DTF 48 II 227

Das Bundesgericht: zieht in Erwägung:

,1. — Auf die prozessualen Einwendungen der Beklagten kann der Berufungsrichter nicht eintreten, weil diese sich ausschliesslich auf kantonales Prozessrecht stützen.

2. — In materieller Beziehung ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass das dem Kläger eingeräumte Recht, die Liegenschaft an sich zu ziehen, im Vertrage ausdrücklich als «Vorkaufsrecht» bezeichnet wurde, und dass insbesondere der Beklagte 1) in seinem Begleitschreiben, mit dem er den Vertrag dem Kläger unterbreitete, wie auch in verschiedenen späteren Briefen (z: B. vom 9. und 26. September 1919) davon immer als von einem «Vorkaufsrecht» II gesprochen hat.

Ist auch die Bezeichnung eines Rechtsgeschäftes seitens der Parteien für die Bestimmung seiner juristischen Natur nicht ohne weiteres massgebend (Art. 18 OR). so muss ihr doch dann wesentliche Bedeutung beigemessen werden, wenn die Parteien geschäftsgewandte Personen sind, bei denen eine gewisse Vertrautheit mit der Terminologie des Gesetzes vorausgesetzt werden darf. Dies trifft im vorliegenden Falle zu. Speziell der Beklagte 1). der dem Kläger den Vertrag unterbreitete, musste als Baumeister den Unterschied zwischen Kaufsrecht und Vorkaufsrecht zweifelsohne kennen.

Dass die Parteien nicht ein Vorkaufsrecht, sondern ein Kaufsrecht haben begründen wollen, wie die Beklagten geltend machen, dürfte unter diesen Umständen nur angenommen werden, wenn hiefür gewichtige Anhaltspunkte sprechen würden. Solche Anhaltspunkte ergeben sich zunächst jedenfalls nicht aus der Entstehungsgeschichte desVertrages. Die Tatsache, dass das Haus nach den Wünschen des Klägers gebaut wurde, und dass er sich offensichtlich dagegen schützen wollte, gegen seinen Willen daraus verdrängt zu werden, spricht weder zu — DTF 48 II 227, pag. 230 — Gunsten der einen noch zu Gunsten der andern Auslegung. Sowohl ein Kaufs- als ein Vorkaufsrecht konnten ihm zur Erreichung des letztern Zweckes dienen.

Ebensowenig können sich die Beklagten auf die Festsetzung eines festen Uebernahmepreises bei Eingehung des «Vorkaufsversprechens» stützen. Wenn die Einräumung eines limitierten Vorkaufsrechtes auch nicht den Normalfall des Vorkaufsrechtes bildet, so kommt sie anderseits im Rechtsverkehr doch auch nicht bloss so ausnahmsweise vor, dass die Angabe eines festen Vorkaufspreises ohne weiteres als Anhaltspunkt dafür betrachtet werden dürfte, die Parteien haben kein Vorkaufsrecht begründen wollen.

Das einzige Moment, das sich für die Konstruktion des Kaufsrechtes anführen lässt, ist der Umstand, dass der Kläger, als er unter Hinweis auf den Verkauf an die Beklagten 2) zur Geltendmachung seines Rechtes aufgefordert wurde, sich nicht entscheiden wollte, sondern sich gerierte, wie wenn er unabhängig von einem solchen Verkauf das Recht habe, die Liegenschaft während 5 Jahren an sich zu ziehen. Allein näher als hieraus zu schliessen, die Parteien oder doch der Kläger haben bei Abschluss des Mietvertrages, trotz der gewählten Benennung nicht ein Vorkaufsrecht, sondern ein Kaufsrecht begründen wollen, liegt die Annahme, es handle sich hiebei um die irrtümliche Auffassung eines Laien über die Tragweite des ihm eingeräumten Anspruches.

Uebrigens erklärte der Beklagte 1) selber noch in seiner Zuschrift vom 15. Juli 1921 ausdrücklich, ein Kaufsrecht habe nie abgemacht werden sollen, sondern nur ein Vorkaufsrecht, das aber wegen Formmängeln nicht gültig sei. Endlich ist darauf hinzuweisen, dass das Vorkaufsrecht, auch das limitierte, den Verpflichteten weniger belastet als das Kaufsrecht. Da aber die Parteien den angestrebten Zweck auf dem Wege des Vorkaufsversprechens ebensowohl erreichen konnten, wie durch die Bestellung eines Kaufsrechtes, hat der Richter nach bekannter — DTF 48 II 227, pag. 231 — Auslegungsregel im Zweifel anzunehmen, die Kontrahenten haben sich mit dieser geringern Belastung des Beklagten 1) begnügen wollen.

3. — Nach Art. 216 Abs. 3 OR sind Vorkaufsverträge schon in schriftlicher Form gültig. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen dem Vorkaufsversprechen mit bestimmter Preisabmachung, dem limitierten Vorkaufsversprechen, und denen, die dem Versprechensempfänger nur das Recht einräumen, zu den seitens des Besitzers einem allfälligen Drittkäufer gewährten Bedingungen das Grundstück zu erwerben. Dem Wortlaute gemäss genügt daher für beide Arten von Vorkaufsversprechen die blosse Schriftform.»

Mit Recht haben jedoch die Beklagten unter Bezugnahme auf das die Frage allerdings nur anschneidende, nicht beantwortende Urteil des Bundesgerichts i. S. Müller gegen Berling (PRAXIS II 426) darauf hingewiesen, dass diese wörtliche Auslegung sich zum System des Gesetzes insofern in einen gewissen Widerspruch setzt, als sonst Verpflichtungen zur Veräusserung von Grundeigentum zu bestimmten Bedingungen nur verbindlich sind, wenn sie öffentlich beurkundet wurden. So sieht Art. 216 OR die öffentliche Beurkundung vor für alle Kaufverträge, für Vorverträge und für alle Verträge über die Einräumung von Kaufs- und Rückkaufsrechten. Die gleichen Erwägungen, die den Gesetzgeber für diese Rechtsgeschäfte zu der Einführung der Form der öffentlichen Beurkundung führten, hätten ihn auch veranlassen können, diese Form für das limitierte Vorkaufsrecht vorzuschreiben. Zumal im Vergleich mit dem Kaufsrecht drängt sich die Gleichartigkeit der zu schützenden Interessen auf. Während beim gewöhnlichen Vorkaufsrecht die Gebundenheit des Verkäufers sich nur hinsichtlich der Person des Erwerbers äussert, wogegen es ihm freisteht, die Verkaufsbedingungen, insbesondere den Preis, jedesmal wenn ein Drittkäufer an ihn herantritt, neu zu bestimmen, bindet sich der Eigentümer, der ein limitiertes Vorkaufsrecht — DTF 48 II 227, pag. 232 — gewährt, gleich wie wenn er ein Kaufsrecht einräumen würde, schon zum Voraus an gewisse Bedingungen, von denen er später nicht mehr abgehen kann. Wie für das Kaufsrecht wäre daher auch für das limitierte Vorkaufsrecht ein Schutz des Verkäufers gegen Uebereilung bei Eingehung der Verpflichtung am Platze gewesen.

Allein so gewichtig diese Argumente für eine verschiedene Behandlung des gewöhnlichen und des limitierten Vorkaufsversprechens sind, so scheitern sie doch an der Erwägung, dass das positive Recht schlechthin alle Vorkaufsversprechen der blossen Schriftform unterstellt hat.

Es liegt nicht etwa der Fall vor, dass der Gesetzgeber das limitierte Vorkaufsrecht überhaupt nicht in den Rah- IIlen der von ihm aufgestellten Vorschriften einbezogen hätte, so dass man von einer eigentlichen Lücke im Gesetze sprechen könnte, die auszufüllen der Richter nach Art. 1 Abs. 2 ZGB berufen wäre. Zwar nicht schon im Entwurf zum ZGB von 1900, wohl aber bereits in den Beratungen der Expertenkommission (Prot. III 50) wurde das limitierte Vorkaufsrecht erwähnt. In Art. 1271 des Entwurfes zum OR von 1905 und seit der Beratung des ZGB durch die nationalrätliche Kommission im ZGB (Art. 672 später 681) figuriert es ausdrücklich neben dem nicht limitierten Vorkaufsrecht (Stenogr. Bulletin 1906 S. 539). Endlich wies im Ständerat der Berichterstatter Hoffmann gegenüber einer Aeusserung Scherers speziell darauf hin, dass im Gesetz beide Arten von Vorkaufsrechten vorgesehen seien (Stenogr. Bulletin 1907 S. 162).

Kann aber ein Uebersehen der Besonderheiten des limitierten Vorkaufsrechtes nicht in Betracht kommen und stellte der Gesetzgeber dennoch nur eine allgemeine Norm für die Form der Vorkaufsrechte auf, so ist der Richter hieran gebunden und darf nicht auf dem Wege der Auslegung eine Differenzierung einführen, die der Gesetzgeber vermied.

Dabei ist zudem speziell zu berücksichtigen, dass es — DTF 48 II 227, pag. 233 — sich um die Auslegung von Formvorschriften handelt. Auf derartige Bestimmungen muss sich der Verkehr verlassen können und es geht nicht an, sie, ohne schwerwiegende Veranlassung, auf dem Wege der Gesetzesauslegung abzuändern (LEEMANN, SJZ 10 S. 171; OSER, N. IV 1 zu Art. 216; BECKER, N. 10; Au.GÄUER, Vorkaufs-, Rückkaufs- und Kaufsrecht; Diss. Zeh. 1918 S. 42; a. A.: SIMONIUS, ZSR 61 p. 311).

4. — Die Erfordernisse der Schriftform sind im vorliegenden Falle erfüllt. Allerdings enthält der von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertrag selber keine Angaben über den Vorkaufspreis, der als wesentlichster Bestandteil der Abmachung zweifelsohne der Schriftform auch unterliegt. Allein der Beklagte 1) hat sowohl den ursprünglichen als den erhöhten Preis in seinen Briefen vom 14. September und 6. November 1915 bezw. in dem Vertrag über den Bau der Garage vom 9. Mai 1917 als Vorkaufspreis anerkannt. Da aber aus der Einräumung eines Vorkaufsrechtes zunächst nur dem Promittenten Verpflichtungen erwachsen, während der Promissar bis zur Ausübung seines Zugrechtes von jeder Verbindlichkeit frei bleibt, genügt nach Art. 13 OR, dass die Preisabmachung durch die Unterschrift des Beklagten 1) gedeckt ist.

5. — Für den Fall, dass das Vorkaufsrecht formrichtig zur Entstehung gelangt sein sollte, haben die Beklagten sich auf den Standpunkt gestellt, es liege ein sog. «Verwandtenkauf» vor und ferner sei das Recht des Klägers durch Nichtausübung untergegangen. Beide Einwendungen sind mit der Vorinstanz zurückzuweisen. Was die Einrede des Verwandtenkaufes anbelangt, so kann in allen Teilen auf das Urteil des Bundesgerichts i. S. Aeschlimann gegen Schütz (AS 4f. II 387) verwiesen werden. Von einem Verkauf im Hinblick auf das Erbrecht des Erwerbers kann im vorliegenden Falle nicht die Rede sein. Gegenüber der zweiten Einwendung stellt die Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht fest, der Kläger habe erstmals am 8. Juni 1920 Kenntnis von der erfolgten Veräusserung des — DTF 48 II 227, pag. 234 — Grundstückes erhalten. Am 5. Juli 1920 erklärte er den Kaufseintritt. Die Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB ist daher gewahrt.

6. — Dagegen kann das Vorkaufsversprechen nur dem Beklagten 1) gegenüber geltend gemacht werden. Da es im Grundbuch nicht vorgemerkt wurde (die auf einseitiges Begehren des Klägers erst im Verlaufe des Prozesses erfolgte Vormerkung im Sinne von Art. 960 Ziff. 1 ZGB fällt nicht in Betracht), stehen dem Kläger daraus nur obligatorische Ansprüche, d. h. nur Ansprüche gegenüber seinem Vertragsgegner, zu. Um die Beklagten 2) zu verpflichten, hätte es ihrerseits einer Uebernahme der Verpflichtungen des Beklagten 1) bedurft. Eine solche Uebernahme hat nach den Akten und entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht stattgefunden. Sowohl die Beklagten 2) wie auch der Beklagte 1) haben in der Korrespondenz mit dem Kläger immer nur erklärt, die neuen Eigentümer seien in das M i e t s ver h ä I t n i s eingetreten. Ebenso sieht der Kaufvertrag vom 31. Mai 1920 nur die Uebernahme des Mietvertrages vor. Von einem Eintritt in die Verpflichtungen aus dem Vorkaufsversprechen ist dagegen nirgends die Rede. Uebrigens hätte eine solche Uebernahme auch jedes innern Grundes entbehrt. Wäre es noch verständlich gewesen, wenn die Beklagten 2 dem Kläger, um ihn zur Nichtausübung des Vorkaufsrechtes anlässlich des Eigentumsüberganges auf sie zu veranlassen, für eine spätere Handänderung ein neues Vorkaufsrecht eingeräumt hätten, so lag für sie dagegen keinerlei Grund vor, durch Anerkennung des Vorkaufsrechtes bezüglich des streitigen Kaufes diesen selbst in Frage zu stellen oder sich eine Schadenersatzpflicht aufzuladen.

7. — Die Gegenforderungen der Beklagten fussen auf der Annahme, der Kläger sei nicht berechtigt gewesen, ein Vorkaufsrecht auszuüben; nach den vorstehenden Ausführungen ist diese Auffassung unzutreffend, womit die Grundlage dieser Ansprüche dahinfällt.