Tribunal administratif de première instance en matière fiscale GE, JTAPI/1043/2025

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1387/2023 LCI JTAPI/1043/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 2 octobre 2025

dans la cause

A______ SA, représentée par Me Lucien LAZZAROTTO, avocat, avec élection de domicile

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

EN FAIT 1. A______ SA est propriétaire depuis 2011 de la parcelle n° 1______, à l’adresse 2______ route de B______ de la commune de C______. Cette parcelle, d'une surface de 4’388 m2 et sise en zone agricole, accueille un bâtiment cadastré sous n° 3______ lequel a fait l'objet des autorisations de construire DD 4______ (construction d'un garage), DD 5______ (surélévation du bâtiment) et DD 6______ (agrandissement dépendance) ainsi qu'un bâtiment non cadastré (couvert autorisé par DD 7______). A teneur des pièces du dossier, elle fait actuellement l'objet des baux suivants : - Locataire D______ SA depuis 2016 : une surface à l'usage exclusif de véhicules automobiles ; - Locataire E______ depuis décembre 2011 [a quitté les lieux en 2024 selon déclaration du témoin en audience]: une partie du bâtiment n° 3______ à destination de menuiserie ; - Locataire F______ depuis 2021 : une surface pour environ 10 véhicules ; - Locataire Monsieur G______ depuis décembre 2011 : un atelier ; - Locataire Monsieur H______ [H______ SA] depuis 2016 : des locaux de stockage ; 2. Le 4 février 2011, dans le cadre d'une requête en désassujettissement, au sens de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11), un collaborateur du département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI), devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : DT ou le département) s'est rendu sur la parcelle, en présence du représentant de l'ancien propriétaire. 3. Suite à cela et après consultation des archives, par décision du ______ 2011, le DCTI a rendu une décision de constatation par laquelle il a, d'une part, constaté que le bâtiment n° 3______ rassemblait une maison d'habitation, un garage mécanique ainsi qu'une menuiserie en activité et, d’autre part, renoncé à ordonner la suppression des constructions érigées sans autorisation de construire il y avait plus de trente ans aux alentours de la parcelle. 4. Par décision du ______ 2011, après avoir constaté que la parcelle n° 1______ n'était plus appropriée à l'agriculture, la commission foncière agricole (CFA) a prononcé son désassujettissement à la LFDR. 5. A la suite d'une dénonciation, un collaborateur du département s'est à nouveau rendu sur la parcelle n° 1______, le 12 juin 2017. Il ressort du constat effectué à cette occasion que le hangar agricole érigé et autorisé sur la parcelle (bâtiment n° 3______) avait subi un changement d'affectation non autorisé et qu'un autre hangar autorisé avait été transformé sans autorisation de construire. En outre, des containers, des engins et matériaux de chantiers ainsi que plusieurs véhicules étaient présents. Un dossier d’infraction I/ 8______ a été ouvert. 6. Le 22 juin 2017, le département a invité A______ SA à se déterminer sur les éléments constatés dans un délai de 10 jours, la situation étant susceptible de constituer une infraction à l’art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 7. La propriétaire s'est déterminée par courrier du 18 juillet 2017. Lorsqu’elle avait acquis la parcelle en 2011, tous les bâtiments y étaient déjà édifiés. L’affectation commerciale du bâtiment n° 3______, dans lequel se trouvait un atelier de réparation automobile, n’avait pas changé depuis près de trente ans puisque s’y trouvait auparavant une exploitation maraîchère ainsi qu’un logement de quatre pièces. Lorsque l’ancien propriétaire avait cessé son activité maraîchère, il avait décidé de mettre en location une partie de ses locaux à diverses entreprises, dont celles qui s’y trouvaient actuellement, et de louer quelques places de parc sur son terrain. Partant, si un changement d’affectation sans autorisation avait été effectué, il serait du fait de l’ancien propriétaire. Quant au hangar non cadastré, s’il avait pu être agrandi, c’était bien avant qu’elle acquiert la parcelle. Pour le surplus, les deux containers n’avaient pas à être cadastrés et les divers véhicules, engins et matériaux de chantier allaient et venaient sur la parcelle et ne créaient pas de nuisance. 8. Par décision du ______ 2017, le département a ordonné à la propriétaire de déposer des requêtes en autorisation de construire afin de tenter de régulariser la situation liée aux deux hangars. Sa décision à cet égard ainsi que toute autre mesure ou sanction demeuraient en l’état réservées. 9. Le ______ 2017, la propriétaire a déposé deux requêtes en autorisation de construire. La première, enregistrée sous le n° de DD 9______ avait pour objet la mise en conformité du changement d'affectation et des transformations sans autorisation d'un bâtiment agricole. La deuxième, enregistrée sous le n° DD 10_____, portait sur la mise en conformité de l'agrandissement et la fermeture du couvert non cadastré. 10. Par décisions du ______ 2023, les deux demandes ont été refusées. Concernant la DD 9_____, le département a considéré en substance que « les changements d'affectation et transformations effectués ne sont ainsi pas conformes à la zone en force, tandis que leur conformité à une éventuelle future zone est encore incertaine » et que « bien que le bâtiment bénéficie de droits acquis, vu l’autorisation de construire DD 6______, ils ne permettent pas les travaux projetés son usage souhaité divergeant considérablement de l'affectation initialement autorisée ». S’agissant de la DD 10_____, il a retenu que l'agrandissement du hangar de 75 m2 par rapport à la surface de 39.4 m2 autorisée selon l'autorisation DD 7______ du ______ 1957 n'était ni conforme à la zone agricole ni autorisée par dérogation. 11. Le même jour, le département a ordonné le rétablissement d'une situation conforme au droit dans un délai de 60 jours à réception de la présente en procédant à : - la remise en état du bâtiment n° 3______ conformément aux DD 4______ et/ou DD 5______ et/ou DD 6______ ; - la remise en état du bâtiment (A) non cadastré conformément à la DD 7______ ; - l'évacuation de tous les containers (B) ; - l'évacuation des divers engins, bennes et matériaux de chantier (C) : - l'évacuation des véhicules (D) ; - la remise en état du terrain naturel. Un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de cette remise en état devait lui parvenir dans le même délai. En l’état, toutes autres mesures ou sanctions demeuraient expressément réservées. Un plan SITG signalant les objets A à D était joint. 12. Par acte du 24 avril 2023, sous la plume d’un conseil, A______ SA a formé recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci‑après : TAPI ou le tribunal) contre les trois décisions précitées, concluant principalement à leur annulation et à ce que les constructions visées dans les demandes DD 9______ et DD 10_____ soient autorisées. Subsidiairement, elle a conclu à la modification de la décision n° I-8______ en ce sens que le délai accordé pour procéder au rétablissement d’une situation conforme était fixé au 31 décembre 2026 et plus subsidiairement encore, au renvoi du dossier au département pour nouvelles décisions, le tout sous suite de frais et dépens. En sa qualité de destinataire des décisions entreprises et de propriétaire de la parcelle n° 3______, elle disposait manifestement de la qualité pour recourir. Décision n° I/ 8______ Les « containers », « divers engins, bennes et matériaux de chantier », et « véhicules » dont le département demandait l’évacuation étaient des biens meubles ordinaires, non installés durablement en un lieu fixe. Il ne s’agissait donc pas d’installations soumises à autorisation de construire au sens de la LCI. La décision du département qui en ordonnait l'évacuation, en application des art. 129 ss LCI, était donc dénuée de toute base légale et devait être annulée. Pour le surplus, à la lecture des décisions de refus d'autorisation de construire, les ordres de remise en état apparaissaient limités pour le bâtiment n° 3______ : aux changements d'affectation et transformations effectués et pour le bâtiment (A) non cadastré : à la transformation et à l'agrandissement d'un hangar agricole. Or, par décision du ______ 2011, le DCTI avait notamment relevé l'affectation du bâtiment n° 3______ comme rassemblant « une maison d'habitation, un garage mécanique ainsi qu'une menuiserie en activité » et renoncé à ordonner la suppression des constructions non autorisées et non cadastrées. Partant, la décision querellée s'inscrivait en contradiction manifeste avec les assurances données douze ans auparavant, par la même autorité. Dans le cadre de la pesée des intérêts, il fallait également prendre en considération le faible intérêt public à la bonne application du droit dès lors que les constructions se trouvaient dans une zone agricole destinée à devenir un périmètre dévolu aux extensions urbaines par modification de zone (cf. PDCant 2030 et PDCom 2018). Il avait par ailleurs été constaté que la parcelle n'était plus appropriée à un usage agricole et le département avait toléré les constructions, transformations et affectations litigieuses, à tout le moins depuis 2011. Par ailleurs, la parcelle était utilisée par plusieurs locataires, dans le cadre de leur activité artisanale (stockage, atelier, menuiserie, etc.), dont la relocalisation serait compromise. La sécurité du droit et le respect des principes de la bonne foi et de la proportionnalité devaient ainsi conduire à l’annulation de la décision querellée, vu l’intérêt public ténu au rétablissement d'une situation conforme au droit. Le délai de 60 jours pour la remise en état était enfin manifestement insuffisant, compte-tenu des termes de résiliation des divers baux en vigueur sur la parcelle, dont le plus lointain était fixé au 30 septembre 2026, et des possibilités de prolongation judiciaire des baux. Il convenait donc de différer l’ordre de remise en l'état au 31 décembre 2026, au plus tôt. DD 9______ et DD 10_____ Ces griefs s’appliquaient mutatis mutandis aux décisions de refus. Elle ne contestait pas que les changements d'affectation et transformations querellés n’étaient pas conformes à la zone agricole. Ils avaient toutefois été effectuées il y avait plus de trente ans, ce que le département avait constaté dans sa décision de constatation du ______ 2011 déjà, et ce après consultation des archives. Il avait ainsi constaté la légalité de l'affectation du bâtiment n° 3______ et expressément renoncé à ordonner la suppression des autres bâtiments, vu la prescription. Des assurances concrètes avaient ainsi été données par le département alors compétent. Les décisions de refus d'autorisation de construire étaient dès lors contraires au principe de la bonne foi et il serait, par ailleurs, contraire à la sécurité du droit de refuser d'autoriser des constructions dont la suppression était exclue, sur la base du même principe. Parant, il convenait d’annuler les deux décisions de refus et d'autoriser les changements d'affectation et transformation concernés. Elle a joint un chargé de pièces. 13. Par décision du 7 août 2023 (DITAI/351/2023), le tribunal a suspendu l'instruction du recours d’entente entre les parties qui souhaitaient tenter de trouver une solution amiable. 14. Par courrier du 7 août 2024, le tribunal a informé les parties de la reprise d’office de la procédure. 15. Dans ses observations du 6 septembre 2024, le département a conclu au rejet du recours sous suite de frais et dépens. Les objets visés par l’ordre de remise en état étaient manifestement assujettis à autorisation de construire, au sens de la jurisprudence et le désassujettissement à la LDFR de la parcelle était sans pertinence quant à sa vocation agricole. L’ordre de remise en état était ainsi parfaitement légal. Sous l’angle de la protection de la bonne foi, la recourante faisait une lecture imprécise de la décision querellée. Premièrement, celle-ci ne donnait aucune assurance sur la possibilité de maintenir les affectations existantes dans le bâtiment n° 3______ ou les transformations réalisées dans le hangar (A) qui d'ailleurs n'était pas mentionné dans la décision. Ensuite, n’y figurait qu'une renonciation à la suppression de constructions installées de manière illicite il y avait plus de trente ans, renonciation qui ne concernait clairement pas la remise en états des deux hangars. Il n’était ainsi pas démontré que les conditions d'une violation du principe de la bonne foi seraient réalisées. Le désassujetissement de la parcelle à la LDFR, la modification de zone envisagée et le fait qu'une relocalisation des locataires en zone industrielle serait compliquée ne rendaient pas l'ordre de remise en état contraire au principe de proportionnalité. Si le désassujettissement à la LDFR devait être pris en compte dans la pesée des intérêts, il ne suffisait cependant pas à rendre mineures les dérogations à la règle de séparation du bâti et du non bâti lorsque les aménagements et les affectations étaient typiques d'un environnement industriel et non agricole. Rien n’indiquait que la modification de zone aboutisse et un effet anticipé positif n'était en tout état pas possible. Quant à la complexité d'une relocalisation en zone industrielle, elle n’était nullement démontrée et ne constituait en tout état pas un obstacle à long terme de nature à remettre en cause la légalité d'une remise en état. De même, les baux ne suffisaient pas à faire obstacle à l'ordre de remise en état. La recourante ne pouvait enfin se prévaloir mutatis mutandis des griefs avancés contre l'ordre de remise en état à l'égard des deux décisions de refus d’autorisation querellées. Partant, à défaut de remettre en cause le fondement juridique des refus contestés et dans la mesure où l'absence de conformité à l'affectation de la zone était admise, les refus devaient être confirmés. 16. Dans sa réplique du 1 er octobre 2024, la recourante a persisté dans ses conclusions. La situation n’ayant pas évolué sur la parcelle entre le 5 juillet 2011 et le 12 juillet 2017, le département ne pouvait de bonne foi remettre en cause sa décision du ______ 2011 sur la base de laquelle elle avait poursuivi les locations en cours sur sa parcelle. Elle persistait à soutenir que les « containers », « divers engins, bennes et matériaux de chantier », et « véhicules » n’étaient pas soumis à autorisation. En tout état, ils étaient déjà présents en 2011 et étaient donc couverts par la tolérance implicitement actée dans la décision du ______ 2011. Vu enfin la récente révision de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) qui entrerait en vigueur en 2025, l’intérêt public devait s’effacer devant son intérêt privé au maintien de constructions non autorisées plus que trentenaires, respectivement à ne pas devoir résilier les baux sur sa parcelle, ce qui lui causerait un dommage non négligeable. 17. Le département a dupliqué le 23 octobre 2024, persistant dans sa position. Le grief de violation du principe de la proportionnalité en lien avec la récente révision de la LAT avait été déclaré irrecevable par le Tribunal fédéral dans la mesure où il reposait sur une disposition qui n’était pas en vigueur. 18. Le 27 mars 2025 à 10h00, le tribunal a procédé à un transport sur la parcelle n° 1______, 2______ route de B______, I______, en présence de Messieurs J______ et K______, administrateur président et administrateur de A______, assistés de leur conseil et de Messieurs L______ et M______, respectivement architecte et juriste au DT. M. N______, ancien propriétaire de la parcelle n° 1______, a été entendu en qualité de témoin. A ce titre, sur question du tribunal quant aux circonstances de la vente en 2011 de sa parcelle à A______ SA, ce dernier a expliqué qu’il cherchait à vendre son bien car il avait des dettes. MM. J______ et K______, qu’ils connaissaient, s’étaient présentés et la vente s’était faite. Il avait arrêté l'exploitation maraîchère sur la parcelle en 1990, date à laquelle il avait été engagé comme jardinier à la ville de O______. A partir de 1990, il avait loué sa parcelle à un producteur de fraises. Ce dernier avait cultivé ses fraises, qu’il vendait à des restaurants, dans des tunnels serres jusqu'en l’an 2000 environ. Il ne vivait pas sur place. Hormis le bâtiment principal et le hangar, sur toute la parcelle de 4'500 m, il n'y avait alors rien d'autre que les serres dans lesquelles il exploitait ses fraises. En 2000, lorsque cette personne était partie, les serres étaient restées sur la parcelle. Elles avaient ensuite été vendues au fur et à mesure des occasions, entre 2000 et 2011. Pour le surplus, la parcelle était restée vide jusqu'à sa vente à A______ en 2011. La partie en pré de la parcelle était mise à disposition de vaches et chèvres qui venaient y paître. L'ensemble des véhicules et installations que l’on voit aujourd'hui sur la parcelle y a pris place à partir de 2011, suite à sa vente à A______ SA. Sur remarque du conseil de la recourante, il a été précisé que par installation, le témoin entendait tous les objets (véhicules, containeurs, engins et matériaux de chantiers) présents sur la parcelle hormis le bâtiment principal et le hangar. S’agissant du bâtiment n° 3______, lorsqu’il avait vendu sa parcelle, il était occupé par plusieurs entreprises qui étaient ses locataires. Le local attenant à la route de B______ était loué à une entreprise de dépôt de peinture (H______ SA, Monsieur H______), le local à l’étage à une menuiserie (M. P______) et le local central à une entreprise de transports s’occupant de travaux publics (Q______ Sàrl). Il utilisait quant à lui le local du fond, côté Jura, pour y garder ses affaires. En 1990, lorsqu’il avait cessé son exploitation maraîchère, c’était un atelier mécanique qui occupait les locaux en bordure de route, là où se trouvait aujourd'hui l’entreprise de dépôt de peinture. Le transporteur était arrivé, de mémoire, en 2010. Depuis l'année passée, l’entreprise de dépôt de peinture avait repris le local (côté Jura) dans lequel il stockait son matériel. Le menuisier, à l'étage, avait quitté l'année passée, après être resté sur place plus de vingt ans. C’était son premier locataire. Concernant le hangar, il le louait depuis plus de 20 ans à Monsieur G______ qui y stockait du matériel, pour CHF 100.- par mois. Il avait habité l'appartement de 4 pièces situé dans le bâtiment principal sur la parcelle jusqu'en 2020. Il vivait désormais à l'R______, à O______. Lorsqu’il exploitait la parcelle, c’était ses employés qui vivaient dans cet appartement. Il l’avait reprise lorsqu’il avait cessé l'exploitation. L’entreprise D______ SA n'était pas locataire lorsque qu'il avait vendu la parcelle. Sur question du conseil de A______ SA, lorsqu'il avait cessé son exploitation en 1990, c'était lui qui avait occupé les locaux actuellement loués au transporteur. Il y stockait du matériel à vendre. En 1990, le hangar était déjà loué à M. G______. Il confirmait qu'avant la vente de la parcelle en 2011, celle-ci était vide de ce qu'on y voyait aujourd'hui. Il y avait uniquement de l'herbe, les serres - qui partaient au fur et à mesure des ventes - et des animaux qui paissaient. Sa voisine était écolo et, chaque fois que quelque chose était stocké sur la parcelle, elle le dénonçait. M. J______ a précisé que le transporteur, soit S______. Sàrl, était déjà présent sur la parcelle en 2009, comme en attestait le bail passé entre cette société et M. N______. Il occupait les locaux du milieu, qui disposaient d’un lift et lui servaient d’atelier. Cette société stockait également ses véhicules sur la parcelle depuis le 1er mai 2009. Le conseil de A______ SA a indiqué qu’il verserait à la procédure ledit bail. Sur question du tribunal, M. N______ a confirmé que le hangar, tel qu'il était visible aujourd'hui, n’avait pas été modifié depuis les années 70, années lors desquelles il avait été agrandi par M. T______, un ancien locataire. Devant l’entrée des locaux situés au rez du bâtiment n° 3______, en bordure de la route de B______, le tribunal a pu constater que les noms de trois entreprises étaient mentionnés sur la porte du local de droite. Mme U______, présente sur place, a expliqué qu'elle partageait ce local avec la société V______. Elle était active dans le domaine de la distribution de cosmétiques alors qu’V______ était dans l'évènementiel. Elle sous-louait le local depuis février 2025 à V______. Elle ignorait qui était le bailleur de cette dernière mais imaginait que c’était H______ SA, laquelle occupait le local au 1er étage. A l’étage du bâtiment n° 3______, le tribunal a pu constater que la porte était fermée à clef et qu’il n’y avait pas de traces d’une quelconque activité à l’intérieur des locaux. Il a fait le même constat s’agissant des locaux occupés par S______ Sàrl (porte fermée et personne sur le site). Il a en revanche constaté la présence et des allées et venues de collaborateurs et véhicules de H______ SA sur la parcelle. M. J______ a expliqué que les véhicules de H______ SA arrivaient le matin et repartaient le soir, en fonction des activités de la société. Outre des locaux, H______ SA louait également une partie de la surface en tout venant de la parcelle. La société de transport était toujours en activité même si personne n'était sur place aujourd'hui. Après que le tribunal et les parties se soient rendus à l'arrière du bâtiment n° 3______ côté Jura, M. J______ a expliqué que l'appartement de 4 pièces était actuellement loué. Il s'agissait d'un appartement qui avait été autorisé par le département, ce que M. L______ a contesté. Le container noir situé en face de l'appartement appartenait au locataire, sur place depuis deux, trois ans. M. K______ a souligné qu'il s'agissait d'un containeur posé sur des plots, facilement démontable et donc pas soumis à autorisation. L’appartement avait été autorisé. Il s’agissait de l’appartement habité par les ouvriers de M. N______ lorsqu’il exploitait encore son entreprise maraîchère, il y avait plus d'une cinquantaine d'années. Une requête en autorisation avait été déposée à l’époque pour un autre appartement dans le bâtiment n° 3______, côté route. Cette autorisation n’avait effectivement jamais été délivrée. Sur question du tribunal, la clôture ainsi que le dallage au sol avaient été installés il y avait deux, trois ans, par A______ SA. Concernant le hangar, il ne s’y passait plus rien aujourd’hui, M. G______, le locataire, étant âgé de près de quatre-vingts ans. Seul du matériel y était stocké par ce dernier. Lorsqu'ils avaient acheté la parcelle, le hangar était tel qu'il était visible aujourd'hui. Le container gris à droite du hangar était là depuis une soixantaine d'années. Il était loué à F______ avec un bout de parcelle sur lequel étaient parqués des véhicules. M. M______ a expliqué que selon les photographies aériennes, c'était la partie arrière du hangar qui avait été ajoutée, laquelle n’avait jamais été autorisée. Cet agrandissement datait vraisemblablement de plus de quarante, voire cinquante ans. Il était certain que le hangar était présent sous cette forme en 2011 lors de la visite LDFR. M. K______ a précisé que lorsqu'ils avaient acquis la parcelle en 2011, la partie en tout venant, telle que visible aujourd’hui, était déjà présente. Sur la partie de la parcelle en bordure de route, il y avait un marchand de voitures d'occasion. Du treillis jusqu'à la limite de propriété la parcelle était louée à S______ SARL. C’était le fils de M. S______ qui faisait pâturer des vaches et des chèvres sur la parcelle en herbe. C’était toujours le cas aujourd'hui. Les matériaux de construction et le clark visibles dans l'espace grillagé appartenaient à D______ SA. Ils n’y étaient pas stockés ad aeternam mais allaient et venaient. En revanche, les containers ne bougeaient pas. La bétonnière utilisée par S______ SARL, dans le cadre de son activité, bougeait également régulièrement. Le conseil de A______ SA a expliqué que ses clients souhaitaient maintenir une activité commerciale et/ou artisanale sur leur parcelle. Il invitait le représentant du département à lui indiquer ce qui était possible sur celle-ci compte tenu de ce qui avait été autorisé à l'époque et de ce qui avait été constaté en 2011, ce à quoi le précité a répondu qu’il n’appartenait pas au département de proposer à la recourante un projet d’utilisation de sa parcelle. Des photographies ont été prises durant le transport sur place auxquelles il sera fait référence, en tant que de besoin, dans la partie en droit. 19. Dans ses observations finales du 12 mai 2025, A______ SA a persisté dans ses conclusions du 24 avril 2023, soulignant, en substance, qu’il ressortait des constats et témoignages recueillis le 27 mars 2025, comme des pièces produites, que l'utilisation actuelle de la parcelle, à savoir l'occupation des bâtiments par des entreprises artisanales, respectivement de la surface en tout venant se trouvant face à ces bâtiments par des véhicules, des engins de chantier, du matériel de construction et des containers, remontait à plus de trente ans. Ladite parcelle avait donc une affectation non agricole depuis 1990 au moins. Les espaces d'habitation n’étaient pas non plus affectés à un usage agricole depuis largement plus de 30 ans, étant occupés initialement par les ouvriers de l'exploitant puis par le propriétaire lui-même, après qu'il avait cessé son exploitation (en 1990). L’exploitation des serres à fraises, semblait-il entre 1990 et 2000, ne correspondait pas à un usage agricole typique librement autorisé. M. N______ avait pour le surplus confirmé que le hangar, tel que visible aujourd'hui, n'avait pas été modifié depuis les années 70 et l’architecte du département avait admis que son agrandissement non autorisé datait de plus de quarante, voire cinquante ans. Il avait de même confirmé que « l’ensemble des véhicules et installations que l’on voit aujourd'hui sur la parcelle y a pris place à partir de 2011, suite à sa vente à A______ SA (…) par installation le témoin entend tous les objets (véhicules, containeurs, engins et matériaux de chantiers) présents sur la parcelle hormis le bâtiment principal et le hangar ». Or, en 2011, alors que toutes les installations fixes qui se trouvaient sur la parcelle étaient déjà présentes et que l'usage de l'esplanade située devant ces bâtiments (stationnement de véhicules et de matériaux qui allaient et venaient en fonction de la vie et de l'activité des entreprises) était le même, le département avait effectué une inspection sur place, à l'issue de laquelle il avait prononcé la décision du ______ 2011, dont elle rappelait la teneur. Contrairement à ce que soutenait le département, sa situation n'avait nullement évolué entre le 5 juillet 2011 et 12 juin 2017, ce qu’avait confirmé le témoin. Il était donc clair que la décision du ______ 2011 validait tant l'existence des bâtiments non cadastrés et/ou non autorisés, que leur usage et celui de la parcelle – déclarée non appropriée à l’agriculture par la CFA -, parfaitement connus. Il ne pouvait dès lors, sans violer le principe de bonne foi de l'administration, remettre en cause dite décision qui l'avait notamment conduite à poursuivre les locations qui avaient cours sur sa parcelle. L'ordre de remise en état des bâtiments et d'évacuation des engins, containers, véhicules bennes était, partant, contraire aux principes jurisprudentiels applicables. Eu égard à l'ancienneté des installations litigieuses, à l'inadéquation reconnue de la parcelle pour un usage agricole et à la prochaine entrée en vigueur de la prescription trentenaire consacrée par la nouvelle LAT en zone agricole, il était au surplus clairement contraire au principe de proportionnalité de persister à demander la remise en état du site. La pesée des intérêts en présence plaidait également dans ce sens. En l'occurrence, on voyait mal quel intérêt public supérieur justifiait l’ordre de remise en état querellé. Une suppression des éléments visés par les décisions litigieuses poserait, par ailleurs, des problèmes de temporalité, en raison des multiples baux de durée variable en vigueur sur ce site, que la propriétaire n'avait, du fait de la décision de 2011, pas résiliés. Cette suppression la mettrait en situation d'inexécution contractuelle et lui causerait un dommage non négligeable. Elle a joint le procès-verbal du transport sur place signé ainsi que le bail de l'entreprise Q______ SARL du 1er mai 2009 au 30 avril 2011 portant sur : local sis 13______ rue de B______, à usage de dépôt et vestiaire, ainsi que deux emplacements à l’extérieur pour stationner deux véhicules. 20. Dans ses observations du même jour, le département a également persisté dans ses conclusions et précédentes observations. Selon les déclarations du témoin, « l'ensemble des véhicules et installations que l'on voit aujourd'hui sur la parcelle y a pris place à partir de 2011, suite à sa vente à A______ SA ». Ce dernier avait précisé que parmi celles-ci figuraient des containers ainsi que des engins et matériaux de chantier, ce qui permettait d'écarter définitivement la violation du principe de la bonne foi dont se prévalait la recourante en se basant sur un courrier émis par le département dans le cadre du désasujettissement, qui ne lui était d'ailleurs pas destiné. La renonciation à ordonner une remise en état communiquée à l'époque ne concernait que des constructions présentes il y avait plus de trente ans lesquelles ne se confondaient donc pas avec celles visées par la décision de rétablir une situation conforme au droit. A cela s'ajoutait que la visite sur place avait permis de constater l'apparition d'autres travaux récents dépourvus d'autorisation de construire comme notamment la création d'une terrasse clôturée ou la rénovation de la toiture du bâtiment n° 3______. Or, une violation du principe de la bonne foi ne pouvait être invoquée que par la partie qui était elle-même de bonne foi, ce qui n’était manifestement pas le cas en l'espèce. Il a joint le procès-verbal signé. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l'espèce. 4. Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 30 octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 179 n. 515). 5. Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public, l'autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment prouvés. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à l'établissement des faits ; il incombe à celles-ci d'étayer leurs propres thèses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles, spécialement lorsqu'il s'agit d'élucider des faits qu'elles sont le mieux à même de connaître (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_728/2020 du 25 février 2021 consid. 4.1 ; 2C_1156/2018 du 12 juillet 2019 consid. 3.3 et les arrêts cités). 6. Lorsque les preuves font défaut ou s'il ne peut être raisonnablement exigé de l'autorité qu'elle les recueille pour les faits constitutifs d'un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_27/2018 du 10 septembre 2018 consid. 2.2 ; 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2 et les références citées ; ATA/99/2020 du 28 janvier 2020 consid. 5b). Il appartient ainsi à l'administré d'établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l'administration de démontrer l'existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4a ; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 consid. 3b et les références citées). 7. Par ailleurs, en procédure administrative, tant fédérale que cantonale, la constatation des faits est gouvernée par le principe de la libre appréciation des preuves (art. 20 al. 1 2ème phr. LPA ; ATF 139 II 185 consid. 9.2 ; 130 II 482 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_2/2020 du 13 mai 2020 consid. 3.1 ; ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b). Le juge forme ainsi librement sa conviction en analysant la force probante des preuves administrées et ce n'est ni le genre, ni le nombre de celles-ci qui est déterminant, mais leur force de persuasion (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b et les arrêts cités), aucun moyen de preuve ne s'imposant à lui (cf. not. arrêts du Tribunal fédéral 6B_58/2017 du 21 août 2017 consid. 2.1 ; 6B_564/2013 du 22 avril 2014 consid. 2.3). 8. L'objet du litige concerne d’une part les refus de délivrer les autorisations DD 9_____ et DD 10_____ par lesquelles la recourante a tenté de régulariser le changement d’affectation et les transformations sans autorisation du bâtiment n° 3______, respectivement l’agrandissement et la fermeture du bâtiment non cadastré (A) et d’autre part la décision I/ 8______ lui ordonnant, en sa qualité de propriétaire de la parcelle n° 1______, la remise en état de cette dernière dans un délai de six mois, en procédant à : la remise en état du bâtiment n° 3______ conformément aux DD 4______ et/ou DD 5______ et/ou DD 6______ ; la remise en état du bâtiment (A) non cadastré conformément à la DD 7______ ; l'évacuation de tous les containers (B) ; l'évacuation des divers engins, bennes et matériaux de chantier (C) : l'évacuation des véhicules (D) et la remise en état du terrain naturel. 9. La recourante conclut à l’annulation des trois décisions et à ce que les constructions visées dans les demandes DD 9______ et DD 10_____ soient autorisées. Les « containers », « divers engins, bennes et matériaux de chantier », et « véhicules » n’étant pas des installations soumises à autorisation de construire au sens de la LCI, la décision du département qui en ordonnait l'évacuation était dénuée de toute base légale. Pour le surplus, l’ordre de remise en état s'inscrivait en contradiction manifeste avec les assurances données douze ans auparavant par le département lequel, dans sa décision du ______ 2011, avait notamment relevé l'affectation du bâtiment n° 3______ comme rassemblant « une maison d'habitation, un garage mécanique ainsi qu'une menuiserie en activité » et renoncé à ordonner la suppression des constructions non autorisées et non cadastrées. Dans le cadre de la pesée des intérêts, il fallait également prendre en considération le faible intérêt public à la bonne application du droit dès lors que les constructions se trouvaient dans une zone agricole destinée à devenir un périmètre dévolu aux extensions urbaines par modification de zone (cf. PDCant 2030 et PDCom 2018), que la parcelle n'était plus appropriée à un usage agricole et que le département avait toléré les constructions, transformations et affectations litigieuses, à tout le moins depuis 2011. Par ailleurs, la parcelle était utilisée par plusieurs locataires, dans le cadre de leur activité artisanale (stockage, atelier, menuiserie, etc.), dont la relocalisation serait compromise. Les principes de sécurité du droit et le respect des principes de la bonne foi et de la proportionnalité devaient ainsi conduire à l’annulation de la décision querellée, vu l’intérêt public ténu au rétablissement d'une situation conforme au droit. Ces griefs s’appliquaient mutatis mutandis aux décisions de refus. Elle ne contestait pas que les changements d'affectation et transformations querellés n’étaient pas conformes à la zone agricole. Ils avaient toutefois été effectués il y avait plus de trente ans et dès lors que des assurances concrètes avaient été données par le département alors compétent, les décisions de refus querellées étaient contraires au principe de la bonne foi. Il serait, par ailleurs, contraire à la sécurité du droit de refuser d'autoriser des constructions dont la suppression était exclue, sur la base du même principe. 10. Le tribunal examinera en premier lieu le bien fondé des décisions de refus du ______ 2023. Refus d’autorisations 11. Selon l’art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). L’autorisation est délivrée si (a) la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la zone et (b) le terrain est équipé (al. 2). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions (al. 3). 12. Selon la jurisprudence, sont considérés comme des constructions ou installations au sens de l'art. 22 al. 1 LAT tous les aménagements durables et fixes créés par la main de l'homme, exerçant une incidence sur l'affectation du sol, soit parce qu'ils modifient sensiblement l'espace extérieur, soit parce qu'ils chargent l'infrastructure d'équipement ou soit encore parce qu'ils sont susceptibles de porter atteinte à l'environnement (ATF 140 II 473 consid. 3.4.1 ; 123 II 256 consid. 3; ATF 119 Ib 222 consid. 3a). La définition jurisprudentielle susmentionnée comporte quatre conditions cumulatives (Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 214-218) : - La création par la main de l'homme, excluant toute modification naturelle du terrain telle que des éboulis ; la durabilité de l'aménagement, contrairement à une construction provisoire qui peut être enlevée sans frais excessifs et dont l'existence est limitée dans le temps de manière certaine. La condition est remplie pour l'installation d'une caravane pour une durée supérieure à deux mois, un dépôt de matériel d'excavation aménagé pour une durée supérieure à trois mois ou neuf projecteurs qui ne sont pas ancrés solidement au sol mais vissés sur des socles, des parois ou des câbles et sont rapidement démontables parce qu'ils sont destinés à éclairer la pointe du Pilate (ATF 123 II 256 consid. 3 p. 259). Ont en revanche un caractère provisoire, l'édification répétée, mais pour quelques jours seulement d'un pavillon destiné à des manifestations musicales ou une installation de triage de gravats et de déchets de construction, régulièrement démontée (exemples tirés de Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit. p. 215) ; - La fixation au sol de la construction. Sont assimilés à des constructions tous les bâtiments en surface, y compris les abris mobiles, installés pour un temps non négligeable en un lieu fixe. L'exigence de la relation fixe avec le sol n'exclut pas la prise en compte de constructions mobilières, non ancrées de manière durable au sol et qui sont, cas échéant, facilement démontables. Ainsi, neuf projecteurs qui ne sont pas fixés au sol mais à des socles, rattachés par des vis à des parois et des cordes et démontables rapidement, remplissent cette condition, l'installation étant aménagée afin de rester là à demeure (ATF 123 II 256 consid. 3 p. 259 ; arrêt du Tribunal fédéral du 5 juillet 2011 dans la cause 1C_75/2011 consid. 2.1; Alexander RUCH, in Heinz AEMISEGGER/Alfred KUTTLER/Pierre MOOR/Alexander RUCH, Commentaire de la LAT, 2010, n. 24 ad art. 22 LAT). Des nattes en géotextile, utilisées pour aménager une parcelle d'une superficie de 5'773 m2, couvrant les talus en pente depuis plus de deux ans et demi sont indéniablement des éléments durablement fixés au sol (arrêt du 5 septembre 2011 du Tribunal fédéral du 1C_107/2011 consid. 3.3). Les roulottes pour forains ne remplissent pas cette condition parce qu'elles ne sont pas dépendantes d'un lieu déterminé au contraire d'un « véhicule habité » (ATF 99 Ia 115 consid. 3 = Jdt 1974 I 642). Un abri mobile servant de logement pour des requérants d'asile remplit cette condition (exemple cité par Alexander RUCH, op. cit, p. 15) ; - L'incidence sur l'affectation du sol, laquelle peut se manifester de trois manières, alternatives ou cumulatives, à savoir l'impact sur le paysage, les effets sur l'équipement et l'atteinte à l'environnement au sens large, soit la protection des eaux, de la forêt, de la faune, de la nature et du paysage par son impact esthétique sur le paysage (Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., p. 216). L'élément déterminant n'est pas tant l'installation en soi que l'utilisation qui en sera faite et en particulier son impact sur l'environnement au sens large (ATA/244/2013 du 16 avril 2013 ; ATA/61/2011 du 1er février 2011 ; Alexander RUCH, op. cit., ad art. 22 n. 28 ; DFJP/OFAT, Étude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 1981, ad art. 22 n. 5 ss). 13. Il y a transformation au sens de l’art. 22 al. 1 LAT lorsque, même sans modifier l'aspect extérieur, on procède à un changement d'affectation d'une construction ou d'une installation, soit la modification du but de son utilisation. En l'absence de travaux, un changement d'affectation peut être dispensé d'autorisation uniquement si la nouvelle affectation correspond à celle de la zone en question ou si son effet sur l'environnement et la planification est manifestement mineur (ATF 113 Ib 219 consid. 4d ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 6.1 ; 1C_150/2016 du 20 septembre 2016 consid. 9.1 et les références ; 1C_395/2015 du 7 décembre 2015 consid. 3.1.1 ; cf. également ATF 139 II 134 consid. 5.2 ; ATA/1346/2015 du 15 décembre 2015 consid. 6b et les références). 14. Le Tribunal fédéral a récemment confirmé qu’étaient soumis à autorisation des serres-tunnels, une cour, des parkings et un chemin litigieux, relevant, concernant les trois derniers qu’il importait peu qu'en l'espèce, le revêtement soit semi-perméable. En effet, de tels aménagements modifiaient sensiblement l'espace extérieur et tombaient par conséquent dans la notion de construction ou d'installation telle que prévue à l'art. 22 al. 1 LAT (arrêt du Tribunal fédéral 1C_112//2023 du 15 décembre 2023 consid. 2.2). Il en a fait de même concernant des clôtures et barrières hors la zone à bâtir (arrêt du Tribunal fédéral 1C_535/2021 du 14 avril 2023 consid. 2.4). Ont par ailleurs soumis à autorisation trois pyramides métalliques de couleur rouille, de 3,68 m de largeur à la base et 2,76 m de hauteur, destinées à orner un alpage et sous lesquels les cendres des défunts pouvaient être répandues celles-ci ayant été considérées comme ayant un impact esthétique sur le paysage (ATF 119 Ib 444 consid. 3b) ; quatre panneaux solaires de 4 m2 à flanc de montagne (ZBI 1988 p. 333) ; des statues de chevaux éclairées la nuit dans une allée d’une propriété privée, mais située en zone de protection (arrêt du Tribunal fédéral 1C_529/2012 du 29 janvier 2013). Pour les impacts sur l’environnement, une place d’atterrissage pour planeurs, même sommairement aménagée (ATF 119 Ib 222), et des installations d’éclairage d’une montagne (ATF 123 II 256) sont soumis à autorisation. A Genève, la qualité d’installation au sens de l’art. 22 al. 1 LAT a été reconnue à des bureaux aménagés dans un hangar, le parking visiteur, les véhicules de chantier, les installations de stockage de matériaux de chantier et les matériaux eux-mêmes (ATA/519/2022 du 17 mai 2022), un paddock, son chemin d’accès et sa barrière, un marcheur à chevaux, de même qu’un abri en bois pour ces derniers (ATA/161/2021 du 9 février 2021), à une piscine hors-sol (ATA/610/2017 du 30 mai 2017 consid. 6c), à un entreposage de voitures (ATA/1128/2020 du 23 janvier 2021 consid. 9 ; ATA/690/1999 du 23 novembre 1999 consid. 7 ; ATA D. du 7 septembre 1999) ou de matériel d’une entreprise de maçonnerie (ATA T. du 27 avril 1999). Un entreposage massif de voitures en zone villas a été considéré comme sujet à autorisation et contraire à la destination de la zone et la remise en état confirmée (ATA/208/2021 du 23 février 2021 consid. 11). 15. Selon l’art. 14 al. 1 LAT, les plans d’affectation règlent le mode d’utilisation du sol (al. 1). Ils délimitent en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger. 16. Selon l’art. 16a LAT, précisé par les art. 34 de l’ordonnance sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1) et 20 al. 1 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (L 1 30 - LaLAT), sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à l'horticulture. 17. Les conditions de dérogation pour des constructions hors de la zone à bâtir sont prévues par le droit fédéral (art. 24 à 24d LAT). Ces dispositions sont complétées ou reprises par les art. 26, 26A et 27 LaLAT. 18. En vertu de l'art. 24 LAT, des autorisations peuvent être délivrées pour des nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination (let. a) et si aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose (let. b). Ces conditions cumulatives sont reprises par l'art. 27 LaLAT. 19. Selon la jurisprudence, l'implantation d'une construction était imposée par sa destination si elle était justifiée par des motifs objectifs, comme des raisons d'ordre technique, liées à l'économie d'une entreprise ou découlant de la configuration du sol (arrêt du Tribunal fédéral 1C_383/2010 du 11 avril 2011 consid. 4.1). 20. Sous la note marginale « changement d’affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation », l’art. 24a LAT prévoit que lorsque le changement d’affectation de constructions et d’installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l’art. 22 al. 1 LAT l’autorisation doit être accordée aux conditions suivantes : (a) ce changement d’affectation n’a pas d’incidence sur le territoire, l’équipement et l’environnement et (b) il ne contrevient à aucune autre loi fédérale (al. 1). L’autorisation est accordée sous réserve d’une nouvelle décision prise d’office en cas de modification des circonstances (al. 2). 21. L’art. 24b LAT vise les activités accessoires non agricoles hors de la zone à bâtir. 22. Sous la note marginale « constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l’affectation de la zone », l’art. 24c LAT prévoit que hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l’affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L’autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement (al. 2). Il en va de même des bâtiments d’habitation agricoles et des bâtiments d’exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l’attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l’agriculture (al. 3). Les modifications apportées à l’aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d’habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage (al. 4). Dans tous les cas, les exigences majeures de l’aménagement du territoire doivent être remplies (al. 5). Cette réglementation est reprise à l'art. 27C LaLAT. 23. Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées conformément au droit matériel en vigueur à l'époque, mais qui sont devenues contraires à l'affectation de la zone à la suite d'une modification de la législation ou des plans d'aménagement. La date déterminante est en principe celle du 1er juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution, qui a introduit le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_491/2020 du 10 mai 2021 consid. 2.1 et les références citées). L’art. 41 al. 1 OAT précise qu’il s’agit de constructions et installations « érigées ou transformées légalement avant l’attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral ». Les possibilités offertes par l'art. 24c LAT ne peuvent être utilisées qu'une seule fois (arrêt du Tribunal fédéral 1C_347/2014 du 16 janvier 2015 consid. 3.5). Les objets qui peuvent bénéficier de la garantie de la situation acquise en zone agricole au sens de l’art. 24c al. 1 LAT concernent trois périodes successives : (1) ceux qui sont construits avant le 1er juillet 1972, à savoir la date d’entrée en vigueur de l’ancienne législation sur la protection des eaux contre la pollution qui établissait la première séparation officielle entre les secteurs constructibles et non constructibles ; (2) les ouvrages construits jusqu’au 1er janvier 1980, date d’entrée en vigueur de la LAT ; (3) les ouvrages construits depuis lors. Lors de chacune de ces périodes, les règles applicables à la zone agricole ont été modifiées. Ne bénéficient de la garantie de la situation acquise que les ouvrages qui à chaque fois ont été érigés dans le respect des prescriptions du moment. Les constructions illicites sont donc soustraites à toute garantie, même si un rétablissement de l’état conforme au droit n’a jamais pu être effectué pour des raisons de proportionnalité, de prescription ou de préemption, même si dite construction a été détruite volontairement ou par accident et même si le registre foncier ne fait pas état de la situation (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 465). 24. L’art. 24c LAT appréhende aussi le changement d’affectation partielle, à savoir l’utilisation d’une construction à d’autres fins que celles initialement autorisées, mais qui ne diverge pas fondamentalement de l’ancien et qui n’implique pas une destination économique entièrement nouvelle (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit, n° 465). La transformation d'une construction ou d'une installation englobe notamment des modifications notables de l'aspect extérieur d'un immeuble existant dont l'affectation n'est cependant pas remise en cause (Heinz AEMISEGGER/Alfred KUTTLER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], Commen taire de la loi sur l'aménagement du territoire, 2010, art. 22, p. 18 n. 31). Elle englobe des cas de transformation au sens étroit, d'agrandissement ou d'une rénovation d'une grande ampleur (Jean-Baptiste ZUFFEREY/Isabelle ROMY, La construction et son environnement en droit public, 2010, p. 135). Les simples travaux d'entretien, rénovations, petites réparations ou changements d'affectation de moindre importance ne sont pas soumis à autorisation. En revanche, il apparaît problématique de considérer de manière générale qu'une modification s'avérant particulièrement modeste vue sous l'angle de ses effets sur l'environnement et la planification n'est pas soumise à permis de construire. En effet, on n'aboutit généralement à cette conviction qu'au moment de l'examen concret du projet (Heinz AEMISEGGER/Alfred KUTTLER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], op. cit., p. 19 n. 35). 25. L’art. 42 OAT complète l’art. 24c LAT. Selon son alinéa 1, une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l’identité de la construction ou de l’installation et de ses abords est respectée pour l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique. L’al. 2 de l’art. 42 OAT dispose que le moment déterminant pour l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction ou de l’installation au moment de l’attribution du bien-fonds à un territoire non constructible. En vertu de l’art. 42 al. 3 OAT, la question de savoir si l’identité de la construction ou de l’installation est respectée pour l’essentiel est à examiner en fonction de l’ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées : (a) à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60%, la pose d’une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l’intérieur du volume bâti existant ; (b) un agrandissement peut être réalisé à l’extérieur du volume bâti existant si les conditions de l’art. 24c al. 4 LAT sont remplies ; l’agrandissement total ne peut alors excéder ni 30% ni 100 m2, qu’il s’agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes) ; les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié ; (c) les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l’utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire. 26. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour que l’identité de la construction soit respectée au sens de l’art. 42 al. 3 OAT, il faut que son volume, son aspect extérieur et sa destination restent largement identiques et que ne soit générée aucune incidence nouvelle accrue sur l’affectation de la zone, l’équipement et l’environnement ; les transformations doivent être d’importance réduite par rapport à l’état existant de la construction (ATF 132 II 21 consid. 7.1.1 ; 127 II 215 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_491/2020 du 10 mai 2021 consid. 2.2). Il n’est pas exigé que l’ancien et le nouveau soient tout à fait semblables. L’identité se réfère aux traits essentiels de la construction, c’est-à-dire dans toutes ses caractéristiques importantes du point de vue de l’aménagement du territoire (arrêts du Tribunal fédéral 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5.2 ; 1C_312/2016 du 3 avril 2017 consid. 3.1). Si la condition de l’identité du bâtiment n’est pas respectée, on est en présence d’une transformation totale et l’octroi d’une autorisation dérogatoire fondée sur l’art. 24c LAT n’entre pas en considération (arrêt du Tribunal fédéral 1C_617/2019 précité consid. 5.2). 27. Selon la directive ARE 2007, la condition du respect de l’identité, posée à l’art. 42 al. 1 et 3 OAT, s’examine à la lumière de l’agrandissement de la surface utilisée, des modifications du volume construit, des changements d’affectation et des transformations à l’intérieur du volume construit, des modifications de l’aspect extérieur, des extensions des équipements, mais aussi des améliorations du confort et des frais de transformation engagés par rapport à la valeur du bâtiment (point 3.1, p. 8). 28. L'art. 24d LAT (repris à l'art. 27D LaLAT) traite enfin des habitations sans rapport avec l’agriculture, constructions et installations dignes de protection. 29. Concernant la question de savoir s’il existe un droit à l’obtention d’une dérogation, de l’avis dominant, ce droit existe si les conditions légales sont remplies, même si les articles concernés prévoient qu’une dérogation « peut » (et non « doit ») être accordée. Ainsi, l’autorité compétente doit d’abord déterminer si l’on est en présence de l’un des états de faits visés par les dispositions dérogatoires en vigueur. Dans l’affirmative, il faut aussi que le résultat de la pesée globale des intérêts – à laquelle il est la plupart du temps nécessaire de procéder – soit favorable au projet (Rudolf MUGGLI, Commentaire pratique LAT : Construire hors zone à bâtir, Berne 2017, n. 33 ad Rem. prélim. art. 24 ss LAT). Aucune règle n’exige que les dispositions dérogatoires en matière de construction hors de la zone à bâtir soient en principe appliquées de façon restrictive. Selon la jurisprudence, lesdites dispositions doivent être interprétées à l’aune du but de la prescription à laquelle il s’agit de déroger, ainsi que du sens du régime dérogatoire. Les buts et principes de l’aménagement du territoire, en particulier le principe de séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire, revêtent une importance centrale dans l’interprétation des dispositions dont il est ici question (Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 34 ad Rem. prélim. art. 24 ss LAT). 30. Selon l'art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton, nul ne peut, sans y avoir été autorisé, notamment, élever en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a), ainsi que modifier, même partiellement, le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou la destination d’une construction ou d’une installation (let. b). 31. L'art. 1 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) précise que sont réputées constructions ou installations toutes choses immobilières ou mobilières édifiées au-dessus ou au-dessous du sol, ainsi que toutes leurs parties intégrantes et accessoires, soit, notamment, les garages et ateliers de réparations, les entrepôts, les dépôts de tous genres (let. c) et les installations extérieures destinées à l’exploitation d’une industrie ou à l’extraction de matières premières (let. e). 32. Les demandes d'autorisation sont adressées au département (art. 2 al. 1 LCI) et aucun travail ne doit être entrepris avant que l'autorisation ait été délivrée (art. 1 al. 7 LCI). 33. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Néanmoins, lorsque la consultation d’une instance de préavis est imposée par la loi, son préavis a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours et il convient de ne pas le minimiser (ATA/508/2025 du 6 mai 2025 consid. 5.8 ; ATA/187/2025 du 18 février 2025 consid. 2.11). 34. Selon une jurisprudence bien établie, le tribunal de céans observe une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (arrêt du Tribunal fédéral 1C_891/2013 du 29 mars 2015 consid. 8.2 ; ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 consid. 5.3). 35. En l'espèce, la recourante ne conteste pas que les changements d'affectation et transformations querellés ne sont pas conformes à la zone agricole mais fait valoir qu’ils ont été effectués il y a plus de trente ans et que, dans sa décision du ______ 2011, le département a constaté la légalité de l'affectation du bâtiment n° 3______ et expressément renoncé à ordonner la suppression des autres bâtiments, vu la prescription. Les décisions de refus d'autorisation de construire étaient dès lors contraires au principe de la bonne foi et il serait, par ailleurs, contraire à la sécurité du droit de refuser d'autoriser des constructions dont la suppression était exclue, sur la base du même principe. Elle ne saurait être suivie. L’on relèvera tout d’abord que le département n’a nullement validé les changements d’affectation et transformation en question puisque précisément il a invité la recourante à déposer des requêtes en autorisation de construire afin de tenter de les régulariser. S’agissant de sa décision du ______ 2011, rendue dans le cadre d’une requête en désassujettissement au sens de la LDFR, elle ne fait que constater, à cette date l’existence sur la parcelle du bâtiment n° 3______ rassemblant une maison d’habitation, un garage mécanique ainsi qu’une menuiserie en activité, respectivement indiquer qu’il est renoncé à ordonner la suppression des constructions érigées sans autorisation de construire il y avait plus de trente ans aux alentours de la parcelle. Cette décision n’est ainsi d’aucun secours à la recourante sous l’angle de l’octroi ou non des autorisations de construire sollicitées. Elle pourrait tout au plus l’être en lien avec la remise en état contestée, ce que le tribunal examinera ci-après. Il doit pour le surplus être constaté que les instances de préavis consultées dans le cadre de l’instruction des requêtes DD 9_____ et 10______, en particulier la direction de la planification directrice cantonale et régionale (SPI), l’inspection de la construction et la direction générale de l’agriculture et de la nature (DGAN) et la commune ont préavisé défavorablement lesdites requêtes, relevant en particulier la non-conformité à la zone et l’absence de conditions d’une dérogation au sens des art. 24a à 24e LAT. Sur ce dernier point, le tribunal ne peut que souscrire aux constats desdites instances, étant relevé que la recourante n’est pas agricultrice, que le changement d’affectation (aménagement d’un atelier de réparation avec lavage, dépôts commerciaux, bureaux et logements) et les aménagements concernés (transformation et agrandissement de 75 m2 d’un hangar) ne sont pas conformes à la zone et divergent considérablement de l’affectation initialement autorisée (exploitation maraîchère), respectivement du hangar initialement autorisé. Il ne s’agit enfin à l'évidence pas de constructions ou installations imposées par leur destination hors de la zone à bâtir ou dont l’implantation serait dictée par aucune nécessité technique, économique ou inhérente à la nature du sol propre à justifier une dérogation générale au sens de l'art. 24 LAT. Au contraire, ce type d’activités peut aisément trouver sa place en zone à bâtir. Il sera également rappelé que, conformément à la jurisprudence précitée, l’application d’une telle dérogation doit être stricte, dès lors que celle-ci contribue à l’objectif de séparation du bâti et du non-bâti. La recourante n'apporte au surplus aucun élément permettant de retenir que le département aurait fondé sa décision sur des motifs étrangers au but de la loi ou aurait procédé à une pesée des intérêts insoutenable. La première des conditions cumulatives (art. 24 let. a LAT) n'est ainsi manifestement pas remplie, ce qui exclut l'application de cette dérogation. La recourante se prévaut de la présence ancienne des objets visés par les DD concernées au sens des art. 24c LAT, 41 et 42 OAT. On relèvera toutefois, à cet égard, que lors de son audition par le tribunal le propriétaire de la parcelle jusqu’en 2011 a expliqué, en substance, que « l'ensemble des véhicules et installations que l'on voit aujourd'hui sur la parcelle y a pris place à partir de 2011, suite à sa vente à A______ SA », précisant que, par installation, il entendait « tous les objets (véhicules, containeurs, engins et matériaux de chantiers) présents sur la parcelle hormis le bâtiment principal et le hangar ». A cela s'ajoute que l’affectation des locaux telle que constatée par le tribunal lors du transport sur place ne correspond que très partiellement à celle retenue le 4 février 2011 par le DCTI. Le témoin a ainsi indiqué que l’atelier de menuiserie n’était plus en activité et que l’entreprise de peinture occupait désormais les locaux en bordure de route de l’atelier mécanique. A cet égard, le tribunal a non seulement constaté la présence de l’entreprise de peintures mais également celle de deux autres sociétés l’une active dans l’évènementiel et l’autre dans la distribution de cosmétique. Quant à l’entreprise Q______ Sàrl qui serait présente sur la parcelle depuis 2009, le tribunal n’a constaté aucune activité ni même signe de présence de cette société lors du transport sur place. Il ressort par ailleurs du contrat de bail concernant cette dernière versée à la procédure que celui-ci courrait jusqu’en 2011. La consultation des orthophotos depuis 1991, disponibles sur le système d’information du territoire genevois (SITG) permet enfin de faire les constats suivants : jusqu’en 1996 à tout le moins, les abords du bâtiment cadastré n° 3______ étaient recouverts de serres, à l’exception de tous véhicules. En 2001, il n’y avait plus de serres (hormis une carcasse) sur la parcelle et des véhicules sont visibles sur la surface en tout venant en bordure de route ce qui corrobore la déclaration de M. K______ en audience qu’il y aurait alors eu à cet endroit les véhicules d’un marchand de voitures d’occasion. Divers autres objets/véhicules sont également visibles à proximité du bâtiment n° 3______. En 2011, seuls quelques véhicules sont encore présents sur la surface en tout venant en bordure de route. On constate également la présence de véhicules, remorques et matériaux divers (palettes, taules, ferrailles etc.) aux alentours du bâtiment précité sur le sol en herbe. En 2015 enfin, on constate notamment un agrandissement non négligeable ainsi qu’un réaménagement de la surface en tout venant située en bordure de route, agrandissement qui s’est poursuivi depuis lors, ainsi que visible sur l’orthophoto de 2024. La dérogation de l'art. 24c LAT, précisée à l'art. 42 OAT, ne saurait ainsi entrer en ligne de compte. Les autres exceptions des art. 24a, 24b, 24d et 24e LAT ne trouvent enfin pas application en l’espèce. La recourante ne le prétend d’ailleurs pas. C’est ainsi de manière conforme au droit que l'autorité intimée a refusé de délivrer les autorisations visant à régulariser les violations constatées, étant fondé à conclure que ces changements d’affectation, transformations et aménagements ne pouvaient être autorisés en zone agricole. Ordre de remise en état 36. La recourante estime que l’ordre de remise en état ne respecte pas les principes de légalité, de proportionnalité et de bonne foi au vu des intérêts en présence. 37. Lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose n'est pas conforme aux prescription de la LCI, des règlements qu'elle prévoit ou des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires, le département peut notamment en ordonner la remise en état, la réparation, la modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e et 130 LCI). 38. Les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des art. 129 et 130 LCI (art. 131 LCI). Le département notifie aux intéressés, par lettre recommandée, les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 39. Depuis l’arrêt du Tribunal fédéral précisant que la prescription trentenaire ne s'applique pas hors de la zone à bâtir (ATF 147 II 309), quatre conditions cumulatives sont nécessaires pour un ordre de remise en état en zone agricole à savoir : (1) l’ordre doit être dirigé contre le perturbateur ; (2) les installations en cause ne doivent pas avoir été autorisées en vertu du droit en vigueur au moment de leur réalisation ; (3) l’autorité ne doit pas avoir créé chez l’administré concerné, que ce soit par des promesses, par des infractions, des assurances ou encore un comportement des conditions telles qu’elle serait liée par la bonne foi ; (4) l’intérêt public au rétablissement d’une situation conforme au droit doit l’emporter sur l’intérêt privé de l’intéressé au maintien des installations litigieuses. 40. Selon la jurisprudence, le perturbateur est celui qui a occasionné un dommage ou un danger par lui-même ou par le comportement d'un tiers relevant de sa responsabilité (perturbateur par comportement), mais aussi celui qui exerce sur l'objet qui a provoqué une telle situation un pouvoir de fait ou de droit (perturbateur par situation ; ATF 139 II 185 consid. 14.3.2 ; 136 I 1 consid. 4.4.3 ; 122 II 65 consid. 6a ; ATA/70/2018 du 23 janvier 2018 consid. 7d et les arrêts cités). 41. S'agissant de la condition relative au fait que l'autorité ne doit pas avoir créé chez l'administré concerné des conditions telles qu'elle serait liée par la bonne foi, il faut rappeler que ce principe, exprimé aux art. 9 et 5 al. 3 Cst., exige que l’administration et les administrés se comportent réciproquement de manière loyale. En particulier, l’administration doit s’abstenir de toute attitude propre à tromper l’administré et elle ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une incorrection ou insuffisance de sa part (ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_341/2019 du 24 août 2020 consid. 7.1). À certaines conditions, le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime qu’il met dans les assurances reçues des autorités lorsqu’il a réglé sa conduite d’après des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l’administration (ATF 141 V 530 consid. 6.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_626/ 2019 du 8 octobre 2020 consid. 3.1 ; 2C_136/2018 du 24 septembre 2018 consid. 3.2). Conformément au principe de la confiance, qui s’applique aux procédures administratives, les décisions, les déclarations et comportements de l’administration doivent recevoir le sens que l’administré pouvait raisonnablement leur attribuer en fonction des circonstances qu’il connaissait ou aurait dû connaître (arrêt du Tribunal fédéral 1P.292/2004 du 29 juillet 2004 consid. 2.1 ; ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 3d). Le droit à la protection de la bonne foi peut également être invoqué en présence simplement d’un comportement de l’administration, notamment en cas de silence de l’autorité dans une situation de fait contraire au droit, susceptible d’éveiller chez l’administré une attente ou une espérance légitime (ATF 129 II 361 consid. 7.1). Entre autres conditions, l’autorité doit être intervenue à l’égard du citoyen dans une situation concrète et celui-ci doit avoir pris, en se fondant sur les promesses ou le comportement de l’administration, des dispositions qu’il ne saurait modifier sans subir de préjudice (arrêt du Tribunal fédéral 9C_628/2017 du 9 mai 2018 consid. 2.2). La précision que l’attente ou l’espérance doit être « légitime » est une autre façon de dire que l’administré doit avoir eu des raisons sérieuses d’interpréter comme il l’a fait le comportement de l’administration et d’en tirer les conséquences qu’il en a tirées. Tel n’est notamment pas le cas s’il apparaît, au vu des circonstances, qu’il devait raisonnablement avoir des doutes sur la signification du comportement en cause et se renseigner à ce sujet auprès de l’autorité (ATF 134 I 199 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_138/2015 du 6 août 2015 consid. 5.1). 42. S'agissant de la dernière des conditions auxquelles est soumis un ordre de remise en état, soit l'application du principe de la proportionnalité, garanti par l'art. 5 al. 2 Cst., celui-ci exige qu’une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et qu’ils ne puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées). La proportionnalité au sens étroit implique une pesée des intérêts. C’est à ce titre que le département peut renoncer à ordonner la remise en conformité si les dérogations à la règle sont mineures, si l’intérêt public lésé n’est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l’ouvrage, sachant que son intérêt purement économique ne saurait avoir le pas sur l’intérêt public au rétablissement d’une situation conforme au droit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_544/2014 du 1er avril 2015 consid. 4.2), si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s’il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit (cf. ATF 132 II 21 consid. 6 ; 123 II 248 consid. 3a/bb ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_60/2021 du 27 juillet 2021 consid. 3.1 ; ATA/1399/2019 du 17 septembre 2019 consid. 3c), si les frais de démolition et de remise en état des lieux engendreraient des charges excessives que l’intéressé ne serait pas en mesure de prendre en charge (arrêts du Tribunal fédéral 1C_370/2015 du 16 février 2016 consid. 4.4 ; 1C_537/2011 du 26 avril 2012). Néanmoins, un intérêt purement économique ne saurait avoir le pas sur l’intérêt public au rétablissement d’une situation conforme au droit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_544/ 2014 du 1er avril 2015 consid. 4.2). Donner de l'importance aux frais dans la pesée des intérêts impliquerait de protéger davantage les graves violations et mènerait à une forte et inadmissible relativisation du droit de la construction. C'est pourquoi il n'est habituellement pas accordé de poids particulier à l'aspect financier de la remise en état (Vincent JOBIN, Construire sans autorisation - Analyse des arrêts du Tribunal fédéral de 2010 à 2016, VLP-ASPAN, Février 1/2018, p. 16 et les références citées). L'intérêt purement économique de la partie recourante ne saurait ainsi avoir le pas sur l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit, les règles relatives à la séparation entre les zones bâties et non bâties répondant à une préoccupation centrale de l'aménagement du territoire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_149/2022 du 28 octobre 2022 consid. 5.2). Un ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis de construire et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée, n'est pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit, que des inconvénients qui en découlent pour le constructeur (ATA/213/2018 précité consid. 11 ; ATA/738/2017 précité consid. 8 ; ATA/829/2016 du 4 octobre 2016). 43. Plus spécifiquement, l’art. 129 let. e LCI reconnaît une certaine marge d’appréciation à l’autorité dans le choix de la mesure adéquate pour rétablir une situation conforme au droit, dont elle doit faire usage dans le respect des principes de proportionnalité, de l’égalité de traitement et de la bonne foi, et en tenant compte des divers intérêts publics et privés en présence (ATA/1399/2019 du 17 septembre 2019 consid. 3c et l’arrêt cité ; ATA/336/2011 du 24 mai 2011 consid. 3b). S'il peut certes être tenu compte de situations exceptionnelles par le biais de solutions spécifiques, notamment par la fixation d'un délai de remise en état plus long, une utilisation illégale ne doit pas se poursuivre indéfiniment sur la base du simple écoulement du temps (arrêts du Tribunal fédéral 1C_60/2021 du 27 juillet 2021 consid. 3.2.1 ; 1C_469/2019 consid. 5.5 et 5.6). 44. Dans la règle, l’intérêt public majeur à la préservation des zones agricoles et la distinction fondamentale entre espace bâti et non-bâti l’emporte (ATF 147 II 309 consid. 5.5 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_8/2022 du 5 décembre 2022 ; 1C_60/2021 du 27 juillet 2021 consid. 3.4.2 confirmant l'ATA/1304/2020 du 15 décembre 2020 ; 1C_233/2014 du 23 février 2015 consid. 4). Le principe de la séparation de l'espace bâti et non bâti, qui préserve différents intérêts publics, est de rang constitutionnel ; il fait partie intégrante de la notion d'utilisation mesurée du sol de l'art. 75 al. 1 Cst. (ATF 147 II 309 consid. 5.5 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_197/2021 du 12 novembre 2021 consid. 2.1.1). Cette séparation doit par conséquent, en dehors des exceptions prévues par la loi, demeurer d'application stricte. Si des constructions illégales, contraires au droit de l'aménagement du territoire, sont indéfiniment tolérées en dehors de la zone constructible, le principe de la séparation du bâti et du non-bâti est remis en question et un comportement contraire au droit s'en trouve récompensé. S'ajoute à cela que la remise en état poursuit encore d'autres intérêts publics, à savoir la limitation du nombre et des dimensions des constructions en zone agricole, ainsi que le respect du principe de l'égalité devant la loi (arrêts du Tribunal fédéral 1C_197/2021 du 12 novembre 2021 consid. 2.1.1 et les arrêts cités ; 1C_76/2019 du 28 février 2020 consid. 7.1 et les références citées). À cet égard, l'absence de vocation agricole et la proximité d'habitations ne sont pas déterminantes (arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2007 du 13 septembre 2007 consid. 4.3 ; ATA/290/2016 du 5 avril 2016 consid. 7a ; ATA/1190/2015 du 3 novembre 2015 consid. 4b). 45. À titre exemplatif, le Tribunal fédéral, particulièrement strict en zone agricole, a ainsi confirmé les ordres de démolition ou d'enlèvement des constructions ou installations suivantes érigées sans autorisation : une palissade en bois, un mobil home, un chalet, un sous-sol, des containers utilisés pour loger des employés d'une exploitation agricole, un appentis de 12.54 m2 et un cabanon de jardin de 10.29 m2 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_482/2017 du 26 février 2018), un paddock et un abri pour chevaux (arrêt du Tribunal fédéral 1C_589/2017 du 16 novembre 2018). De manière générale dans l'examen de la proportionnalité, les intérêts des propriétaires sont mis en retrait par rapport à l'importance de préserver la zone agricole d'installations qui n'y ont pas leur place. Le Tribunal fédéral a déjà énoncé, concernant le canton de Genève, que « s'agissant de constructions édifiées dans la zone agricole dans un canton déjà fortement urbanisé où les problèmes relatifs à l'aménagement du territoire revêtent une importance particulière, l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit l'emporte sur celui, privé, du recourant à l'exploitation de son entreprise sur le site litigieux » (arrêt du Tribunal fédéral 1C_446/2010 du 18 avril 2011, consid. 5.1.1 et les références citées ; ATA/68/2013 du 6 février 2013). 46. La chambre administrative a, pour sa part, confirmé l'ordre de remise en état d'une clôture en zone agricole au motif que l'intérêt public à la préservation des terres agricoles, comprenant de plus des surfaces d'assolement, ainsi que l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit doivent l'emporter sur l'intérêt privé du recourant à mettre en place diverses installations non autorisées et non autorisables sur la parcelle (ATA/1370/2018 du 18 décembre 2018 consid. 10). Elle a par ailleurs retenu qu’il importait peu que les bâtiments existants sur une parcelle n'aient eu, depuis plus de trente ans, aucune affectation agricole : cela ne rendait pas disproportionné l'ordre de remise en état portant sur d'autres éléments nouvellement aménagés sans avoir requis une autorisation de construire et qui n’étaient pas autorisables vu la zone concernée (zone agricole et forêts ; ATA/684/2022 du 28 juin 2022 consid. 15). Plus récemment, elle a confirmé l’ordre de rétablir une situation conforme au droit en procédant à la remise en état du terrain naturel suite à un remblayage effectué sans autorisation (ATA/111/2024 du 30 janvier 2024 confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_144/2024 du 17 décembre 2024), respectivement à l’enlèvement d’une clôture en métal en vue de la garde d’animaux à titre de loisirs (ATA/1112/2023 du 10 octobre 2023 confirmé par arrêt du tribunal fédéral 1C_618/2023 du 9 octobre 2024) et rappelé que le principe de séparation du bâti et du non-bâti devait l’emporter sous l’angle de la proportionnalité (ATA/77/2023 du 24 janvier 2023 consid. 7f, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_112/2023 du 15 décembre 2023). 47. Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité ; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable ; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 138 III 378 consid. 6.1 ; 138 I 305 consid. 4.3 ; 137 I 1 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_180/2013, 2C_181/2013 du 5 novembre 2013 consid. 3). Par ailleurs, une décision est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté ou lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 II consid. 1.3 ; 134 II 124 consid. 4.1 ; ATA/381/2008 du 29 juillet 2008 consid. 4a). 48. En l'occurrence, propriétaire de la parcelle n° 1______ sur laquelle ont été réalisées les constructions, aménagements et installations litigieux, la recourante est - à tout le moins – perturbatrice par situation. A ce titre, elle endosse ainsi également la responsabilité des irrégularités, de sorte que conformément à la jurisprudence précitée, le département pouvait lui adresser la décision querellée. Pour le surplus, elle ne démontre pas que l’affectation, les transformations, aménagements et installations concernés auraient été autorisés en vertu du droit en vigueur au moment de leur réalisation et, comme retenu ci-dessus, c’est à bon droit que le département a refusé les requêtes en autorisation déposées le ______ 2017, lesquelles ne visaient au demeurant que la régularisation du changement d’affectation et d’une partie des installations litigieuses. La question de la prescription trentenaire ne se pose pas en l’espèce. En effet, une telle prescription ne s’applique actuellement pas, à teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, hors de la zone à bâtir (cf dans ce sens notamment ATA/714/2025 du 24 juin 2025 consid. 8.2.3 et les références citées). Sous l’angle de la bonne foi, la recourante se prévaut des assurances qui auraient été données par le département le 4 février 2011, dans le cadre de la requête en désassujettissement de sa parcelle. A cet égard, ainsi que déjà relevé, si le département a effectivement renoncé à ordonner la suppression des constructions érigées sans autorisation de construire sur la parcelle, cela ne concerne toutefois que celles qui s’y trouvaient il y a plus de trente ans, soit avant 1981. Or, il ressort de l’orthophoto 1983 que seuls le bâtiment n° 3______, le hangar et des serres se trouvaient alors sur la parcelle et ce à tout le moins jusqu’en 1996. L’existence d’une surface en tout venant de même que la présence des objets b et d depuis plus de trente ans sur cette dernière, lors du constat du 4 février 2011, n’est ainsi pas établie. La recourante ne peut dès lors se prévaloir de ce qu’elle se serait fiée, de bonne foi, à une assurance du département concernant ces objets et le terrain naturel. Le tribunal rappellera en outre qu’il existe un intérêt public certain, de rang constitutionnel, à la préservation de la zone agricole et de la séparation entre espace bâti et non-bâti et le fait que les objets en cause existeraient depuis de nombreuses années n’y change rien. On ne voit enfin pas quelle mesure moins incisive permettrait de protéger les intérêts publics compromis, étant de plus rappelé que celui qui place l’autorité devant le fait accompli doit s’attendre à ce que celle-ci se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit qu’à éviter les inconvénients qui en découlent pour lui. Autre est la question du couvert autorisé par DD 7______, déjà présent sous sa forme actuelle lors de la visite sur place du 4 février 2011 selon l’architecte du département, lequel a par ailleurs expliqué, lors du transport sur place du 27 mars 2025, que selon les photographies aériennes, c'était la partie arrière du hangar qui avait été ajoutée, laquelle n’avait jamais été autorisée mais datait vraisemblablement de plus de quarante, voire cinquante ans. Il découle de ce qui précède que l’agrandissement du hangar doit pouvoir bénéficier de la protection de la bonne foi, faisant partie des constructions érigées sans autorisation de construire sur la parcelle depuis plus de trente à la remise en état desquelles le département a renoncé le 4 février 2011. Son affectation devra toutefois rester conforme à la zone agricole. Quant aux diverses affectations du bâtiment n° 3______ et de la parcelle, elles ne sauraient toutes bénéficier d’une telle protection. D’une part, il ne ressort nullement de la visite sur place du 4 février 2011 qu’une quelconque assurance aurait été donnée par le département à cet égard, ce dernier se contentant de constater la présence sur place d’une maison d’habitation, d’un garage mécanique ainsi que d’une menuiserie en activité. D’autre part, les affectations faites aujourd’hui du bâtiment et de la parcelle, sous réserve de l’appartement, divergent dans une large mesure de celles alors constatées, n’ont pas été autorisées et ne sont au demeurant pas conformes à la zone. Il sera renvoyé à cet égard au considérant 35 en droit. S’agissant enfin de la cinquième condition, au vu de l’importance de changements d’affectation réalisés et de l’emprise au sol des aménagements et installations visés par l’ordre de remise en état et de la jurisprudence, on ne conçoit pas quelle autre mesure moins incisive que la remise en état ordonnée aurait pu être requise pour rétablir une situation conforme au droit. L’ordre de remise en état querellé apparaît ainsi proportionné et propre à atteindre le but visé, soit notamment obtenir le respect de la séparation du bâti et du non-bâti en zone agricole, étant encore rappelé que la jurisprudence accorde une protection stricte de la zone agricole. À cet égard, le fait que la parcelle en cause ne soit plus utilisée à des fins agricoles, ne change rien au fait qu’elle demeure actuellement affectée à ladite zone et, partant, aux prescriptions applicables à cette zone. Pour le surplus, la recourante n’allègue pas, respectivement ne démontre pas, que la remise en état serait impossible ou qu’elle entraînerait des coûts disproportionnés. La recourante ne saurait en particulier se prévaloir de la présence de locataires sur sa parcelle, soit d’une situation créée sans autorisation, pour s’opposer à la remise en état, étant rappelé, qu’en mettant le département devant le fait accompli, elle devait s’attendre à ce que ce dernier se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit que d’éviter les inconvénients qui en découlent pour elle (cf. dans ce sens ATA/847/2025 consid. 5). Au surplus, le fait que la relocalisation desdits locataires seraient compromises, ce qui n’est au demeurant nullement démontré, ne saurait justifier une violation de la législation en vigueur. 49. La recourante conclut, à titre subsidiaire, à la modification de la décision n° I-8______ en ce sens que le délai accordé pour procéder au rétablissement d’une situation conforme soit fixé au 31 décembre 2026. 50. En l’occurrence, le délai de 60 jours imparti le 17 mars 2023 pour le rétablissement d’une situation conforme au droit apparait proportionné et adapté au vu des éléments à évacuer (soit des containers, divers engins, bennes, matériaux de chantier et véhicules). De tels constructions sont en effet facilement démontables et déplaçables de sorte que la mise en œuvre de la décision, qui implique également la remise en état du terrain naturel après les suppressions précitées, ne devrait pas engendrer de difficultés particulières, notamment financières. L’on ne se trouve enfin pas dans une situation exceptionnelle qui aurait justifié une solution spécifique, notamment par la fixation d'un délai de remise en état plus long. Quant aux baux actuellement en vigueur, soit avec D______ SA, F______ et H______ (H______ SA), ils datent de 2016 et 2021. Or, bien qu’informée dès le 12 juin 2017 que les changements d’affectation non autorisés du bâtiment n° 3______ et de la parcelle n’étaient pas admissibles, la recourante a encore aggravé la situation en concluant un nouveau bail en 2021 avec F______. Il est de plus apparu, lors du transport sur place, que des locaux avaient été réaménagés pour accueillir des activités de distribution de cosmétique et dans l’évènementiel, là où se trouvait à l’époque le garage mécanique. Quant à Q______ Sàrl, il n’a pas été démontré qu’elle serait encore en activité, respectivement au bénéfice d’un contrat de bail sur la parcelle. L’activité de cette société dans le bâtiment n° 3______ constituerait quoiqu’il en soit également un changement d’affectation soumis à autorisation. En tout état, la relocalisation de ces sociétés ne devrait pas poser de problèmes particuliers et, ainsi que déjà indiqué, les intérêts purement économiques mis en avant par la recourante ne sauraient l'emporter sur l’intérêt public ici protégé. Il ne sera dès lors pas fait droit à sa conclusion subsidiaire de la recourante. 51. Au vu de ce qui précède, l’ordre de remise en conformité sera confirmé tant dans son principe que dans ses modalités, sous réserve de ce qu’il ordonne la remise en état du bâtiment (A) non cadastré conformément à la DD 7______. 52. Le recours est ainsi très partiellement admis. 53. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe dans une très large mesure, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'500.-; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 54. Au vu des circonstances, aucune indemnité de procédure ne sera allouée à la recourante. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 24 avril 2024 par A______ SA contre les décisions du département du territoire du ______ 2024 ; 2. l’admet partiellement dans le sens des considérants ; 3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Julien PACOT et Oleg CALAME, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.

Genève, le

La greffière