un mois, sauf pour le 31 décembre. La faculté de résiliation anticipée en faveur des seuls locataires ne leur permet pas de demander une modification de leur loyer, moyennant le préavis de résiliation susmentionné ». - En tant que de besoin, condamner les parties à respecter les termes du présent accord. » Les circonstances entourant la conclusion de cet accord n’ont pas été évoquées par les parties. c. Cet accord a été homologué par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (causes C/4______/2019 et C/5______/2019) par procès-verbal de conciliation du 21 mai 2019. Ce procès-verbal est exécutoire. d. Le 10 décembre 2025, C______ et D______ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en prolongation de bail (cause C/3______/2025). A l’audience de conciliation du 24 avril 2026, C______ et D______ et A______ SA ne sont pas parvenus à un accord. Une autorisation de procéder a été remise aux précités par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (cause C/3______/2025). La cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers, laquelle est en cours d’instruction. e. L’appartement, occupé par B______, n’a pas été restitué le 28 février 2026. f. Le 2 mars 2026, A______ SA a saisi le Tribunal d’une action en revendication, avec mesures d’exécution, en protection des cas clairs. Elle a conclu à ce qu’il soit constaté qu’elle est propriétaire de l’immeuble sis no. ______ rue 1______, à la condamnation de B______ à lui restituer l’appartement de 3 pièces et hall situé au 5 ème étage de cet immeuble, sous la menace de la peine prévue à l’art. 292 CP, à ce qu’il soit ordonné à la force publique ainsi qu’à tout huissier judiciaire de procéder à l’évacuation forcée de B______ de l’appartement en cause, le jugement devant être déclaré exécutoire nonobstant appel ou recours. Elle a également conclu à la condamnation de B______ en tous les frais judiciaires, ainsi qu’à lui verser 2'432 fr. 25 à titre de dépens. g. Dans sa réponse du 4 mai 2026 à l’action en revendication, B______ a conclu à l’irrecevabilité, subsidiairement au rejet de celle-ci, sous suite de frais et dépens. i. Dans ses déterminations du 11 mai 2026, A______ SA a persisté dans ses conclusions. j. Sur quoi, le Tribunal a rendu le jugement querellé. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). En matière immobilière, lorsque les parties ne se disputent pas la propriété du bien, mais son usage, la valeur litigieuse correspond à l’usage du bien pendant la durée prévisible du procès (Bohnet, Petit commentaire CPC, 2026, n. 24 ad art. 91 CPC). En matière d'action en revendication, la valeur litigieuse peut être calculée de la même façon qu'en matière d'expulsion d'un locataire, dès lors que seul l'usage de l'immeuble est revendiqué (arrêt du Tribunal fédéral 5A_226/2022 du 22 juin 2022 consid. 5.3.3). Dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire, laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 1; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019 pp. 69-70). En l'espèce, au vu du loyer annuel de 25'800 fr. et en l’absence de résiliation de bail (bail à terme fixe), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.2 L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de la deuxième instance dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 CPC), ce qui est le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC). En l'espèce, l'appel, formé dans le délai et la forme prescrits par la loi, est recevable. Il en va de même de la réponse de l’intimée et des déterminations subséquentes des parties. 1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Les deux parties produisent des pièces nouvelles par-devant la Cour. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile 2 ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 2.2 En l’espèce, les pièces nouvellement produites ont soit été établies postérieurement à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, soit sont connues des parties, de sorte qu’elles sont recevables, sans préjudice de leur pertinence. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête irrecevable. Elle soutient que la transaction judiciaire passée devant la Commission de conciliation serait un contrat innomé, et non un contrat de bail, de sorte que l’art. 273 al. 2 let. b CO ne serait pas applicable. Le Tribunal n’aurait pas vu que la transaction judiciaire conclue avec C______ et D______ était un acte consensuel par lequel ils avaient consenti à des concessions. Il aurait méconnu l’autorité de chose jugée attachée au procès-verbal de conciliation du 21 mai 2019 en ne retenant pas que la relation contractuelle avait pris fin « le 28 février 2026, terme fixe ». Les locataires ne seraient pas fondés à faire valoir l’intérêt de leur fille qui occupe l’appartement, comme l’a retenu le Tribunal. 3.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 p. 465; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives. Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1. et les arrêts cités). Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 3.1.2 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). L’action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien qui fait l’objet de son droit (Foëx, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 28 ad art. 641 CC). L’action est subordonnée à la réalisation de deux conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et que le défendeur la détient sans droit (Foëx, op. cit., n. 31 ad art. 641 CC). Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (Foëx, op. cit., n. 35 ad art. 641 CC). 3.1.3 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue (art. 266 al. 1 CO). Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l’autorité de conciliation, lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, au plus tard dans les 60 jours avant l’expiration du contrat (art. 273 al. 2 let. b CO). Les règles sur la prolongation du bail sont de droit impératif. Le locataire ne peut pas renoncer aux droits que lui confèrent les art. 272 ss CO, sauf si la loi le prévoit expressément (art. 273c al. 1 CO). Les conventions contraires sont nulles (art. 273c al. 2 CO). Les parties ne peuvent donc pas déroger valablement aux art. 272 ss CO, en tout cas pas en défaveur du locataire mais cela ne les empêche pas, une fois le congé donné, de négocier un accord sur la prolongation du bail (Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 996). Selon l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). Pour décider s’il y a lieu d’octroyer une prolongation de bail, et le cas échéant pour en fixer la durée, le juge doit peser les intérêts en présence (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 135 III 121 consid. 2; Bohnet/Lachat, Commentaire romand Code des obligations I, n. 6 ad art. 272 CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2025 du 20 janvier 2026 consid. 5.1). 3.1.4 L’autorité de conciliation tente de trouver un accord entre les parties de manière informelle. Une transaction peut porter sur des questions litigieuses qui ne sont pas comprises dans l’objet du litige dans la mesure où cela contribue à sa résolution (art. 201 al. 1 CPC). Lorsque la tentative de conciliation aboutit, l’autorité de conciliation consigne une transaction, un acquiescement ou un désistement d’action inconditionnel au procès-verbal, qui est ensuite soumis à la signature des parties. Chaque partie reçoit une copie du procès-verbal. La transaction, l’acquiescement ou le désistement d’action ont les effets d’une décision entrée en force (art. 208 al. 2 CPC); elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l'autorité de la chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 4.1.1 et la référence aux travaux préparatoires). 3.2 En l’espèce, l’appelante et les locataires C______ et D______ ont conclu un accord qu’ils ont soumis pour homologation à la Commission de conciliation. Cette transaction judiciaire, formalisée dans le procès-verbal de la Commission, a les effets d’une décision entrée en force. Elle prévoit que les précités sont liés par un contrat de bail à terme fixe, venant à échéance le 26 février 2026. Dans la mesure où l’art. 273 al. 2 let b CO est une disposition impérative, à laquelle il ne peut être dérogé en défaveur du locataire, la demande de prolongation déposée par les intimés ne saurait être ignorée, et fait obstacle au prononcé de l’évacuation avant qu’il ne soit statué sur celle-ci. En tout état, on ignore les circonstances dans lesquelles cette transaction est intervenue, point qui nécessiterait cas échéant d’être instruit, de sorte qu’il n’est pas clair si les parties ont voulu exclure toute prolongation dans le cadre de celle-ci. Il n’est pas clair non plus si les locataires auraient valablement renoncé à une prolongation de leur bail. La jurisprudence citée par l’appelante pour soutenir qu’il s’agirait d’un contrat innomé est d’une part antérieure à l’entrée en vigueur du CPC et d’autre part concerne une transaction passée devant une autorité pénale, la question posée étant celle de l’opposabilité de cette transaction à une autorité administrative. Il ne saurait ainsi en être tiré argument. Il sera par ailleurs relevé que la transaction judiciaire a été conclue devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, compétente pour traiter des questions liées à des baux à loyer et des baux à ferme non agricole – et non de contrats qui ne sont pas des contrats de bail – et qu’il est fait mention de la conclusion d’un contrat de bail, à terme fixe. Enfin, la transaction prévoit que les locaux sont destinés exclusivement à l’habitation des locataires et/ou de leur fille. La réponse à la question de savoir si les premiers seraient de mauvaise foi en sollicitant une prolongation de bail pour leur fille n’est pas évidente, contrairement à ce que soutient l’appelante, et nécessiterait cas échéant des mesures d’instruction. Par ailleurs, pour fixer la durée de la prolongation, le juge doit faire une pesée des intérêts en présence. Or, selon la jurisprudence, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou si celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce. C’est par conséquent à bon droit que le Tribunal a considéré que la situation juridique n’était pas claire et a déclaré l’action en revendication formée par l’appelante irrecevable. 3.3 Il résulte de ce qui précède que le jugement querellé sera confirmé. 4. Les frais judiciaires d’appel seront arrêtés à 2'000 fr. (art. 26 et 37 RTFMC), mis à la charge de l’appelante qui succombe (art. 106 al. 1 CPC) et entièrement compensés avec l'avance du même montant fournie par cette dernière, laquelle restera acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). L’appelante sera, en outre, condamnée à verser à l'intimée 1'000 fr. à titre de dépens d’appel (art. 84, 85, 88 et 90 RTFMC), au vu des brèves déterminations déposées par son conseil. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :

A la forme : Déclare recevable l’appel interjeté le 3 août 2026 par A______ SA contre le jugement JTPI/12016/2026 rendu le 24 juillet 2026 par le Tribunal de première instance dans la cause C/5491/2026-1. Au fond : Confirme ce jugement. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Sur les frais : Arrête les frais judiciaires d’appel à 2'000 fr., les met à la charge de A______ SA et les compense avec l’avance de frais fournie, acquise à l’Etat de Genève. Condamne A______ SA à verser 1'000 fr. à B______ à titre de dépens d’appel. Siégeant : Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN, Madame Nathalie LANDRY, juges; Madame Marie-Pierre GROSJEAN, greffière. La présidente : Pauline ERARD

La greffière : Marie-Pierre GROSJEAN

Indication des voies de recours :

Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire.

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 30'000 fr.