2C_155/2026

1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 152 II 325 E. 1 mit Hinweisen).

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen ein verfahrensabschliessendes Urteil (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts als letzte kantonale Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) und betrifft eine gestützt auf das BGBB erlassene Feststellungsverfügung. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten steht folglich in der Hauptsache offen (Art. 89 BGBB; Art. 82 lit. a und Art. 83 e contrario BGG; vgl. Urteile 2C_195/2025 vom 5. Juni 2026 E. 1.1; 2C_80/2024 vom 4. August 2025 E. 1.1), weshalb sie auch gegen den von der Vorinstanz gefällten Nichteintretensentscheid offensteht (vgl. BGE 135 II 145 E. 3.2; Urteile 2C_727/2025 vom 5. Juni 2026 E. 1.1; 2C_457/2023 vom 15. September 2023 E. 1.2 [nicht publ. in: BGE 150 I 73]).

1.2. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist durch das angefochtene Urteil besonders berührt (Art. 89 Abs. 1 lit. a und b BGG). Er hat ausserdem ohne Weiteres ein schutzwürdiges Interesse an der bundesgerichtlichen Überprüfung des angefochtenen Nichteintretensentscheids (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG; vgl. BGE 145 II 168 E. 2; Urteile 2C_89/2025 vom 9. September 2025 E. 1.2; 2C_275/2024 vom 17. Februar 2025 E. 1.2). Der Beschwerdeführer ist daher zur Beschwerdeerhebung legitimiert.

1.3. Der kassatorische Antrag des Beschwerdeführers (auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz, damit diese in der Sache entscheide) ist zulässig, zumal ein Nichteintretensentscheid angefochten ist (vgl. Urteile 2C_89/2025 vom 9. September 2025 E. 1.3; 2C_275/2024 vom 17. Februar 2025 E. 1.3; je mit Hinweisen).

1.4. Auf die frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und formgerecht (Art. 42 BGG) eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch nur die geltend gemachten Rechtsverletzungen, sofern weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (vgl. Art. 42 Abs. 2 Satz 1 BGG; BGE 152 II 325 E. 2 mit Hinweisen). Der Verletzung von verfassungsmässigen Rechten geht das Bundesgericht nur nach, falls eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Diese qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit bedeutet, dass in der Beschwerdeschrift klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 152 II 325 E. 2 mit Hinweisen).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig - sprich: willkürlich - sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (vgl. BGE 152 II 49 E. 5.2 mit Hinweisen). Rügt die beschwerdeführende Partei eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, haben ihre Vorbringen den Anforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG zu genügen (BGE 152 II 49 E. 5.2 mit Hinweisen).

Der Beschwerdeführer erhebt keine (oder jedenfalls keine rechtsgenüglich begründeten) Sachverhaltsrügen. Es bleibt damit bei den Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG).

3. Letztinstanzlich ist umstritten, ob die Vorinstanz auf die seitens des Beschwerdeführers bei ihr erhobene Beschwerde gegen die Feststellungsverfügung des Amts für Landwirtschaft des Kantons Schwyz vom 25. Juni 2007 zu Recht nicht eingetreten ist.

4. Die Vorinstanz erwog, die kantonale Steuerverwaltung habe am 14. Juni 2007 beim damaligen Landwirtschaftsamt eine Feststellungsverfügung darüber verlangt, ob das Grundstück KTN 407 des Beschwerdeführers dem BGBB unterstellt sei oder nicht. Am 25. Juni 2007 habe das Amt die anbegehrte Verfügung erlassen. Gemäss Ziff. 3.3 des Verfügungsdispositivs sei die Verfügung dem Beschwerdeführer per Einschreiben zugestellt worden (vgl. E. 3.5.1 des angefochtenen Entscheids). Zwar vermöge das Amt für Landwirtschaft weder die Postaufgabe noch die Zustellung nachzuweisen; dass die Verfügung der Steuerverwaltung erst nach Eintritt der Rechtskraft, d.h. nach dem 8. August 2007, eröffnet wurde, spreche indes dafür, dass die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 dem Beschwerdeführer effektiv zugestellt worden sei, zumal das Amt die Zustellung mit grösster Wahrscheinlichkeit überprüft habe. In diesem Fall hätte der Beschwerdeführer die besagte Verfügung mit seiner Eingabe ans Verwaltungsgericht vom 18. Juli 2025 zu spät angefochten (vgl. E. 3.5.2 des angefochtenen Entscheids).

Auf ein Fristversäumnis sei allerdings, so die Vorinstanz weiter, auch dann zu schliessen, wenn die Verfügung vom 25. Juni 2007 dem Beschwerdeführer nicht zugestellt worden sei. Dass das Grundstück KTN 407 dem BGBB unterliege, habe sich nämlich zweifelsfrei aus zwei das landwirtschaftliche Gewerbe V.________ betreffenden Schätzungsverfügungen vom 8. Februar 2012 ergeben, wobei sich eine dieser Verfügungen explizit und ausschliesslich auf das Grundstück KTN 407 bezogen habe (vgl. E. 3.5.4 des angefochtenen Entscheids). Sodann sei dem Beschwerdeführer mit Schreiben des Amts für Landwirtschaft vom 23. Mai 2018 unter ausdrücklichem Hinweis auf die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 mitgeteilt worden, dass das Grundstück KTN 407 weiterhin dem BGBB unterstehe und somit dem Realteilungsverbot gemäss Art. 58 Abs. 1 BGBB unterliege (vgl. E. 3.5.5 des angefochtenen Entscheids). Schliesslich habe das Amt für Landwirtschaft in den Jahren 2020 (gegenüber dem Beschwerdeführer) und 2024 (gegenüber dem Notariat B.________) bekräftigt, dass das Grundstück KTN 407 als Bestandteil des Gewerbes V.________ dem BGBB unterstehe, und liege eine weitere das genannte Grundstück als Teil des Gewerbes V.________ betreffende Steuerschätzung vom August 2022 im Recht (vgl. E. 3.5.6-3.5.8 des angefochtenen Entscheids). Bei dieser Ausgangslage widerspreche es Treu und Glauben, wenn der Beschwerdeführer vom Bestand der Feststellungsverfügung vom Juni 2007 sowie insbesondere von der Unterstellung des Grundstücks KTN 407 unter das BGBB stets Kenntnis genommen habe, ohne dagegen zu opponieren, und nun plötzlich ein Rechtsmittel ergreife. Entsprechend sei auf die Beschwerde vom 18. Juli 2025 wegen Fristversäumnisses nicht einzutreten.

5. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör. Er beanstandet, dass ihm die Verfügung vom Juni 2007 nicht zugestellt worden sei, sowie die fehlende Möglichkeit, am damaligen Verfahren mitzuwirken und die besagte Verfügung anzufechten.

5.1. Das Gebot, Entscheide allen direkt betroffenen Personen zu eröffnen, ist ein elementarer Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 BV verankerten verfassungsrechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör (BGE 152 I 9 E. 4.3.2 mit Hinweisen). Das besagte Gebot hängt zudem eng mit den in Art. 29a BV und Art. 6 und 13 EMRK verbürgten Rechtsschutzgarantien zusammen (BGE 152 I 9 E. 4.3.2 mit Hinweisen). Entscheide, die der betroffenen Person nicht eröffnet worden sind, entfalten grundsätzlich keine Rechtswirkungen (BGE 141 I 97 E. 7.1; Urteil 7B_211/2025 vom 18. Mai 2026 E. 2.4.1; vgl. auch BGE 152 I 9 E. 4.3.1; 142 II 411 E. 4.2); sie erwachsen mithin im Prinzip nicht in Rechtskraft (BGE 141 I 97 E. 7.1 mit Hinweis). Die objektive Beweislast dafür, dass und wann eine Verfügung eröffnet bzw. zugestellt wurde, trägt in der Regel die Verwaltung; bestehen diesbezüglich Zweifel, ist auf die Darstellung des Empfängers abzustellen (vgl. BGE 136 V 295 E. 5.9; Urteile 9C_263/2026 vom 16. Juni 2026 E. 3.2; 2C_646/2023 vom 19. August 2024 E. 4.4 mit Hinweisen).

5.2. Nach einem allgemeinen Grundsatz des öffentlichen Verfahrensrechts darf den Parteien aus der mangelhaften Eröffnung einer Verfügung oder eines Entscheids kein Nachteil erwachsen. Dieser Grundsatz konkretisiert das Prinzip von Treu und Glauben (vgl. Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) sowie die Verfahrensgarantien gemäss Art. 29 Abs. 1 und 2 BV (BGE 152 I 9 E. 4.3.1 mit Hinweis). Eine Berufung auf diesen Grundsatz setzt voraus, dass die betroffene Person den Eröffnungsmangel nicht erkannte und bei gebührender Aufmerksamkeit auch nicht hätte erkennen können (BGE 138 I 49 E. 8.3.2; Urteile 2C_87/2025 vom 20. August 2025 E. 3.5.3; 2C_646/2023 vom 19. August 2024 E. 4.2) sowie dass sie durch den Mangel tatsächlich einen Nachteil erlitt (vgl. Urteil 2C_87/2025 vom 20. August 2025 E. 3.5.3 mit Hinweisen). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Richtschnur bildet auch hier der Grundsatz von Treu und Glauben, an welchem die Berufung auf Formmängel in jedem Fall ihre Grenze findet (BGE 144 II 401 E. 3.1; Urteil 2C_87/2025 vom 20. August 2025 E. 3.5.3; vgl. auch BGE 150 II 26 E. 3.5.4). Mit den Grundsätzen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn eine Verfügung wegen mangelhafter Eröffnung jederzeit angefochten werden könnte; vielmehr muss eine solche Verfügung innerhalb einer vernünftigen Frist in Frage gestellt werden (Urteil 2C_87/2025 vom 20. August 2025 E. 3.5.3 mit Hinweisen).

5.3. Nach der bundesgerichtlichen Praxis haben Personen, die von der Existenz einer Verfügung Kenntnis erlangen, die ihnen nicht eröffnet wurde und zu deren Anfechtung sie berechtigt gewesen wären, darum besorgt zu sein, Inhalt und Begründung zu erfahren, um über die Ergreifung eines Rechtsmittels zu entscheiden (Urteile 9C_694/2025 vom 8. Juni 2026 E. 5.1; 1C_400/2019 vom 30. Dezember 2019 E. 2; 2C_160/2019 vom 5. November 2019 E. 4.1; 2C_1021/2018 vom 26. Juli 2019 E. 4.2; 9C_702/2014 vom 1. Dezember 2014 E. 4.2.1 mit Hinweisen). Dabei bestimmt sich nach den Umständen des konkreten Falls, innert welcher vernünftigen Frist welche Vorkehren verlangt werden können (Urteil 9C_702/2014 vom 1. Dezember 2014 E. 4.2.1 mit Hinweisen). Offensichtlich treuwidrig verhält sich, wer während mehrerer Jahre nach Entdeckung des Mangels untätig bleibt (Urteile 2C_1021/2018 vom 26. Juli 2019 E. 4.2; 1C_15/2016 vom 1. September 2016 E. 2.2). Eine Verfügung, die einer beschwerdeberechtigten Person irrtümlich nicht zugestellt wurde, kann mithin rechtskräftig werden, und zwar wenn die Person von ihr Kenntnis erlangt und nicht innert nützlicher Frist handelt (Urteile 2D_38/2021 vom 4. Februar 2022 E. 4.5; 2C_160/2019 vom 5. November 2019 E. 4.1; 1C_311/2018 vom 2. April 2019 E. 3.2), d.h. wenn sich die Person nicht innert nützlicher Frist an die Behörde wendet (vgl. BGE 134 V 306 E. 4.2; Urteil 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 2.3; KNEUBÜHLER / PEDRETTI, in: Kommentar VwVG, 2. Aufl. 2019, N. 8 zu Art. 38 VwVG).

5.4. Die vorinstanzliche Beurteilung erweist sich vor diesem Hintergrund als verfassungskonform.

5.4.1. Gemäss den für das Bundesgericht verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vgl. E. 2.2 hiervor) vermag das Amt für Landwirtschaft nicht zu beweisen, dass die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 dem Beschwerdeführer damals tatsächlich eröffnet wurde. Abzustellen ist demnach rechtsprechungsgemäss (vgl. E. 5.1 hiervor) auf die Darstellung des Beschwerdeführers, wonach ihm (bzw. seinem Rechtsvertreter) die besagte Verfügung am 20. Juni 2025 (zusammen mit dem Schreiben des Amts für Landwirtschaft vom 18. Juni 2025; vgl. Lit. B hiervor) erstmals zugestellt wurde.

5.4.2. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) erlangte der Beschwerdeführer bereits vor dem 20. Juni 2025, und zwar im Mai 2018, Kenntnis von der Existenz der Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007. Das Amt für Landwirtschaft gelangte damals an den Beschwerdeführer, nachdem sich eine Drittperson im Auftrag des Beschwerdeführers über die bodenrechtliche Situation der Parzelle KTN 407 erkundigt hatte. In seinem Schreiben vom 23. Mai 2018 führte das Amt gegenüber dem Beschwerdeführer u.a. aus (Art. 105 Abs. 2 BGG) :

"[...] Mit der Feststellungsverfügung BGBB: 2007-098 vom 25. Juni 2007 stellte das damalige Landwirtschaftsamt fest, dass die Grundstücke von A.________, 1953, V.________, U.________, zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 7 [BGBB] bilden. Dieses Gewerbe umfasst die Grundstücke KTN 284, KTN 302, KTN 407, KTN 411 und KTN 433 U.________. [...]"

Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, das Schreiben des Amts für Landwirtschaft vom 23. Mai 2018 erhalten zu haben. Sodann ist weder nachvollziehbar dargetan noch ersichtlich, inwiefern es dem Beschwerdeführer, wie er vorbringt, wegen mangelnden juristischen Fachwissens nicht möglich gewesen sein soll, aufgrund des Schreibens vom 23. Mai 2018 auf das Vorhandensein der Verfügung vom 25. Juni 2007 zu schliessen oder sich zumindest an das Amt für Landwirtschaft zu wenden, um allfällige Unklarheiten bezüglich ihrer Existenz oder ihres Inhalts auszuräumen. Angesichts der klaren Bezugnahme des Schreibens vom 23. Mai 2018 auf die Verfügung aus dem Jahr 2007 hätte der Beschwerdeführer nach Treu und Glauben bei Erhalt des Schreibens innert nützlicher Frist darum besorgt sein müssen, die Verfügung nachträglich zugestellt zu erhalten, um sie in der Folge - wiederum innert vernünftiger Frist - anfechten zu können (vgl. E. 5.3 hiervor). Da der Beschwerdeführer nach der im Mai 2018 erfolgten Kenntnisnahme der Verfügung vom Juni 2007 keine entsprechenden Vorkehren traf, war die Verfügung trotz ihrer mangelhaften Eröffnung bereits seit geraumer Zeit rechtskräftig, als sie der Beschwerdeführer im Juli 2025 anfocht.

5.4.3. Dass die Vorinstanz davon ausging, der Beschwerdeführer habe die Feststellungsverfügung vom 25. Juni 2007 mit der bei der Vorinstanz anhängig gemachten Beschwerde vom 18. Juli 2025 nicht fristgerecht angefochten, ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

5.5. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet.

6. Der Beschwerdeführer rügt, das kantonale Gericht habe das Willkürverbot (vgl. Art. 9 BV) verletzt, indem es auf seine Beschwerde nicht eingetreten sei. Er trägt in diesem Zusammenhang indessen keine Argumente vor, die über die Begründung seiner Gehörsverletzungsrüge (vgl. E. 5 hiervor) hinausgehen, weshalb sich diesbezügliche Weiterungen erübrigen.

7. Die Beschwerde ist unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. Die Gerichtskosten sind dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).