Tribunal administratif de première instance en matière fiscale GE, JTAPI/1062/2025

république et canton de genève

POUVOIR JUDICIAIRE A/4016/2024 ICC JTAPI/1062/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 6 octobre 2025

dans la cause

Madame A______

contre

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE

EN FAIT 1. Le présent litige concerne les impôts cantonaux et communaux (ICC) 2022 de Madame A______, domiciliée à B______ (FR) et propriétaire de biens immobiliers sis à la route C______ n os 1______-2______-3______, à D______ (GE) (ci-après : les immeubles). 2. La contribuable a déjà été en litige avec l’administration fiscale cantonale genevoise (ci-après : AFC‑GE) au sujet de ces immeubles dans le cadre de sa taxation 2021. Le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) a ainsi rendu le ______ 2023 le jugement JTAPI/4______/2023, lequel a été confirmé par la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) le ______ 2024 (ATA/5______/2024). Il résulte de ces décisions judiciaires, en force, que la valeur de l’immeuble n° 1______ devait être fixée selon les règles applicables aux autres immeubles (art. 50 let. e de la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08) dès lors qu’il ne comprenait qu’un seul logement, tandis que la valeur des immeubles n os 2______-3______ devait être fixée par capitalisation de l’état locatif annuel (art. 50 let. a LIPP) dès lors qu’ils comportaient chacun quatre logements. L’imposition n’était par ailleurs pas confiscatoire. 3. En juillet 2023, la contribuable a transmis à l’AFC‑GE ses déclarations fiscales genevoises et fribourgeoises 2022. Dans un document annexé à ces déclarations, elle a valorisé l’immeuble n° 1______ à CHF 176’000.- et ceux n os 2______-3______ à CHF 2’211’420.-. Étaient également joints les comptes établis par la régie E______ SA (ci-après : la régie), lesquels faisaient état de loyers théoriques de CHF 140’256.- pour les immeubles. 4. Par bordereau ICC 2022 du 16 août 2024, l’AFC-GE a taxé la contribuable. La valeur fiscale des immeubles, en CHF 4’181’373.-, a été déterminée en capitalisant le montant des loyers au taux de 3,35%. 5. Le 14 septembre 2024, la contribuable a élevé réclamation contre ce bordereau. Elle a contesté la valorisation des immeubles, dont la charge fiscale ne faisait que s’accroître malgré leur vétusté toujours plus grande et l’augmentation des charges, et a invoqué une violation de l’art. 60 LIPP. 6. Par décision sur réclamation du 15 novembre 2024, l’AFC-GE a modifié la taxation du 16 août 2024 à la lumière de l’ATA/5______/2024. La valeur fiscale des immeubles n os 2______-3______ a été ramenée à CHF 3’531’672.- (CHF 118’311.- capitalisé à 3,35%), soustraction faite de l’état locatif relatif à l’immeuble n° 1______ dont la valeur fiscale a été fixée à CHF 2______0’185.-. 7. Par acte du 2 décembre 2024, la contribuable a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal, concluant à ce qu’elle soit déclarée nulle et le dossier renvoyé à l’AFC-GE, que son droit d’être entendue soit respecté et accordé, que la capitalisation de ses immeubles [n os 2______-3______] soit calculée à partir des loyers effectivement (réellement) obtenus et que l’autre immeuble [n° 1______] soit estimé avec sa collaboration. L’AFC-GE n’avait pas correctement tenu compte du JTAPI/670/2023 concernant l’évaluation de l’immeuble n° 1______. Le tribunal avait en effet dit que « le recours doit être admis sur ce point et le dossier renvoyé à l’AFC-GE pour évaluation de cet immeuble en collaboration avec la contribuable ». Or, tel n’avait pas été le cas puisque l’AGC-GE avait rectifié arbitrairement et sans l’entendre, et donc sans sa collaboration, la valeur de l’ensemble des immeubles. Le fisc avait en outre estimé l’immeuble n° 1______ au montant de CHF 460’185.-, ce qui était arbitraire ; ce montant était surévalué et sans aucune relation avec l’immeuble. Selon son estimation et en tenant compte des paramètres d'ancienneté, de vétusté et de dénaturalisation mentionnés à l’art. 50 let. e LIPP, cet immeuble ne saurait dépasser la valeur vénale fiscale de CHF 175’000.-. Quant à l’évaluation des immeubles n os 2______-3______, l’AFC-GE interprétait faussement le concept de loyer effectivement obtenu. Elle prétendait que les loyers effectivement obtenus seraient de CHF 118’034.- alors que ce montant incluait les charges, les frais accessoires ainsi que les frais liés au maintien de la qualité des immeubles loués, vieux de plus de 70 ans. Or, ces frais devaient être déduits des loyers payés, car les frais de fonctionnement et de maintien du bien loué ne pouvaient impacter la valeur de capitalisation, pour obtenir le loyer effectivement perçu. L’AFC-GE s’était donc trompée en établissant la capitalisation sur les loyers payés et non sur les loyers effectivement obtenus. Dans la mesure où les loyers effectivement obtenus pour les immeubles étaient de CHF 69’532.-, soit CHF 87’748.- de loyers réels pour les immeubles n os 2______-3______ moins le loyer de CHF 18’217.- de l’immeuble n° 1______, la capitalisation était de CHF 2’075’671.-, montant auquel il convenait d’ajouter la valeur de l’immeuble n° 1______ qui devait être déterminée avec sa collaboration. 8. Dans sa réponse du 21 février 2025, l’AFC-GE a conclu à la reformation in peius de la valeur fiscale des immeubles, celle de l’immeuble n° 1______ devant être fixée à CHF 515’338.- et celles des immeubles n os 2______-3______ à CHF 3’565’254.-, et au rejet du recours pour le surplus. En application des art. 50 let. a LIPP et 25 al. 3 let. a du règlement d’application de la loi sur l’imposition des personnes physiques 13 janvier 2010 (RIPP - D 3 08.1) et sur la base des comptes locatifs établis par la régie, la valorisation des immeubles n os 2______-3______ correspondait à CHF 3’565’254.-, à savoir le montant de CHF 119’436.- (CHF 140’256.- de l’état locatif des immeubles n os 1______-2______-3______ moins CHF 20’820.-de l’état locatif de l’immeubles n° 1______) capitalisé à 3,35%, lequel devait être pris en considération en lieu et place de la valeur de CHF 3’531’672.- retenue dans la décision litigieuse. La valeur de l’immeuble n° 1______ avait été fixé à CHF 460’185.- en application d’une règle de trois en tenant compte des rendements des immeubles, mais cette manière de procéder n’était pas en adéquation avec l’art. 50 let. e LIPP. Dans la mesure où cet immeuble n’avait pas fait l’objet d’une transaction récente, elle était d’avis de se fonder sur l’expertise faite, sur demande de la contribuable elle-même, par la régie en date du 14 décembre 2022, laquelle avait été produite dans le contexte de la procédure relative à l’année fiscale 2021 (ci-après : l’expertise). Cette expertise permettait de fixer une valeur en adéquation avec les critères prévus à l’art. 50 let. e LIPP puisqu’elle avait été établie en tenant compte du lieu de situation des immeubles, de leur surface et de leur ancienneté. Selon l’expertise, la surface au sol de l’immeuble n° 1______ correspondait à 43 m 2 , sur une surface totale au sol de 260 m 2 pour les trois bâtiments. La valeur totale des immeubles étant de CHF 3’565’254, la valeur de l’immeuble n° 1______ était donc de CHF 515’338.- (CHF 3’565’254.- x 43 / 260). 9. Le 4 mars 2025, l’AFC-GE a accusé réception d’un courrier de la recourante du 27 février 2025 sollicitant des explications complémentaires s’agissant de l’imposition des immeubles locatifs dans le canton. Elle a répondu que l’art. 50 let. a LIPP prévoyait que « la valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l’état locatif annuel aux taux fixés chaque année (…). L’état locatif annuel se détermine d’après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d’être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille ». Cette disposition légale mettait ainsi en exergue le fait que la fixation de la valeur fiscale d’un bien locatif devait être déterminée en tenant compte non seulement des loyers des appartements loués, mais également de ceux susceptibles d’être loués. 10. Le 22 mars 2025, la contribuable a répliqué et a confirmé ses conclusions. L’allégation de l’AFC-GE, selon laquelle la valeur fiscale des immeubles locatifs était déterminée par la capitalisation de l’état locatif annuel, lui-même déterminé par les loyers obtenus, était en contradiction avec le guide du contribuable à teneur duquel la valeur fiscale des immeubles locatifs était calculée en capitalisant l’état locatif annuel qui lui était déterminé d’après les loyers effectivement obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus des locaux concernés effectivement loués. L’établissement de l’état locatif annuel était une institution spécifique précise pour établir les loyers effectivement obtenus liés directement à l’occupation du logement et qui servaient à déterminer exclusivement la fortune ou la valeur du bien qui ne pouvait pas dépendre de biens ou de prestations de consommation, à savoir les frais accessoires qui figureraient dans les loyers perçus. En pratique, les loyers perçus l’étaient selon le logiciel utilisé par les gérances par mesure de simplification de la facturation. Ils contenaient des éléments étrangers dont une partie étaient des frais accessoires qui devaient donc être soustraits des loyers perçus afin d’obtenir la somme précise que le locataire payait pour l’occupation des locaux. L’état locatif établi par la gérance ne donnait que le montant des loyers perçus et le montant des acomptes de chauffage, qui n’était qu’une partie des frais accessoire. En acceptant la soustraction des frais de chauffage en tant que frais accessoire, l’AFC-GE devait aussi accepter que tous les autres frais accessoires soient déduits des loyers perçus pour obtenir les loyers effectivement reçus. Elle ne l’avait toutefois pas fait, ce qui avait conduit à une estimation fiscale surfaite. Sa fiduciaire avait établi la liste complète et légale des frais accessoires et frais d’exploitation sur la base de l’état locatif 2022 établi par la régie, lequel ne tenait compte que des frais de chauffage. Ainsi, l’état locatif des immeubles n os 1______-2______ se présentait ainsi : état locatif des immeubles n os 1______-2______-3______ ex-chauffage 140’916.-

électricité gaz eau froide conciergerie entretien sans plus-value honoraire divers frais d’exploitation

26’493.-

Total des loyers effectivement obtenus 114’422.-

état locatif de l’immeuble n° 1______ 20’820.-

total des loyers effectivement obtenus les immeubles n os 2______-3______ 93’603.-

En capitalisant le montant de CHF 93’603.- à 3,35%, on obtenait une évaluation fiscale de CHF 2’794’119.-. S’agissant de l’immeuble n° 1______, le calcul exact effectué par F______ SA le 15 mars 2025 établissait le volume des immeubles n os 2______-3______ à 1’596 m 3 et celui de l’immeuble n° 1______ à 227 m 3 . À tort, l’AFC-GE s’était fondée sur l’expertise qui tenait compte de volumes et non de la surface des immeubles. Elle comparait ainsi les surfaces construites au sol alors que dans la réalité physique et dans l’expertise, on mentionnait des volumes construits. Partant, en effectuant le même calcul que l’AFC-GE mais avec les volumes, on parvenait au résultat de CHF 388’004.- (CHF 3’116’000.- x 227 / 1’596). La valeur fiscale des immeubles n os 1______-2______-3______ était donc de CHF 3’182’123.-. 11. Dans sa duplique du 2 avril 2025, l’AFC-GE a persisté dans ses conclusions. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens de l’art. 49 LPFisc. 3. La recourante conteste l’estimation de ses immeubles n os 1______-2______-3______. 4. L’art. 50 LIPP établit les principes d’évaluation des immeubles situés dans le canton. À teneur de la lettre a de cette disposition légale, la valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l’état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d’État, sur proposition d’une commission d’experts, composée paritairement de représentants de l’administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés immobilières et désignées par le département. L’état locatif annuel se détermine d’après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d’être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille. Les autres immeubles, notamment les villas, parcs, jardins d’agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d’achats récents ou d’attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d’autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l’exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif. Cette estimation est diminuée de 4 % par année d’occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier, jusqu’à concurrence de 40 % […] (art. 50 let. e LIPP). 5. Selon l’art. 25 al. 1 RIPP, les taux de capitalisation servant à calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs, conformément à l’art. 50 let. a LIPP, sont fixés sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre le 1 er janvier de l’année précédant l’année fiscale et le 30 juin de l’année fiscale. Une période d’observation plus longue peut être prise en considération notamment lorsque le nombre de transactions constatées durant la période est très faible ou que certaines d’entre elles présentent un caractère exceptionnel. Demeure réservée la catégorie des immeubles HBM, HLM, HCM et HM […]. Pour l’année fiscale 2022, le taux de capitalisation se monte à 3,35 % pour les immeubles de logement (art. 25 al. 3 let. a RIPP). 6. Dans sa jurisprudence (ATF 134 II 207 ; arrêts 2C_194/2018 du 14 juillet 2023 ; 2C_194/2018 du 1 er octobre 2018), le Tribunal fédéral a jugé que le système prévu par le droit genevois pour évaluer les immeubles locatifs sis dans le canton n’était pas contraire aux exigences posées par l’art. 14 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14 : cf. aussi ATA/357/2025 du 1 er avril 2025 consid. 3.2). Les règles spécifiques prévues par le droit cantonal pour évaluer de tels immeubles respectent a priori le cadre défini - largement - par l’art. 14 al. 1 LHID de sorte que la valeur fiscale des immeubles appartenant à des personnes physiques dans le canton de Genève peut, en principe, être établie conformément aux règles que le législateur a édictées. Cette règle s’insère dans le cadre défini - largement - par l’art. 14 al. 1 LHID : le principe de la capitalisation de l’état locatif renvoie en effet à la valeur de rendement, tandis que la prise en considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des transactions constatées sur le marché se réfère à des critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale. 7. En l’espèce, la recourante soutient en premier lieu que les montants à retenir pour déterminer l’état locatif annuel doivent être ceux des loyers nets et non ceux des loyers bruts. À l’appui de sa thèse, elle allègue en particulier que les informations fiscales indiquent que la valeur fiscale des immeubles locatifs se base sur les loyers effectivement obtenus et des loyers qui pourraient être obtenus si les locaux étaient effectivement loués. Elle note aussi que les frais de chauffage étant exclus du calcul, les autres frais accessoires devraient l’être aussi. De manière générale, il est admis, même si la législation genevoise ne le précise pas, que l’état locatif annuel se calcule sur la base du loyer brut dans la mesure où il a pour but de fournir une vision globale des revenus locatifs générés par le bien immobilier en cause. Cela est en revanche précisé dans certaines législations cantonales, notamment dans le canton de Vaud (cf. arrêt du Tribunal fédéral 2C 38/2007 du 9 juillet 2007 consid. 5.2). Le fait de prendre en compte les loyers bruts afin de déterminer l’état locatif annuel, et donc la valeur fiscale d’un immeuble, se justifie aussi car certaines charges liées à un immeuble ne doivent pas influencer sa valeur vénale. Il est patent que la plus ou moins bonne gestion d’un immeuble ne doit pas impacter sa valeur vénale, sous réserve que ladite gestion ne détériore pas physiquement le bien en cause. Il serait par exemple aberrant d’admettre que deux immeubles identiques, construits la même année l’un à côté de l’autre avec les mêmes matériaux, ayant la même surface et générant le même revenu dans la mesure où les loyers perçus seraient identiques, n’aient pas la même valeur fiscale au simple motif que les frais accessoires, par exemple ceux de conciergerie, y soient différents. Il est d’ailleurs évident que la valeur vénale d’un immeuble, à savoir le prix auquel il peut être vendu, ne dépend pas des frais de conciergerie, ceux-ci étant aisément modifiables. Cette manière de déterminer la valeur d’un immeuble, en prenant en compte les loyers bruts, permet enfin d’assurer l'égalité entre les contribuables détenteurs de biens immobiliers mis en location. Le fait de ne pas prendre en compte les frais de chauffage dans l’état locatif annuel ne contrevient pas à ce qui vient d’être exposé. En effet, ces frais sont des frais accessoires qui rémunèrent les prestations du bailleur ou d’un tiers en rapport avec l’usage de la chose louée et qui ne sont pas couvertes par le loyer (David LACHAT et aliud, Le bail à loyer, 2019, ch. 1.1 p. 400). Ils ne sont donc pas du loyer et c’est ainsi à juste titre qu’il n’en est pas tenu compte dans l’état locatif annuel. En dernier lieu, le tribunal estime que la formulation des informations éditées par l’AFC-GE, et notamment l’utilisation dans ce cadre de l’adverbe « effectivement », n’implique pas que les loyers à prendre en compte soient forcément ceux nets et non pas ceux bruts. Cette formulation n’exclut en effet pas forcément les loyers bruts. Ce grief sera donc écarté. 8. En second lieu, la contribuable reproche à l’AFC-GE de prendre en compte un ratio en relation avec la surface des immeubles pour fixer la valeur de l’immeuble n° 1______ alors que l’expertise se fonde sur leur volume. À titre préalable, le tribunal relève que la recourante ne conteste pas, à juste titre, que l’autorité intimée se soit basée sur les chiffres de l’expertise pour déterminer la valeur fiscale des immeubles n os 2______-3______ au sens de l’art. 50 let. e LIPP. Sur le fond, la recourante ne peut être suivie. L’AFC-GE prend constamment en compte, en matière immobilière, la surface des biens immobiliers - et non leur volume - pour déterminer les éléments imposables ; tel est, à titre d’exemples, le cas dans le guide des déclarations fiscales (p. 35 pour l’année fiscale 2022) et dans le questionnaire à remplir pour déterminer la valeur locative de son bien immobilier (pt. 1.1.1 pour l’année fiscale 2022). Ainsi, il ne peut lui être reproché de procéder de manière habituelle. Cette manière de procéder garantit d’ailleurs une égalité de traitement entre les contribuables. Le fait que l’expertise se fonde sur le volume des éléments n’implique nullement que l’AFC-GE doive en faire de même. Partant, ce grief sera écarté. 9. Les montants retenus dans les décisions querellées sont contestés, la recourante les estimant arbitraires, surévalués et sans aucune relation avec les immeubles, tandis que l’AFC-GE les estime au contraire trop bas et a ainsi conclu à une reformatio in peius des taxations querellées. 10. Dans le cadre de la procédure de recours, en vertu de l’art. 50 al. 2 LPFisc, le tribunal a les mêmes compétences que le département dans la procédure de taxation. Selon l’art. 51 al. 1 LPFisc, il peut ainsi à nouveau déterminer tous les éléments imposables et, après avoir entendu le contribuable, modifier la taxation au désavantage de ce dernier. Les dispositions susmentionnées permettent donc au tribunal d’aller au-delà des conclusions des parties, éventuellement au désavantage du contribuable, malgré les conclusions des parties à cet égard (cf. JTAPI/1273/2021 du 16 décembre 2021 consid. 20, confirmé par l’ATA/853/2022 du 23 août 2022). La jurisprudence confirme que les conclusions de l’AFC-GE formulées dans sa réponse au recours, tendant à revoir à la hausse de la taxation, sont admissibles dans leur principe (ATA/522/2017 du 9 mai 2017 ; JTAPI/1231/2021 du 6 décembre 2021 consid. 35). 11. En l’espèce, le tribunal a transmis à la recourante la réponse de l’AFC-GE en lui octroyant un délai pour répliquer, ce qu'elle a fait le 22 mars 2025. Son droit d’être entendue, prévu par l’art. 51 al. 1 LPFisc, a ainsi été respecté. Le fait de ne pas effectuer une règle de trois sur la base des rendements des trois immeubles mais de se fonder sur l’expertise pour déterminer la valeur fiscale de l’immeuble n° 1______, dans la mesure où celui-ci n’a pas fait l’objet d’une transaction récente, ne prête pas flanc à la critique et est conforme à l’art. 50 let. e LIPP. La recourante ne le conteste d’ailleurs pas, se plaignant uniquement, à tort ainsi que relevé ci-dessus, que le calcul de l’autorité intimée se fonde sur la surface et non le volume. Dans ces circonstances, le calcul effectué dans la réponse du 21 février 2025 doit être confirmé et une reformatio in peius opérée sur ce point. La valeur de l’immeuble n° 1______ sera donc arrêtée au montant de CHF 515’338.-. Une reformatio in peius doit également avoir lieu au sujet de la valeur fiscale des immeubles n os 2______-3______ puisque comme relevé ci-dessus, il convient de prendre en considération les loyers bruts pour établir l’état locatif annuel. Partant, ainsi que calculé par l’AFC-GE dans sa réponse du 21 février 2025, cette valeur sera arrêtée au montant de CHF 3’565’254.-. Le grief de la contribuable sera donc écarté, étant souligné que la vétusté de son immeuble a été prise en compte dans le cadre de l’art. 50 let. e LIPP du fait que le calcul se fonde sur l’expertise. 12. La recourante se plaint enfin d’une violation de son droit d’être entendue, faisant valoir que dans le JTAPI/670/2023 le tribunal avait admis son recours et renvoyé le dossier à l’AFC-GE pour évaluation de cet immeuble « en collaboration avec la contribuable », mais qu’elle n’avait pas été entendue à ce sujet. 13. Selon l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), les parties ont le droit d’être entendues. Ce droit est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe l’annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 144 I 11 consid. 5.3 ; 137 I 195 consid. 2.2). Le droit d’être entendu n’est toutefois pas une fin en soi, mais constitue un moyen d’éviter qu’une procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure. Lorsque l’on ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu a pu avoir sur la procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision attaquée pour ce seul motif (arrêts du Tribunal fédéral 4A_281/2023 du 20 juin 2023, consid. 6.2 ; 4D_76/2020 du 2 juin 2021 consid. 4.2 non publié aux ATF 147 III 440 ). Ce moyen doit par conséquent être examiné en premier lieu (ATF 141 V 495 consid. 2.2). Selon la jurisprudence, la violation du droit d’être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; 142 II 218 consid. 2.8.1 ; ATA/ 1200/2024 du 15 octobre 2024, consid. 2.2). Elle dépend toutefois de la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l’exception (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_66/2022 du 8 décembre 2022 consid. 3.2 ; ATA/826/2024 du 9 juillet 2924 consid. 5.1). Elle peut cependant se justifier en présence d’un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1). En outre, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/ 1168/2024 du 8 octobre 2024 consid. 3.2 ; ATA/915/2024 du 6 août 2024 consid. 5.4). 14. En l’espèce, l’AFC-GE n’a effectivement pas respecté les termes du JTAPI/4______/ 2023 dans la mesure où elle a déterminé la valeur de l’immeuble n° 1______ sans prendre langue avec la contribuable. Cela étant, cette violation du droit d’être entendue de la contribuable ne doit pas conduire, par économie de procédure, à l’annulation de la taxation querellée dans la mesure où la recourante a, par la suite, pu s’exprimer tant sur ce point que sur la prise de position de l’AFC-GE à ce sujet. Ce grief sera par conséquent écarté puisque la violation du droit d’être entendu a été réparée et n’a finalement porté aucun préjudice à la recourante, étant au demeurant relevé, ainsi que noté précédemment, que les montants retenus par l’autorité intimée sont conformes au droit. 15. Au vu de ce qui précède, entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. Le dossier sera renvoyé à l’AFC-GE pour nouveaux bordereaux de taxation dans le sens des considérants, soit en reprenant les montants résultant de la reformatio in peius. 16. En application des art. 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 900.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 2 décembre 2024 par Madame A______ contre la décision sur réclamation de l’administration fiscale cantonale du 15 novembre 2024 ; 2. le rejette ; 3. renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale afin qu’elle établisse de nouveaux bordereaux de taxation ICC 2022 dans le sens des considérants ; 4. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 900.-, lequel est partiellement couvert par l’avance de frais ; 5. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant: Gwénaëlle GATTONI, présidente, Yuri KUDRYAVTSEV et Stéphane TANNER, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : La présidente Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière