DTF 39 II 463

Slulwmt sur ces f(fit.~ et considérant en droit:

1. — A l'appui de leurs conclusions les demandeurs invoquent la faute que le défendeur acomlllise en vendant son immeuble sans imposer aux acquéreurs l'obligation de respecter le bail conclu entre parties. Le défendeur objecte qu'il n'avait pas à veiller à la continuation du bail puisque les locataires en avaient accepté tacitement la résiliation ou du moins lui avaient fait croire qu'ils l'acceptaient; j il en conclut que non seulement ils sont déchus de tous droits contre lui, mais qu'encore ils sont responsables du dommage que Ini a causé leur refus de quitter les lieux loués. La question de l'attitude prise par les demandeurs à l'égard de l'avis de résiliation constitue dOlle le nœud du procès, car elle est décisive pour le sort soit de la demande principale, soit de la demande recouventionnelle.

Tout d'abord il est incontestable que l'avis de résiliation — DTF 39 II 463, pag. 472 — du 9 décembre 1910 était depourvu de toute valeur légale. En effet il émanait du bailleur; or si, d'après l'art. 281 CO, la vente rompt le bail, elle ne le rompt qu'au profit de l'acheteur; elle ne crée aucun droit en faveur du vendeur, qui demeure M par le bail qu'il a consenti; aussi bien, d'après le texte précis de l'art. 281 al. 2, c'est le «tiers acquéreur» seul qui peut expulser le locataire; c'est donc de lui seul que peut émaner l'avis de résiliation; émanant du vendeur, la résiliation est nulle et non avenue. Et le défendeur ne saurait prétendre qu'en l'espèce il ait agi au nom du tiers acquéreur; outre que l'avis du 9 décembre était donné en son nom personnel, on doit observer qu'à cette date les acheteurs eux-mêmes n'auraient pas été fondés à résilier, car ils '-< • ' n ",talent encore au bénéfice que d'une promesse de vente; ils avaient un droit personnel contre leur co-contractant, mais ils ne possédaient encore sur la chose aucun droit réel opposable aux locataires de celle-ci (cf. JANGGEN, Sachmiele, p. 52; Entw. z. deutschen BGB, § 511 und Motive, II 388).

Du reste le défendeur à renoncé à prétendre qu'il eût le droit de résilier unilatéralement. Mais il soutient qu'en ne faisant aucune réponse à son avis du 9 décembre et qu'en annoaçnnt publiquement leur prochain départ les demandeurs ont accepté ta ci terne nt Ia résiliation. Cette argumentation pourrait à la rigueur avoir une certaine valeur si le défendeur avait procédé correctement, c'est-à-dire s'il avait demandé aux Crescentino de consentir moyennant indemnité à quitter l'hôtel avant l'expiration du bail; en pareil cas, on pourrait admettre que la bonne foi imposait aux locataires l'obligation de répondre et l'on pourrait peut-être considérer leur silence comme un acquiescement. Mais le devoir qu'ils auraient eu à l'égard d'une demande amiable, ils ne l'avaient certainement pas à l'égard d'une injonction injustifiée comme l'était celle du défendeur. Ils n'avaient pas à lui faire connaître une détermination qu'il De leur demandait pas et ils pouvaient, comme ils l'ont fait par l'article de l'Impartial se borner à «réserver leurs droits ". A supposer que cette formule fût ambiguë, il aurait appartenu au défendeur d'en — DTF 39 II 463, pag. 473 — faire préciser le sens et il n'était pas fondé à admettre sans autre que ses locataires se soumettaient bénévolement à un avis de congé qu'il devait savoir dénué de toute valeur. D'ailleurs si même on voyait dans la lettre insérée par les demandeurs la preuve qu'ils se résignaient à quitter l'hôtel le ·1C!' mai 1911, le défendeur ne saurait invoquer ce fait, car il peut être attribué à l'ignorance excusable où les demandeurs se trouvaient encore au sujet de leurs droits et notamment à une erreur que le défendeur a provoquée lui-même par sa lettre du 9 décembre où il parlait des «nouveaux propriétaires alors que la propriété de l'hôtel n'avait pas encore été transférée; en présence des termes de cette lettre les demandeurs pouvaient s'imaginer que la vente était déjà chose faite et que la résiliation était inéluctable Si plus tard ils ont été mieux renseignés sur la situation réelle et s'ils ont modifié en conséquence leur attitude, ce changement d'attitude ne peut évidemment être considéré comme un acte de mauvaise foi. On s'explique par le même raisonnement la lettre qu'ils ont écrite à Leuba et qui au surplus ne donne aucune indication précise permettant d'admettre qu'ils s'attendaient à abandonner l'Hôtel Central déjà le 1 er mai 1911. Enfin c'est en vain que, pour prouver que les demandeurs ont accepté la résiliation, le défendeur prétend qu'elle leur était avantageuse, l'hôtel étant en complète décadence. TI résulte au contraire très nettement de la déposition des témoins entendus que les demandeurs s'étaient donné beaucoup de peine pour remonter l'hôtel, qu'ils y avaient réussi, que sa marche était satisfaisante et que c'est seulement après la publicité donnée à la vente qu'on a pu constater un certain relâchement et une certaine diminution de clientèle. On ne discerne ainsi aucune raison qui fût de nature à déterminer les locataires à acquiescer à la résiliation.

En résumé on ne peut attribuer à l'attitude des demandeurs la valeur d'une acceptation de la résiliation — et surtout de la résiliation sans indemnité — et si le défendeur l'a mal interprétée, ce fait est imputable, non à des manœuvres déloyales de leur part, mais à un optimisme excessif du defendeur — DTF 39 II 463, pag. 474 — qui, trop attentif à ses droits et à ses intérêts, ne s'est pas suffisamment inquiété du droit et des intérêts des autres et de sa responsabilité. En vendant dans ces condi. tions l'hôtel sans réserver la continuation du bail, il a commis une faute qui doit être appréciée avec sévérité, car c'est poussé par le souci exclusif de son profit personnel qu'il a méconnu volontairement les obligations qu'il avait assumées envers ses locataires.

2. — Le défendeur est donc tenu de réparer le dommage causé aux demandeurs par la résiliation anticipée du bail, c'est-à-dire (v. RO 28 II p. 284) de les replacer dans la situation où ils se seraient trouvés si le bail avait duré jusqu'à la date prévue par le contrat. 11 s'agit ainsi en toute première ligne d'évaluer 1(' gain que les demandeurs auraient réalisé par l'exploitation de l'Hôtel Central si le contrat avait été exécuté et de placer en regard le gain qu'ils ont pu et pourront réaliser ailleurs pendant la même période: la différence entre ces deux sommes constituera le manque à gagner imputable à la faute du défendeur. Le calcul de ce bénéfice doit-il être fait jusqu'au 20 septembre 1915 ou seulement jusqu'au 20 septembre 1912? On pourrait avoir des doutes à ce sujet, car, si le bail était conclu pour une durée de six ans, d'autre part il devait se trouver résilié pour la fin de la première période triennale, dans le cas où les parties ne se seraient pas mises d'accord sur le prix du loyer avant le 20 septembre 1911. En fait, le bail ayant été résilié avant cette date, on ne peut dire avec certitude si cet accord serait intervenu. Mais on doit-observer que, d'après le contrat, le bailleur était lié par le prix maximum de 20000 fr. et qu'il suffisait donc que les locataires acceptassent ce prix pour que le bail durât jusqu'au 20 septembre 1915· sans doute ils ne l'ont pas accepté immédiatement, ils ont proposé 11:; 000 fr, mais ils avaient encore un délai de près d'une année pour augmenter cette offre si le propriétaire l'estimait insuffisante; on se trouvait encore ainsi dans la période des pourparlers et ceux-ci ayant été rompus par la faute du bailleur, soit par suite de la vente de l'hôtel, le défendeur — DTF 39 II 463, pag. 475 — ne peut invoquer le fait qu'aucune entente sur le prix du loyer n'est intervenue, du moment que sans sa faute cette entente aurait pu encore intervenir en temps utile. À tout le moins illui ilurait incombé de prouver que les demandeurs n'auraient pas consenti à payer 20000 fr.; 01' cela n'est ni prouvé, ni même vraisemblable, étant donné l'intérêt évident que les Crescentino avaient à prolonger autant que possible la durée de l'exploitation de l'hôtel pour se récupérer des frais d'installation assez considérables qu'ils avaient faits au début. C'est donc jusqu'à la date du 20 septembre 1915 qu'il y a lieu d'évaluer le bénéfice probable qu'auraient réalisé les demandeurs.

Les experts désignés pour procéder à cette évaluation, tout en relevant l'insuffisance de la comptabilité des demandeurs qui ne fournit pas une base sûre de calcul, sont arrivés à la conclusion que le bénéfice net du 20 septembre 1911 au 20 septembre 1915 se serait élevé à 25 000 Cl'. Les dem andeurs Ollt formulé diverses critiques contre cette expertise, se.Pldaignant soit de n'avoir pas été entendus par les experts, soit e n'avoir pas été invités par ceux-ci à leur fournir les pièces justificatives nécessaires; fondés sur ces moyens, ils ont demandé une surexpertise pour établir que les chiffres admis pour le bénéfice probable sont manifestement inférieurs à la réalité.

On ne saurait aujourd'hui prendre en considération cette demande de surexpertise qui a été écartée par le juge délégué: en effet les demandeurs n'ont pas procédé conformément à l'art. 174 CPC et d'ailleurs une requête de complément d'instruction serait mal fondée; c'est en vain notamment que les demandeurs se plaignent de n'avoir pu fournir des pièces aux experts, puisqu'il ne tenait qu'à eux de faire toutes les productions nécessaires dans le MI ai qui leur avait été imparti à cet effet. Au surplus ils n'ont pas contesté la compétence des experts désignés et, si l'on ne trouve pas dans le rapport déposé par ceux-ci une justification absolument satisfaisante des conclusions auxquelles ils sont arrivés, cela tient à la fois à la mauvaise tenue de la comptabilité des — DTF 39 II 463, pag. 476 — demandeurs et à la nature même des choses, la supputation de bénéfices futurs étant forcément incertaine. Comme d'autre part les experts paraissent avoir tenu compte de tous les éléments que fournit le dossier — notamment du fait que, par suite de l'incendie d'un hôtel concurrent, les recettes de l'Hôtel Central auraient augmenté au moins pendant un certain temps — il n'y 0. pas de raison de ne pas adopter les chiffres qu'ils ont admis comme vraisemblables.

A la somme de 25 000 fr. qui représente le bénéfice net du 20 septembre 1911 au 20 septembre 1915, on doit ajouter le montant des salaires des membres de la famille Crescentino, ce salaire, n'étant d'après la déclaration expresse de l'expert Sumser, pas compris dans le chiffre fixé pour le bénéfice net. Il ne paraît pas excessif d'évaluer à 150 fr. par mois en moyenne la rémunération correspondant aux services de chacun des huit membres de la famille Crescentino qui tous étaient occupés à l'hôtel. On obtient ainsi pour les quatre années de bail qui restaient à courir une somme d'environ 57000 fr.; j l'addition de ces sommes de 57000 fr. et de 25000 fr., soit 82000 fr., représente donc le gain que les demandeurs auraient réalisé si, par la faute du défendeur, le bail n'avait pas été résilié avant la date de son expiration normale.

On ne saurait, bien entendu, allouer cette somme en entier aux demandeurs, puisque, après avoir quitté l'Hôtel Central, ils se sont trouvés libres de chercher un autre emploi de leurs capitaux et de leur activité. Le dossier ne fournit pas d'indications permettant de calculer avec quelque précision le gain probable de la famille Crescentino pendant cette période de quatre ans. TI aurait appartenu au défendeur d'élucider ce point, car c'était évidemment à lui à établir que le bénéfice que les demandeurs ont perdu en abandonnant l'Hôtel Central se trouve compensé en tout ou en partie par celui qu'ils ont pu faire ailleurs; mais il n'a rien prouvé, ni même rien allégué à ce sujet. On en est dès lors réduit aux indications données par les demandeurs eux-mêmes qui évaluent le gain qu'ils peuvent réaliser à 70 °/0 de celui qui leur — DTF 39 II 463, pag. 477 — était assuré par l'exploitation de l'hôtel. On doit appliquer cette proportion de 70 0/0. non seulement au bénéfice net de 25000 fr., mais aussi à la somme de 57000 fr représentant les salaires de la famille, car il n'est pas à présumer qu'après leur départ de la Chaux-de-Fonds tous les membres de la famille aient pu retrouver une situation stable équivalente à celle qu'ils occupaient à l'Hôtel Central. On obtient ainsi comme total du gain probable des demandeurs jusqu'au 20 septembre 1915 57400 fr., de sorte qu'on peut évaluer en définitive à 24600 fr. (82000-57400) le manque à gagner, conséquence de la résiliation anticipée du bail.

A cette somme il y a lieu d'ajouter 1000 fr. pour tenir compte des troubles et des frais forcément occasionnés aux demandeurs par l'obligation où üs se sont trouvés d'abandonner la Chaux-de-Fonds et de se chercher de nouvelles positions. Cela porte à 25 600 fr. le chiffre du dommage.

Par contre il n'y a pas lieu d'admettre les autres chefs de réclamation des demandeurs. Ceux-ci prétendent que 10. nouvelle que l'Hôtel Central allait se fermer 0. eu pour conséquence une baisse des recettes au courant de l'année 1911; mais sur ce point l'instruction de la cause n'a rien révélé de précis; s'il est vrai que, d'après les déclarations de certains témoins, la marche de l'hôtel 0. été moins satisfaisante qu'au début de l'exploitation par les Crescentino, cela paraît imputable, au moins en partie, au fait que les demandeurs se sont un peu relâchés et n'ont plus déployé la même activité au service d'une affaire qu'ils allaient abandonner. Dans tous les cas il est impossible de traduire par un chiffre la diminution de recettes imputable au défendeur, alors que d'autre part à la même époque les recettes ont augmenté par suite de l'incendie de l'Hôtel de la Fleur de Lys.

De même on doit écarter la demande relative à la perte faite sur le mobilier et la cave. On ne peut en effet cumuler une demande semblable avec la demande fondée sur le manque à gagner. Du moment que par l'admission de leur premier chef de conclusions les demandeurs se trouvent replacés dans la situation où ils se seraient trouvés si le bail avait eu — DTF 39 II 463, pag. 478 — la durée prévue au contrat, ils ne peuvent en même temps prétendre se faire indemniser à raison des frais d'installation et d'aménagement, ceux-ci ayant justement leur contrepartie dans les bénéfices que l'exploitation de l'hôtel leur aurait procurés et qu'ils perçoivent sous la forme de l'indemnité mise à la charge du défendeur.

Enfin ce dernier ne peut pas non plus être tenu de leur rembourser leurs frais de déménagement, car ces frais — dont le montant n'est d'ailleurs pas connu — auraient incombé en tout état de cause aux demandeurs à la fin du bail et ne sont donc pas une conséquence de la résiliation anticipée.

Les demandeurs reconnaissant devoir pour loyer une somme de 14551 fr. 56, c'est en définitive jusqu'à concurrence de 11 000 fr. en chiffre ronds que les conclusions de leur demande doivent être admises.

3. — En ce qui concerne la demande reconventionnelle, il y a lieu d'éliminer d'emblée les conclusions en 100000 fr. de dommages-intérêts, car on a vu ci dessus qu'on ne peut rien relever d'illicite dans la conduite des demandeurs lors de la résiliation injustifiée du 9 décembre 1910.

Ayant par sa faute abrégé la durée normale du bail, le défendeur n'est pas fondé à reprocher aux demandeurs de n'avoir pas satisfait entièrement à l'obligation qu'ils avaient assumée de mettre en état le mobilier; il s'agit 18. en effet d'une obligation formant le correspectif de la jouissance de ce mobilier pendant la durée prévue par le contrat et ils ne l'auraient certainement pas assumée s'ils avaient su que le bail prendrait fin déjà au bout de deux ans. On peut en dire autant de la prétendue obligation que les demandeurs auraient contractée d'acheter au défendeur de la lingerie et des tapis; d'ailleurs, d'après le texte de l'art. VI du bail, cet achat constituait pour les locataires une faculté et non une obligation.

C'est également sans droit que le défendeur réclame la réparation du préjudice subi du fait que la vente du mobilier II Bersot a dû être résiliée à raison du mauvais état du mot. — DTF 39 II 463, pag. 479 — Anrufung des' Gerichts gemäss- Partei konvention. N°,1i5. ' 4,77 bilier. Outre qu'on peut avoir des doutes sérieux sur la réalité de cette vente, on doit observer que d'après ce qui vient d'être dit, l'insuffisance des travaux de mise en état du mobilier ne constitue pas une faute aIa charge des demandeurs; d'ailleurs la prétendue résiliation a en lieu du plein gré du défendeur et sans que les demandeurs, auxquels il entend en faire supporter les conséquences, en aient été avisés.

Par contre les demandeurs doivent évidemment rembourser au propriétaire la valeur des objets mobiliers qu'ils n'ont pu lui restituer en nature à la fin du bail. C'est en vain qu'ils contestent la régularité du recolement de l'inventaire qui a précédé leur sortie de l'Hôtel Central. Il résulte de l'instruction de la cause que cette opération a eu lieu par les soins du Juge de Paix en présence des parties et que celles-ci n'ont élevé aucune protestation contre les résultats de la prise d'inventaire. On doit donc admettre comme constant qu'il - po pour une valeur d'environ 2000 fr. d'objets mobiliers. Outre cette somme, le défendeur est en droit d'exiger le paiement de 1000 fr. qu'il a réclamés sous litt. e de sa conclusion I et que les demandeurs ont reconnu lui devoir.

Après compensation de la somme de 3000 fr. ainsi due avec l'indemnité de 11 000 fr. qui leur a été allouée ci-dessus, les demandeurs sont en définitive créanciers du défendeur de 8000 fr. Ils sont de plus en droit de retirer les sommes qu'ils ont consignées en mains de l'office des poursuites, ces sommes représentant une partie du prix du loyer, lequel a déjà été porté en déduction de l'indemnité mise à la charge du défendeur. Sur le solde alloué aux demandeurs, il y a lieu de faire courir les intérêts moratoires dès l'introduction de la demande, les chefs de la demande reconventionnelle qui ont été admis ne portent pas d'intérêts parce qu'ils sont réputés éteints par compensation.

Quant aux frais du procès, il y a lieu de les faire supporter pour la plus grande part par le défendeur, qui a contesté à tort le principe même de sa responsabilité; il convient cependant d'en laisser une partie à la charge des demandeurs pour tenir compte de l'exagération manifeste de leurs — DTF 39 II 463, pag. 480 — prétentions et du fait que c'est le mauvais état de la comptabilité qui a évidemment augmenté les frais d'expertise.