Ergebnisbericht

eine Mischung zwischen Nutzungsrecht (Art. 779m VE-ZGB) und Eigentum (Art. 779n Abs. 3 VE-ZGB). Durch Art. 779n Abs. 3 VE-ZGB, wonach der Berechtigte Eigentümer der von ihm in den Räumen angebrachten Einrichtungen ist, wird ferner zur Bestimmung des Eigentums nicht mehr auf objektive, für Dritte klare Kriterien wie der Besitz oder der Einbau, sondern auf subjektive (für den Dritten nicht sichtbare) Kriterien abgestellt. Keine ausländische Rechtsordnung, die wie die Schweiz auf römisch-rechtlichen Quellen gründet, kennt eine solche Ausgestaltung des Eigentums im Sinne des kleinen Wohneigentums. Aus rechtsdogmatischen Gründen muss davon Abstand genommen werden, in Grundbegriffe einzugreifen und Eigentumsbegriffe mit unterschiedlichen Inhalten, insbesondere an Teilen einer Sache, zu definieren.

Weiter bezweifeln wir, dass sich die vorgeschlagene Konzeption des Raumrechtes in der Praxis erfolgreich umsetzen lässt. Einerseits wäre das Modell für den "kleinen Eigentümer" - wie der Vorentwurf ebenfalls erwähnt - letztlich finanziell nicht günstiger als das hergebrachte Eigentum oder Miteigentum. Anderseits weisen wir auf das grosse Konfliktpotenzial hin, das zwischen dem Raumeigentümer und dem Investor (dem Eigentümer der "Gebäudehülle") besteht. Der eine ist an der tatsächlichen Nutzung, der andere an einer grossen Rendite interessiert. Dies kann sich negativ auf den Wert der Wohnung auswirken, wird dieser doch wesentlich durch den tatsächlichen Zustand der allgemeinen Teile bestimmt, auf die der Raumeigentümer aber nur beschränkten Einfluss hat. Mit zunehmender Alterung der Baute wird dieses Thema noch problematischer (ein Konfliktpotenzial, das heute schon beim Stockwerkeigentum bekannt ist, obwohl dort bessere Einflussmöglichkeiten gegeben sind). Ferner bleibt im vorgeschlagenen Modell der Berechtigte Eigentümer der von ihm in den Räumen angebrachten Einrichtungen (so beispielsweise einer Kücheneinrichtung oder einer Industrieeinbaute bei einer Geschäftsliegenschaft). Die Einbauten führen zu einer Wertsteigerung, doch ist allgemein von einem erheblichen Abschreibungsbedarf auszugehen. Im Gegensatz zu den heute bekannten Eigentumsformen, bei denen auch der weniger volatile Wert des Bodens und/oder des ganzen Gebäudes (Baurecht) dem Grundpfandgläubiger haftet, bestünde hier das Haftungssubstrat lediglich in den der starken Wertreduktion unterliegenden Einbauten. Das Nutzungsrecht selbst weist durch seine Verzinslichkeit (Art. 779o Abs. 1 VE-ZGB) und seine zeitliche Befristung (Art. 779m Abs. 2 VE-ZGB) kaum Haftungssubstrat auf. Ob die Hypothekarinstitute unter diesen Gesichtspunkten ein Interesse an der Finanzierung eines solchen Raumrechts haben, scheint uns äusserst fraglich.

Die vorgeschlagene Regelung vermischt in undurchsichtiger Weise mietrechtliche, dienstbarkeitsrechtliche sowie miteigentums- und stockwerkeigentumsrechtliche Aspekte miteinander. Die Verweisungen auf das Miet- und Baurecht sind schon deswegen fragwürdig, da diese eigenständigen Rechtsgebilde bereits selber eine hohe Komplexität aufweisen. Sodann werden Bestimmungen des geltenden Mietrechts, etwa bezüglich der Regelung von Nebenkosten und Mietzinsanpassungen, direkt ins Raumrecht übertragen, obwohl die Voraussetzungen im Raumrecht nicht mit dem Mietrecht vergleichbar sind. Wäre das Raumrecht tatsächlich mit dem Mietrecht vergleichbar, so ist nicht einzusehen, weshalb das im Rahmen der letzten Mietrechtsrevision (ausser bei Geschäftsräumen) abgeschaffte Retentionsrecht des Vermieters/Belasteten (vgl. Art. 268 OR) wieder eingeführt wird (Art. 779o Abs. 2 VE-ZGB). In diesem Zusammenhang ist auch zu erwähnen, dass die unterschiedliche Behandlung