Ergebnisbericht

Die Revision führt zur Gefahr, dass dem Unternehmer alternativ zum Grundpfandrecht nicht einmal das Forderungspfandrecht zur Verfügung steht, im Falle, dass ein Käufer das Grundstück übernimmt! Diese Befürchtung ergibt sich daraus, dass ein Unternehmer gemäss neu Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB nur dann Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht besitzt, wenn er den Grundeigentümer, einen Mieter oder Pächter zum Schuldner hat. Dies trifft e contrario eben nicht zu, wenn der Unternehmer in keinem Vertragsverhältnis mit dem Käufer des Baugrundstückes steht. Hier wurde die Gerichtspraxis, dass auch der Käufer des Baugrundstückes mit einem Bauhandwerker-Pfandrecht belastet werden kann, nicht in den Gesetzestext übernommen, so dass eine Gefahr besteht, dass diese als nicht mehr existent betrachtet wird, was selbstverständlich nach unserer Meinung nicht die Ansicht sein kann.

Immobilienfirmen gehen so vor, dass Sie Ihren Grundbesitz vor oder kurz nach der Bauvollendung an einen Dritten veräussern. Das ist dann von Anfang an so geplant. Auch in weiteren Konstellationen kann die Neuregelung dazu führen, dass ein überbautes Grundstück rasch verkauft wird, um die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes zu verhindern. Aktuell kann dies beispielsweise auch sein, wenn kurz nach dem Verkauf über diesen der Konkurs eröffnet wird.

Im Verkaufsfall hat der Unternehmer, wie der Subunternehmer, keine Ersatz-Sicherheit zur Verfügung. Die Möglichkeit, ein Bauhandwerkerpfandrecht einzutragen, soll in diesen Punkten bestehen bleiben, wie bisher.

Interessant ist, dass Forderungen aus Werkverträgen mit einem Mieter oder Pächter weiterhin mit einem Bauhandwerkerpfandrecht geschützt werden. Dies war zwar bisher nicht im Gesetzestext enthalten, wurde aber in der Gerichtspraxis als Grundsatz - sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt waren - entwickelt.

Dies soll nun in die Gesetzesrevision eingebaut werden, obwohl der Grundeigentümer in diesen Fällen mit dem Unternehmer ja auch keinen Werkvertrag abgeschlossen hat, sondern eben ein Mieter oder Pächter. Trotzdem ist ein Eintrag möglich, nicht aber, wenn verkauft wird, was ja nicht den Wechsel des Mieters oder Pächters zur Folge haben muss. Das ist nicht verständlich. Diese Konstellation hat unseres Erachtens zudem Ähnlichkeit mit dem Vertragsverhältnis von einem Subunternehmer und Generalunternehmer. Auch hier hat der Subunternehmer implizit die Zustimmung des Grundeigentümers, aber der Subunternehmer soll vom Eintragungsrecht ausgenommen werden? Das ist nicht verständlich.

Antrag des SBV

Die Möglichkeit, ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen, soll wie bis anhin mit der geleisteten Arbeit zusammenhängen, und nicht mit einem bestehenden Vertragsverhältnis. Wir fordern, dass der Unternehmer auch dann, wenn er in keinem Vertragsverhältnis mit dem Grundeigentümer steht, ein Recht auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts haben soll.

Der SBV ist der Meinung, dass bei einer Revision neu auch die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts möglich sein soll, wenn die öffentliche Hand der Bauherr ist. Dies mit der Begründung, dass diese aus den verschiedensten Gründen zahlungsunwillig ist.