9C_308/2026

I. Entrata in materia, oggetto del litigio e potere d'esame

1.

1.1. L'impugnativa concerne una causa di diritto pubblico che non ricade sotto le eccezioni previste dall'art. 83 LTF ed è diretta contro una decisione finale resa in ultima istanza cantonale da un tribunale superiore (art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 LTF). Essa è stata presentata nei termini di legge dal destinatario del giudizio contestato (art. 100 cpv. 1 LTF), con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF), e dev'essere esaminata come ricorso ordinario in materia di diritto pubblico giusta l'art. 82 segg. LTF (al riguardo, cfr. anche gli art. 146 LIFD [RS 642.11] e 73 LAID [RS 642.14]).

1.2. In base alle conclusioni formulate dall'insorgente ed a quanto indicato nel ricorso, il litigio in sede federale non verte più sulla qualifica della vendita della particella n. xxx RFD del Comune di U.________/TI quale commercio professionale di immobili ed è circoscritto all'aspetto della prescrizione relativa del diritto di tassare in materia di imposta federale diretta e di imposte cantonali.

2.

2.1. Il Tribunale federale applica il diritto federale d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF; DTF 150 II 346 consid. 1.5.2). Nondimeno, salvo in caso di violazioni manifeste, si confronta di regola solo con gli argomenti proposti (art. 42 cpv. 2 LTF; DTF 138 I 274 consid. 1.6). La denuncia della lesione di diritti fondamentali dev'essere formulata con precisione (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 143 II 283 consid. 1.2.2).

2.2. Sul piano dei fatti, il Tribunale federale si fonda sugli accertamenti dell'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Può scostarsene quando sono stati eseguiti in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale è esaminato anche l'apprezzamento delle prove (art. 105 cpv. 2 LTF; DTF 140 III 115 consid. 2). L'eliminazione del vizio deve potere influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 LTF).

3.

3.1. Esposto il quadro legale di riferimento, la Camera di diritto tributario ha condiviso il parere dell'autorità fiscale ticinese, che ha negato l'intervento della prescrizione relativa, dopo avere osservato che:

(a) la presentazione della dichiarazione d'imposta per il periodo fiscale 2012 risale all'11 aprile 2014 mentre la decisione di tassazione è stata notificata al contribuente il 28 aprile 2021;

(b) l'8 novembre 2017, l'autorità fiscale avrebbe scritto al contribuente una lettera per interrompere la prescrizione, riguardo all'invio della quale non esiste però nessuna prova; di conseguenza, va esaminato se, tra la presentazione della dichiarazione d'imposta 2012 (11 aprile 2014), interruttiva della prescrizione, e la notifica della decisione di tassazione (28 aprile 2021), siano intervenuti altri atti idonei a interrompere la prescrizione;

(c) ciò sarebbe il caso perché, con dichiarazione d'imposta 2017, inoltrata l'8 aprile 2019, alla voce "Debiti imposte anni diversi", il ricorrente ha riconosciuto l'esistenza di un debito fiscale di fr. 701'378.-, che comprende il debito fiscale (stimato) 2012, relativo anche al commercio professionale di immobili.

3.2. Nell'impugnativa presentata davanti al Tribunale federale, l'insorgente sostiene per contro che tali conclusioni siano il risultato:

(a) di un accertamento manifestamente inesatto dei fatti, nella misura in cui la Corte cantonale ha ritenuto che l'importo indicato nell'elenco dei debiti annesso alla dichiarazione fiscale 2017 alla voce "Debiti imposte anni diversi" comprendesse il maggior onere fiscale derivante dall'imposizione del reddito relativo al periodo fiscale 2012;

(b) di una lesione dell'art. 120 cpv. 3 lett. b LIFD e dell'art. 193 cpv. 4 lett. b della legge tributaria ticinese del 21 giugno 1994 (LT/TI; RL/TI 640.100) perché, quand'anche si volesse ritenere che l'importo notificato nella dichiarazione fiscale 2017 comprendeva il debito fiscale relativo al 2012, l'indicazione generica "Debiti imposte anni diversi" non è qualificabile come riconoscimento di debito idoneo a interrompere la prescrizione ai sensi delle norme citate.

II. Accertamento dei fatti

4.

4.1. La prima critica dell'insorgente è relativa all'accertamento dei fatti e all'apprezzamento sul quale si è fondata la Corte cantonale per concludere che l'importo di fr. 701'378.-, notificato nella dichiarazione fiscale 2017, comprende il debito fiscale 2012.

Le circostanze valutate - che erano state addotte a favore e contro tale conclusione - risultano dai considerandi 6.3.1 e 6.3.2 del giudizio cantonale e il ragionamento svolto dai Giudici ticinesi viene rivisto dal Tribunale federale nell'ottica del divieto d'arbitrio (precedente consid. 2.2; sentenza 9C_30/2024 del 27 giugno 2024 consid. 2).

4.2. L'arbitrio nell'accertamento dei fatti e/o nell'apprezzamento (anche anticipato) delle prove è dato quando l'istanza inferiore non ha manifestamente compreso il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso di considerare un mezzo di prova pertinente senza un serio motivo, o ha tratto deduzioni insostenibili.

Chi ricorre criticando questi aspetti, deve argomentare, per ogni accertamento di fatto censurato, in che modo le prove avrebbero dovuto essere valutate, perché l'apprezzamento dell'autorità sia insostenibile e in che misura la lesione invocata sarebbe suscettibile di influenzare l'esito del litigio nel suo complesso (art. 97 cpv. 1 LTF; DTF 143 IV 500 consid. 1.1; sentenza 9C_434/2025 del 4 febbraio 2026 consid. 4.2).

4.3. Come fatto notare anche dall'autorità fiscale ticinese, un'argomentazione in tal senso non viene però fornita, perché l'insorgente non si riferisce ai singoli aspetti valutati dalla Camera di diritto tributario per giungere alla propria conclusione e quindi non ne dimostra nemmeno l'insostenibilità e un contrasto con l'art. 9 Cost.

In base ai fatti constatati dall'istanza precedente - che risultano da un apprezzamento delle prove agli atti - occorre quindi ritenere che l'importo di fr. 701'378.-, notificato nella dichiarazione fiscale 2017, comprende il debito fiscale 2012.

III. Imposta federale diretta

5.

5.1. Nel merito, il ricorrente denuncia una violazione dell'art. 120 cpv. 3 lett. b LIFD, perché considera che - quand'anche l'importo indicato nella dichiarazione fiscale 2017 comprendesse il debito fiscale relativo al 2012, come concluso dall'istanza inferiore - mancherebbe un espresso riconoscimento del debito e una manifestazione chiara e diretta della volontà ad assumerlo davanti all'autorità fiscale.

Contrariamente a quanto sarebbe richiesto dalla giurisprudenza in materia, precisa l'insorgente, la dichiarazione fiscale 2017 contiene infatti solo l'indicazione "Debiti imposte anni diversi" senza fare riferimento esplicito al 2012 e all'ammontare del debito per quell'anno, che sarebbe stato individuato grazie ad una "ricostruzione".

5.2. Giusta l'art. 120 LIFD il diritto di tassare si prescrive in cinque anni dalla fine del periodo fiscale (cpv. 1; prescrizione relativa).

Un nuovo termine di prescrizione di cinque anni decorre - tra l'altro - con ogni riconoscimento esplicito del debito fiscale da parte del contribuente (cpv. 3 lett. b). In ogni caso, il diritto di tassare si prescrive in 15 anni dalla fine del periodo fiscale (cpv. 4; prescrizione assoluta).

5.3. In base alla giurisprudenza del Tribunale federale, la consegna della dichiarazione d'imposta vale quale riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 120 cpv. 3 lett. b LIFD, con effetto interruttivo della prescrizione, quando è compilata nei contenuti e depositata senza riserve. Solo così, il contribuente manifesta un comportamento che può essere valutato oggettivamente come un riconoscimento esplicito di un credito d'imposta notificato, anche se non ancora definitivamente stabilito, e che non può essere inteso soggettivamente in altro modo, nemmeno da parte dell'autorità di tassazione (DTF 145 II 130 consid. 2.2.7).

Siccome già in base al testo di legge il riconoscimento del debito d'imposta dev'essere "esplicito", esso non deve potere avvenire in modo improvviso e involontario (DTF 145 II 130 consid. 2.2.6). Quando il comportamento manifestato dal contribuente esprime con chiarezza che, anche a suo avviso, sussiste un obbligo di pagamento, la dichiarazione di volontà può essere valutata come un riconoscimento esplicito del debito d'imposta e il termine di prescrizione relativa ricomincia a decorrere. Per contro, quando egli si limita a indicare che, a parere dell'autorità di tassazione, sussiste un obbligo di pagamento, il contribuente manifesta solo di prendere conoscenza di tale fatto e, in mancanza di una dichiarazione di volontà in tal senso, il riconoscimento del debito d'imposta, necessario per interrompere il termine di prescrizione relativa di cinque anni e farne cominciare un altro, non è dato (sentenza 2C_278/2020 del 15 luglio 2021 consid. 2.3.3).

5.4. Esaminate alla luce dei principi indicati, le critiche del ricorrente in merito all'ammissione, da parte della Camera di diritto tributario, dell'esistenza di un riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 120 cpv. 3 lett. b LIFD risultano infondate. In proposito, va infatti rilevato che:

(a) il riconoscimento di debito di fr. 701'378.- contenuto nella dichiarazione d'imposta 2017 non è né improvviso né involontario ed è stato comunicato all'autorità fiscale senza formulare nessun tipo di riserva, con l'obiettivo di ottenere un vantaggio fiscale;

(b) diversamente da quanto constatato per il caso oggetto della citata sentenza 2C_278/2020 - in cui il debito fiscale era stato notificato in modo condizionato e gli estremi per ammettere un'interruzione della prescrizione relativa non erano dati - la notifica formulata dal ricorrente, in maniera molto precisa, non esprime solo una presa di conoscenza di quanto preteso dall'autorità fiscale, ma anche una dichiarazione di volontà in merito al fatto che l'importo di fr. 701'378.- era dovuto;

(c) sulla base dei fatti accertati dalla Camera di diritto tributario, che non sono stati messi validamente in discussione e che vincolano il Tribunale federale (art. 105 cpv. 1 LTF; precedente consid. 4), tale importo comprendeva il debito per il periodo fiscale 2012, in relazione al quale è stata sollevata l'eccezione di prescrizione;

(d) nella misura in cui il comportamento del ricorrente non è stato solo concludente bensì esplicito (riferimento a "Debiti imposte anni diversi") e la reale portata del suo riconoscimento di debito risulta accertata, il fatto che tale ammissione di debito non sia stata "verbalizzata" in modo più dettagliato, con chiaro riferimento al periodo fiscale 2012, non può essere considerato decisivo (DTF 145 II 130 consid. 2.2.9);

(e) nella misura in cui il ricorrente ha fornito una cifra più che precisa del debito fiscale da lui stimato (fr. 701'378.-), appare infine fuori luogo anche il riferimento ad una semplice "ricostruzione" dello stesso, che sarebbe stata svolta dall'autorità di tassazione ticinese.

5.5. Tra la presentazione della dichiarazione d'imposta 2012, l'11 aprile 2014, e la notifica della decisione di tassazione 2012, il 28 aprile 2021, vi è stato quindi un atto interruttivo della prescrizione, costituito dal riconoscimento di debito contenuto nella dichiarazione fiscale 2017 dell'8 aprile 2019. Di conseguenza, al momento dell'emanazione della decisione di tassazione 2012, il diritto di tassare era ancora dato.

IV. Imposte cantonali

6.

6.1. L'art. 120 cpv. 1 e 3 lett. b LIFD ha il suo corrispettivo nell'art. 193 cpv. 1 e 4 lett. b LT/TI, in accordo con l'art. 47 cpv. 1 LAID, che dev'essere interpretato come l'art. 120 cpv. 3 lett. b LIFD, benché l'art. 47 cpv. 1 LAID non preveda rispettivamente richieda un riconoscimento "esplicito" del debito fiscale (DTF 145 II 130 consid. 2.2.4 segg.).

6.2. Il ricorso - col quale vengono formulate critiche valide sia per l'imposta federale diretta che per le imposte cantonali, senza fare distinzioni - è quindi infondato anche in relazione alle imposte cantonali.

V. Conclusioni, spese e ripetibili

7.

7.1. Il ricorso dev'essere respinto sia per quanto riguarda l'imposta federale diretta che per quanto attiene alle imposte cantonali.

7.2. Le spese giudiziarie devono essere poste a carico del ricorrente (art. 65 e 66 cpv. 1 LTF). Non sono dovute ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF).