DTF 23 I 143

Am 7. März 1891 hat der Kläger R. Steiner-Höhn von Johannes Honegger ein Grundstück an der Ecke Lindenstraße- Quaistraße in Riesbach gekauft. In dem Kaufvertrage war bestimmt, daß für die Bebauung des Grundstückes die Vorschriften des Baubureau Riesbach sowie die Statuten der Bellerive-Gesellschaft maßgebend und einzuhalten seien, mit dem Zusatze, daß nur — DTF 23 I 143, pag. 144 — Villen mit zwei Stockwerken und einem Halbstock mit Zimmern erstellt werden dürften, welcher Vereinbarung dingliche Wirkung zukomme. In den Statuten der Bellerive-Gesellschaft, einer Vereinigung von Grundeigentümern, welche sich dahin geeinigt hatten, bei Verkauf ihrer im sogenannten Bellerive-Quartier gelegenen Liegenschaften gewisse Vorschriften rücksichtlich der Überbauung übereinstimmend aufzustellen, ist u. a. bestimmt (Art. 7), daß geräuschvolle, die Luft verunreinigende oder feuergefährliche Gewerbe im Villenquartier Bellerive nicht betrieben werden dürfen. Steiner-Höhn baute auf dem gekauften Grundstück für sich eine Villa, und verkaufte denjenigen Teil desselben, den er hiezu nicht bedurfte, am 8. April 1895 weiter an den Architekten Chiodera, wobei in den Kaufvertrag hinsichtlich der Bebauung die oben erwähnten Bestimmungen des Kaufvertrages mit Honegger aufgenommen wurden. Nach dem Abschlusse des Kaufvertrages teilte Architekt Chiodera dem Kläger mit, daß er das Terrain teilweise im Auftrage, nämlich wie er später angab, für den gegenwärtigen Beklagten Dr. med. Kälin-Benziger gekauft habe. Nachdem zwischen den Parteien Unterhandlungen stattgefunden hatten, willigte der Kläger darein ein, daß die Fertigung direkt an den Beklagten stattfinde, was am 16. Mai 1896 auf Grund des Kaufvertrages vom 8. April 1895 geschah. Beklagter ließ nun das erworbene Grundstück überbauen und bestimmte das Gebäude zu einem Privatkrankenhaus mit Augenheilanstalt. Laut Weisung vom 16. Juni 1896 stellte infolgedessen der Kläger das Begehren: Es sei Beklagter pflichtig, die auf seiner Liegenschaft im Seefeld haftende Servitut anzuerkennen, wonach die Errichtung einer Krankenheilanstalt gemäß den Bestimmungen des Kaufvertrages d. d. 16. Mai 1895 untersagt ist. Bei der Hauptverhandlung ergänzte der Kläger die Weisung durch den Zusatz, es sei der Beklagte verpflichtet, eine dinglich wirkende Servitut des Inhaltes, daß auf seiner Liegenschaft am Utoquai kein Krankenhaus errichtet werden dürfe, in der Notariatskanzlei Riesbach am Grundprotokoll eintragen zu lassen. Er verkündete gleichzeitig dem Architekten Chiodera den Streit. In der Klagebegründung berief er sich darauf, aus dem Kaufvertrag, den Statuten der Bellerive¬ Gesellschaft und dem von dieser Gesellschaft für Verkäufe aufgestellten — DTF 23 I 143, pag. 145 — Prospekte ergebe sich, daß das Land des Beklagten mit der Servitut belastet sei, nur mit einer Villa überbaut werden zu dürfen, was die Errichtung und den Betrieb einer Krankenheilanstalt ausschließe. Im weiteren behauptete er: Als er gehört habe, daß der Beklagte Käufer sei, habe er sofort die Besorgnis geäußert, dieser möchte eine Krankenheilanstalt errichten wollen. Es seien ihm indeß sowohl durch Chiodera als durch den Beklagten die beruhigendsten Zusicherungen erteilt worden. Anläßlich der notarialischen Fertigung zwischen den Parteien haben der Beklagte und Chiodera ihm gegenüber unter Bezugnahme auf das Baureglement Bellerive erklärt und versprochen, daß kein Krankenhaus auf dem gekauften Terrain errichtet werde; sie beide werden die Villa selber bewohnen. Auf diese Zusicherung hin habe der Kläger zu der direkten Fertigung an den Beklagten eingewilligt. Zum Beweise für diese Behauptung hatte der Kläger u. a. in seiner Eingabe an das Bezirksgericht Zürich vom 24. September 1896 auf die persönliche Befragung des Beklagten abgestellt, indem er ausführte: Er habe die Behauptung, daß der Beklagte ausdrücklich bei der Fertigung den Inhalt der vom Kläger behaupteten Servitut anerkannt habe, unter Zeugenbeweis gestellt. Die Verhandlung könnte nur durch eine entsprechende Erklärung des Beklagten eventuell bedeutend abgekürzt werden. Die persönliche Befragung des Beklagten fand dann auch statt, lieferte aber ein negatives Ergebnis. Die erste Instanz, das Bezirksgericht Zürich, hat die Klage gutgeheißen, und erkannt: 1. Dem Beklagten ist der Betrieb einer Krankenanstalt in seiner Liegenschaft am Seefeldquai untersagt. 2. Der Kläger ist berechtigt, dieses Verbot als Servitut im Grundprotokoll eintragen zu lassen. Sie führte aus: Der Beklagte habe zweifellos die Servitut übernommen, auf seinem Grundstücke nur eine Villa zu bauen. Eine Villa aber dürfe niemals, solle sie ihren Charakter beibehalten, vorzugsweise und speziell zur Ausübung eines Gewerbes, sondern sie müsse speziell dem Wohnzwecke des Eigentümers dienen. Einer Krankenanstalt im Allgemeinen und speziell einer solchen, wie sie in concreto betrieben werden solle, könne somit, auch wenn sie äußerlich villenartig gebaut sei, der Villencharakter nicht zugestanden werden. Im weitern stehe fest, daß man seinerzeit aus — DTF 23 I 143, pag. 146 — dem Bellerive-Quartier alle diejenigen Gewerbe habe ausschließen wollen, welche im Stande wären, demselben den Charakter eines ruhigen und angenehmen Villenquartiers zu benehmen, und der Beklagte habe sich verpflichzet, den im Baureglement für jenes Villenquartier enthaltenen Bestimmungen nachzuleben. Der Betrieb einer Krankenanstalt aber sei ein Gewerbe, das die Annehmlichkeiten eines ruhigen Villenquartiers ernstlich zu gefährden im Stande sei. Die zweite Instanz, Appellationskammer des Obergerichtes des Kantons Zürich, dagegen wies durch ihr angefochtenes Urteil vom 23. Dezember 1896 die Klage ab. Sie führte aus: Die Bestimmung, daß auf einem Grundstücke nur Villen errichtet werden dürfen, qualifiziere sich einfach als eine Baubeschränkung, durch welche die Konstruktion der auf der Liegenschaft zu erstellenden Gebäude umschrieben werde, nicht aber als eine die Benutzung dieser Gebäude betreffende Vorschrift. Zu den geräuschvollen, die Luft verunreinigenden oder feuergefährlichen Gewerben sodann, welche Art. 7 des Baureglementes für das Bellerive-Quartier untersage, gehöre der Betrieb der beklagtischen Krankenanstalt nicht und eine analoge Anwendung des aufgestellten Verbotes auf Gewerbe, die nicht unter dasselbe fallen, sei schon nach allgemeinen Grundsätzen ausgeschlossen und würde überdies gegen § 251 des privatrechtlichen Gesetzbuches verstoßen. Ein Beweis dafür endlich, daß der Beklagte anläßlich der Fertigung versprochen habe, in der Villa keine Krankenanstalt zu betreiben, sei nicht erbracht. Die klägerischerseits hiefür angerufenen Zeugen, Notar Morf und Notariatskanzlist Rüegg haben keineswegs ganz sichere bestimmte Angaben machen können. Allein auch wenn man annehmen wollte, Chiodera oder der Beklagte haben in der Notariatskanzlei am Abend vor der Fertigung erklärt, es bestehe bei ihnen nicht die Absicht, auf dem gekauften Terrain eine Krankenanstalt zu betreiben, so könnte darin selbstverständlich noch nicht ohne weiteres die Konstituierung einer bezüglichen rechtlichen Verpflichtung gefunden werden. Denn solche Erklärungen werden im täglichen Leben gewiß häufig abgegeben, ohne daß der Betreffende irgendwie daran denke, sich für die Zukunft binden zu wollen. Werde nun berücksichtigt, einmal daß der Kläger für die angebliche Verpflichtung des Beklagten kein — DTF 23 I 143, pag. 147 — Aquivalent geboten habe, ferner, daß es sich um ein Versprechen von erheblicher Tragweite gehandelt hätte, das gewöhnlich nicht formlos abgegeben und entgegengenommen werde, und schließlich, daß die Parteien ja so wie so einen solennen Rechtsakt (die Eigentumsübertragung) vorgenommen haben, daß also alle Veranlassung vorhanden gewesen wäre, auch das Versprechen hinsichtlich der Benutzung des Landes bezw. des auf demselben zu erstellenden Gebäudes in die übliche Form zu kleiden, so könne der Richter unmöglich dazu gelangen, aus dem, was die Zeugen bekundet haben, die Übernahme einer förmlichen Verpflichtung zu konstruieren.

Gegen dieses Urteil ergriff der Kläger rechtzeitig und in richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht, indem er den Antrag stellte, es sei der Beklagte verpflichtet zu erklären, eine dinglich wirkende Servitut des Inhalts, daß auf seiner Liegenschaft am Utoquai kein Krankenhaus errichtet werden dürfe, in der Notariatskanzlei Riesbach am Grundprotokoll eintragen zu lassen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Hinsichtlich des Streitwertes verweist der Kläger auf die bei den Akten liegenden Gutachten des Stadtbaumeisters Geiser und des Architekten Schmid-Kerez in Zürich, wonach der Schaden für den Berufungskläger 20,000 Fr. übersteige.