1C_181/2026

1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid in einer öffentlich-rechtlichen Bausache. Dagegen ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich zulässig (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG).

Da die nachzureichenden Pläne genehmigt und die Konzession für die Nutzung des Grundwassers mittlerweile gewährt wurde, sind die aufschiebenden Bedingungen, unter denen die Baubewilligung ursprünglich erteilt worden war, nun erfüllt. Die Bauherrschaft kann somit von der ihr erteilten Baubewilligung Gebrauch machen.

Die Beschwerdeführerin beantragt zwar die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats vom 9. März 2026 und des kantonalen Gesamtbewilligungsentscheids vom 19. Februar 2026, beanstandet diese späteren Entscheide inhaltlich aber nicht. Praxisgemäss ist es deshalb zulässig, wenn sie den Zwischenentscheid des Verwaltungsgerichts vom 15. Mai 2023 direkt beim Bundesgericht anficht, ohne nochmals (pro forma) den kantonalen Rechtsmittelweg zu durchlaufen. Das kantonale Verfahren ist mit anderen Worten abgeschlossen (vgl. Art. 90 BGG und Urteil 1C_235/2026 vom 4. August 2026 E. 1.1 mit Hinweisen).

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind grundsätzlich erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

2. Die Beschwerdeführerin beschränkt sich darauf, die willkürliche Anwendung von Art. 134, 136, 139 und Art. 144 Abs. 3 des Gesetzes des Kantons Nidwalden vom 24. April 1988 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz, BauG; NG 611.01) geltend zu machen (Art. 9 BV).

Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offenbar unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 151 II 794 E. 3.4.1 mit Hinweisen).

3. Gemäss Art. 134 BauG dürfen Bauten und Anlagen nur auf erschlossenen Grundstücken erstellt werden (Abs. 1); ein Grundstück ist erschlossen, wenn insbesondere für die betreffende Nutzung eine hinreichende, rechtlich gesicherte Zufahrt besteht (Abs. 2 Ziff. 1; vgl. auch die bundesrechtlichen Voraussetzungen nach Art. 22 Abs. 2 lit. b und Art. 19 Abs. 1 RPG [SR 700]).

Das Verwaltungsgericht erwog unter Hinweis auf die Ausführungen des Regierungsrats, die Zufahrt erfolge über die Parzelle Nr. 23. Es handle sich dabei um eine Strassenparzelle im Eigentum der Gemeinde. Die C.________ AG habe am 13. August 2021 ein Verkehrsgutachten vorgelegt. Die Beschwerdegegnerin habe im Nachgang dazu eine Projektänderung eingereicht, den Beanstandungen im Gutachten Rechnung getragen und die Seitenparkplätze 1 und 2 ersatzlos gestrichen. Die Baubewilligungsbehörde habe zudem für den am nächsten bei der Kurve befindlichen Garagenparkplatz aus Sicherheitsgründen keine Bewilligung erteilt. Vor diesem Hintergrund und gestützt auf die Ausführungen bzw. Visualisierungen im Verkehrsgutachten gebe es keinen Beleg dafür, dass beim Parkieren fremder Privatgrund beansprucht werden müsse.

Die Beschwerdeführerin hält an ihrer Auffassung fest, dass für die Zufahrt die Parzelle Nr. 25 beansprucht werden müsse. Sie verweist auf Abbildung 2 im erwähnten Verkehrsgutachten und behauptet, ein Fahrzeug mit der Länge von 5,1 m müsse mindestens 2 m auf die Parzelle Nr. 25 fahren. Massgebend sei dafür nicht die Radspur, sondern die Karosserie.

Die Beschwerdeführerin rügt zwar eine willkürliche Rechtsanwendung, doch betrifft ihre Kritik inhaltlich die Sachverhaltsfeststellung. Diese prüft das Bundesgericht ebenso wie die Anwendung des kantonalen Rechts auf Willkür (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG, wonach die Feststellung des Sachverhalts insbesondere gerügt werden kann, wenn sie offensichtlich unrichtig ist). Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung ist hier indessen nicht erkennbar. Wie die Beschwerdeführerin zur Annahme gelangt, dass ein Fahrzeug mindestens 2 m auf die Parzelle Nr. 25 fahren müsse, legt sie nicht näher dar. Dies ist gestützt auf die Ausführungen im Verkehrsgutachten auch nicht ersichtlich. Die dortige Abbildung 2 bezieht sich auf zwei Aussenparkplätze, die nicht bewilligt wurden, weil sie die Beschwerdegegnerin im Rahmen einer späteren Projektänderung gestrichen hat. Sie zeigt, dass ein Fahrzeug, das zu diesen Aussenparkplätzen hin- bzw. davon wegfährt, mit seiner Karosserie (nicht aber mit den Rädern) leicht die Parzelle Nr. 25 tangiert. Dabei wurde von einem grossen Modell eines Personenwagens mit der Länge von 5,1 m (bei einer Parkplatzlänge von 5,7 bzw. 6,7 m) ausgegangen. Die letztlich bewilligten Parkplätze weisen jedoch nur eine Länge von 5 m auf und sind damit nicht für derart grosse Modelle geeignet. Es ist nicht willkürlich, ein Grundstück nach 134 BauG als erschlossen zu qualifzieren, auch wenn die Karosserie von deutlich überdurchschnittlich langen Personenwagen beim Parkieren fremden Privatgrund tangiert, insbesondere wenn die geplanten Parkplätze auf kleinere Modelle zugeschnitten sind. Die Rüge der Beschwerdeführerin ist somit unbegründet, soweit sie hinreichend substanziiert wurde.

4. Laut Art. 136 BauG sind Ausfahrten, Ausgänge und Garagenvorplätze so zu gestalten, dass die Verkehrsteilnehmer und -teilnehmerinnen nicht behindert oder gefährdet werden. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Vorinstanz habe diese Bestimmung willkürlich angewendet. Aufgrund der Sichtverhältnisse beeinträchtige ein Fahrzeugmanöver vor der geplanten Garage den Verkehr. Die Benützer und Benützerinnen dieser Strassen hätten jedoch nach Art. 36 Abs. 4 SVG und Art. 15 Abs. 3 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (VRV; 741.11) Vortritt. Zudem müsse sich die Sicherheit nach der zulässigen Höchstgeschwindigkeit richten, die an der betreffenden Stelle 50 km/h betrage. Das Verkehrsgutachten habe die Sichtweite mit 8 m klar unzutreffend angegeben; vielmehr betrage sie an einem bestimmten Punkt nur 7.5 m, was anhand der Abbildung 4 des Gutachtens aufgezeigt werden könne.

Die Vorinstanzen gingen in Einklang mit dem Verkehrsgutachten und einer Stellungnahme der Kantonspolizei Nidwalden vom 20. Januar 2022 davon aus, dass die realistische und somit für die Berechnung der notwendigen Sichtweite massgebende Geschwindigkeit aufgrund der örtlichen Situation (wenig frequentierte Strasse, die für Motorfahrzeuge eine Sackgasse bilde; 90-Grad-Kurve; Kieselweg; Brücke mit Pfosten) 15 km/h betrage. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist nicht geeignet, diese fachkundige Feststellung in Zweifel zu ziehen (vgl. BGE 150 II 537 E. 2.5 mit Hinweisen). Hinzu kommt, dass das Verkehrsgutachten zu einem Zeitpunkt erstellt wurde, als noch drei Garagenparkplätzen geplant waren. Abbildung 4 des Gutachtens, auf das sich die Beschwerdeführerin stützt, ist insoweit nicht mehr aktuell: Wie oben erwähnt, wurde der am nächsten bei der Kurve befindliche Garagenparkplatz nicht bewilligt, was die Sichtweite im Vergleich zu den gutachterlichen Annahmen erhöhte. Soweit die Beschwerdeführerin ihre Rüge in dieser Hinsicht überhaupt hinreichend substanziierte, ist die vorinstanzliche Feststellung, die Verkehrsteilnehmer und -teilnehmerinnen würden weder behindert noch gefährdet, jedenfalls nicht geradezu unhaltbar bzw. willkürlich.

5. Art. 139 Abs. 2 BauG verlangt, dass Abstellplätze verkehrssicher angelegt sind. Umstritten ist, ob diese Voraussetzung bei Verwendung der auf der Strassenparzelle Nr. 23 befindlichen Slipanlage (schräge Ebene, auf der Boote und Schiffe zu Wasser gelassen oder an Land gezogen werden können) erfüllt ist. Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei Vereisungsgefahr würden Fahrzeuge von der Slipanlage in den See rutschen. Bei "Höchststand" sei zudem die Fischergasse überschwemmt.

Das Verwaltungsgericht stellte in dieser Hinsicht unter Hinweis auf das Verkehrsgutachten von C.________ AG zunächst fest, die Benutzung der Slipanlage sei lediglich hilfreich bei Parkierungsmanövern. Die Beschwerdeführerin geht darauf nicht ein und macht insbesondere nicht geltend, die Benutzung der Slipanlage sei bei Parkierungsmanövern unabdingbar, womit sich weitere Ausführungen zu dieser Frage erübrigen (vgl. Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BV). Lediglich der Vollständigkeit sei festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht darüber hinaus festhielt, die Slipanlage würde ohnehin nur im vorderen Bereich befahren und dieser Bereich sei flach. Auch auf diese Sachverhaltsfeststellung geht die Beschwerdeführerin nicht hinreichend ein. Ihre Beschwerde genügt in dieser Hinsicht den gesetzlichen Begründungsanforderungen nicht.

Das Verwaltungsgericht stellte weiter nicht in Abrede, dass bei einer Überschwemmung der Fischergasse die Parkplätze nicht verwendet werden könnten. Allerdings ist keineswegs willkürlich, die sich an der Fischergasse befindlichen Parkplätze trotzdem als verkehrssicher einzustufen. Die Rüge der willkürlichen Anwendung von § 139 BauG ist somit unbegründet.

6. Umstritten ist schliesslich ein Dachvorsprung, der in die im Gemeindeeigentum stehende Fischergasse hineinragt. Das Verwaltungsgericht erwog, es handle sich um einen Dachvorsprung im Sinne von Art. 144 Abs. 3 BauG, der hier beim Grenzabstand nicht mitberechnet werde. Ob eine Dienstbarkeit erforderlich sei, brauche nicht geprüft zu werden.

Die Beschwerdeführerin ist dagegen der Auffassung, es sei zwingend eine Dienstbarkeit erforderlich, und rügt eine willkürliche Anwendung von Art. 144 Abs. 3 BauG. Sie übersieht, dass diese Bestimmung einzig regelt, ob über die Fassade vorspringende Gebäudeteile bei der Berechnung des Grenzabstands berücksichtigt werden. Dass die Vorinstanz zu Unrecht bzw. willkürlich angenommen hätte, der geplante Dachvorsprungs habe nicht berücksichtigt werden müssen, behauptet sie nicht. Ihre Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unzureichend begründet (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG). Dass von der zivilrechtlichen Frage der Erforderlichkeit einer Dienstbarkeit eine öffentlich-rechtliche Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung abhängen würde, macht die Beschwerdeführerin sodann nicht geltend (vgl. dazu Urteil 1C_127/2022 vom 10. Mai 2023 E. 4.3 mit Hinweis). Es ist deshalb nicht erkennbar, weshalb das Verwaltungsgericht darauf hätte eingehen müssen.

7. Die Beschwerde ist aus diesen Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 68 Abs. 2 BGG).