Tribunal administratif de première instance en matière fiscale GE, JTAPI/1080/2025

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1599/2025 LCI JTAPI/1080/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 10 octobre 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Alain MAUNOIR, avocat, avec élection de domicile

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

EN FAIT 1. Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______, sise 2______ chemin des B______, sur la commune de C______. Selon extrait du registre foncier, cette parcelle de 440 m 2 contient un bâtiment de 87 m 2 consistant en une habitation à un seul logement. 2. Par courrier du 21 février 2025, le département du territoire (ci-après : DT ou le département) a informé M. A______ avoir été saisi d’une dénonciation selon laquelle un ou plusieurs éléments, potentiellement soumis à l’art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) auraient été réalisés sur sa parcelle, sans autorisation. Un délai de 10 jours lui était octroyé pour présenter par écrit ses éventuelles explications et/ou observations. Il s’agissait notamment de la transformation d’une villa et d’aménagements en sous-sol potentiellement destinés à la location de ce dernier. 3. Dans le délai prolongé par le département, M. A______, sous la plume de son conseil, a transmis ses observations le 23 mai 2025. Entre février et juin 2022, il avait contacté plusieurs entreprises de construction pour des travaux dans sa villa, lesquelles lui avaient assuré qu’elles prenaient en charge l’intégralité des travaux et s’occuperaient, dans ce cadre, de toutes les démarches éventuelles et autorisations nécessaires. Il avait reçu ces garanties oralement, par téléphone : ces garanties étaient importantes pour lui car il était fonctionnaire international, ne parlait pas le français et n’avait aucune connaissance des réglementations applicables en matière de construction à Genève. En juin 2022, Monsieur D______ était venu chez lui avec un architecte prénommé E______ et ces derniers lui avaient dit qu’ils allaient demander une autorisation en lien avec les travaux, que la procédure prendrait deux à trois mois et qu’ils débuteraient les travaux une fois l’autorisation obtenue. Il avait versé la somme de CHF 5'500.- à M. D______ en juillet 2022 pour les honoraires de l’architecte et pour l’obtention de ladite autorisation. Lorsque les travaux avaient débuté en octobre 2022, M. D______ lui avait confirmé que l’autorisation avait été obtenue. Il avait été extrêmement surpris de recevoir la décision du ______ 2025, étant convaincu que les travaux avaient été effectués en parfaite légalité. M. D______ n’allait certainement pas confirmer ces propos puisqu’il avait déposé plainte contre ce dernier pour menace, procédure toujours en cours. De plus, M. D______ avait intenté des poursuites à son encontre, qu’il n’avait toutefois pas continuées suite au jugement du Tribunal de première instance du ______ 2024 lui refusant la mainlevée de l’opposition. 4. Par courriel du 26 mars 2025, le département a informé M. A______ qu’il souhaitait procéder à un contrôle de la parcelle, notamment en ce qui concernait les travaux de transformation de la villa. 5. Le 15 avril 2025, le département s’est rendu sur la parcelle de M. A______, en sa présence et celle de son conseil ; un constat a été dressé et des photographies réalisées. Ce constat relevait les faits suivants : remplacement des fenêtres, installation d’une pompe à chaleur dans la rampe du garage, travaux de rafraîchissement intérieurs et aménagements du sous-sol pour la location. 6. Par décision du ______ 2025, le département a fait interdiction à M. A______ d’utiliser le sous-sol à des fins de logement avec effet immédiat. Après avoir procédé aux vérifications d’usage et suite au constat effectué sur place le 15 avril 2025, il ressortait que l’utilisation des locaux situés en sous-sol à des fins d’habitation était formellement interdite. Par ailleurs, conformément au constat établi, il restait dans l’attente des documents relatifs à l’installation de la pompe à chaleur située dans la rampe du garage. 7. Par acte du 7 mai 2025, M. A______ (ci-après : le recourant), sous la plume de son conseil, a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant préalablement à l’octroi d’un délai pour compléter son recours et, au fond, à l’annulation de la décision, sous suite de frais et dépens. Il a produit des pièces. 8. Le recourant a complété son recours le 23 mai 2025, concluant à titre préalable à la restitution de l’effet suspensif et confirmant pour le surplus ses conclusions. Il a produit des pièces complémentaires. Concernant la restitution de l’effet suspensif, le département n’exposait pas les motifs importants et impérieux qui justifieraient, selon lui, la mise en œuvre immédiate de son interdiction d’utiliser le sous-sol à des fins de logement, alors que cette situation existait déjà lorsqu’il avait acquis la villa. À l’examen du dossier, il n’apparaissait pas que le département fut intervenu à l’instigation d’un éventuel lésé, ni d’un des locataires. La décision litigieuse n’expliquait pas davantage comment le département avait procédé à la pesée des intérêts publics et privés en présence pour retenir qu’il existerait, selon lui, une « importance considérable » à exécuter immédiatement la décision attaquée. En particulier, ni l’intérêt de la personne logée sur place ni son intérêt privé n’était mentionné. À cela s’ajoutait que les travaux d’aménagement intérieur d’une maison située en zone villa n’étaient pas soumis à autorisation de construire et qu’il n’avait fait que poursuivre, en toute bonne foi et sans connaître les détails de la réglementation de la zone 5 à Genève, l’utilisation de l’étage inférieur déjà pratiquée par l’ancien propriétaire. Les intérêts publics ou privés éventuellement visés par la décision attaquée n’étaient manifestement pas mis en danger de manière grave et imminente si l’effet suspensif était octroyé. À tout le moins, la situation préexistante dans la maison devait pouvoir perdurer pour la durée de la présente procédure jusqu’à droit jugé au fond. Sur le fond, en vertu du principe de proportionnalité, il convenait d’admettre qu’il était en droit de déposer une requête en autorisation de construire afin d’obtenir une décision administrative circonstanciée qui tiendrait compte de l’ensemble des éléments pertinents. L’utilisation de l’étage inférieur de la maison à des fins de logement ne provoquait pas d’inconvénients graves pour le voisinage et il n’avait pas eu connaissance d’une plainte de la part de voisins ni de personne d’autre. De plus, le canton connaissait une grave pénurie de logements, de sorte qu’il existait un intérêt public manifeste à conserver, même temporairement, des surfaces de logement existantes. Le maintien de l’affectation des logements de l’ensemble des surfaces de la villa devait pouvoir faire l’objet d’un examen complet par le département, y compris sous l’angle de l’octroi d’une dérogation prévue notamment par l’art. 26 al. 1 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30). Un éventuel maintien à titre précaire pourrait également, à titre subsidiaire, être sollicité auprès du Conseil d’État. La décision entreprise apparaissait comme excessivement brutale et abrupte, tant dans son fondement juridique que dans ses effets pratiques immédiats. Sous cet angle, le principe de la proportionnalité était de toute évidence violé puisque la mesure prise par le département portait une atteinte déraisonnablement excessive au droit des personnes concernées par rapport à l’éventuel intérêt public poursuivi. La remise en état avec effet immédiat, à savoir sans aucun délai d’exécution, n’était justifiée par aucun péril ni aucune urgence quelconque. À supposer qu’une régularisation ne put intervenir dans le futur, le principe de la proportionnalité exigeait en toute hypothèse que l’exécution des mesures administratives restât adaptée à l’ensemble des circonstances, ce qui supposait notamment que le propriétaire intéressé devait avoir la possibilité de régulariser a posteriori la situation et que des délais suffisamment longs et adaptés fussent ensuite, cas échéants, octroyés. Ses droits constitutionnels, notamment ceux liés au droit de la propriété, étaient manifestement violés. 9. Par écritures du 6 juin 2025, le département s’est déterminé sur la requête en restitution de l’effet suspensif, s’y montrant fermement opposé. Lors de la visite du 15 avril 2025, un collaborateur du département avait constaté que les locaux situés en sous-sol étaient utilisés à des fins d’habitation, en violation de l’art. 127 LCI. Compte tenu de l’importante violation des normes de police des constructions, la décision litigieuse avait été déclarée exécutoire nonobstant recours. L’art. 127 LCI avait pour but de mettre en œuvre un intérêt de première importance, à savoir la sécurité et la salubrité. Les dispositions relatives à la salubrité des constructions permettaient de prévenir des dangers pour la santé de l’homme ; concrètement, l’interdiction d’habiter en sous-sol visait à sauvegarder la population d’une exposition à des dangers pour la santé, comme par exemple le radon, un gaz radioactif naturel présent dans la terre et l’humidité et plus particulièrement les moisissures qui ont des effets néfastes avérés. Il s’avérait évident, au vu de ces risques pour la santé, que l’interdiction d’utiliser ces espaces ne pouvait qu’être prononcée avec effet immédiat. Il ne se justifiait dès lors pas de surseoir, le temps du recours, à la mise en œuvre des mesures ordonnées. En effet, l’intérêt des locataires actuels à ne pas se voir expulsés de leur logement devait céder le pas au vu de la mise en danger concrète pour leur santé. L’argument du recourant relatif aux faits que la situation illicite avait déjà été mise en place par l’ancien propriétaire n’était pas de nature à empêcher l’exécution immédiate de l’ordre. C’était donc à juste titre que la décision avait été déclarée exécutoire nonobstant recours et aucune restitution de l’effet suspensif, au risque de laisser perdurer encore plus longtemps une situation dangereuse pour les utilisateurs, ne pouvait être admise in casu. 10. Le recourant a répliqué sur effet suspensif le 16 juin 2025, persistant dans sa requête. Le département invoquait la présence de radon qui provoquerait, selon lui, une mise en danger concrète pour la santé des locataires occupant l’étage inférieur de la maison. Il ne s’appuyait toutefois sur aucune constatation ou mesure effectuée sur place. Si l’on comprenait bien, le motif invoqué pour retirer tout effet suspensif reposait sur la présence, de manière très générale sur le territoire cantonal, de ce gaz naturel. Le département ne prétendait pas que sa maison serait exposée à des concentrations de radon qui dépasserait des valeurs limites prescrites par le droit en vigueur. Selon l’Office fédéral de la santé publique, l’évaluation pour sa parcelle était la suivante : « Probabilité de dépassement du niveau de référence de 300 Bq/m3 : 0% ». Ainsi, il n’existait aucune urgence pour entreprendre une quelconque mesure d’assainissement. A fortiori, il ne saurait exister une quelconque urgence imposant l’interdiction d’utiliser ou d’habiter une partie des surfaces de sa villa. Par ailleurs, même en cas de dépassement des valeurs, un délai était octroyé pour une remise en état. La décision avait de toute évidence été prise en violation du principe de proportionnalité et le département n’avait tenu aucun compte des intérêts privés des locataires concernés à préserver leur logement, au moins à titre temporaire. Il existait également un intérêt public évident au maintien des surfaces d’habitation existantes, même provisoirement. Son intérêt privé était également à prendre en considération dans la mesure où la situation avait été mise en place avant qu’il ne devienne propriétaire. 11. Le 20 juin 2025, à la demande du tribunal, le département a produit son dossier d’infraction I-3______. 12. Le département s'est déterminé sur le recours le 27 juin 2025, concluant, sous suite de frais et dépens, à son rejet. Il a déposé son dossier. Le recourant estimait qu’il aurait été en droit, en vertu du principe de proportionnalité, de déposer une demande d’autorisation de construire afin de régulariser la situation avant le prononcé de l’interdiction litigieuse. Or, il n’avait jamais interdit au recourant de déposer une telle demande, ce que ce dernier n’avait pas fait, étant relevé que celle-ci n’aurait pu connaître une issue favorable au regard des art. 76 et 127 LCI qui interdisaient expressément l’utilisation de ce type de locaux à des fins d’habitation et prescrivaient même leur suppression, sans dérogation possible. Concernant le « maintien à titre précaire » préconisé par le recourant, les chances de succès d’une telle requête étaient inexistantes au regard de l’art. 139 LCI, qui précisait expressément qu’un tel maintien n’était admissible que si la construction ne nuisait pas à la sécurité, à la salubrité ou à l’esthétique, ce qui n’était manifestement pas le cas en l’espèce, les locaux en sous-sol ne pouvant être habités précisément pour ces motifs. L’intérêt public poursuivi par la mesure, de première importance selon la jurisprudence, ne pouvait céder le pas devant l’intérêt privé des personnes concernées. Quant à l’exécution immédiate imposée par la décision litigieuse, elle n’était pas disproportionnée dans la mesure où la jurisprudence n’avait rien à redire au sujet de l’immédiateté d’une interdiction d’occuper des locaux pour garantir, comme en l’espèce, la sécurité des personnes. Enfin, l’interdiction ne portait que sur l’utilisation du sous-sol à des fins de logement et le recourant demeurait libre d’en faire une autre utilisation de sorte que la restriction à la garantie de la propriété au sens de l’art. 26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) ne pouvait être qualifiée de grave ni de disproportionnée. 13. Par décision du 27 juin 2025 (DITAI/268/2025), le tribunal a rejeté la demande de restitution de l’effet suspensif au recours. 14. Par acte du 10 juillet 2025, sous la plume de son conseil, le recourant a recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). 15. Par réplique du 12 août 2025, le recourant a persisté dans ses conclusions. Contrairement aux cas de jurisprudence fédérale cités par l’autorité intimée, la décision d’interdiction d’utilisation du sous-sol avec effet immédiat lui avait été notifiée le ______ 2025, soit deux jours seulement après le constat sur place du 15 avril 2025. Une mesure administrative aussi abrupte et brutale constituait une violation du principe de proportionnalité, ce d’autant plus que l’utilisation de l’étage inférieur en tant que logement était déjà en cours quand il avait acheté la maison. Le département ne se trouvait donc pas face à une situation nouvellement créée qui aurait justifié une réaction immédiate de sa part. Il n’existait pas non plus d’urgence à agir dans la précipitation. Enfin, comme déjà invoqué, l’argument lié à la présence de radon s’était révélé dénué de tout fondement après quelques recherches rapides sur internet. 16. Le département a dupliqué le 22 août 2025, persistant dans les conclusions de ses précédentes observations. Le recourant se limitait à répéter, sans aucune référence jurisprudentielle ou doctrinale, qu'en vertu du principe de proportionnalité, il devait se voir reconnaître la possibilité de déposer une requête en autorisation de construire pour tenter de régulariser la situation. Or, la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt 1C_211/2012 du 4 octobre 2013, consid. 2.6) confirmait l’inanité de la redite du recourant. Le recourant persistait également à se prévaloir du « maintien à titre précaire » qu’il pourrait solliciter. Or, une telle question était exorbitante à l’objet du litige. Concernant le grief selon lequel l’exécution immédiate ordonnée violerait le principe de proportionnalité, la jurisprudence citée concernait des situations différentes, où les mesures avaient néanmoins été prononcées avec effet immédiat, et cela n’avait pas été remis en cause. Quant à l’argument avancé en lien avec l’absence de radon, il devait également être écarté dans la mesure où l’évocation de cet élément ne constituait qu’un exemple parmi d’autres pour illustrer le but dans lequel l’interdiction d’habiter des sous-sols avait été adoptée. Enfin, le recourant ne contestait pas la possibilité que d’autres effets néfastes pour la santé fussent réalisés. 17. Par écritures spontanées du 5 septembre 2025, le recourant a répété que la décision entreprise violait le principe de proportionnalité. Comme déjà dit, les locaux de l’étage inférieur avaient déjà été mis en location à des fins d’habitation avant qu’il ne devienne propriétaire de la villa en cause. D’origine étrangère et ne parlant pas le français, il avait agi en toute bonne foi. Bien que le département eût été informé de cet état de fait, il avait rendu sa décision litigieuse immédiatement exécutoire, ce qui constituait une atteinte inadmissible aux droits individuels découlant de l’art. 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101). A l’appui de ses écritures, il a produit la copie d’un article intitulé « F______ » rédigé par Monsieur G______, professeur de droit à l’Université de H______ (Irlande), in « I______ » Bruxelles 2023. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l'espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire et de l'inégalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 30 octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 179 n. 515). 4. L'art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) prévoit qu'aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. 5. Selon l'art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir été autorisé, notamment élever en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a) ; modifier même partiellement le volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, la distribution ou la destination d'une construction ou d'une installation (let. b). 6. Dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de délivrer l'autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI), mais aucun travail ne doit être entrepris préalablement (art. 1 al. 7 LCI). 7. Lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose n'est pas conforme aux prescriptions de la LCI, des règlements qu'elle prévoit ou des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires, le département peut notamment ordonner, à l'égard des constructions, des installations ou d'autres choses, la remise en état (art. 129 let. a et 130 LCI). 8. Une fois qu'une autorisation de construire requise a posteriori est entrée en force, la construction initialement formellement illicite est pleinement régularisée. Son statut est dès lors assimilable à celui de n'importe quelle construction licite dès l'origine. La régularisation complète de la construction n'empêche toutefois pas de sanctionner le procédé suivi par le constructeur (cf. ATA/206/2020 du 25 février 2020 consid. 4e et la référence citée). 9. L'art. 76 al. 1 LCI, applicable à la 5 ème zone, dispose que les locaux dont le plancher se trouve au-dessous du niveau général du sol adjacent ne peuvent servir à l'habitation. 10. Selon l'art. 127 LCI, figurant dans le chapitre général intitulé : « sécurité des constructions et installations », il est interdit d’utiliser, pour l’habitation, des locaux dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent (al. 1). Ces logements doivent être supprimés sur demande du département (al. 2). 11. L'art. 127 LCI ne contient pas une clause dérogatoire ou d'exception en application de laquelle il serait envisageable d'affecter à l'habitation « des locaux dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent » en leur conférant par hypothèse un certain niveau d’ « habitabilité », par exemple par la création d'un dégagement, de sorte qu'à teneur de cette disposition, la question de l'éventuelle « habitabilité » de tels locaux ne doit pas se poser. 12. Les normes de police des constructions ont à l’origine pour but de mettre en œuvre les intérêts publics de première importance, appelés intérêts de police, tels que la sécurité et la salubrité. Le cadre étroit du droit de police s’est, avec le temps, élargi pour s’étendre à la sauvegarde du bien-être de la population et viser l’esthétique et la tranquillité, voire d’autres intérêts publics qui vont au-delà de la notion traditionnelle d’intérêts de police. Les dispositions relatives à la salubrité des constructions permettent de prévenir des dangers pour la santé de l’homme. Parmi celles-ci, on compte les normes réglementant l’utilisation des pièces, notamment sur des questions d’éclairage (surface minimum de fenêtre par rapport à la surface de plancher, droit de vue) et celles relatives aux locaux enterrés. L’art. 127 LCI tombe dans cette catégorie des normes de police des constructions et sert donc un intérêt public « de première importance » (ATA/811/2012 du 27 novembre 2012 consid. 2c et les références citées ; cf. aussi ATA/1334/2015 du 15 décembre 2015 consid. 3). Dans l’ATA/811/2012 précité, la chambre administrative a retenu, après avoir rappelé l’intérêt public poursuivi par l’art. 127 LCI, que l’affectation en bureau d’un local sis en sous-sol était admissible, son utilisation étant limitée uniquement quant à son habitabilité (consid. 3). 13. Les travaux préparatoires de l’ancienne LCI, adoptée le 27 avril 1940, confirment le but de protection de la santé publique poursuivi par ce type de disposition. Le débat de l’époque avait porté sur la nécessité d’évacuer rapidement les sous-sols existants extrêmement insalubres, parmi lesquels figuraient les loges de concierge. Par contre, les dispositions posant le principe selon lequel les locaux dont le plancher se trouvait au-dessous du sol adjacent ne pouvaient servir à l’habitation n’était pas été remises en cause (Mémorial des séances du Grand Conseil de la République et canton de Genève, 1940, vol. 1, p. 605 à 619 ; cf. ATA/811/2012 du 27 novembre 2012 consid. 2c). S'agissant de la portée de l'art. 127 LCI, la chambre administrative a précisé qu'il ne lui appartenait pas de procéder à une interprétation du texte clair de cette disposition, dont l'application par le département avait déjà été confirmée à plusieurs reprises (ATA/1599/2019 du 29 octobre 2019 consid. 7). 14. En vertu de l'art. 129 LCI, dans les limites des dispositions de l’art. 130 LCI, le département peut ordonner, à l’égard des constructions, des installations ou d’autres choses : la suspension des travaux (let. a) ; l’évacuation (let. b) ; le retrait du permis d’occupation (let. c) ; l’interdiction d’utiliser ou d’exploiter (let. d) ; la remise en état, la réparation, la modification, la suppression ou la démolition (let. e). 15. Selon la jurisprudence, aucune disposition légale n’impose au département de rendre une décision au fond préalablement à un ordre de remise en état. Le fait qu'une construction ne soit pas conforme aux prescriptions de la LCI suffit pour l'application de l'art. 129 LCI (ATA/159/2021 du 9 février 2021 consid. 5c). 16. Ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose n'est pas conforme aux prescriptions de la présente loi, des règlements qu'elle prévoit ou des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires (art. 130 LCI). 17. L'art. 123 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) précise encore à cet égard que lors de toutes transformations qui permettent la création d’un nouvel appartement, les logements existant en sous-sol doivent être supprimés. 18. Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction édifiée sans droit et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 108 Ia 216 consid. 4b p. 218). L'autorité doit toutefois renoncer à une telle mesure s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit (ATF 123 II 248 consid. 3bb p. 252; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224; 102 Ib 64 consid. 4 p. 69). Il serait en effet contraire au principe de la proportionnalité d'ordonner la démolition d'une installation qui pourrait être autorisée au terme d'une procédure de régularisation. La jurisprudence du Tribunal fédéral admet cependant que l'autorité compétente puisse renoncer à ouvrir une procédure d'autorisation de construire visant à régulariser les modifications apportées à un projet autorisé si ces dernières ne peuvent manifestement pas être admises (arrêt 1P.672/2000 du 22 février 2001 consid. 3b; MAGDALENA RUOSS FIERZ, Massnahmen gegen illegales Bauen, 1999, ch. 2.4.1, p. 110 et ch. 4, p. 163). Le constructeur ne dispose ainsi en vertu du droit fédéral d'aucun droit à ce qu'une procédure de régularisation soit ouverte pour des travaux qui ne peuvent pas être autorisés en raison de leur non-conformité manifeste au droit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_211/2012 du 4 octobre 2013 consid. 2.6). 19. Au regard du principe de la bonne foi, qui découle directement de l'art. 9 Cst., toute personne a le droit d’être traitée par les organes de l’Etat sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. Valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le principe de la bonne foi confère à l'administré, à certaines conditions, le droit d'exiger des autorités qu'elles se conforment aux promesses ou aux assurances précises qu'elles lui ont faites lorsque, sur la foi de celles-ci, il a pris des dispositions sur lesquelles il ne peut pas revenir sans subir de préjudice (ATF 131 II 627, consid. 6.1 ; 129 I 161, consid. 4.1 ; 128 II 112, consid. 10b/aa ; A. AUER/G. MALINVERNI/M. HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, Berne 2006, vol. 2 2ème éd., p. 546 n. 1165 ss; B. KNAPP, Précis de droit administratif, Bâle 1991, p. 108). Un renseignement inexact ou une décision erronée de l'administration peut obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur à la condition que l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore que celui-ci se soit fondé sur les assurances ou le comportement dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne peut renoncer sans subir de préjudice, et que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment où l'assurance a été donnée (ATF 131 II 627, consid. 6.1 ; 129 I 161, consid. 4.1 ; 122 II 113, consid. 3b/cc et les références citées). 20. Selon la jurisprudence, le mandant doit endosser la responsabilité des actes de son mandataire (ATA/260/2014 du 15 avril 2014 ; ATA/135/2011 précité consid. 10). 21. Le recourant fait valoir que la décision querellée serait contraire au principe de proportionnalité et violerait l’art. 26 al. 1 al. 1 LaLAT (dérogations en zones à bâtir). 22. En l’occurrence, il n’est pas contesté que les locaux situés en sous-sol de la villa du recourant, locaux dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent, sont aménagés en appartement et loués à des tiers. Ils sont par conséquent destinés à l’habitation, ce qui est interdit (cf. art. 127 et 76 LCI). Dans la mesure où l'art. 127 LCI ne contient pas de clause dérogatoire ou d'exception en application de laquelle il serait envisageable d’affecter ces locaux à l'habitation, la question de l'éventuelle « habitabilité » de tels locaux ne peut se poser. Elle ne sera donc pas examinée plus avant. De plus, en l’absence de dérogation possible à l’interdiction imposée par les art. 76 et 127 LCI, une mise en conformité de ces locaux en habitation n’est pas envisageable. Dans ces circonstances, l’autorité n’avait pas à impartir un délai au recourant pour introduire une demande de régularisation, vouée à l’échec. Au regard des dispositions précitées, il n'apparaît pas que l'autorité intimée aurait incorrectement appliqué la loi ou abusé de son pouvoir d'appréciation en prononçant la décision d’interdiction d’utiliser le sous-sol à des fins de logement, avec effet immédiat, en application de l’art. 129 LCI. Compte tenu de ces éléments, aucune violation du principe de proportionnalité ni violation de l’art. 76 LaLAT n’est à déplorer in casu et ce grief sera rejeté. 23. Ensuite, c’est en vain que le recourant fait valoir qu’il aurait été de bonne foi, que les locaux en question étaient déjà aménagés en appartement et loués lorsqu’il était devenu propriétaire de la villa et que cette occupation ne porterait pas préjudice au voisinage, ni à la santé de ses locataires, compte tenu notamment de l’absence de radon sur le site. Tout d’abord, le tribunal relèvera que, selon l’extrait du registre foncier produit par le recourant, le bâtiment érigé sur sa parcelle était destiné à un seul logement, ce que le recourant ne pouvait ignorer. Il a cependant mis ou à tout le moins maintenu en location un appartement en sous-sol, en plus du logement qu’il occupe dans la villa. Aucun élément du dossier ne permet de retenir que l’autorité intimée aurait créé, par des promesses, des informations, des assurances ou un comportement, des conditions telles qu’elle serait liée par la bonne foi s’agissant de l’usage du sous-sol à des fins d’habitation. Le fait que l’appartement sis en sous-sol était déjà existant et loué à des tiers lorsque le recourant avait acheté la villa, ne permet pas une autre conclusion, ce dernier ne démontrant aucunement que le département aurait eu connaissance de cette location et encore moins qu'il l'aurait tolérée d'une façon ou d'une autre. Par ailleurs, selon la jurisprudence précitée, le recourant, en sa qualité de mandant de l’architecte ayant réalisé les travaux, endosse la responsabilité des actes de ce dernier, notamment d’avoir entrepris des travaux sans autorisation tant en ce qui concernait l’installation de la pompe à chaleur que la rénovation d’un logement en sous-sol affecté à du logement. Enfin, le fait que le recourant ne parle pas le français et ne connaisse pas la législation genevoise en matière de droit de la construction en zone villa est sans incidence. Dans ces circonstances, le recourant ne saurait se prévaloir de sa bonne foi, étant encore relevé que, selon la jurisprudence, l’intérêt public à une application correcte de l’art. 127 LCI est particulièrement important et doit l’emporter sur la protection de la bonne foi (ATA/811/2012 précité consid. 3). 24. Comme déjà dit supra, l’interdiction d’utiliser, pour habitation, des locaux situés en sous-sol prévue par l’art. 127 LCI, est une norme de police servant un intérêt public d’importance, soit la sauvegarde de la santé de la population, sans qu’il soit nécessaire qu’il existe une partie lésée ou une exposition avérée à des dangers pour la santé. Ainsi, le fait que le logement concerné par la décision querellée ne serait pas exposé à du radon ou à des moisissures est sans incidence. Par ailleurs, l’intérêt du recourant à pouvoir continuer à louer son bien doit céder le pas face à l’intérêt public de ne pas permettre à des personnes de vivre dans des logements pouvant mettre leur santé en danger. De même, l’intérêt des locataires actuels du sous-sol à ne pas se faire expulser doit céder le pas devant l’intérêt public à préserver leur santé, potentiellement mise en danger par la violation de l’art. 127 LCI. Il sera encore souligné que l’objectif des art. 76 et 127 LCI est de prévenir les dangers pour la santé des occupants et non de prendre en compte l’impact d’une habitation en sous-sol sur les voisins (ATA/811/2012 précité consid. 2C). 25. Le recourant invoque encore que le « maintien à titre précaire » pourrait également, à titre subsidiaire, être sollicité auprès du Conseil d’Etat. Aux termes de l’art. 139 al. 1 LCI, lorsqu’une construction ou une installation n’est pas conforme à l’autorisation donnée ou si, entreprise sans autorisation, elle n’est pas conforme aux prescriptions légales, le Conseil d’Etat peut la laisser subsister, à titre précaire, si elle ne nuit pas à la sécurité, à la salubrité ou à l’esthétique, moyennant le paiement en plus de l’amende, d’une redevance annuelle dont il fixe le montant et la durée selon la gravité de l’infraction. L'art. 139 al. 1 LCI donne à l'autorité exécutive la latitude de s'incliner devant le fait accompli et d'accorder par un acte de souveraineté une dérogation générale quant à la nature des constructions. La jurisprudence a par ailleurs confirmé qu'à Genève, le maintien à titre précaire suppose une requête et une décision du Conseil d'État (ATA/403/2002 du 23 juillet 2002, consid. 6 et 17). 26. L'objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de la contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 3a ; ATA/242/2020 du 3 mars 2020 consid. 2a). La contestation ne peut excéder l'objet de la décision attaquée, c'est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l'autorité inférieure s'est prononcée ou aurait dû se prononcer. 27. En l’occurrence, et à teneur du dossier, aucune requête basée sur l’art. 139 LCI n’a été déposée auprès du Conseil d’Etat, étant relevé que les chances de succès d’une telle requête paraissent inexistantes, les locaux en sous-sol ne pouvant être habités, précisément pour des raisons de sécurité et de salubrité, expressément mentionnées dans cette disposition légale comme excluant la possibilité du maintien à titre précaire. Quoiqu’il en soit, le maintien à titre précaire invoqué par le recourant est laissé au pouvoir discrétionnaire du Conseil d'Etat (cf. également ATA/510/2013 du 27 août 2013), de sorte que cette question est exorbitante au présent litige. Autrement dit, la décision querellée étant circonscrite à l’interdiction d’habiter les locaux sis en sous-sol de la villa du recourant, le tribunal ne saurait entrer en matière sur la question du maintien à titre précaire de cette habitation. 28. Pour le surplus, les arguments invoqués par le recourant en lien avec la situation de ses locataires, voire l’application de l’art. 8 CEDH et la crise du logement à Genève sortent également du cadre du présent litige, et ne relèvent pas de la compétence du tribunal de céans. 29. Enfin, le recourant se prévaut à tort d’une violation de l’art. 26 Cst. puisque, comme relevé à juste titre par le département dans ses observations, l’interdiction prononcée par l’autorité intimée ne porte que sur l’utilisation du sous-sol à des fins de logement. En d’autres termes, l’intéressé reste libre d’en faire un tout autre usage, son utilisation étant limitée uniquement quant à son habitabilité, de sorte que la restriction subie ne peut être qualifiée d’atteinte grave ou disproportionnée à son droit de propriété. 30. Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 31. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant qui succombe est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’000.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 32. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 7 mai 2025 par Monsieur A______ contre la décision du département du ______ 2025 ; 2. le rejette ; 3. met à la charge de Monsieur A______ un émolument de CHF 1'000.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Aurèle MULLER et Carmelo STENDARDO, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : La présidente Sophie CORNIOLEY BERGER

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties et, pour information, à la chambre administrative de la Cour de justice. Genève, le

La greffière