DTF 77 III 119

— DTF 77 III 119, pag. 121 — Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zieht in Erwägung:

1. — Die Miet- und Pachtzinssperre, wie sie mit der Anhebung einer Betreibung auf Grundpfandverwertung in der Regel verbunden ist (Art. 91 ff. VZG), beruht auf Art. 806 ZGB. Sie ist dem Grund dieser Vorschrift entsprechend auf den Miet- und Pachtzinsertrag des Unterpfandes samt Zugehör zu begrenzen (vgl. LEEMANN, zu Art. 806 ZGB N. 1; derselbe, Das Pfandrecht der Grundpfandgläubiger usw., Schweizerische Juristenzeitung 24 S. 77 ff.). Indessen ist bei Anhebung der Grundpfandbetreibung oftmals weder dem Gläubiger noch dem Betreibungsamt bekannt, ob und wie weit die dem Pfandeigentümer zukommenden Miet- oder Pachtzinsgelder das Entgelt für andere Leistungen als die Überlassung des Grundstückes und seiner Zugehör darstellen und deshalb der Pfandhaft nicht unterliegen. Diesem Umstande trägt Art. 92 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 93 Abs. 2, 3 und 4 VZG (Novelle vom 19. Dezember 1923) entsprechend BGE 49 III 169 Rechnung durch Gewährung eines befristeten Einspruchsrechtes des Pfandeigentümers hinsichtlich der Pfandhaftung der Miet- und Pachtzinse mit nachfolgender Fristansetzung an den Gläubiger. Veranlassung zu solchem Einspruch besteht etwa bei Vermietung möblierter Wohnungen, worauf sich der soeben erwähnte Entscheid bezieht, oder auch von Wohnungen eines Appartementshauses. Im vorliegenden Falle wurde der Schuldnerin und Pfandeigentümerin gleichfalls eine solche Einspruchsfrist gemäss dem Formular VZG Nr. 6 «Anzeige an den Grundeigentümer betreffend den Einzug der Miet- und Pachtzinse» angesetzt, und sie wurde zugleich aufgefordert, dem Amte die bestehenden Miet- eventuell Pachtverträge «zwecks Eruierung der Mietverhältnisse» abzuliefern. Allein der von ihr mit dem neuen Geranten abgeschlossene Vertrag ist zweifellos kein Miet- oder Pachtvertrag. Der Gerant hat danach das Haus auf Rechnung der Pfandeigentümerin zu führen, während — DTF 77 III 119, pag. 122 — er, nebst freier Station für sich und seine Ehefrau, ein Monatsgehalt und eine Umsatzprämie bezieht. Art. 557 OR sieht insbesondere für die Kollektivgesellschaft in Verbindung mit Art. 535 OR vor, dass die Geschäftsführung einem Dritten, sogar ausschliesslich, übertragen werden könne. Der Gerant ist Generalbevollmächtigter im Sinne dieser Vorschriften. Dass der geltende Gerantenvertrag zur Verhinderung von Betreibungsmassnahmen anstelle eines bisherigen Miet- oder Pachtvertrages geschlossen sei (in welchem Falle die Neuvermietung wohl dem Betreibungsamte gemäss Art. 94 VZG vorbehalten wäre), wird nicht behauptet. Dieser Vertrag lässt keinen Zweifel übrig, dass es sich um ein Hotelbetriebsgeschäft der Grundeigentümerin selbst handelt. Somit kann diese bis zur Verwertung weder zur Bezahlung einer Entschädigung der von ihr benützten Geschäftsräume verpflichtet, noch zu deren Räumung genötigt werden. Das folgt aus Art. 19 VZG, der nach Art. 101 VZG auch bei der Grundpfandbetreibung gilt, sobald die eigentliche Verwaltung des Betreibungsamtes infolge Verwertungsbegehrens einsetzt, und natürlich umsomehr vorher bei blosser Mietzinssperre. Die Einsetzung eines Geranten als Generalbevollmächtigten für die Hotelbetriebsführung ist keinesfalls eine Vermietung oder Verpachtung von Geschäftsräumlichkeiten an ihn, weshalb Art. 806 ZGB nicht Anwendung finden kann. (Ob für die Dienstwohnung etwas anderes gilt, ist nicht zu prüfen, da die Pfandeigentümerin und der Gerant den dahingehenden vorinstanzlichen Entscheid nicht weitergezogen haben). Darauf kann nichts ankommen, dass er im Hotelbetriebe Zimmer an die Gäste abzugeben hat; dadurch wird die Forderung der Kollektivgesellschaft an ihn auf Ablieferung dessen, was er von den Gästen einzieht, nicht zur Miet- oder Pachtzinsforderung. Sowenig wie Art. 806 ZGB kann auf dieses Gerantenverhältnis das von der VZG in den Art. 91 ff. vorgesehene Verfahren zur Ausführung jener zivilrechtlichen Norm zutreffen. Das Betreibungsamt hat daher seine Verfügung mit Unrecht darauf gestützt, dass die Pfandeigentümerin — DTF 77 III 119, pag. 123 — keinen Einspruch gegen die Mietzinssperre erhoben habe. Diese Sperre war nach dem Ausgeführten gegenstandslos.

2. — Freilich erhebt sich noch (gleichwie wenn die Pfandeigentümerin das Hotel und das Restaurant ohne Geranten unter persönlichem Einsatz ihrer Teilhaber führte) die Frage, ob die Forderungen an die Hotelgäste, soweit auf die Zimmerbenutzung entfallend, ein «mietvertragliches Element» enthalten, das der Pfandgläubiger in Anlehnung an Art. 806 ZGB auf irgendeine Weise in Anspruch nehmen könnte. In der Tat findet sich die Ansicht ausgesprochen, bei jeglicher auch auf kurze Dauer erfolgender überlassung von Gebrauchs- und Nutzungswerten dränge sich die «analoge» Anwendung der für Miete und Pacht aufgestellten Bestimmungen auf (G. WEISS, Das Recht der Grundpfandgläubiger an den Erträgnissen des verpfändeten Grundstückes, S. 102-104). Indessen bezieht sich das in Art. 91 ff. VZG vorgesehene Verfahren zweifellos nicht auf Hoteleinnahmen. Einmal fällt die mit einem Hotelgast getroffene Abmachung nicht unter den landläufigen Begriff des Mietvertrages. Sodann bedürfte es, um das «mietvertragliche Element» der Pfandhaftung zu unterstellen, einer ziffernmässigen bzw. prozentualen Ausscheidung des auf die Zimmerbenutzung (und die Benutzung von der Pfandhaftung unterworfener Zugehör) entfallenden Teilbetrages. Es fehlt jedoch an verbindlichen Regeln für eine solche Ausscheidung wie auch an einem rechtlich geordneten Verfahren dafür. Auf keinen Fall könnte eine Ordnung getroffen werden, wonach die Hotelgäste aufzufordern wären, den ganzen oder einen Teilbetrag der Rechnung «bei Vermeidung der Doppelzahlung» dem Betreibungsamte abzuliefern. Ein solches administratives Eingreifen in einen Hotelbetrieb müsste zu dessen Desorganisation führen, die vermieden werden muss. Höchstens liesse sich an eine dem Pfandeigentümer aufzugebende Ablieferung eines nach bestimmten Regeln bzw. in bestimmtem Verfahren zu ermittelnden Teilbetrages der Hoteleinnahmen — DTF 77 III 119, pag. 124 — an das Betreibungsamt denken. Allein hiefür bieten die geltenden Vorschriften gleichfalls keine Handhabe, und es ist hier nicht zu prüfen, ob sich auf dem Wege der Gesetzgebung oder der Verordnung (sofern Art. 806 ZGB als genügende Grundlage erscheinen könnte) geeignete Regeln solcher Art aufstellen liessen. Jedenfalls beim gegenwärtigen Stand der Rechtsordnung müssen die Forderungen an Hotelgäste als unteilbares Entgelt für eine einheitliche gewerbliche Leistung betrachtet werden, die in ihrer Gesamtheit keine Vermietung darstellt. Noch weniger fällt der auf Rechnung des Eigentümers gehende Restaurationsbetrieb unter den Begriff einer Miete oder Pacht.

3. — Der vom Rekurrenten demgegenüber verfochtene Gedanke einer umfassenden Zwangsverwaltung findet in Art. 806 ZGB und in den Vorschriften über die Miet- und Pachtzinssperre keine Stütze, auch nicht in der abgeschwächten Form einer Betriebskontrolle, wie sie bei veränderlicher Verzinsung nach den Art. 18 ff. des Hotelschutzgesetzes stattfindet. Endlich kann zu solchen Massnahmen nicht die vom Rekurrenten erwähnte Unzukömmlichkeit Anlass geben, dass das Betreibungsamt aus den von den eigentlichen Mietern des nicht dem Hotelbetrieb gewidmeten Teiles des Hauses eingezogenen Mieterträgnissen auch die Hotel- und Restaurationsräume heizen müsse. Die Grundeigentümerin hat natürlich an die Kosten der Heizung beizutragen, soweit sie dem Hotel- und Restaurationsbetriebe dient. Sollten sich der Beschaffung dieser Beiträge Schwierigkeiten in den Weg stellen, so muss dem Betreibungsamt anheimgestellt werden, was für Massnahmen es ergreifen zu sollen glaubt. Jedenfalls kommt aber, wie dargetan, eine Ausdehnung der Mietzinssperre auf die Forderungen aus dem Hotel- und Restaurationsbetriebe nicht in Frage.