1C_149/2026

1. Presentato contro una decisione finale dell'ultima istanza cantonale nell'ambito del diritto pianificatorio, il ricorso in materia di diritto pubblico è tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) ed è ammissibile conformemente agli art. 82 lett. a, 86 cpv. 1 lett. d e 90 LTF. La legittimazione giusta l'art. 89 cpv. 1 LTF della ricorrente, che è proprietaria di un fondo interessato dal provvedimento pianificatorio ed ha partecipato alla procedura cantonale, è data.

2.

2.1. Nella risposta al ricorso, la Corte cantonale rileva che la patrocinatrice della ricorrente è collega di studio dell'avv. Fabrizio Monaci, il quale esercita la funzione di giudice supplente del Tribunale federale. Richiamando gli art. 6 cpv. 2 e 42 LTF, chiede di accertare preliminarmente se sia data la capacità di postulare della patrocinatrice e la validità della sua rappresentanza della ricorrente. Secondo la Corte cantonale, il fatto che la ricorrente è stata patrocinata dall'avv. Fabrizio Monaci dinanzi a tutte le precedenti istanze e che l'allegato ricorsuale in esame sarebbe del tutto simile a quello oggetto della sentenza impugnata lascerebbe supporre un'elusione del divieto previsto dall'art. 6 cpv. 2 LTF.

2.2. L'art. 6 cpv. 2 LTF prevede che i giudici del Tribunale federale non possono esercitare alcuna attività che pregiudichi l'adempimento della loro funzione, l'indipendenza del Tribunale o la sua dignità, né esercitare professionalmente la rappresentanza in giudizio dinanzi al Tribunale federale. La disposizione esclude l'esercizio professionale della rappresentanza dinanzi al Tribunale federale da parte dei giudici supplenti. Questa restrizione mira ad evitare che un giudice supplente compaia in qualità di rappresentante di una parte dinanzi ai propri pari (YVES DONZALLAZ, Loi sur le Tribunal fédéral, Commentaire, 2008, n. 144 all'art. 6 LTF). Il divieto non si estende per contro ai colleghi di studio del giudice supplente, che non esercitano una simile funzione dinanzi al Tribunale federale (YVES DONZALLAZ, in: Commentaire de la LTF, 3aed. 2022, n. 15 all'art. 6 LTF).

2.3. In tali circostanze, il fatto che l'avv. Michela Celio-Kraushaar sia collega di studio dell'avv. Fabrizio Monaci non osta al patrocinio della ricorrente da parte della prima nella presente procedura ricorsuale. L'asserzione della Corte cantonale secondo cui l'avv. Monaci avrebbe verosimilmente redatto personalmente l'allegato di ricorso, aggirando il predetto divieto di rappresentanza, costituisce una mera congettura, che non consente in concreto di ritenere realizzato un caso di incompatibilità ai sensi dell'art. 6 cpv. 2 LTF. Per il resto, la patrocinatrice della ricorrente ha giustificato il proprio mandato, conferitole personalmente dalla ricorrente, producendo in questa sede la procura del 3 marzo 2026 (art. 40 cpv. 2 LTF). È pertanto abilitata a rappresentare la ricorrente nella presente procedura ricorsuale.

3.

3.1. Il Comune di Manno sostiene preliminarmente che il ricorso sarebbe inammissibile per difetti di motivazione.

3.2. Giusta l'art. 42 cpv. 2 LTF, nel ricorso occorre spiegare per quali ragioni l'atto impugnato viola il diritto. La ricorrente deve quindi confrontarsi con le considerazioni esposte nella sentenza impugnata, spiegando per quali motivi tale giudizio lede il diritto (DTF 142 I 99 consid. 1.7.1). Il Tribunale federale esamina in linea di principio solo le censure sollevate; esso non è tenuto a vagliare, come lo farebbe un'autorità di prima istanza, tutte le questioni giuridiche che si pongono, se queste ultime non sono presentate nella sede federale (DTF 146 IV 297 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.1). Il Tribunale federale fonda inoltre il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Secondo l'art. 97 cpv. 1 LTF, la ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto, vale a dire arbitrario (DTF 147 I 73 consid. 2.2; 143 I 310 consid. 2.2), o in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento. La ricorrente può quindi censurare l'arbitrio nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove, ma deve motivare la censura in modo chiaro e preciso, conformemente alle esigenze poste dall'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 152 IV 73 consid. 1.1.1; 150 I 50 consid. 3.3.1; 148 II 392 consid. 1.4.1; 147 I 73 consid. 2.2; 143 IV 500 consid. 1.1). In quest'ottica, critiche meramente appellatorie sono inammissibili (DTF 152 IV 73 consid. 1.1.1; 150 I 50 consid. 3.3.1; 148 I 104 consid. 1.5). Anche l'applicazione del diritto cantonale è esaminata dal Tribunale federale sotto il profilo ristretto dell'arbitrio (DTF 148 I 145 consid. 6.1; 145 I 108 consid. 4.4.1). Le censure sollevate al riguardo, così come quelle di violazione dei diritti costituzionali, devono quindi adempiere le rigorose esigenze di motivazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF (DTF 150 I 50 consid. 3.3.1; 147 IV 329 consid. 2.3).

3.3. Nella misura in cui la ricorrente critica in modo generale la sentenza impugnata, senza confrontarsi specificatamente con i considerandi della stessa, spiegando con una motivazione puntuale per quali ragioni violerebbero il diritto, il gravame non adempie gli esposti requisiti di motivazione e non può quindi essere vagliato nel merito. In particolare, il ricorso è inammissibile laddove la ricorrente ribadisce, ripresentandole in parte testualmente, le argomentazioni già sollevate dinanzi alla Corte cantonale, senza tuttavia sostanziare una violazione del diritto con riferimento al contenuto della sentenza oggetto dell'impugnativa (DTF 145 V 161 consid. 5.2; 134 II 244 consid. 2.3). Il ricorso è parimenti inammissibile laddove la ricorrente espone una serie di argomentazioni ricorsuali contro la decisione del Consiglio di Stato, che ha respinto il suo gravame avverso la pianificazione adottata dal Comune. Soltanto la sentenza dell'ultima istanza può infatti essere oggetto dell'impugnativa dinanzi al Tribunale federale (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF), sicché le contestazioni concernenti le decisioni delle autorità precedenti sono inammissibili in questa sede. Il ricorso è altresì inammissibile nella misura in cui la ricorrente accenna alla violazione di diritti fondamentali, senza tuttavia motivare le relative censure in modo conforme alle esigenze accresciute dell'art. 106 cpv. 2 LTF. Di natura appellatoria, il gravame è in gran parte inammissibile.

4.

4.1. In una parte intitolata "nei fatti" (cfr. ricorso da pag. 2 a pag. 17), la ricorrente lamenta un accertamento incompleto dei fatti, che ritiene parimenti lesivo della massima inquisitoria. Rimprovera alla Corte cantonale di avere omesso di accertare le circostanze precedenti l'adozione del PP ed avvenute quindi prima del 2013, in particolare le varianti di un possibile piano di quartiere elaborate a partire dal 2001, nonché l'istituzione di una zona di pianificazione nel 2005. La ricorrente sostiene che i giudici cantonali avrebbero descritto soltanto sommariamente le caratteristiche del comparto del PP, omettendo in particolare di esporre in modo dettagliato l'ampia edificazione esistente sul fondo contiguo part. xxx. Adduce inoltre che sarebbero state ignorate le perizie da lei prodotte, le quali attesterebbero l'asserita insostenibilità dei costi di demolizione ed espropriativi che implicherebbe l'attuazione del piano.

4.2. La ricorrente disattende che l'oggetto della presente impugnativa è circoscritto all'esame della conformità del PP adottato dal legislativo comunale il 21 ottobre 2013 ed approvato dal Consiglio di Stato il 31 maggio 2016. Eventuali studi e varianti elaborate in vista del nuovo ordinamento pianificatorio e che non sono sfociate dell'atto pianificatorio poi adottato non sono tema del litigio e non devono essere approfondite nell'ambito della presente procedura ricorsuale. Il Tribunale federale non è un'autorità superiore in materia di pianificazione e deve limitarsi ad esaminare se la decisione impugnata è conforme al diritto, rispettivamente, trattandosi dell'accertamento dei fatti, se la stessa è arbitraria o meno. Non deve sostituirsi all'autorità cantonale e stabilire se la misura pianificatoria concretamente adottata costituisca la soluzione migliore tra le eventuali alternative possibili (cfr. DTF 124 II 146 consid. 3c; sentenza 1C_339/2024 del 30 ottobre 2025 consid. 2.2 e rinvii).

Nella fattispecie, la Corte cantonale ha accertato le caratteristiche del comparto, segnatamente la situazione edificatoria dei fondi, rilevando che soltanto le particelle vvv, www e xxx sono edificate. Ha esposto la portata del piano particolareggiato ed ha ritenuto che la perizia relativa ai costi di edificazione dei comparti assegnati alla ricorrente non era necessaria per il giudizio. La precedente istanza ha quindi ritenuto superflua l'assunzione della prova sulla base di un apprezzamento anticipato della sua irrilevanza. Nell'ambito di tale valutazione le spettava un vasto margine di apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo in caso di arbitrio (DTF 151 I 354 consid. 5.4; 147 IV 534 consid. 2.5.1; 146 III 73 consid. 5.2.2). Simili estremi non sono sostanziati dalla ricorrente.

La Corte cantonale ha esposto nella sentenza impugnata i motivi per cui ha ritenuto che il progetto urbanistico contemplato dal PP poteva essere realizzato, tenuto segnatamente conto della prevista permuta generale. Essa si è parimenti espressa sulla sostenibilità finanziaria del provvedimento, rilevando altresì che le eventuali demolizioni ed espropriazioni esulavano dalla procedura pianificatoria in esame. In tali circostanze, la Corte cantonale non ha omesso di stabilire fatti decisivi, ma ha semmai rinunciato ad eseguire ulteriori e più dettagliati accertamenti, siccome li ha ritenuti irrilevanti per l'esito del giudizio. Sarebbe quindi spettato alla ricorrente spiegare, con una motivazione conforme alle esigenze dell'art. 106 cpv. 2 LTF, per quali ragioni queste valutazioni sarebbero non soltanto discutibili, ma addirittura manifestamente insostenibili e pertanto arbitrarie. La ricorrente non si confronta con i fatti accertati dalla Corte cantonale e non li sostanzia d'arbitrio conformemente alle esposte esigenze. Per motivare l'arbitrio non basta infatti criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole un'interpretazione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sono manifestamente insostenibili, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesivi di una norma o di un chiaro principio giuridico, o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità. Il fatto che anche un diverso accertamento sarebbe di per sé possibile non basta a sostanziare l'arbitrio (DTF 152 II 211 consid. 4.1; 152 II 196 consid. 5.3 e rispettivi rinvii). In concreto, l'esposto dei fatti e dell'iter procedurale (da pag. 2 a pag. 17 del ricorso) non è per sua natura idoneo a correggere o a precisare gli accertamenti contenuti nella sentenza impugnata, dei quali non è sostanziata l'arbitrarietà (cfr. sentenza 1C_359/2025 del 1° dicembre 2025 consid. 2.2 e rinvio). Inammissibili, le argomentazioni ricorsuali non devono essere vagliate oltre.

5.

5.1. La ricorrente accenna a una violazione del suo diritto di essere sentita per il fatto che la Corte cantonale non si sarebbe espressa sulle contestazioni da lei sollevate contro il provvedimento pianificatorio, disattendendo l'obbligo di motivazione. Le rimprovera inoltre di non essersi espressa in particolare sulla lamentata lacunosità del rapporto di pianificazione e sulla situazione edificatoria del fondo contiguo part. xxx, parimenti incluso nel PP.

5.2. Sotto il profilo del diritto a una decisione motivata dedotto dall'art. 29 cpv. 2 Cost., la garanzia del diritto di essere sentito non pone esigenze troppo severe e l'autorità giudicante deve esprimersi unicamente sulle circostanze significative, suscettibili di influire sul giudizio di merito, e non su ogni singola asserzione delle parti. La garanzia ha lo scopo, da un lato, di permettere agli interessati di comprendere le ragioni alla base della decisione e quindi di impugnarla con cognizione di causa e, dall'altro lato, di consentire all'autorità di ricorso di esaminarne la fondatezza (DTF 151 IV 18 consid. 4.4.4; 150 III 1 consid. 4.5).

5.3. La Corte cantonale si è pronunciata sul contenuto e sulla portata del piano particolareggiato, esaminandone le componenti e segnatamente i piani, le norme di attuazione e il rapporto di pianificazione. Ha tenuto conto della situazione e delle caratteristiche del comparto, degli obiettivi perseguiti e si è espressa sulla conformità del PP con la pianificazione direttrice. Ha inoltre vagliato l'interesse pubblico alla base del provvedimento pianificatorio, tenendo altresì conto della possibilità di fare capo allo strumento della permuta generale. La Corte cantonale si è poi pronunciata sulle censure relative alla violazione della garanzia della libertà economica, sul preteso conflitto d'interessi dell'autorità comunale, sulla disciplina dei posteggi e sull'inserimento paesaggistico. Si è altresì espressa sulla sostenibilità finanziaria del provvedimento ed ha esposto le ragioni per cui il PP rispetta il principio della proporzionalità. Ha al riguardo considerato la portata degli oneri imposti ai proprietari e valutato la modalità di concretizzazione dell'area verde comune.

5.4. Nelle esposte circostanze, risulta che la Corte cantonale si è pronunciata sui punti rilevanti per il giudizio, esponendo i motivi per cui ha ritenuto il piano particolareggiato oggetto dell'impugnativa conforme al diritto applicabile. Le generiche contestazioni sollevate dalla ricorrente, che mira in sostanza ad ottenere un esplicito esame di tutte le argomentazioni sollevate, non sostanziano una violazione del diritto di essere sentito con una motivazione conforme alle citate esigenze. Come si è detto, l'invocata garanzia non esige che l'autorità si confronti con ogni singola contestazione, essendo sufficiente che si esprima sugli aspetti significativi per la decisione di merito. Nella stessa, la Corte cantonale ha richiamato e si è fondata più volte sul rapporto di pianificazione, sicché, contrariamente all'opinione della ricorrente, non lo ha ritenuto lacunoso, respingendo quindi implicitamente la relativa contestazione. D'altra parte, la Corte cantonale ha tenuto conto della situazione edificatoria del fondo part. xxx, facendo esplicito riferimento allo scritto del 9 ottobre 2024 del patrocinatore della ricorrente, che informava i giudici cantonali del cambiamento di proprietà della particella e del fatto che la nuova proprietaria non intendeva più demolire i fabbricati esistenti. Confermando il provvedimento pianificatorio, la Corte cantonale l'ha ritenuto attuabile e non ha attribuito al cambiamento di proprietà e alle asserite differenti intenzioni della nuova proprietaria la rilevanza prospettata dalla ricorrente, respingendo quindi implicitamente la tesi contraria da quest'ultima addotta. La decisione della Corte cantonale è peraltro stata compresa dalla ricorrente, che l'ha impugnata in modo esteso in questa sede con cognizione di causa. La generica censura di violazione del diritto di essere sentito, deve quindi essere respinta nella misura della sua ammissibilità.

5.5. La ricorrente accenna a una violazione dell'art. 33 LPT (RS 700) per il fatto che la Corte cantonale non avrebbe potuto sanare, nell'ambito della motivazione della sua decisione, una violazione del diritto di essere sentito commessa dal Consiglio di Stato, che disponeva di un potere cognitivo più ampio. La censura si confonde con quella di violazione del diritto di essere sentito e deve quindi essere parimenti respinta nella misura della sua ammissibilità. In concreto, la Corte cantonale non ha sanato una violazione del diritto di essere sentito commessa dall'istanza inferiore. Ha per contro negato una carenza di motivazione della decisione governativa. In particolare, non l'ha ravvisata nel fatto che il Consiglio di Stato aveva ripreso nella sua decisione una parte delle argomentazioni del Comune. Ribadendo genericamente tale circostanza, la ricorrente non sostanzia con chiarezza e precisione su quali specifici aspetti il Governo non si sarebbe pronunciato con pieno potere cognitivo. Nella sua sentenza, la Corte cantonale ha poi esposto una propria, esauriente, motivazione del giudizio, il quale costituisce l'oggetto dell'impugnativa in questa sede (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF).

La ricorrente accenna pure a una violazione dell'art. 33 cpv. 2 LPT per il fatto che, sulla vertenza, si sarebbe in pratica pronunciato soltanto il Comune, avendo il Consiglio di Stato ripreso nella sua decisione del 31 maggio 2016 parte delle argomentazioni comunali. Alla luce di quanto esposto, avendo il Governo statuito sui ricorsi contro il piano particolareggiato ed approvato il medesimo, la censura deve essere respinta nella misura della sua ammissibilità. Il ricorso è poi inammissibile laddove la ricorrente accenna a una violazione dell'art. 70 della legge ticinese sulla procedura amministrativa, del 24 settembre 2013 (LPAmm; RL 165.100), rimproverando alla Corte cantonale di non avere considerato imprecisate censure, rispettivamente "numerosi fatti pertinenti". Sollevata in termini generici, la censura ricorsuale non sostanzia un'applicazione manifestamente insostenibile, e quindi arbitraria, dell'invocata disposizione procedurale cantonale.

5.6. Sempre con riferimento al fatto che il Consiglio di Stato ha riportato nella sua decisione le argomentazioni del Comune, la ricorrente critica questo modo di procedere adducendo che il Comune non sarebbe neutrale, ma si troverebbe in un conflitto di interessi, essendo proprietario di due fondi (part. yyy e part. zzz) interessati dal piano particolareggiato ed assegnati al lotto edificabile n. 8. Al riguardo, la ricorrente non si confronta tuttavia con il considerando n. 11.5 della sentenza impugnata (pag. 19), in cui la Corte cantonale ha esposto le ragioni per cui ha ritenuto corretto l'agire del Comune, negando un carattere speculativo dell'operazione pianificatoria. Semplicemente ribadita in termini generici, la censura è pertanto inammissibile.

In ogni caso, premesso che la ricorrente non solleva motivi di ricusazione nei confronti di determinati membri dell'autorità comunale, il fatto che l'amministrazione, rispettivamente l'esecutivo comunale, possano trovarsi di fronte a un cumulo di compiti diversi nell'interesse pubblico per motivi oggettivi, non determina ancora un caso di prevenzione (DTF 140 I 326 consid. 5.2; sentenza 1C_522/2022 del 25 marzo 2024 consid. 4.3). Il Comune è competente per l'allestimento e l'adozione del piano regolatore e del piano particolareggiato (art. 24, 32 segg. e 54 seg. della previgente legge cantonale di applicazione della LPT, del 23 maggio 1990 [vLALPT]; art. 18 segg. e 51 segg. della legge ticinese sullo sviluppo territoriale, del 21 giugno 2011 [LST; RL 701.100]). Il fatto che dei fondi di proprietà comunale si trovino all'interno del perimetro oggetto della pianificazione è intrinseco alla regolamentazione delle competenze e non costituisce un motivo di prevenzione dei membri dell'autorità comunale chiamati a statuire su detta pianificazione, nella misura in cui agiscono in questo campo nell'esercizio della loro funzione di interesse pubblico (sentenze 1C_278/2010 del 31 gennaio 2011 consid. 2.2; 1P.426/1999 del 20 giugno 2000 consid. 2a/aa; 1P.39/2000 del 4 aprile 2000 consid. 2b e 3a, in: RDAT II-2000 pag. 235 segg.). La censura deve quindi essere respinta nella misura della sua ammissibilità.

6.

6.1. La ricorrente richiama inoltre gli art. 3 e 47 OPT (RS 700.1), adducendo che le autorità cantonali avrebbero disatteso l'esigenza di una ponderazione globale degli interessi. Sostiene che, contrariamente a quanto prevede l'art. 3 cpv. 2 OPT, la ponderazione degli interessi non sarebbe esposta nella motivazione della decisione, non essendo stata valutata la necessità di adottare un piano particolareggiato con simili vincoli e di destinare gran parte degli spazi ad uffici e ad attività commerciali di cui non vi sarebbe la necessità. Secondo la ricorrente, sarebbero stati del tutto omessi gli interessi privati, fatta eccezione per un aumento del 2,5 % della superficie utile lorda (SUL). Ritiene che non sarebbero nemmeno stati considerati taluni interessi pubblici quali, in particolare, l'inserimento paesaggistico di una possibile facciata lunga 240 m della costruzione prevista a fianco della strada cantonale (e che presenterebbe un'altezza di 20 m e una larghezza di 18 m) e i costi che l'attuazione del PP comporterebbe per il Comune. Reputa carenti sotto il profilo della ponderazione degli interessi il rapporto di pianificazione nonché i messaggi municipali e i rapporti del legislativo comunale. Facendo riferimento all'art. 47 OPT, la ricorrente ribadisce inoltre asserite manchevolezze del rapporto di pianificazione, che non considererebbe le sue prese di posizione e quelle degli altri proprietari inclusi nel PP, né si pronuncerebbe sulla sostenibilità finanziaria dello strumento pianificatorio in discussione.

6.2. Secondo gli art. 3 cpv. 1 e cpv. 2 lett. b LPT, le autorità incaricate di compiti pianificatori devono osservare, tra l'altro, il principio secondo cui gli insediamenti, gli edifici e gli impianti devono integrarsi nel paesaggio, e ponderare i diversi interessi (art. 3 OPT); nell'ambito dell'approvazione di una pianificazione speciale, le autorità procedono quindi a una ponderazione globale degli interessi (DTF 145 II 70 consid. 3.2 e rinvii). La ponderazione degli interessi potenzialmente contrastanti costituisce tuttavia in larga misura una questione discrezionale, nella quale il Tribunale federale può intervenire solo se il potere di apprezzamento pianificatorio è stato esercitato in maniera eccessiva, rispettivamente insufficiente, oppure in maniera arbitraria. Il Tribunale federale si impone in particolare un certo ritegno nella misura in cui l'esame dipende, come in concreto, da una valutazione delle condizioni locali (DTF 147 I 450 consid. 3.2.5; 142 I 162 consid. 3.2.2; sentenze 1C_328/2025 del 14 aprile 2026 consid. 6.5; 1C_328/2020 del 22 marzo 2022 consid. 3.3.1 e 3.3.2).

Sulla base dell'art. 3 OPT, l'approvazione di un piano di utilizzazione speciale richiede una ponderazione completa degli interessi, mentre l'art. 47 OPT precisa i requisiti di motivazione della sentenza. Nel definire un tale piano occorre determinare in che misura esso si discosti dall'ordinamento pianificatorio di base; maggiore è lo scostamento, maggiori sono i requisiti posti alla motivazione (sentenza 1C_328/2020, citata, consid. 3.3.1 e 3.4.5).

6.3. Così come sollevata, la censura si confonde con quella dell'asserita violazione del diritto di essere sentito. La ricorrente non si confronta con i considerandi della sentenza impugnata e non sostanzia quindi una violazione degli art. 3 e 47 OPT con una motivazione conforme alle esigenze dell'art. 42 cpv. 2 LTF. Critica inoltre il rapporto di pianificazione, ma non si confronta con il suo contenuto e non spiega quali parti sarebbero criticabili. Disattende che il rapporto di pianificazione raffronta la situazione pianificatoria esistente con quella prevista dal nuovo PP adeguando i parametri edificatori della zona residenziale estensiva R2 e della zona industriale Jb del piano regolatore vigente alla prospettata pianificazione particolareggiata. Il rapporto di pianificazione considera inoltre le relazioni con il territorio circostante e con i collegamenti viari. Lamentando genericamente una mancata ponderazione degli interessi, la ricorrente non rende ravvisabili gli estremi di una violazione delle citate disposizioni, in particolare non si confronta puntualmente con il tema di un eventuale scostamento del PP dal piano regolatore.

La ricorrente non considera inoltre l'ubicazione e le caratteristiche del comparto e il fatto che il PP prevede non soltanto contenuti amministrativi e commerciali, ma anche residenziali. Esso si prefigge inoltre di riordinare il comprensorio e di ridefinire l'assetto urbanistico, prevedendo in particolare un'area verde comune sistemata a parco. Contrariamente all'opinione ricorsuale, il rapporto di pianificazione tiene conto degli interessi dei privati, rilevando che il piano particolareggiato prevede utilizzazioni diversificate e quantità edificatorie maggiori rispetto a quelle previste dal piano regolatore nella situazione attuale. La ricorrente disattende inoltre che il PP è pure accompagnato da un rapporto d'impatto ambientale relativo alla fase pianificatoria, con il quale non si confronta. Quanto al preteso mancato inserimento del progetto pianificatorio nel paesaggio, la ricorrente si limita ad evocare l'art. 3 cpv. 2 lett. b LPT e la lunghezza dell'edificazione prevista dal PP sul fronte verso la strada cantonale. Non si confronta con i consideranti n. 11.7 e n. 12.2 della sentenza impugnata e non sostanzia un eccesso del potere di apprezzamento pianificatorio. Disattende che la Corte cantonale ha ammesso un inserimento ordinato ed armonioso nel paesaggio delle possibili costruzioni previste dal PP conformemente all'art. 100 del regolamento della legge ticinese sullo sviluppo territoriale, del 20 dicembre 2011 (RLST; RL 701.110). La ricorrente non fa valere un'applicazione manifestamente insostenibile, e quindi arbitraria, di questa disposizione del diritto cantonale. Omette altresì di considerare che il PP lascia una certa libertà ai singoli proprietari nella realizzazione delle rispettive costruzioni e non prevede un obbligo di edificazione. Non rispettose delle esigenze di motivazione degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF, le censure ricorsuali non devono essere vagliate oltre.

7.

7.1. La ricorrente lamenta la violazione dell'art. 4 LPT, segnatamente per il fatto che l'autorità comunale non avrebbe provveduto ad un'adeguata partecipazione della popolazione al processo pianificatorio (art. 4 cpv. 2 LPT). Sostiene che l'autorità non avrebbe esaminato le proposte ricevute e non si sarebbe pronunciata sulle stesse; non avrebbe quindi proceduto ad una ponderazione globale degli interessi giusta l'art. 3 OPT. La ricorrente adduce di essere stata "ignorata nel corso dell'intera procedura pianificatoria". Rimprovera in particolare all'autorità comunale di non averle mai fornito una spiegazione su come si intendesse affrontare la questione della presenza di un edificio imponente sul fondo part. xxx, che avrebbe ostacolato l'attuazione del PP.

7.2. Giusta l'art. 4 LPT, dal titolo "Informazione e partecipazione", le autorità incaricate di compiti pianificatori devono informare la popolazione sugli scopi e sullo sviluppo delle pianificazioni secondo la LPT stessa (cpv. 1) e devono provvedere per un'adeguata partecipazione della popolazione al processo pianificatorio (cpv. 2). Le autorità competenti dispongono di un ampio margine di apprezzamento nell'applicazione dell'art. 4 cpv. 2 LPT, in particolare anche per quanto riguarda la determinazione della cerchia di persone che deve essere coinvolta nella procedura di partecipazione (DTF 133 II 120 consid. 3.2). Quale garanzia minima, l'art. 4 LPT esige che le autorità di pianificazione, oltre a permettere l'accesso ai progetti per presentare osservazioni generali, prendano in considerazione eventuali proposte e obiezioni, dandovi materialmente riscontro. Non occorre tuttavia ch'esse forniscano una risposta individuale, essendo sufficiente che si confrontino sotto il profilo materiale con le obiezioni e le proposte (DTF 135 II 286 consid. 4.1 e riferimenti; sentenza 1C_296/2011 del 18 gennaio 2012 consid. 2.2, in: RtiD II-2012 pag. 329 segg.).

La partecipazione ai sensi dell'art. 4 LPT costituisce una possibilità di influire che deve essere distinta dagli strumenti della democrazia diretta e della protezione giuridica. Essa rientra in quelle forme istituzionali che, come è il caso per la procedura di consultazione, non comportano vincoli giuridici, ma semplicemente un influsso politico (DTF 135 II 286 consid. 4.2.3 e riferimenti). L'art. 4 LPT non concretizza il diritto di essere sentito ai sensi dell'art. 29 cpv. 2 Cost., che concerne invece la procedura di ricorso giusta l'art. 33 LPT (DTF 135 II 286 consid. 5; sentenza 1C_243/2017 del 5 febbraio 2018 consid. 5.3.3).

7.3. Nella misura si limita a sollevare genericamente la censura, adducendo in modo generale che le proposte formulate non sarebbero state prese in considerazione ed esaminate dall'autorità di pianificazione, la ricorrente non si confronta con i considerandi n. 7.1-7.3 della sentenza impugnata, in cui la Corte cantonale ha trattato l'analoga censura già sollevata in quella sede. Facendo riferimento al rapporto di pianificazione e al messaggio municipale n. 5/2012 accompagnante la richiesta di adozione del PP, la Corte cantonale ha infatti accertato lo svolgimento, da parte dell'autorità comunale, di due riunioni pubbliche e di incontri individuali con i proprietari interessati dal piano. L'avvenuta informazione e partecipazione della popolazione non sono d'altra parte seriamente messe in discussione dalla ricorrente, che lamenta essenzialmente il fatto che non le sarebbe stato dato riscontro riguardo all'obiezione relativa alle asserite difficoltà di attuare il PP in considerazione della presenza dell'edificio sul fondo contiguo part. xxx. Premesso che, come si è detto, sotto il profilo dell'art. 4 LPT l'autorità pianificatoria non era tenuta a fornirle una risposta individuale, la ricorrente non lamenta tanto la mancata presa in considerazione di una proposta pianificatoria, quanto la possibilità di attuare la pianificazione adottata. La censura concerne piuttosto un'asserita violazione del diritto di essere sentito della ricorrente, già evasa ai precedenti considerandi (cfr. consid. 5.4). La ricorrente disattende peraltro che l'autorità comunale ha rilasciato alla proprietaria del fondo xxx una licenza edilizia per la demolizione degli stabili esistenti. Per quali ragioni, alla luce di questa circostanza, l'obiezione ricorsuale della ricorrente sarebbe di rilievo sotto il profilo della ponderazione degli interessi secondo l'art. 3 OPT, non è dato di vedere. Nella misura in cui è ammissibile, la censura deve quindi essere respinta.

8.

8.1. La ricorrente fa valere la violazione dell'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT, adducendo che la Corte cantonale non avrebbe esaminato liberamente le modifiche del PP introdotte d'ufficio dal Consiglio di Stato. Adduce di avere censurato dinanzi alla Corte cantonale l'introduzione dell'esigenza di un'alta qualità architettonica degli edifici, di una progettazione unitaria e di una soglia relativa ai movimenti veicolari giornalieri superata la quale occorre adottare misure volte a limitare il traffico veicolare. Accenna inoltre brevemente ad altre modifiche apportate dal Governo (esigenza di una perizia fonica, di un'impermeabilizzazione con riferimento alla realizzazione di autosili sotterranei) da lei non condivise, siccome causa di maggiori costi per i promotori immobiliari. Secondo la ricorrente, su questi punti la Corte cantonale avrebbe limitato in modo inammissibile il suo potere di esame, omettendo di verificare l'opportunità e l'adeguatezza delle modifiche apportate, rispettivamente di controllare se fossero dati i presupposti per un intervento correttivo da parte del Consiglio di Stato.

8.2. L'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT prevede che il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano di utilizzazione da parte di almeno un'istanza. Nel Cantone Ticino, i ricorsi contro il piano regolatore sono in primo luogo decisi dal Consiglio di Stato, che si pronuncia sui gravami e approva il piano con pieno potere cognitivo (cfr. art. 37 vLALPT; art. 29 cpv. 1 LST). Come rilevato dalla Corte cantonale, ciò equivale ad un controllo non solo della legittimità, ma pure dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali, riservato il rispetto del margine di apprezzamento che deve essere lasciato al Comune in ambito pianificatorio (sentenze 1C_499/2016 del 10 marzo 2017 consid. 3.2; 1A.85/1999 dell'11 dicembre 2000 consid. 6b, in: RDAT II-2001 pag. 319 segg.). Il ricorso dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo è invece di principio proponibile unicamente per la violazione del diritto, compreso l'eccesso o l'abuso di potere di apprezzamento, nonché l'accertamento inesatto o incompleto dei fatti rilevanti (art. 38 cpv. 2 e 3 vLALPT; art. 30 cpv. 3 LST in relazione con l'art. 69 LPAmm). Il Tribunale cantonale amministrativo dispone del sindacato di opportunità soltanto quando interviene quale unica autorità di ricorso a livello cantonale, segnatamente laddove, in applicazione dell'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT, è impugnata una modifica d'ufficio del piano. In tal caso, il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è analogo a quello del Consiglio di Stato (sentenza 1A.85/1999, citata, consid. 6c; RAFFAELLO BALERNA, La protezione giuridica in materia di piani regolatori, in: RtiD I-2015 pag. 214).

8.3. In concreto, la Corte cantonale ha confermato le modifiche d'ufficio apportate dal Consiglio di Stato non perché le ha vagliate con riserbo, ma per il fatto che le ha pienamente condivise. Le ha esaminate liberamente e le ha convalidate rinviando in parte alle considerazioni esposte nella risoluzione governativa, che ha ritenuto pertinenti. Ha inoltre rilevato che determinate modifiche d'ufficio erano volte a porre il PP in consonanza con la pianificazione e la legislazione di rango superiore, mentre altre erano in completo accordo con il grado di specificità del PP. In tali circostanze, la Corte cantonale non ha quindi limitato il suo potere cognitivo all'eccesso o all'abuso del potere di apprezzamento, ma ha ritenuto del tutto fondata la decisione governativa sulle modifiche apportate al piano, alla quale ha totalmente aderito. La censura è pertanto infondata.

9.

9.1. La ricorrente fa valere la violazione della garanzia della proprietà, contestando essenzialmente l'esistenza di una base legale sufficiente. Sostiene che, in concreto, la restrizione della garanzia della proprietà sarebbe grave e che l'art. 54 vLALPT, che disciplina la nozione e lo scopo del piano particolareggiato, sarebbe privo di densità normativa. Rileva che il rinvio agli art. 26-30 vLALPT, concernenti le componenti e il contenuto del piano regolatore, applicabili anche al piano particolareggiato, è prevista unicamente dall'art. 19 del regolamento della LALPT, del 29 gennaio 1991 (vRLALPT), emanato dal Consiglio di Stato, che tuttavia non si fonderebbe su una valida delega legislativa. La ricorrente sostiene al proposito che l'art. 9 vLALPT conferisce al Consiglio di Stato competenze di coordinamento delle attività di incidenza territoriale, elaborazione di studi necessari a tale scopo e consulenza agli enti incaricati di compiti pianificatori, ma non definisce in modo dettagliato la portata, i criteri e i limiti dello strumento del piano particolareggiato.

9.1.1. La garanzia della proprietà (art. 26 Cost.), può essere limitata alle condizioni poste dall'art. 36 Cost. Secondo questa disposizione, le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale, segnatamente devono essere previste da una legge in senso formale se sono gravi (cpv. 1), essere giustificate da un interesse pubblico (cpv. 2), nonché proporzionate allo scopo (cpv. 3). Se l'ingerenza nella garanzia della proprietà è grave, il Tribunale federale esamina con pieno potere cognitivo la condizione della base legale, mentre negli altri casi la esamina limitatamente all'arbitrio (DTF 150 I 106 consid. 5.1; 126 I 213 consid. 3a). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'ingerenza è grave quando la proprietà fondiaria viene sottratta forzatamente oppure quando dei divieti o delle prescrizioni positive rendono impossibile o molto più difficile un'utilizzazione del suolo attuale o futura conforme alla sua destinazione (DTF 150 I 106 consid. 5.1; 140 I 168 consid. 4; 124 II 538 consid. 2a). È in particolare data un'ingerenza grave quando un fondo finora situato in una zona edificabile, viene assegnato ad una zona in cui una sua edificazione non è più ammessa (DTF 119 Ia 362 consid. 3b), oppure quando le possibilità edificatorie finora esistenti sono fortemente aggravate (DTF 121 I 117 consid. 3b/bb). Non si realizza per contro un'ingerenza grave nella garanzia della proprietà quando le possibilità edificatorie ammissibili sono soltanto ridotte (DTF 150 I 106 consid. 5.1; 115 Ia 363 consid. 2a; sentenza 1C_265/2010 del 28 settembre 2010 consid. 4.1 e rinvii). Parimenti, non è data un'ingerenza particolarmente grave nel diritto di proprietà nel caso di una decisione che fissa il perimetro oggetto di una ricomposizione particellare e vi include il fondo della ricorrente. Ciò ove si consideri che, secondo il principio della compensazione reale, il proprietario ha di massima una pretesa di ricevere nel nuovo riparto dei fondi, terreni equivalenti sia dal profilo qualitativo sia da quello quantitativo a quelli ceduti, per quanto lo scopo della ricomposizione particellare e le necessità tecniche lo consentano (DTF 122 I 120 consid. 5; 119 Ia 21 consid. 1a; sentenza 1C_499/2011 del 19 giugno 2012 consid. 5.1).

9.1.2. Nella fattispecie, il PP litigioso prevede per la proprietà della ricorrente due comparti edificabili e la possibilità di edificarli beneficiando, rispetto alla situazione attuale, di un aumento del 2.5 % della superficie utile lorda e di un incremento del volume costruibile. Tale superficie è utilizzabile per attività di servizio, amministrative, commerciali, espositive, turistiche, alberghiere e di ristorazione, nonché per la residenza (cfr. art. 11 n. 1 NAPP). L'inclusione del fondo della ricorrente nel piano particolareggiato, e contestualmente nel perimetro oggetto della ricomposizione particellare, non pregiudica in linea di massima le possibilità edificatorie del fondo e non comporta quindi un'ingerenza grave nella garanzia della proprietà della ricorrente. In tali circostanze, le esigenze legate alla base legale sono ridotte (DTF 140 I 168 consid. 4.1.2) e il potere cognitivo del Tribunale federale è limitato all'arbitrio.

9.1.3. Il PP in questione si fonda sull'art. 54 cpv. 1 vLALPT, il diritto previgente essendo applicabile in virtù della norma transitoria dell'art. 117 cpv. 1 LST, secondo cui le procedure in corso prima dell'entrata in vigore della LST (1° gennaio 2012) sono concluse secondo il diritto anteriore. In concreto, l'applicabilità del diritto previgente non è contestata dalle parti. Secondo l'art. 54 cpv. 1 vLALPT, il piano particolareggiato organizza e disciplina nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo richiedono. L'art. 55 cpv. 1 vLALPT prevede che, per la procedura di approvazione (del piano particolareggiato) e gli effetti, fanno stato le disposizioni degli articoli da 32 a 43 vLALPT, relativi alla procedura di approvazione dei piani regolatori. In effetti, sotto il profilo giuridico, il piano particolareggiato è un piano di utilizzazione o, secondo la denominazione ticinese, un piano regolatore che disciplina in modo dettagliato l'uso ammissibile e auspicato del territorio giurisdizionale di un Comune o di una sua parte (rapporto della Commissione speciale per la pianificazione del territorio del Gran Consiglio del 27 marzo 1990 sui messaggi del Consiglio di Stato del 31 marzo 1987 [3170] e del 22 febbraio 1989 [3170A] concernenti la LALPT, n. 6.3). Il piano particolareggiato è quindi uno strumento pianificatorio analogo al piano regolatore, ma che presenta un grado di precisione maggiore (sentenza 1P.496/2006 del 16 febbraio 2007 consid. 5.2; ADELIO SCOLARI, Commentario LALPT, LE, LAC, 1996, n. 408 segg. agli art. 54/55 LALPT).

L'art. 54 vLALPT costituisce pertanto una sufficiente base legale per l'allestimento del PP Piana-Caminada-Cairelletto in questione, che come visto disciplina per questo comparto del territorio comunale, chiaramente delimitato, in modo dettagliato le utilizzazioni ammesse, la determinazione dei settori edificabili, le caratteristiche edificatorie, le aree verdi e i collegamenti viari previsti (cfr. sentenza 1P.576/1995 del 29 marzo 1996 consid. 2). Poiché, come si è detto, il piano particolareggiato è un piano di utilizzazione è inoltre sostenibile ritenere che ne ricalchi le componenti, ossia ch'esso si componga, alla stessa stregua del piano regolatore, di un rapporto di pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un programma di realizzazione (cfr. art. 26-30 vLALPT). La ricorrente, critica il fatto che il rinvio alle componenti del piano regolatore non sia previsto dalla legge medesima, bensì unicamente dall'art. 19 cpv. 1 vRLALPT. Secondo questa disposizione, per le componenti del piano particolareggiato fanno infatti stato gli articoli da 26 a 30 vLALPT. Tuttavia, non trattandosi in concreto di un'ingerenza grave nella garanzia della proprietà, non occorre che la criticata disposizione sia contenuta in una legge formale. Peraltro, l'art. 19 cpv. 1 vRLALPT non contiene una regolamentazione specifica dei componenti del piano particolareggiato, ma si limita a rinviare alle componenti ordinarie del piano di utilizzazione. Ad ogni modo, a prescindere dal rinvio esplicitato nel regolamento, l'applicazione per analogia al piano particolareggiato delle componenti del piano regolatore poteva fondarsi in modo sostenibile già sulla natura del piano particolareggiato quale strumento pianificatorio analogo al piano regolatore (cfr. art. 55 vLALPT). Tutto ciò considerato, è senza incorrere nell'arbitrio che la Corte cantonale ha ritenuto il PP litigioso fondato su una base legale sufficiente.

9.2. 9.2.1. La ricorrente sostiene che il piano particolareggiato litigioso sarebbe stato imprevedibile, che il comparto non si presterebbe all'utilizzazione prospettata e che il PP stesso non sarebbe previsto dal piano regolatore comunale, in violazione dell'art. 54 cpv. 2 vLALPT. Adduce che la corrispondente variante di modifica del piano regolatore non sarebbe stata sottoposta al legislativo comunale, il quale non l'avrebbe quindi validamente adottata. La ricorrente ritiene perciò nullo l'art. 3 lett. d delle norme di attuazione del piano regolatore di Manno (NAPR), che prevede per l'appunto, tra le componenti del piano regolatore, il PP Piana-Caminada-Cairelletto.

9.2.2. Invocando un'asserita "imprevedibilità" del PP, la ricorrente disattende che la procedura per l'adozione del piano particolareggiato in questione le era nota, ove solo si consideri che l'informazione e la partecipazione della popolazione ai sensi dell'art. 4 LPT sono state eseguite e che l'autorità comunale ha pure tenuto incontri individuali con i proprietari interessati dal piano, ai quali anch'essa ha partecipato. Quanto alla censura secondo cui il comparto non si presterebbe all'utilizzazione prospettata, la stessa è inammissibile, giacché sollevata in termini generici senza tenere conto della situazione del comprensorio oggetto del PP e del territorio circostante, nonché del contenuto e degli obiettivi della pianificazione di dettaglio litigiosa.

La ricorrente ritiene inoltre disatteso l'art. 54 cpv. 2 vLALPT, secondo cui il piano particolareggiato deve essere previsto nell'ambito del piano regolatore comunale. Come rettamente accertato dalla Corte cantonale, l'art. 3 lett. d NAPR del Comune di Manno, attualmente in vigore, contempla esplicitamente il piano particolareggiato del comprensorio Piana-Caminada-Cairelletto quale componente del piano regolatore. La Corte cantonale ha accertato in modo conforme agli atti che questa norma rientrava negli atti del PP oggetto della decisione di approvazione del Consiglio di Stato del 31 maggio 2016. Lo specifico atto pianificatorio, che introduce nelle norme di attuazione del piano regolatore l'art. 3 lett. d NAPR (cfr. Relazione di pianificazione, Norme di attuazione, doc. 409.40), è infatti stato sottoposto dal Comune al Consiglio di Stato, che lo ha espressamente approvato con la sua decisione del 31 maggio 2016 (cfr. decisione governativa, consid. 2.2 pag. 8 e dispositivo n. 1 pag. 52). Il Consiglio di Stato è l'autorità cantonale competente per l'approvazione dei piani di utilizzazione e delle loro modificazioni ai sensi dell'art. 26 cpv. 1 LPT (art. 37 vLALPT, art. 29 LST). Una volta approvati dall'autorità cantonale, i piani di utilizzazione diventano vincolanti (art. 26 cpv. 3 LPT; cfr. 39 cpv. 1 vLALPT, art. 31 seg. LST). L'asserzione della ricorrente secondo cui l'art. 3 lett. d NAPR non sarebbe stato precedentemente adottato dal legislativo comunale non si fonda su specifici accertamenti vincolanti agli atti. Risulta peraltro dal messaggio municipale 5/2012 del 29 febbraio 2012 che il Municipio di Manno ha sottoposto al Consiglio comunale per l'adozione il PP Piana-Caminada-Cairelletto e le "varianti di piano regolatore connesse". In tali circostanze, ove si consideri che la variante pianificatoria in questione è in concreto stata approvata dall'autorità cantonale competente, la tesi ricorsuale dell'asserita nullità dell'art. 3 lett. d NAPR è infondata. Con la sua generica contestazione ricorsuale, la ricorrente non rende ravvisabili eventuali motivi di nullità, che entrano in considerazione soltanto in presenza di gravi errori di procedura, nonché nel caso d'incompetenza funzionale e per materia dell'autorità giudicante (DTF 151 II 120 consid. 4.1; 151 II 101 consid. 3.4.2 e rinvii). In concreto, simili estremi non sono minimamente resi verosimili.

9.3. 9.3.1. La ricorrente contesta l'esistenza di un interesse pubblico alla base del PP. Rimprovera alla Corte cantonale di non avere indicato quale sarebbe il bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività, che avrebbe indotto il Comune di Manno ad adottare la pianificazione particolareggiata. Non si comprenderebbero inoltre i motivi per cui il PP destinerebbe molte superfici ad uffici o locali commerciali, senza fare capo a dati statistici, considerato altresì ch'esso perseguirebbe pure altri obiettivi. Adduce che il provvedimento pianificatorio non avrebbe alcuna possibilità di essere realizzato in un avvenire prossimo alla luce delle incertezze esistenti e del lungo tempo già trascorso, oltre a quello richiesto dalle procedure future per la sua attuazione. La ricorrente contesta altresì la proporzionalità della pianificazione litigiosa, ribadendo che il PP sarebbe inattuabile, siccome sarebbe insostenibile dal profilo finanziario, l'edificazione comportando costi ingenti nonché difficoltà tecniche e giuridiche. Adduce che sulla base del piano regolatore vigente, essa potrebbe scegliere con maggiore libertà come edificare il fondo, segnatamente ove si consideri ch'essa è una società immobiliare, che persegue come fine primario il rendimento economico dei propri investimenti. Ritiene che il PP imporrebbe vincoli eccessivi, che limiterebbero la libera iniziativa privata dei promotori immobiliari e impedirebbero un'edificazione ragionevole. Sostiene che i proprietari interessati dal PP sarebbero in sostanza posti di fronte all'impossibilità pratica di attuare il piano. Secondo la ricorrente, essendo il comprensorio già densamente edificato, esisterebbe la possibilità di adottare delle varianti pianificatorie meno incisive sul diritto di proprietà, segnatamente mediante l'adozione di un piano di quartiere definito dagli stessi proprietari interessati.

9.3.2. Con queste argomentazioni, di carattere appellatorio, la ricorrente non si confronta con i considerandi n. 11 e 12 della sentenza impugnata (da pag. 15 a pag. 24), in cui la Corte cantonale ha esaminato e vagliato in modo approfondito i requisiti dell'interesse pubblico e della proporzionalità. Non sostanzia quindi una violazione del diritto con una motivazione conforme alle esposte esigenze. Peraltro, come già si è detto, in quest'ambito, il Tribunale federale si impone un certo riserbo quando, come in concreto, si tratta di considerare circostanze locali meglio conosciute dalle autorità cantonali o di dirimere questioni di mero apprezzamento (DTF 147 I 450 consid. 3.2.5; 142 I 162 consid. 3.2.2). La ricorrente non considera il PP nelle sue varie componenti e nella sua globalità, disattendendo ch'esso persegue pure lo scopo di riordinare il comparto, creando collegamenti viari e aree verdi. Omette inoltre di considerare che il PP prevede utilizzazioni molteplici e quantità edificatorie rilevanti. Laddove fonda poi le sue argomentazioni sul presupposto che il comparto sarebbe già ampiamente edificato, la ricorrente non considera che, al contrario, la Corte cantonale ha accertato che, fatti salvi gli edifici esistenti sui fondi part. vvv, www e xxx, il comprensorio è rimasto prevalentemente composto da superfici dismesse, sostanzialmente adibite a posteggi. Questo accertamento, non censurato d'arbitrio con una motivazione conforme alle esigenze dell'art. 106 cpv. 2 LTF, è vincolante per il Tribunale federale (cfr. art. 105 cpv. 1 LTF). Nella misura in cui contesta l'adempimento dei criteri della necessità e dell'idoneità del provvedimento pianificatorio litigioso fondandosi sull'asserita ampia edificazione del comparto e prospettando semplici ipotesi pianificatorie alternative, il gravame si scosta dalla situazione effettiva dei luoghi e risulta inammissibile.

Peraltro, la Corte cantonale ha pure accertato che, con riferimento al fondo part. uuu della ricorrente, le possibilità edificatorie non vengono di per sé ridotte, bensì leggermente aumentate. Essa non sostanzia d'arbitrio questo accertamento, del resto conforme agli atti, ma invoca genericamente una maggiore libertà progettuale per edificare la sua proprietà secondo le possibilità previste dal piano regolatore finora applicabile. Con gli esposti accenni, sui quali in sostanza è imperniato il ricorso, la ricorrente disattende tuttavia che la garanzia della proprietà non tutela la situazione pianificatoria del suo fondo in materia illimitata, ma soltanto nei limiti fissati nell'interesse pubblico dall'ordinamento giuridico, segnatamente, in concreto, dalla pianificazione del territorio (DTF 146 I 70 consid. 6.1 e rinvii). Né la garanzia conferisce direttamente alla ricorrente un diritto al mantenimento del regime pianificatorio applicabile al suo fondo una volta in vigore, come era quello previsto dal piano regolatore per il comparto in questione prima dell'approvazione del PP litigioso (DTF 120 Ia 227 consid. 2b). Come rettamente rilevato dalla Corte cantonale, la garanzia della proprietà non tutela nemmeno il valore speculativo di un terreno (DTF 103 Ia 586 consid. 2b; sentenza 1C_323/2007 del 15 febbraio 2008 consid. 5.3, in: RtiD II-2008 pag. 235 segg.).

10.

10.1. Le generiche censure sollevate dalla ricorrente sul tema dell'interesse pubblico alla base del provvedimento pianificatorio e della sua proporzionalità vertono in realtà, e si confondono, con la contestazione riguardante un'asserita impossibilità di attuare il piano particolareggiato litigioso. La ricorrente sostiene al riguardo che la fattispecie in esame sarebbe analoga a quella oggetto della sentenza 1P.576/1995 del 29 marzo 1996 di questa Corte, relativa alla mancata approvazione di un piano particolareggiato nel centro cittadino del Comune di Chiasso per il fatto ch'esso presentava "difficoltà di attuazione" e non era quindi idoneo a raggiungere gli scopi prefissi. La ricorrente sostiene che né lei né la nuova proprietaria del fondo confinante (part. xxx) sarebbero intenzionate ad edificare le loro particelle alle condizioni previste dal PP. In particolare, la proprietaria vicina non sarebbe più intenzionata a demolire lo stabile, imponente, che sorge sul fondo part. xxx. Secondo la ricorrente, l'attuazione del PP necessiterebbe di un accordo tra i proprietari interessati, che attualmente difetterebbe, e non potrebbe essere realizzata a tappe. Essa adduce inoltre che il PP non sarebbe attuabile nei tempi imposti dalla pianificazione del territorio, ove si consideri il tempo già trascorso dall'adozione e quello ancora necessario per portare a termine le procedure espropriative, di ricomposizione particellare, edilizie e relative al prelievo di contributi di miglioria. La ricorrente ritiene inoltre che il PP non sarebbe sostenibile sotto il profilo finanziario, giacché non sarebbe stata risolta la questione della demolizione degli stabili sul fondo part. xxx che, vista la volontà dell'attuale proprietaria di mantenerli, potrebbe essere oggetto di un'eventuale espropriazione da parte del Comune. Ciò comporterebbe per il Comune un onere finanziario nell'ordine di diversi milioni di franchi, che non figurerebbero negli atti pianificatori, segnatamente nella relazione finanziaria.

10.2. 10.2.1. La ricorrente adduce a torto che la presente fattispecie sarebbe analoga a quella oggetto della citata sentenza 1P.576/1995. In quel caso, il piano particolareggiato della zona del centro cittadino di Chiasso prevedeva segnatamente linee di arretramento di 5 m su tutti i lati del comparto, linee di costruzione con contiguità prevalente, alberatura e sistemazione degli spazi verdi ricavati a lato della strada. L'impostazione pianificatoria non teneva tuttavia sufficientemente conto dell'esistenza di edifici che a medio e lungo termine non sarebbero stati sostituiti. Il Tribunale federale ha in particolare rilevato che la contestata regolamentazione (concernente essenzialmente le linee di arretramento e di costruzione) presupponeva la demolizione completa di edifici recentemente ristrutturati (con un risultato pregevole per quanto concerne un edificio) unicamente per piantare, e soltanto lungo un tratto di strada, una dozzina di alberi. Una particella interessata sarebbe inoltre diventata di "difficilissima edificazione". Il comparto avrebbe poi potuto essere risanato unicamente nel caso di una completa ricostruzione concertata tra i proprietari, con i quali non v'era tuttavia accordo. Ricordato che nelle zone già edificate le norme concernenti gli arretramenti e gli allineamenti potevano essere applicate con minore rigore che non in altre aree, il Tribunale federale ha ritenuto che a ragione il Consiglio di Stato non aveva approvato una parte dei vincoli litigiosi, non essendo idonei a raggiungere gli scopi prefissi (sentenza 1P.576/1995, citata, consid. 4d).

La fattispecie in esame è diversa da quella oggetto del citato giudizio. In concreto la causa non verte prevalentemente sulle linee di allineamento o di costruzione. Il PP litigioso persegue lo scopo di riordinare completamente sotto il profilo urbanistico e funzionale il comparto interessato, determinando nove lotti edificabili. Il comprensorio presenta una superficie estesa, superiore a 65'000 m2, e concerne numerosi fondi, di cui soltanto tre risultano edificati. Diversamente dal caso succitato, non è quindi data la necessità di procedere a demolizioni complete di edifici esistenti solo per rispettare una linea di arretramento che non li prendeva in considerazione, ma li tagliava. In concreto, la Corte cantonale ha inoltre rilevato che l'obbligo di progettazione unitaria delle aree verdi private previsto dall'art. 13 n. 4 NAPP, modificato dal Consiglio di Stato, non impone un'edificazione in contemporanea da parte di tutti i proprietari, ma concretizza piuttosto gli obiettivi di promozione urbanistica del comparto, consentendo di dare un'immagine armoniosa al nuovo quartiere. La possibilità di costruire a tappe è inoltre prevista e disciplinata dall'art. 20 NAPP ed è esplicitamente evidenziata dal Comune nella risposta al ricorso. A differenza della fattispecie oggetto della predetta sentenza, l'attuazione del PP in esame non presuppone pertanto un accordo fra tutti i proprietari dei fondi inclusi nel comparto.

10.2.2. La ricorrente si prevale della circostanza secondo cui la proprietaria del fondo xxx non intenderebbe più demolire gli edifici che sorgono sul suo fondo. Il Comune rileva rettamente che la precedente proprietaria era per contro intenzionata a demolire lo stabile esistente ed al riguardo era stata rilasciata nel 2015 un'apposita licenza edilizia per la demolizione, poi rinnovata su istanza della nuova proprietaria. L'ammissibilità sotto il profilo dell'art. 99 LTF dell'ultima licenza edilizia rinnovata (del 16 ottobre 2025) prodotta dal Comune con la risposta al ricorso in questa sede può rimanere indecisa, giacché una precedente licenza edilizia rinnovata (del 25 ottobre 2023) era comunque già stata prodotta dinanzi alla precedente istanza e figura quindi nell'incarto cantonale. Parimenti, in sede cantonale era già stata prodotta anche l'ulteriore richiesta di rinnovo della licenza edilizia per la demolizione degli stabili esistenti, del 13 agosto 2025, da parte della nuova proprietaria.

In questa sede, la ricorrente si limita a sminuire la portata del rinnovo della licenza edilizia rilasciata alla vicina per la demolizione degli stabili esistenti sul fondo part. xxx, adducendo che in realtà la nuova proprietaria non sarebbe più intenzionata a demolire lo stabile principale. Sta di fatto che la nuova proprietaria ha acquistato il fondo dopo che la pianificazione particolareggiata era stata adottata dal Consiglio comunale ed approvata dal Consiglio di Stato. Aveva quindi cognizione del PP e della sua portata. Ha inoltre chiesto che la licenza edilizia già rilasciata per la demolizione degli immobili esistenti sul fondo fosse rinnovata. Premesso che il PP è impugnato in questa sede unicamente dalla ricorrente, proprietaria del fondo part. uuu che è peraltro inedificato, è sostenibile ritenere che la presenza di un edificio sul fondo contiguo (part. xxx), seppure di dimensioni rilevanti, non costituisca un ostacolo tale da rendere inattuabile la realizzazione del PP. L'ipotesi della necessità di procedere ad un'eventuale (parziale) espropriazione del fondo part. xxx da parte del Comune non poggia su specifici accertamenti vincolanti ed appare prematura in questa fase della procedura. I costi rilevanti prospettati al riguardo dalla ricorrente esulano quindi dal tema del litigio e non sono decisivi per il presente giudizio. Quanto alle spese ingenti che, secondo la ricorrente, sarebbero necessarie per edificare la sua proprietà (part. uuu), essi sono la conseguenza della superficie estesa e dell'importante potenziale edificatorio del suo fondo. Dovranno se del caso essere valutate dalla ricorrente medesima nell'ambito dell'allestimento di un progetto edilizio. Tutto ciò considerato, le contestazioni ricorsuali non consentono di ritenere che la pianificazione litigiosa presenterebbe difficoltà di attuazione tali da farla ritenere inidonea al raggiungimento degli scopi prefissi.

10.3. La ricorrente contesta la sostenibilità finanziaria del PP, rimproverando inoltre al Comune delle carenze nell'allestimento della relazione finanziaria, segnatamente per il fatto che non vi sarebbero contemplati i costi degli espropri per l'acquisizione delle superfici necessarie alla realizzazione delle opere viarie e le demolizioni degli stabili sul fondo part. xxx. Di natura appellatoria, le censure sono inammissibili. La ricorrente non si confronta infatti puntualmente con il considerando n. 11.8 della sentenza impugnata (pag. 20 seg.) in cui la Corte cantonale si è pronunciata sulla sostenibilità finanziaria del provvedimento pianificatorio. Come si è detto, la necessità di un'espropriazione parziale del fondo part. xxx da parte del Comune non è accertata, né appare di attualità a questo stadio della procedura. Né la ricorrente si confronta in modo specifico con i singoli importi del preventivo esposti nel rapporto di pianificazione, spiegando nel dettaglio le ragioni per cui essi sarebbero manifestamente inattendibili. Parimenti, la ricorrente non sostanzia, con una motivazione conforme alle esigenze dell'art. 106 cpv. 2 LTF, un'interpretazione arbitraria da parte della Corte cantonale dell'art. 30 vLALPT, concernente il programma di realizzazione, che deve in particolare indicare i costi delle opere e il modo in cui sono coperti.

10.4. Sull'asserita inattuabilità del PP, la ricorrente richiama inoltre la giurisprudenza del Tribunale federale relativa alle misure di protezione fonica nei casi di una pianificazione eseguita in diverse tappe (cfr. DTF 147 II 484 consid. 4.3.1; sentenze 1C_372/2024 dell'11 novembre 2025 consid. 3.4.6; 1C_99/2022 del 25 aprile 2023 consid. 11.1). In tali casi, le misure di protezione fonica devono essere regolate in modo vincolante nella fase pianificatoria che consente il rilascio della licenza edilizia senza ulteriori pianificazioni. Già nella prima fase della pianificazione dell'utilizzazione deve però essere stabilito che nell'ambito della pianificazione successiva può essere trovata una soluzione adeguata. Secondo detta giurisprudenza, mancando una dimostrazione della fattibilità, si potrebbe infatti essere in presenza di una pianificazione inadeguata (DTF 147 II 484 consid. 4.3.1; sentenze 1C_372/2024, citata, consid. 3.4.6; 1C_99/2022, citata, consid. 11.1).

Lamentando un'asserita inattuabilità del PP per l'esistenza di edifici sul fondo contiguo part. xxx e per i costi che questa situazione comporterebbe, la ricorrente non sostanzia tuttavia la mancata possibilità di rispettare esigenze in materia di protezione ambientale e fonica ai sensi della predetta giurisprudenza. Ciò, ove si consideri altresì che il PP è stato oggetto di un esame d'impatto ambientale, e comprende il relativo rapporto (RIA), con il quale la ricorrente non si confronta.

11. La censura di violazione della garanzia della libertà economica (art. 27 Cost.), semplicemente accennata dalla ricorrente, non ha portata propria, confondendosi con quella di violazione della garanzia della proprietà (art. 26 Cost.). La ricorrente non sostiene, né rende seriamente verosimile, che il PP costituirebbe una misura mascherata adottata dal Comune allo scopo di limitare le sue attività economiche. Il semplice fatto che un provvedimento pianificatorio possa avere un'incidenza su un'attività economica non è di principio contrario all'art. 27 Cost., nella misura in cui le limitazioni siano giustificate dalle necessità di una pianificazione territoriale conforme agli scopi dell'art. 75 Cost. e ch'esse non privino di qualsiasi contenuto la libertà di commercio e di industria (DTF 142 I 162 consid. 3.3; sentenza 1C_534/2018 del 2 novembre 2018 consid. 7). Non motivata conformemente alle esigenze dell'art. 106 cpv. 2 LTF, la censura non deve essere vagliata oltre.

12.

12.1. La ricorrente fa valere la violazione del principio di coordinazione giusta l'art. 25a LPT, adducendo che la procedura della permuta generale (equiparabile a quella della ricomposizione particellare ai sensi dell'art. 20 LPT) avrebbe dovuto essere eseguita contestualmente con quella del piano particolareggiato. Secondo la ricorrente, la separazione di queste due procedure contrasterebbe con l'esigenza della coordinazione prevista dall'art. 25a LPT. La ricorrente ritiene che il principio dell'equivalenza, che regge l'istituto della ricomposizione particellare, sarebbe in concreto disatteso, siccome verrebbe preso in considerazione unicamente l'ammontare della superficie utile lorda e non il valore reale dei terreni. Adduce che il risultato della procedura di permuta generale sarebbe di fatto già predeterminato dal PP. Lamenta inoltre una violazione del principio di coordinazione anche con riferimento al regolamento per la gestione dell'area verde comune (parco), che secondo il PP dovrà essere ulteriormente adottato in una fase successiva.

12.2. L'art. 25a LPT enuncia, ai suoi cpv. da 1 a 3, dei principi in materia di coordinazione qualora la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità. L'autorità incaricata della pianificazione deve in particolare vigilare affinché tutti i documenti del fascicolo della domanda siano pubblicati contemporaneamente (art. 25a cpv. 2 lett. b LPT) e provvedere alla concordanza materiale e possibilmente alla notificazione comune o simultanea delle decisioni (art. 25a cpv. 2 lett. d LPT); queste decisioni non devono contenere contraddizioni (art. 25a cpv. 3 LPT). Detti principi sono concepiti per essere attuati allo stadio dell'autorizzazione edilizia. La legge prevede nondimeno ch'essi siano applicabili per analogia alla procedura dei piani di utilizzazione (art. 25a cpv. 4 LPT). Ciò concerne innanzitutto i casi in cui, in occasione dell'adozione di un piano di utilizzazione, devono essere rilasciati un permesso di dissodamento ai sensi dell'art. 12 della legge federale sulle foreste, del 4 ottobre 1991 (LFo; RS 921.0) o un'altra autorizzazione speciale (sentenze 1C_348/2007 del 21 dicembre 2007 consid. 6.2; 1A.278/1999 del 17 gennaio 2001 consid. 4a).

Trattandosi per contro di una misura di ricomposizione particellare ai sensi dell'art. 20 LPT, destinata al riordino fondiario nell'ottica dell'attuazione dei piani di utilizzazione, non è di massima contrario ai principi della coordinazione che gli elementi fondamentali della pianificazione siano adottati prima dell'esecuzione della ricomposizione particellare (sentenze 1C_348/2007, citata, consid. 6.2; 1A.151/1992 del 3 dicembre 1993 consid. 2b; ELOI JEANNERAT, in: Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 56 all'art. 20 LPT). Nella procedura di ricomposizione particellare, quale misura volta a concretizzare i principi di una corretta pianificazione del territorio, anche se un certo coordinamento materiale può essere auspicabile, una coordinazione formale non è pretesa dalla LPT (sentenze 1C_255/2025 del 13 ottobre 2025 consid. 4.2; 1C_382/2014 dell'11 febbraio 2015 consid. 2.3).

12.3. La Corte cantonale ha rilevato che, secondo il diritto cantonale (art. 83 seg. vLALPT e art. 89 segg. della legge ticinese sul raggruppamento e la permuta dei terreni, del 23 novembre 1970 [LRPT; RL 702.100]), la procedura di permuta generale avviene soltanto in un secondo tempo. Ha quindi precisato che, nella stessa, i proprietari interessati avranno la facoltà di contestare le dimensioni, la forma, l'ubicazione e l'equivalenza dei terreni posseduti con quelli loro riattribuiti. La Corte cantonale ha evidenziato che la permuta generale è volta al conseguimento di una migliore utilizzazione del terreno edificabile (cfr. art. 83a LRPT), ricordato altresì che questo requisito deve essere inteso in senso ampio, vale a dire secondo l'interesse generale di una corretta sistemazione fondiaria ai fini edificatori e non secondo la convenienza del singolo proprietario interessato. La Corte cantonale ha poi fatto riferimento al contenuto dell'art. 21 NAPP, che fissa il comprensorio interessato dalla permuta generale, i criteri per la definizione e la riattribuzione delle quantità edificatorie nei vari lotti, le superfici da acquisire per impianti pubblici e le aree verdi e di svago. Ha considerato detta impostazione sufficientemente coordinata a questo stadio della procedura, ciò che è pure attestato dal carattere semplicemente indicativo del piano della situazione fondiaria finale (piano n. 409.105B), componente il PP. La Corte cantonale ha precisato che questo piano non partecipa agli effetti giuridici del PP, costituendo una semplice possibilità di come potrebbe essere attuata la permuta generale del comparto allo scopo di conseguire gli obiettivi del PP.

12.4. Invocando la violazione dei principi della coordinazione dell'art. 25a LPT, la ricorrente disattende che, come si è detto, questa disposizione non esige di per sé un coordinamento con la procedura della ricomposizione particellare: quest'ultima può infatti essere eseguita anche dopo la pianificazione. La ricorrente non fa al riguardo valere l'applicazione arbitraria di norme del diritto cantonale che imporrebbero una maggiore coordinazione tra le due procedure (cfr. sentenza 1C_617/2017 del 25 maggio 2018 consid. 2.2; JEANNERAT, op. cit., n. 56 all'art. 20 LPT). Del resto, l'art. 83 cpv. 2 vLALPT prevede che la ricomposizione particellare consiste in un riordinamento dei fondi, in modo da dar loro configurazione e superficie adatte o più idonee all'edificazione prevista dai piani e promuovere la realizzazione degli intenti pianificatori. La ricorrente disattende inoltre che l'art. 21 NAPP, dal titolo marginale "permuta generale", prevede una certa coordinazione materiale, stabilendo dei criteri per il riordino fondiario, segnatamente per la definizione dei lotti edificabili. La ricorrente non si confronta puntualmente con il contenuto e la portata di questa disposizione del PP. Laddove adduce che il risultato della procedura di permuta generale sarebbe di fatto già predeterminato dal PP, la ricorrente omette di considerare che il piano della situazione fondiaria (piano n. 409.105B) ha unicamente carattere indicativo e non stabilisce il nuovo riparto definitivo dei fondi. La valenza soltanto indicativa ai fini della procedura del riordino fondiario di questa componente del PP è peraltro esplicitamente precisata dall'art. 6 lett. c NAPP ed è stata correttamente accertata dalla Corte cantonale. Quanto al rispetto del principio dell'equivalenza, esso concerne la procedura della permuta generale e dovrà, dandosene il caso, essere compiutamente valutato in quella sede.

Ne segue che la censura relativa alla mancata coordinazione delle procedure secondo l'art. 25a LPT deve essere respinta nella misura della sua ammissibilità.

12.5. La ricorrente accenna a una mancata coordinazione anche con riferimento al regolamento per la gestione dell'area verde comune che dovrà essere elaborato successivamente dal Comune. Non si confronta tuttavia con i considerandi n. 12.5, 12.5.1 e 12.5.2 della sentenza impugnata, in cui la Corte cantonale ha respinto, siccome infondate, le contestazioni concernenti la porzione del PP destinata all'area verde comune. La ricorrente non spiega per quali ragioni sarebbe lesiva del diritto la decisione dei giudici cantonali, secondo cui la concretizzazione dell'area verde comune poteva essere stabilita nel dettaglio nell'ambito di un progetto di sistemazione specifico, non essendo ravvisabili elementi che dovevano già essere definiti a livello pianificatorio. Nemmeno in questa sede essa rende manifestamente verosimile la necessità di decisioni di altre autorità, connesse alla pianificazione del settore dell'area verde, che imporrebbero un coordinamento con la procedura di adozione del PP. Del resto, il PP litigioso disciplina il riassetto urbanistico e pianificatorio del comparto, ma non definisce ancora concreti progetti edilizi, che dovranno essere oggetto di procedure edilizie successive. Di natura appellatoria, l'argomentazione ricorsuale è inammissibile e non deve essere vagliata oltre.

13. In quanto ammissibile, il ricorso dev'essere pertanto respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico della ricorrente (art. 66 cpv. 1 LTF). Non si attribuiscono ripetibili al Comune di Manno, che ha agito nell'ambito di compiti di diritto pubblico (art. 68 cpv. 3 LTF).