Tribunal administratif de première instance en matière fiscale GE, JTAPI/1046/2025

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1232/2025 LCI JTAPI/1046/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 2 octobre 2025

dans la cause

Madame A______ et Monsieur B______, Madame C______, Monsieur D______, Madame E______ et Monsieur F______, représentés par Me Julien WAEBER, avocat, avec élection de domicile Madame G______ et Monsieur H______ contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC I______ SA, représentée par Me Gaétan DROZ, avocat, avec élection de domicile Madame J______ et Monsieur K______

EN FAIT 1. Le ______2025, la société I______ SA (ci-après : la société) a déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) une demande d'autorisation de construire portant sur la construction de quatre villas contigües de très haute performance énergétique (THPE), sur la parcelle n° 1______ de la commune d'L______ (ci-après : la commune), aux 2______, 3______, 4______ et 5______, chemin M______, sise en zone 5. Cette requête a été enregistrée sous la référence DD 6______. Ces nouvelles maisons à construire seraient desservies par un chemin privé, constitué des parcelles n os 7______ et 8______, lequel était une dépendance rattachée aux parcelles qu'il desservait. Cinq places de stationnement pour véhicules, dont quatre en sous-sol et une place visiteur au rez-de-chaussée, étaient prévues. La société avait également accepté d'inscrire sur la parcelle n° 1______ une servitude de passage en faveur de la commune. 2. Madame A______ et Monsieur B______ sont copropriétaires de la parcelle n° 9______ de la commune, sise 10_____, chemin M______. Madame C______ est propriétaire des parcelles n os 11_____ et 12_____ de la commune au 13_____ et 14_____, chemin M______. Monsieur D______ est propriétaire des parcelles n os 15_____ et 16_____ de la commune, à l'adresse 17_____, chemin M______. Monsieur H______ et Madame G______ sont copropriétaires de la parcelle n° 18_____ de la commune, sise 19_____, chemin M______. Madame E______ et Monsieur F______ sont copropriétaires de la parcelle n° 20_____ de la commune, à l'adresse 21_____, chemin M______. 3. Les propriétaires précités sont également copropriétaires de la parcelle n° 8______, laquelle constitue un chemin privé, directement voisine de la parcelle n° 1______. 4. Lors de l'instruction de la DD 6______, plusieurs instances de préavis ont été consultées, notamment : - le 4 octobre 2024, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisant (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous conditions ; - le 17 octobre 2024, après avoir sollicité la production de pièces complémentaires, la commune a émis un préavis favorable, avec dérogation au sens de l'art. 59 al. 3bis de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) en raison du fait que le projet répondait aux exigences communales en matière de biodiversité, et sous conditions, notamment s'agissant de la constitution d'une servitude de passage à pied, conformément à ce qui était prévu dans la planification directrice communale en matière de mobilité piétonne, l'objectif étant de facilité l'accès au parc des N______ ; - le 18 octobre 2024, après avoir requis des modifications du projet, la commission d'architecture (ci-après : CA) a rendu un préavis favorable, avec dérogations en application des art. 59 al. 4 et 10 LCI, précisant que le projet répondait aux remarques émises dans le précédent préavis ; - le 23 décembre 2024, après avoir requis des modifications du projet et la production de documents complémentaires, l'office cantonal des transports (ci-après : OCT) s'est prononcé favorablement au projet, avec dérogation au sens de l'art. 8 al. 2 let. a du règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP – L 5 05.10) ; - Le 27 février 2025, après avoir requis des modifications du projet et la production de documents complémentaires, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a rendu un préavis favorable avec dérogations au sens de l'art. 59 al. 4 et 10 LCI, sous réserve des instances spécialisées, et sous conditions. Il était relevé que la parcelle et les dépendances présentaient une surface de 1'362 m2, avec une surface brute de plancher (ci-après : SBP) de 598.33 m2, soit un IUS de 43.9 %. La surface du sous-sol était de 102.28 m2, celle du parking de 244 m2, avec application de l'art. 59 al. 10 LCI et celle des CDPI (local vélos et avant-toits) de 53.58 m2. 5. Par arrêté du ______ 2025, le département de la santé et des mobilités a interdit la circulation des piétons et des véhicules sur le chemin privé composé des parcelles n os 7______ et 8______, à l'exception des personnes devant accéder aux habitations situées le long dudit chemin. La mise en place de signaux « interdiction de circuler dans les deux sens » et « accès interdit aux piétons » ont été installés en conséquence. 6. En date du ______ 2025, le département a délivré l'autorisation de construire sollicitée, laquelle a été publiée dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du même jour. 7. Par acte du 25 mars 2025, divers propriétaires voisins domiciliés au 22_____ et 23_____, chemin M______ de la commune ont formé recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci‑après : TAPI ou le tribunal) contre cette décision, indiquant qu'ils s'y opposaient fermement. La procédure a été enregistrée sous le n° A/24_____. Ce recours a été retiré par pli du 29 septembre 2025. 8. Par acte du 31 mars 2025, Mmes et MM. A______, B______, C______, D______, G______, H______, E______ et F______, sous la plume d’un conseil, ont formé recours auprès du tribunal contre la décision du ______ 2025, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. La procédure a été enregistrée sous la référence A/1232/2025. Malgré sa nature de droit privé, la question de la servitude de passage devait être examinée par le tribunal de céans, car elle déployait un effet de droit public, par le truchement de son intégration en tant que condition assortie à l’autorisation de construire. Cette servitude ne pouvait pas être inscrite et elle favoriserait la violation de leur propriété. Le préavis de la commune du 17 octobre 2024 figurait parmi ceux dont les conditions étaient reprises à titre de conditions assorties à l’autorisation de construire (ch. 8). Ce préavis contenait en particulier une condition n° 4 prévoyant l’inscription, au bénéfice de la commune, d’une servitude de passage à pied conformément à sa planification directrice en matière de mobilité piétonne, afin de faciliter l’accès au parc des N______. Le but de cette servitude était de favoriser l’accès du public audit parc, débouchant sur la parcelle privé n° 8______, laquelle constituait une partie du chemin M______. Or, ce chemin était privé et leurs copropriétaires étaient en droit de s’opposer à tout passage public. C’était dans cette optique qu’ils avaient obtenu l’interdiction de la circulation de tous véhicules et des piétons, à l’exception des riverains ainsi que l’autorisation d’apposer des signaux en ce sens. Concrètement, le public qui souhaiterait quitter le parc par la servitude litigieuse se retrouverait bloqué sur le fond grevé par l’interdiction d’accès aux piétons, signalée par des panneaux. En résumé, cette servitude serait totalement inutile, de sorte qu’il n’existait aucun intérêt public à son inscription. Il n’y avait aussi aucun intérêt pour la commune à créer un nouvel accès au parc des N______. Ne pas la supprimer contraindrait la commune et le propriétaire de la parcelle n° 1______ à d’abord l’inscrire, puis, dans un second temps, à obliger les recourants à agir en justice pour exiger sa radiation. À titre subsidiaire, si cette servitude était maintenue, bien que sa constitution ne violait pas directement leur propriété, dès lors que son assiette était située sur la parcelle n° 1______, elle constituerait néanmoins un engagement clair à la violation de leur propriété, vu l’invitation faite au public à emprunter cette servitude pour quitter le parc des N______. Outre le risque de trafic piétonnier, il existait aussi un important risque d’usage du chemin par des véhicules. Au surplus, aucune servitude en ce sens n’était prévue par le plan directeur communal (ci-après : PDCom). Le projet litigieux visait la création de quatre villas contigües de plus de 125 m 2 chacune. Ainsi, il devrait prévoir un minimum de huit places de stationnements ainsi qu’une place visiteur. La dérogation accordée, fixant le nombre de places à quatre seulement, se fondait sur la sollicitation de la commune, la protection de l’environnement et des transports publics, sans que leurs intérêts n’aient été pris en compte. La commune expliquait vouloir préserver le milieu naturel en sauvegardant un maximum de pleine terre et d’arbres. Or, construire un deuxième niveau de garage souterrain permettait de sauvegarder tous les arbres, sans modifier le taux de pleine terre. Il était ainsi possible de respecter le RPSFP tout en répondant à l’objectif communal. Il était également possible de redimensionner le projet en réduisant le volume bâti, sans modifier les gabarits, par exemple en suppriment un des bâtiments. La commune expliquait aussi que la nouvelle servitude permettait un accès direct au parc des N______ et assurait une excellente desserte de la parcelle concernée par les transports publics. Ces quatre villas étaient destinées à des familles. Vu la composition des logements (trois chambres), elles seraient destinées à accueillir 16 personnes au moins, lesquelles devraient se partager quatre places de stationnement. Or, il était certain qu’au moins une ou deux familles auraient besoin de deux véhicules pour des raisons professionnelles et privées. Ce manque de places engendrait un risque important de parking sauvage sur la parcelle n° 8______. 9. Le 2 juin 2025, par plis séparés, le département a transmis ses observations, accompagnées de son dossier, dans le cadre des procédures A/24_____ et A/1232/2025. Il a conclu au rejet des recours. L’autorisation de construire litigieuse ne concernait que la parcelle n° 1______, de sorte que les critiques des recourants, dans la mesure où elles visaient le chemin privé constitué des parcelles n os 25_____ et 8______, étaient irrecevables. Aucune base légale ne permettait aux recourants de s’opposer à la constitution de la servitude de passage à pied que l’intimée avait accepté d’octroyer à la commune, laquelle devrait probablement encore être concrétisée sous la forme d’une nouvelle demande d’autorisation de construire (pour l’aménagement du passage), dès lors qu’elle se limitait exclusivement à la parcelle n° 1______. Seules les personnes désirant accéder aux quatre villas contiguës autorisées pourraient légalement l’emprunter. De plus, vu la configuration géographique du périmètre concerné, il était peu probable que d’autres personnes chercheraient à accéder au parc des N______ par ce passage. Les autres accès au nord et à l’est du cimetière ainsi que le long de la route de O______ seraient manifestement préférés. Si, par hypothèse, certaines personnes devaient malgré tout vouloir emprunter ce chemin privé, il n’en demeurait pas moins qu’il n’était pas démontré que les habitants des parcelles desservies par le chemin M______ seraient victimes d’actes de déprédations ou d’autres formes d’incivilités et des mesures en lien avec la circulation routière pourraient être mises en œuvre par les agents de police. S’agissant du nombre de places de stationnement, sur la base du préavis de l’OCT, une dérogation avait été accordée. La position de la commune, laquelle avait considéré qu’il se justifiait de préserver la pleine terre ainsi que les arbres existants en réduisant le nombre de places de stationnement qui aurait pu être imposé, avait notamment été prise en compte. Au surplus, la proposition de création d’un sous-sol supplémentaire paraissait difficilement réalisable, vu les contraintes techniques et financières qu’elle engendrerait. En outre, le périmètre était très bien desservi en transports publics par des lignes de bus et de tram, avec des arrêts situés à proximité. Les critiques en lien avec les futurs habitants et quant au nombre de places à utiliser, étaient des hypothèses spéculatives et aucunement démontrées. 10. Le 2 juin 2025 également, I______ SA a transmis ses observations dans le cadre des procédures A/24_____ et A/1232/2025, concluant au rejet des recours. Concernant le grief relatif à la servitude de passage à pied prévue sur la parcelle n° 1______, si l’autorisation de construire litigieuse était conditionnée à l’inscription de cette servitude, le département n’avait aucunement à autoriser ou non son inscription, question relevant exclusivement du droit privé et d’une convention (authentique) entre les propriétaires des fonds grevés et dominants. Ce n’était pas l’acte entrepris qui entrainait l’inscription de la servitude. Les recourants ne pouvaient ainsi pas contester par le biais d’un recours par devant le tribunal la création d’un droit réel qui ne résultait pas directement de la décision litigieuse et qui relevait du droit privé. Leur grief était donc irrecevable. En tout état, la servitude de passage à pied s’étendrait entre la limite de la parcelle n° 8______ et le parc des N______. On ne pouvait imposer une servitude de passage, en droit, à un bien-fonds qui la refusait. Dans la mesure où la parcelle n° 8______ et le chemin M______ était privé et faisait l’objet d’une restriction d’accès au public, la servitude de passage litigieuse ne pourrait pas être utilisée par le public. Cette servitude aurait ainsi pour but de permettre aux futurs propriétaires des villas autorisées, voire, cas échéant, aux propriétaires de la parcelle n° 8______, de rejoindre le parc des N______. Elle pourrait aussi être utilisée à l’avenir si le statut administratif du chemin M______ était modifié. Elle ne générait aucune nuisance supplémentaire et ne changeait rien au statut de la parcelle n° 8______. S’agissant de la dérogation au nombre de places de stationnement, le projet prévoyait un emplacement de voiture par villa en sous-terrain, accessible via un ascenseur à voiture, une place moto en sous-terrain, une place visiteur en extérieur, un local vélos pour dix vélos standards et deux spéciaux ainsi qu’une place pour accueillir six vélos visiteurs. Sur cette base, la commune avait accepté d’accorder une dérogation au nombre de places de stationnement vu son souhait de sauvegarder un maximum de surface de pleine terre et d’arbres en limitant le stationnement. Elle avait aussi souligné que la servitude de passage permettrait un accès direct au parc des N______ par les propriétaires de la parcelle n° 8______, contribuant à réduire le trafic dans le secteur, et les excellents accès aux commerces ou aux transports publics rendaient superflu l’usage de deux voitures par famille. En conséquence, l’OCT avait accordé une dérogation sur la base de l’art. 8 RPSFP. Elle s’était aussi engagée à inscrire une annotation au Registre foncier restreignant l’usage d’une voiture par lot, ce qui rentrait dans les contingences d’une telle dérogation. Concernant les véhicules visiteurs, avec la place prévue en extérieur, le projet était parfaitement conforme au droit, même sans dérogation. Le risque de stationnement sauvage était inexistant, vu l’étroitesse du chemin M______ qui ne permettait pas le croisement, sauf à paralyser intégralement le trafic. Il ne pouvait être exigé de sa part la réalisation d’un deuxième niveau de sous-sol, vu le coût de cette opération, étant rappelé qu’elle proposait déjà un système d’ascenseur à voitures plutôt qu’une rampe et l’annotation à inscrire au Registre foncier. En outre, même si le projet ne prévoyait qu’une place visiteur, le parking des N______ était situé à moins de 200 m à pied de la parcelle. D’autres places étaient également disponibles à moins de 250 m, en zone bleue et blanche, à l’entrée du chemin M______. Des places de mobilité douce étaient prévues en abondance. Enfin, les recourants avaient à disposition les moyens de protection tirés du droit civil notamment en cas de stationnement sauvage. 11. Invités à formuler des observations, Madame J______ et Monsieur K______, propriétaires de la parcelle n° 1______ de la commune, n’ont pas donné suite dans le délai imparti par le tribunal. 12. Le 24 juillet 2025, les recourants dans la procédure A/1232/2025 ont répliqué, persistant dans leur argumentation et leurs conclusions. La servitude de passage à pied ne nécessitait pas de nouvelle autorisation de construire, dès lors qu’elle faisait partie intégrante du projet querellé et qu’une telle servitude n’exigeait pas d’aménagement particulier. Cette servitude présentait un caractère de servitude de droit public, vu qu’elle constituait une condition d’octroi d’une dérogation à une limitation de droit public (place de stationnement et taux de pleine terre). L’assiette prévue sur les plans de l’autorisation de construire, longeant la bordure de la parcelle n° 1______ et formant un chemin, attestait du but de la servitude de relier la parcelle n° 8______ au parc des N______. 13. Le 7 août 2025, l’intimée a dupliqué, persistant dans ses conclusions et son argumentation. La servitude litigieuse ne présentait pas un caractère de servitude de droit public. Elle ne constituait pas le fondement de la dérogation à l’art. 5 RPSFP, celle-ci étant fondée sur la préservation du milieu naturel, comme indiqué dans les préavis de l’OCT et de la commune 14. Le 19 août 2025, le département a dupliqué dans la procédure A/1232/2025, maintenant ses conclusions et son argumentation. Aucun élément du dossier ne permettait de conclure que des dérogations autre que celles prévues à l’art. 59 al. 4 LCI avait été octroyées pour la constitution de la servitude de passage à pied. Aucune norme légale n’interdisait à un propriétaire d’accepter que, sur son terrain, soit constituée une servitude de passage autorisant d’autres usagers que lui à accéder à son bien-fonds. La dérogation accordée à l’indice d’utilisation du sol n’était pas liée à la constitution de la servitude, seule la stratégie de densification de la 5 ème zone à bâtir prévue par le PDCom devant être prise en considération. 15. Le 24 septembre 2025, Mme G______ et M. H______ ont informé le tribunal qu’ils se retiraient de la procédure A/1232/2025. 16. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Pour qu’un recours soit recevable, il faut encore que son auteur soit touché directement par la décision et qu’il ait un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée (art. 60 LPA). 4. Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision attaquée, qui permette d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). Un recours dont le seul but est de garantir l’application correcte du droit demeure irrecevable, parce qu’assimilable à l’action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/ 2023 du 14 juin 2023 consid. 6.3 ; ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). 5. Dans une jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a jugé que le propriétaire d'une parcelle bâtie directement voisine de celle où devait prendre place le projet de construction litigieux, était particulièrement touché par l'arrêt cantonal et pouvait se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à son annulation et à celle de l'autorisation de construire délivrée aux intimés. Il bénéficiait ainsi de la qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110). En cette qualité, il pouvait faire valoir tous les griefs qui pouvaient conduire à annuler l'autorisation de construire et à revoir le projet de construction (arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2025 du 24 juillet 2025 consid. 2.3). 6. En l'occurrence, les recourants sont copropriétaires des parcelles n os 25_____ et 8______, directement voisines de la parcelle n° 1______ où se situe le projet litigieux. Dans cette mesure, ils disposent manifestement de la qualité pour recourir et, conformément à la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, et peuvent faire valoir tous les griefs qui peuvent conduire à annuler l'autorisation de construire litigieuse et à revoir le projet de construction, comme c’est le cas en l’espèce. 7. L'objet du litige est défini par trois éléments : principalement par l'objet du recours (ou objet de la contestation) et les conclusions du recourant, et accessoirement par les griefs ou motifs qu'il invoque. Il correspond objectivement à l’objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/504/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les arrêts cités). Lorsque le recourant conclut uniquement à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée, il convient de se référer aux motifs de son recours afin de déterminer ce qui constitue l'objet du litige selon sa volonté déterminante (ATA/203/2015 du 24 février 2015 consid. 3a). 8. La juridiction administrative est liée par les conclusions des parties, sans pour autant être liée par les motifs invoqués (art. 69 al. 1 LPA). 9. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 6a et les références citées). L'autorité administrative jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'octroi de dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées d'une manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de l'équité et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs décisifs. Quant aux autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les décisions par lesquelles l'administration accorde ou refuse une dérogation. L'intervention des autorités de recours n'est admissible que dans les cas où le département s'est laissé guider par des considérations non fondées objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les autorités de recours sont toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie l'octroi de ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux poursuivis par la loi, qu'elle est commandée par l'intérêt public ou d'autres intérêts privés. 10. Les recourants critiquent le fait que le projet litigieux prévoit la constitution d’une servitude de passage à pied que l’intimée a accepté de concéder sur sa parcelle en faveur de la commune. Ils y perçoivent en particulier une violation de la garantie de leur propriété, vu les inconvénients qui en découleraient pour eux en raison de l’augmentation de la fréquentation du chemin privé leur appartenant et du trafic alentour. 11. À teneur de l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst - RS 101), la propriété est garantie. Cette garantie constitutionnelle comprend la faculté de disposer de son terrain dans les limites des lois et des plans d'affectation du sol. Pour être admissible, sa restriction doit répondre aux exigences de l'art. 36 Cst., soit reposer sur une base légale (al. 1 ; ATF 135 I 233 consid. 2.1), répondre à un intérêt public (al. 2 ; ATF 140 I 201 consid. 6.7 ; 137 I 167 consid. 3.6) et respecter le principe de la proportionnalité (al. 3 ; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 ; 135 I 233 consid. 3.1). Selon la doctrine, reprise par la chambre administrative de la cour de justice (ci-après : chambre adminsitrative), les intérêts publics justifiant des restrictions à la propriété peuvent résulter de l’ensemble des tâches, responsabilités et compétences que la Constitution confie aux pouvoirs publics et dont la concrétisation incombe au législateur. Ainsi, en principe, tout intérêt public permet de restreindre le droit de propriété (Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTELIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, Droit constitutionnel suisse, vol. II, 4e éd., 2021, p. 454 ss n. 909 ; ATA/226/2007 du 8 mai 2007 consid. 5). 12. À teneur de l’art. 14 al. 1 LCI, le département peut refuser une autorisation de construire notamment lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a) ou peut créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). 13. Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir qui aurait des effets sur la situation ou le bien-être des voisins (ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 18b). La construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8b). 14. La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen s’exerce dans les limites précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation (ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5b et les références citées). 15. L’art. 14 LCI traite aussi des inconvénients afférents à la circulation, notamment en ce qui concerne le stationnement des véhicules ou la mise en danger des piétons, voire du public (ATF 118 Ia 112), étant relevé que l’accroissement du trafic routier ne crée pas une gêne durable au sens de cette disposition, s’il est raisonnable eu égard à la zone considérée (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c ; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). 16. Cette disposition vise les nuisances issues ou induites par la construction ou l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa réalisation. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’était pas arbitraire de considérer que les inconvénients causés par un chantier de construction, notamment la circulation temporairement accrue qui en résultait, ne constituaient pas des inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, suivant les circonstances, ils pouvaient être plus ou moins sensibles pour les voisins (arrêt 1P.530/2002 du 3 février 2002 confirmant l’ATA/447/2002 du 27 août 2002 ; cf. aussi ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a ; ATA/399/2020 du 23 avril 2020 consid. 7d et les références citées). 17. Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; cf. not. ATA/307/2021 du 9 mars 2021 consid. 4a ; ATA/169/2020 du 11 février 2020 consid. 7b ; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8 ; ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 5 ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 5g ; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités ; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine). La procédure de recours prévue par l'art. 145 LCI n'a donc pas pour vocation de veiller au respect de droits réels, le contrôle du respect de ceux-ci - de même que l'examen de tout autre litige ressortissant au droit privé - restant dévolu aux tribunaux civils (cf. not. ATA/638/2015 du 16 juin 2015 ; ATA/752/2014 du 23 septembre 2014 consid. 7c ; ATA/900/2010 du 21 décembre 2010 ; ATA/457/2010 du 29 juin 2010 ; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine). 18. En l’espèce, il convient d’emblée de préciser que si la création de la servitude litigieuse fait certes partie des conditions assorties à la délivrance de l’autorisation de construire querellée, il n’appartient pas au tribunal de céans d’examiner l’étendue et les contours de cette servitude à constituer, cette question étant du ressort des instances civiles. Par ailleurs, selon les éléments du dossier, il ne faut pas perdre de vue qu’il ressort clairement des plans visés ne varietur que l’assiette de cette servitude se situe exclusivement sur la parcelle n° 1______ et ne modifie en rien l’accès et l’usage des parcelles n os 8______ et 25_____, constituant le chemin privé appartenant aux recourants. Il ne s’agit que de la constitution d’une servitude de passage à pied qu’un propriétaire entend concéder sur sa parcelle et dont les effets ne s’étendent pas au-delà des limites parcellaires. Si la délivrance de l’autorisation de construire litigieuse est certes conditionnée à la constitution de cette servitude, le projet litigieux ne porte pas sur les parcelles des recourants et ne modifiera en rien l’arrêté du ______ 2025 interdisant la circulation des piétons et des véhicules sur le chemin privé, à l'exception des personnes devant accéder aux habitations situées le long dudit chemin, interdiction concrétisée par la mise en place de signaux « interdiction de circuler dans les deux sens » et « accès interdit aux piétons », clairement visible pour tout un chacun. En d’autres termes, la servitude à constituer ne vise pas à permettre, directement ou indirectement, la fréquentation du chemin privé à d’autres personnes que ses ayants droits actuels. En l’état, compte tenu des restrictions d’accès au niveau de la parcelle n° 8______, la servitude de passage à pied litigieuse ne profitera a priori qu’aux futurs résidants des villas à construire sur la parcelle n° 1______ pour leur permettre d’accéder directement au parc des N______, voire aux recourants et autres résidents du chemin M______, vu sa configuration. À cet égard, si, à teneur des éléments du dossier, notamment le courrier du 4 décembre 2024 de la commune, cette dernière semble certes avoir pour projet, à l’avenir, la création d’un accès supplémentaire, tout public, au parc des N______ par le biais du chemin M______, ce projet ne constitue en tout état pas l’objet de l’autorisation de construire querellée laquelle ne porte en effet que sur le principe de constitution d’une servitude sur la parcelle de l’intimée. Il est ainsi manifeste, comme le concèdent d’ailleurs certains recourants, que le projet litigieux ne porte pas directement atteinte à leur garantie de la propriété. Si l’on peut comprendre leurs craintes s’agissant de potentielles déprédations, incivilités ou utilisations non autorisées de leurs parcelles, qui pourraient résulter de la constitution de cette servitude de passage à pied, celles-ci ne sont, à ce stade, qu’hypothétiques, indirectes et non démontrées. À cela s’ajoute que comme expliqué auparavant, le projet litigieux ne modifie en rien les restrictions d’accès actuellement en vigueur sur leurs parcelles, de sorte que les recourants pourront faire valoir leurs droits, notamment s’agissant de l’accès restreint à leurs parcelles, par le biais des mécanismes issus du droit privé. Pour le surplus, le projet litigieux est conforme aux prescriptions de la zone instaurées par la LCI, de sorte qu’il ne saurait par principe être source d’inconvénients graves pour le voisinage. En outre, vu les caractéristiques du projet litigieux, qui prévoit la construction de quatre villas permettant ainsi l’arrivée de quatre familles, avec la création de quatre places de stationnement pour voitures en sous-sol et une place visiteur en extérieur, l’augmentation du trafic routier sera manifestement de peu d’importance. En conséquence, aucune violation des art. 26 Cst. ou 14 LCI ne saurait être admise en lien avec la servitude de passage à pied litigieuse. Le grief est écarté. 19. Les recourants contestent l’octroi d’une dérogation au nombre de places de stationnement autorisées. Ils font également valoir que le projet litigieux aurait pu être conçu différemment. 20. Selon l’art. 5 al. 2 RPSFP, dans tous les secteurs, le nombre minimum exigé de places pour les voitures est de deux pour les maisons individuelles ou contiguës dont la surface brute de plancher excède 125 m 2 . Pour les logements collectifs, le ratio minimal exigible ne peut pas excéder deux places de stationnement pour voitures par logement. 21. Selon l’art. 8 al. 1 RPSFP, l’autorité compétente, pour délivrer l’autorisation de construire sollicitée ou adopter le plan d'affectation du sol concerné, peut, après consultation des services cantonaux compétents et du département chargé des transports, accorder des dérogations quant au nombre de places à aménager. Selon l’al. 2 de cette disposition, la demande de dérogation, en particulier de réduction des ratios, fait intégralement partie du dossier de requête d'autorisation de construire ou du projet de plan d'affectation du sol. Elle se fonde notamment sur des exigences tirées des objectifs climatiques cantonaux, de la protection de l’environnement, notamment en application des art. 11 et 12 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (loi sur la protection de l’environnement, LPE - RS 814.01), ou de la préservation du milieu naturel ou du patrimoine (let. a) ; sur le fait que la réalisation du parking engendre des coûts disproportionnés, notamment en raison de contraintes géotechniques ou morphologiques (let. b) ; et sur des engagements ou conventions particulières lorsque celles-ci comportent des clauses permettant de justifier la réduction du nombre de places de stationnement et qui lient personnes propriétaires et usagères futures (inscription au registre foncier ou autres ; let. c). 22. En l’espèce, il n’est pas contesté que le projet, en prévoyant une seule place de stationnement par villas, alors que celles-ci proposent chacune une surface supérieure à 125 m 2 , ne respecte pas le ratio minimum prévu par l’art. 5 RPSFP. Cela étant, il ressort clairement des éléments du dossier et de la décision querellée qu’une dérogation au sens de l’art. 8 RPSFP a été accordée par le département. Si les recourants la critique, celle-ci se fonde toutefois sur les préavis favorables de la commune et de l’OCT, dans un objectif de conservation d’un maximum de surface de pleine terre et, ce faisant, de protection de l’environnement, soit des motifs justificatifs directement prévus par l’art. 8 al. 2 RPSFP. Si les recourants sont d’avis qu’en lieu et place de cette dérogation, la création d’un deuxième niveau de sous-sol ou une réduction des dimensions du projet était préférable, il ne s’agit en réalité que d’une tentative de leur part de substituer leur propre appréciation subjective du projet à celle des instances spécialisées. À cela s’ajoute que le tribunal prend acte de l’engagement de l’intimée à faire inscrire au Registre foncier une annotation limitant l’utilisation de véhicule privé à un seul véhicule par lot, laquelle sera opposable aux futurs propriétaires, de sorte que les allégations des recourants quant à l’usage de plusieurs places de stationnement par une seule famille ainsi que leurs craintes en lien avec du parking sauvage – outre le fait que cette problématique est, de jurisprudence constante, une question exorbitante au litige – sont manifestement infondées. Les recourants ne parviennent ainsi pas à démontrer qu’en se basant sur les préavis favorables des instances compétentes, en particulier celui de l’OCT, le département se serait laissé guider par des considérations non fondées objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Le grief sera écarté. 23. Entièrement mal fondé, le recours est rejeté. 24. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), les recourants, qui succombent, ainsi que Mme G______ et M. H______, qui ont annoncé leur retrait de la procédure qu’en toute fin de celle-ci, tous pris conjointement et solidairement, sont condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 25. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure d’un montant de CHF 1'000.- sera allouée à l’intimée (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA), à la charge des recourants et des époux G______ et H______, pris conjointement et solidairement.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. prend acte du retrait du recours de Madame G______ et Monsieur H______ ; 2. déclare recevable le recours interjeté le 31 mars 2025 par Mesdames et Messieurs A______ et B______, C______, D______, E______ et F______ contre la décision du département du territoire du ______ 2025 ; 3. le rejette ; 4. met à la charge des recourants et de Madame G______ et Monsieur H______, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par l’avance de frais ; 5. condamne les recourants et Madame G______ et Monsieur H______, pris conjointement et solidairement, à verser à I______ SA une indemnité de procédure de CHF 1’000.- ; 6. dit que, pour les recourants, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant ; 7. dit que, pour Madame G______ et Monsieur H______, les frais de procédure, émoluments et indemnités peuvent faire l’objet d’une réclamation auprès du Tribunal administratif de première instance dans le délai de trente jours courant dès la notification de la présente décision (art. 87 al. 4 LPA). Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Julien PACOT et Oleg CALAME, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Marielle TONOSSI Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière