P 1/02

1.- a) Im vorinstanzlichen Entscheid werden die für den Anspruch auf Ergänzungsleistungen zur AHV/IV geltenden

Voraussetzungen (Art. 2 und Art. 2a ff. ELG) sowie die für die anerkannten Ausgaben (Art. 3b ELG) und die anrechenbaren Einnahmen (Art. 3c ELG), einschliesslich der Anrechnung von Einkünften und Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist (Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG), massgebenden Regeln zutreffend dargelegt, sodass darauf verwiesen werden kann.

b) Gemäss Art. 17 Abs. 5 ELV (eingefügt durch Verordnungsänderung vom 16. September 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999, AS 1998 2582) ist bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstücks für die

Prüfung, ob ein Vermögensverzicht vorliegt, der Verkehrswert massgebend. Unter dem Verkehrswert ist der Verkaufswert zu verstehen, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt (BGE 120 V 12, SVR 1998 EL Nr. 5

S. 9, je mit Hinweisen). Dabei ist auf die kantonalen

Bewertungsgrundsätze abzustellen (AHI 1998 S. 274 f.).

Die EL-Stelle des Kantons Thurgau stellt beim Verkehrswert praxisgemäss auf das Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert der Liegenschaft ab.

Im Urteil Sch. vom 8. Februar 2001, P 50/00, hat das Eidgenössische Versicherungsgericht diese Berechnungsweise als sachgerecht bezeichnet mit der Feststellung, dass sie im

Hinblick darauf, dass der Verkehrswert meist deutlich über dem Steuerwert liegt und der Versicherungswert den Verkehrswert häufig übertrifft, in der Regel zu angemessenen

Ergebnissen führt. Vorzubehalten sind indessen Fälle, wo diese Methode zu offensichtlich unrichtigen Ergebnissen führt.

2.- a) Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die veräusserte Liegenschaft sei nicht nach dem Mittel zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert, sondern nach dem Steuerwert von Fr. 194'000.- gemäss

Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 13. September 1999 festzusetzen. Dem kann schon deshalb nicht beigepflichtet werden, weil bei der Vermögensbewertung praxisgemäss auf die Verhältnisse abzustellen ist, wie sie im Zeitpunkt der Entäusserung bestanden haben (BGE 120 V 184 Erw. 4b). Insbesondere im Hinblick auf das Alter der Liegenschaft (Baujahr vor 1899) und den von der Vorinstanz ermittelten Ertragswert (= kapitalisierter Bruttoertrag) von lediglich Fr. 42'850.- bis Fr. 92'850.- fragt sich indessen, ob der von der Verwaltung herangezogene

Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert (Neuwert) im vorliegenden Fall zu einem vertretbaren Ergebnis führt. Anderseits kann auch nicht ohne weiteres auf den Steuerwert im Zeitpunkt der Veräusserung der

Liegenschaft abgestellt werden. Das kantonale Gericht hat die Sache daher zu Recht an die Verwaltung zurückgewiesen, damit sie zum Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung ergänzende Abklärungen (konkrete rückwirkende Liegenschaftsschätzung) vornehme und gestützt hierauf über die Anrechnung von Verzichtsvermögen neu befinde.

b) Als Gegenleistung für den entäusserten Vermögenswert hat sich der Beschwerdeführer ein lebenslängliches

Wohnrecht einräumen lassen. Weil nach Art. 17 Abs. 5 ELV in der seit 1. Januar 1999 gültigen Fassung der Bestimmung das veräusserte Grundstück zum Verkehrswert anzurechnen ist, ist auch bei dem als Gegenleistung eingeräumten Wohnrecht nicht vom (steuerlichen) Eigenmietwert, sondern vom Marktmietwert auszugehen (BGE 122 V 398 Erw. 3a). Entgegen der

Auffassung des Beschwerdeführers kann daher nicht auf den

Eigenmietwert gemäss Steuererklärung 1993/94 von Fr. 6500.abgestellt werden. Mangels zuverlässiger Angaben hat die

Vorinstanz die Sache zu Recht auch in diesem Punkt an die

Verwaltung zurückgewiesen, damit sie den Marktmietwert per

Ende 1994 feststelle und hierauf nach den anwendbaren

Regeln kapitalisiere (vgl. hiezu BGE 122 V 399 Erw. 4b mit

Hinweis).

c) Was schliesslich die geltend gemachten Gegenleistungen des Sohnes in Form von bezahlten Gebäudeunterhaltskosten von Fr. 29'849.- und erbrachten Arbeitsleistungen für Reparaturen betrifft, ist mit dem kantonalen Gericht festzustellen, dass der Beschwerdeführer hiefür nicht rückzahlungspflichtig ist und der Sohn gemäss Erbvorbezugsvertrag die Leistungen im Rahmen der Ausgleichspflicht gegenüber der Schwester dereinst in Abzug bringen kann. Dies gilt ausdrücklich auch für die vom Sohn in der Zeit vor der

Liegenschaftsübernahme erbrachten Leistungen. Es mag, wie in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vorgebracht wird, zwar zutreffen, dass L.________ ohne die Leistungen des Sohnes gezwungen gewesen wäre, die Hypothek auf der Liegenschaft zu erhöhen. Eine im Zusammenhang mit der Liegenschaftsübertragung allenfalls anzurechnende Gegenleistung des Sohnes ergibt sich daraus aber nur insoweit, als dieser auf eine

Verzinsung des zur Verfügung gestellten und der Ausgleichspflicht im Erbfall unterliegenden Kapitals verzichtet hat.

Eine Berücksichtigung dieser Leistung rechtfertigt sich jedoch nicht, weil die im Jahre 1992 bezahlten Unterhaltskosten werterhaltende Arbeiten zum Gegenstand hatten, die kurz vor der Eigentumsübertragung auch im eigenen Interesse des Sohnes standen. Unberücksichtigt zu bleiben haben auch die geltend gemachten Arbeitsleistungen für Gebäudereparaturen in den Jahren 1975 bis 1994, da es hiefür an einem hinreichenden Nachweis fehlt (vgl. hiezu BGE 121 V 208

Erw. 6a).

3.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich als offensichtlich unbegründet, weshalb sie im Verfahren nach

Art. 36a OG erledigt werden kann.