Loi générale sur le logement et la protection des locataires

¹ Les immeubles doivent être maintenus constamment en bon état d’entretien. Les agents de l’Etat, désignés à cet effet, y ont accès en tout temps pour les contrôler.

² En cas de contestation sur l’état de l’entretien, le département chargé de l’application de la présente loi peut ordonner une expertise. Les frais sont supportés par le propriétaire si les experts constatent un défaut d’entretien.

³ Si le propriétaire, après avoir été dûment sommé, omet de faire effectuer les travaux jugés nécessaires, le département peut les faire exécuter d’office. Leur coût, ainsi que les frais d’expertise, peuvent être recouvrés par déduction sur le montant des subventions de l’Etat.

Principe

¹ Les logements visés à l’article 16, catégories 1 et 2, sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n’excède pas le barème d’entrée et dont le revenu, en cours de bail, n’excède pas le barème de sortie. Dans les immeubles de catégorie 4, les 60% au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d’une subvention personnalisée au sens de l’article 30A; en cas de relocation, la priorité doit être donnée à un locataire respectant les conditions fixées à l’article 30A, si les 60% au moins des logements ne sont plus occupés par des locataires bénéficiant d’une subvention personnalisée. ²⁵

² Le barème d’entrée s’obtient en divisant le loyer effectif du logement (à l’exclusion des frais de chauffage et d’eau chaude et du loyer du garage) par le taux d’effort.

Taux d’effort

³ Les taux d’effort sont les suivants :

a) · pour l’occupation d’un logement d’une pièce de plus que le nombre de personnes · 21%

b) · pour une occupation supérieure à celle visée à la lettre a · 19%

c) · pour une occupation inférieure à celle visée à la lettre a · 23%

d) · en cas de sous-occupation au sens de l’article 31C · 29%

e) · lorsque le barème de sortie est atteint · 29% ⁴³

Accès au logement

⁴ Les logements situés dans les immeubles visés à l’article 16, catégories 1 et 2, doivent être impérativement offerts à des candidats locataires dont le revenu déterminant n’excède pas un certain pourcentage du barème d’entrée fixé par le règlement et situé entre 75% et 95% du dit barème. ²⁵

Barème de sortie

⁵ Le barème de sortie correspond au barème d’entrée multiplié par 1,75. ¹⁸

¹ La subvention personnalisée au logement est accordée aux locataires proportionnellement à leur revenu, afin de ramener leur taux d’effort au niveau de ceux fixés à l’article 30. ²⁵

² L’article 31 n’est pas applicable pour les immeubles de la catégorie 4.

Surtaxe

¹ Le locataire dont le revenu dépasse le barème d’entrée est astreint au paiement d’une surtaxe. ¹⁸

² La surtaxe correspond à la différence entre le loyer théorique et le loyer effectif du logement. La surtaxe, ajoutée au loyer, ne peut en aucun cas entraîner des taux d’effort supérieurs à ceux visés à l’article 30.

^{3 25}

Surtaxe accrue, congé

⁴ Dès que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, le taux d’effort est porté à 28% et le propriétaire de l’immeuble peut être requis par le département chargé d’appliquer la loi (ci-après : département) de résilier le bail. ³³

^{5 18}

Avis au locataire

⁶ Le locataire dont le revenu dépasse le barème de sortie est avisé par le service compétent de ce dépassement et des conséquences qui en découlent.

¹ Les locataires d’un logement de la catégorie 4 ne bénéficiant pas d’une subvention personnalisée ne sont pas soumis aux limites de revenus fixés aux articles 30 et suivants; en revanche, les loyers de ces logements restent placés sous le contrôle de l’autorité compétente.

² Le Conseil d’Etat peut autoriser le propriétaire d’un immeuble de la catégorie 1 ou 2 à renoncer, pour un certain nombre de logements, aux prestations de l’Etat. Les locataires de ces logements ne sont également pas soumis aux limites de revenus fixées à l’article 30; en revanche, les loyers de ces logements restent placés sous le contrôle de l’autorité compétente. ²⁵

³ Le Conseil d’Etat est autorisé à édicter des mesures exceptionnelles permettant de déroger en faveur du locataire au barème d’entrée et au barème de sortie, aux conditions d’octroi et au montant de l’allocation de logement et de la subvention personnalisée, ainsi que de réduire, voire de supprimer les surtaxes, ou de fixer un délai pour appliquer le taux d’effort prévu en cas de sous-occupation, en particulier pour des motifs sociaux. ²⁵

Congé

¹ Le propriétaire de l’immeuble peut être requis par le service compétent de résilier le bail du locataire en cas de sous-location, de sous-occupation, de dépassement des normes de revenu (barème de sortie), de non-paiement des surtaxes ou de défaut d’une autre condition légale ou réglementaire permettant d’occuper le logement ou lorsque le locataire n’a pas constitué son domicile civil et fiscal dans le canton.

Fortune

² Les logements des immeubles visés à l’article 16, catégories 1, 2 et 4, sont destinés aux personnes dont la fortune n’est pas manifestement excessive. ³³

³ Peuvent accéder à un logement soumis à la présente loi les personnes assujetties à l’impôt sur le revenu à Genève et ayant, en principe, résidé à Genève pendant quatre années continues dans les huit dernières années. ⁵⁰

¹ Au sens de la présente loi, les termes ci-après ont la signification suivante :

a)

revenu : par revenu, il faut entendre le revenu déterminant résultant de la loi sur le revenu déterminant le droit aux prestations sociales cantonales, du 19 mai 2005, du titulaire du bail, additionné à celui des autres personnes occupant le logement, dont à déduire une somme de 10 000 francs pour la première personne, de 7 500 francs pour la deuxième personne et de 5 000 francs par personne dès la troisième personne occupant le logement; ³³

b)

loyer effectif : le loyer effectif du logement équivaut au loyer autorisé, au sens des articles 27 et 42, à l’exclusion des frais de chauffage et d’eau chaude et du loyer du garage. Lorsque le loyer perçu est inférieur au loyer autorisé, il est tenu compte de celui-là;

c)

loyer théorique : le loyer théorique du logement s’obtient en multipliant le revenu par le taux d’effort visé à l’article 30;

d)

taux d’effort : le taux d’effort est le pourcentage minimum du revenu déterminant à consacrer au loyer; ¹⁸

e)

sous-occupation : il y a sous-occupation lorsque le nombre de pièces du logement dépasse de plus de deux unités le nombre de personnes occupant le logement; ²⁵

f)

personnes occupant le logement : sont considérées comme occupant le logement, les personnes ayant un domicile légal, déclaré à l’office cantonal de la population et des migrations ⁴², identique à celui du titulaire du bail; ²⁵

g)

garde alternée : les enfants mineurs sont considérés comme occupant les logements respectifs de leurs parents de façon simultanée, en dérogation à la lettre f du présent article. Le département règle le cas des droits de visite élargis. ⁴⁹

Dispositions d’exécution

² Le Conseil d’Etat édicte les dispositions d’exécution de la présente loi. Il détermine notamment la période de prise en considération du revenu, les normes d’occupation des logements, les conditions de perception de la surtaxe et celles d’octroi de l’allocation de logement. ¹⁸

¹ Le Conseil d’Etat peut créer, par voie d’arrêté, des fondations de droit public dont le but est la construction de logements destinés aux personnes à revenu très modeste. Il en approuve les statuts et leurs modifications éventuelles.

² Il peut également prononcer la dissolution de ces fondations. Dans ce cas, leurs biens sont remis à une autre fondation ou institution publique poursuivant le même but.

³ Pour le surplus, les articles 11, 12, 13 et 14 s’appliquent par analogie.

¹ En cas d’inobservation des conditions légales et réglementaires ou de violation des conditions particulières de mise au bénéfice de la présente loi, les dettes cautionnées et les prêts accordés par l’Etat deviennent de plein droit échus et exigibles, les avantages fiscaux sont rapportés avec effet rétroactif à la date de leur octroi et les subventions versées dès l’origine doivent être immédiatement remboursées. ²⁵

² En outre, il est dû, par le propriétaire qui n’a pas observé ces conditions, une amende administrative dont le montant peut atteindre 20% du prix de revient total de l’immeuble.

³ Les créances de l’Etat découlant de l’application du présent article portent intérêt dès la date de mise au bénéfice de la présente loi.

⁴ Si l'infraction a été commise dans la gestion d'une personne morale, d'une société en commandite, d'une société en nom collectif ou d'une entreprise à raison individuelle, les sanctions sont applicables aux personnes qui ont agi ou auraient dû agir en son nom, la personne morale, la société ou le propriétaire de l'entreprise individuelle répondant solidairement des amendes. Les sanctions sont applicables directement aux sociétés ou entreprises précitées lorsqu'il n'apparaît pas de prime abord quelles sont les personnes responsables. ³⁰

¹ Les immeubles admis au bénéfice de la présente loi sont grevés des restrictions de droit public (art. 962 du code civil) prévues par la présente loi et son règlement d’application; mention en est faite au registre foncier.

² Les créances de l'Etat de Genève pour inexécution des restrictions de droit public sont au bénéfice d'une hypothèque légale assimilée à celle prévue à l'article 147, alinéa 1, lettre d, chiffre 3, de la loi d'application du code civil suisse et d’autres lois fédérales en matière civile, du 11 octobre 2012. Cette hypothèque prend naissance sans inscription dès l'exigibilité des créances. Elle suit immédiatement les gages immobiliers conventionnels dont le montant ne doit toutefois pas excéder 80%, respectivement 95% dans les cas d'application de l'article 17, alinéa 3, de la valeur de l'immeuble, à dire d'expert. Elle peut être inscrite au registre foncier à titre déclaratif. ⁴¹

³ Le Conseil d’Etat peut renoncer à l’inscription de l’hypothèque légale visée à l’alinéa 2 pour des immeubles propriété de collectivités publiques. ²⁵

¹ L’ensemble des sommes que le Conseil d’Etat peut garantir par voie de cautionnement, en application de la présente loi et des lois visées à l’article 51, alinéa 2, ne peut excéder 975 millions de francs en capital. Les amortissements effectués sur les prêts hypothécaires garantis sont déduits du total des engagements de l’Etat.

² Le montant des prestations annuelles accordées en application de la présente loi et des lois visées à l’article 51, alinéa 2, ne peut excéder 75 millions de francs par an, exception faite de la valeur des avantages fiscaux et après déduction des restitutions éventuelles (remboursements, amendes, surtaxes, notamment), et 15 millions de francs par an, en application des articles 39B et 39C. ²⁵

³ La somme totale que le Conseil d’Etat est autorisé à prêter en application des articles 21, 39D et 39E de la présente loi ainsi que des lois visées à l’article 51, alinéa 2, ne peut, après déduction des amortissements, dépasser 100 millions de francs. Ce montant ne comprend pas les prêts accordés par l’Etat au moyen des fonds fournis par la Confédération dans le cadre de l’aide fédérale à la construction des logements. ²⁷

¹ Les revenus généraux de l’Etat couvrent notamment :

a)

les pertes sur les cautionnements accordés en application des articles 17 et 19;

b)

les subventions prévues aux articles 12, 23, et 51, alinéa 5;

c)

la charge découlant pour l’Etat de l’octroi de prêts à taux réduit ou sans intérêts alloués en vertu de l’article 21; ²⁵

d)

les allocations de logement versées en vertu des articles 39A à 39C; ¹⁸

e)

les prestations versées en application d’une des lois visées à l’article 51, alinéa 2.

² Les produits provenant de l’application de la présente loi, tels que restitutions de subventions, d’exonérations fiscales, amendes, notamment, entrent dans les revenus généraux de l’Etat. ¹⁸

³ Le produit de la surtaxe est destiné exclusivement, et en sus des moyens mis à disposition par le budget de l’Etat, à financer la construction de logements des catégories 1 (HBM) et 2 (HLM), en particulier des logements prévus par la loi pour un plan d’urgence-logements, du 21 juin 1991. ¹⁸

¹ Si le loyer d’un immeuble admis au bénéfice de la présente loi constitue pour le locataire une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune, et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs, ce locataire peut être mis au bénéfice d’une allocation de logement. ²⁵

² Le locataire d’un immeuble non soumis à la présente loi peut également être mis au bénéfice d’une allocation de logement dans les mêmes conditions, pour autant que le logement qu’il occupe réponde aux normes fixées à l’article 39B.

³ Le Conseil d’Etat détermine les conditions auxquelles le locataire a droit à une allocation, ainsi que le calcul de celle-ci. ²³

⁴ Le cumul entre l’allocation de logement et les prestations complémentaires fédérales et cantonales à l’assurance-vieillesse, survivants et invalidité est exclu. La même exclusion de cumul s’applique entre l’allocation de logement et les prestations transitoires pour les chômeurs âgés. ⁵¹

¹ L’allocation ne peut être accordée que pour un logement agréé par l’Etat.

² Le locataire doit présenter une demande d’agrément de son logement auprès du service compétent.

³ Le loyer et les caractéristiques du logement agréé doivent correspondre aux normes admises dans les immeubles soumis à la loi, compte tenu de l’année de construction de l’immeuble. Le loyer reste soumis aux dispositions instituées par la législation fédérale protégeant les locataires.

¹ Le locataire s’engage à informer, sans délai, le service compétent de toute notification de modification de son loyer. A défaut, il perd le droit à l’adaptation de l’allocation accordée.

² En cas de majoration de loyer et si le service compétent estime le nouveau loyer abusif au sens des articles 269 et suivants du code des obligations, il peut requérir le locataire de contester cette majoration. Si le locataire ne donne pas suite à cette requête, il perd le droit à l’adaptation de l’allocation accordée et l’Etat procède, dès la période d’application suivante, à une nouvelle étude d’agrément du logement.

Obligations d’informer du bailleur

³ L’avis de fixation du loyer initial et l’avis de majoration de loyer prévus par les articles 270, alinéa 2, et 269d, alinéa 1 et alinéa 2, du code des obligations mentionnent le droit du locataire à obtenir une allocation de logement aux conditions fixées par la loi en s’adressant à l’autorité compétente. Ces avis font également mention de l’alinéa 2 ci-dessus.

¹ Le Conseil d’Etat peut accorder des prêts avec intérêt, garantis par nantissement des parts sociales de coopératives d’habitation dont les statuts remplissent les conditions de l’article 13B et dont les fonds propres sont insuffisants pour couvrir ses frais dans le cadre d’un projet de construction de logements.

² Le Conseil d’Etat fixe les conditions de prêt, notamment :

–

son taux, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l’Etat;

–

son montant, qui ne doit pas dépasser 10% du prix de revient estimé du projet, tel qu’agréé par l'office cantonal du logement et de la planification foncière ⁴²;

–

les modalités de sa libération;

–

l’affectation des sommes prêtées.

³ Le prêt ne peut être accordé que sur la base d’un plan localisé de quartier ou d’une autorisation préalable ou définitive de construire entrés en force. Il doit être remboursé 6 mois au plus tard après la date moyenne de prise de possession des logements par leurs locataires. Il peut être dénoncé si le chantier n’a pas été ouvert dans les 5 ans à compter de son octroi.

¹ Si l’acquisition des parts sociales constitue pour un candidat locataire d’une coopérative d’habitation une charge trop lourde eu égard à son revenu et à sa fortune, l’Etat peut accorder un prêt, avec intérêt, garanti par le nantissement des parts sociales.

² Ce prêt doit être remboursé dans les 5 ans au plus tard, par mensualités fixes, le taux de référence étant le taux moyen des emprunts de l’Etat.

³ Ce prêt peut être accordé à la coopérative pour les coopérateurs, sous la responsabilité de la coopérative pour l’encaissement et le remboursement à l’Etat.

¹ L’aliénation des immeubles qui sont propriété ^b de l’Etat, de collectivités publiques ou de fondations de droit public à des personnes morales ou physiques autres que des collectivités publiques ou des corporations de droit public est soumise à l’approbation du Grand Conseil.

² Restent réservés à la compétence du Conseil d’Etat :

a)

l’approbation d’aliénations d’immeubles propriété d’une commune ou d’une fondation communale;

b)

les échanges et les transferts effectués dans le cadre d’opérations de remembrement foncier et d’aménagement du territoire ainsi que les opérations faisant l’objet des lois :

1°

du 23 février 1968, zone industrielle de La Praille-Acacias,

2°

du 20 juin 1969, zone industrielle de Meyrin-Satigny,

3°

du 27 novembre 1970, zone industrielle de Plan-les-Ouates,

4°

du 8 mai 1980, zone industrielle du Bois-de-Bay. ³

¹ Pendant toute la durée du contrôle des loyers institué par l’article 1, alinéa 3, l’état locatif agréé de l’immeuble ne peut être modifié qu’en raison de la diminution légale des prestations de l’Etat et de l’évolution des conditions d’exploitation des immeubles, notamment des variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux d’entretien et de réparation, sans préjudice des besoins d’alimentation des réserves pour l’entretien. L’article 24, alinéa 2, est réservé. ⁹

² Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la présente loi, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé. ⁶

³ Le service compétent statue sur les demandes de modification de l’état locatif agréé présentées par le propriétaire et autorise ou refuse la demande. ¹³

⁴ Le propriétaire doit signaler au service compétent toute diminution des frais d’exploitation des immeubles, notamment les baisses du taux des intérêts des dettes hypothécaires. ¹³

⁵ Le service compétent peut diminuer l’état locatif agréé, en cas de réduction des charges d’exploitation, du taux des intérêts des dettes hypothécaires, ou d’un rendement des fonds propres supérieur à celui fixé par le Conseil d’Etat. ¹³

⁶ Les décisions du service compétent sont prises soit d’office, soit sur demande du propriétaire ou d’un locataire. Elles sont motivées et indiquent la voie et le délai de réclamation prévus par la loi. ¹³

⁷ Le propriétaire notifie au locataire le loyer autorisé par le service compétent en utilisant, à cette fin et sous peine de nullité, une formule officielle mentionnant notamment les motifs de la modification du loyer, le droit à obtenir une allocation de logement aux conditions fixées par la loi en s’adressant à l’autorité compétente, ainsi que la voie et le délai de réclamation prévus par la loi. Une copie conforme de la décision relative au nouveau loyer doit y être jointe. ¹⁵

⁸ La formule avise en outre le locataire qu’il est autorisé à consulter, auprès du service compétent, les pièces du dossier sur la base desquelles le loyer a été fixé. ⁶

¹ Le propriétaire peut, dans le délai de 30 jours, déposer une réclamation auprès du service compétent, contre les décisions visées à l’article 42.

² La réclamation est motivée par écrit et comporte, s’il y a lieu, toutes les pièces justificatives. Le service compétent informe les locataires du dépôt de la réclamation et leur impartit un délai de 10 jours pour intervenir à la procédure et faire leurs observations écrites sur la réclamation, s’ils s’y croient fondés, en précisant que la décision sur réclamation leur est opposable, qu’ils soient ou non intervenus.

³ Le service compétent statue sur la réclamation et notifie sa décision motivée aux parties à la procédure avec indication de la voie et du délai de recours.

¹ Si le bail porte sur un logement, le locataire peut, dans le délai de 30 jours, déposer une réclamation auprès du service compétent, contre les décisions visées à l’article 42 et plus particulièrement contre les avis notifiés sur formule officielle par le propriétaire. ²⁵

² La réclamation est motivée par écrit et comporte, s’il y a lieu, toutes pièces justificatives. Le service compétent informe le propriétaire du dépôt de la réclamation et lui impartit un délai de 10 jours pour intervenir à la procédure et faire ses observations écrites sur la réclamation, s’il s’y croit fondé, en précisant que la décision sur réclamation lui est opposable, qu’il soit ou non intervenu.

³ Le délai de 30 jours pour déposer une réclamation ne commence à courir que dès réception de la décision ou de la notification faite par le propriétaire en vertu de l’article 42, alinéa 7.

⁴ Le service compétent statue sur la réclamation et notifie sa décision motivée aux parties à la procédure avec indication de la voie et du délai de recours.

⁵ Si le bail porte sur des locaux commerciaux, les voies de droit sont régies par le titre huitième du code des obligations (bail à loyer) et les articles 88 et suivants de la loi sur l’organisation judiciaire, du 26 septembre 2010. ⁴⁰

¹ Les juridictions de protection des locataires et la procédure devant celles-ci sont réglées par la loi organisant la commission de conciliation en matière de baux et loyers, du 28 novembre 2010, et par les articles 88 et suivants de la loi sur l’organisation judiciaire, du 26 septembre 2010. ⁴⁰

² Les réclamations adressées à l’administration et leur suite éventuelle ne privent pas leurs auteurs de leur droit à agir devant les autorités judiciaires compétentes.

¹ Le département perçoit un émolument pour chaque dossier qu’il traite.

² Le Conseil d’Etat fixe le montant de cet émolument.

Immeubles

¹ Les immeubles édifiés antérieurement au 1^er janvier 1978, au bénéfice d’une aide de l’Etat en faveur du logement, sont soumis aux dispositions de la présente loi, sous réserve des clauses et conditions fixées dans les arrêtés du Conseil d’Etat qui leur étaient applicables pour la durée prévue. Les dispositions du chapitre VI sont dans tous les cas applicables à ces immeubles.

² Les immeubles visés à l’alinéa 1 sont les suivants :

a)

immeubles soumis à la loi autorisant le Conseil d’Etat à accorder des prêts hypothécaires de l’Etat, à taux réduit, et des exemptions fiscales en vue de promouvoir la création de logements à loyers modérés, du 2 avril 1955;

b)

immeubles soumis à la loi autorisant le Conseil d’Etat à cautionner des prêts hypothécaires et accorder des subventions en vue d’encourager la création de logements à loyers modérés et à octroyer des exemptions fiscales, du 25 janvier 1957;

c)

immeubles soumis à la loi autorisant le Conseil d’Etat à cautionner des prêts hypothécaires et à octroyer des exemptions fiscales en vue d’encourager la création de logements à loyers modérés, du 24 février 1961;

d)

immeubles soumis à la loi autorisant le Conseil d’Etat à octroyer des exemptions fiscales en vue d’encourager la construction de logements à loyers réduits, du 8 février 1964;

e)

immeubles soumis à la loi concernant l’encouragement à la construction de logements destinés à la classe moyenne, du 26 septembre 1969;

f)

immeubles soumis à la loi générale d’encouragement à la construction de logements à caractère social, du 28 juin 1974;

g)

immeubles appartenant aux fondations de droit public créées en vertu :

1°

de la loi créant une fondation, sous le titre de « logements économiques », du 28 juin 1919,

2°

de la loi créant une fondation sous le titre de « Cité-Jardin – Nouvel-Aïre », du 29 septembre 1923,

3°

de la loi autorisant le Conseil d’Etat à créer des fondations pour la construction de maisons destinées à parer la pénurie de logements, du 14 février 1948.

^{3 37}

⁴ Les immeubles construits en vertu de la loi concernant l’attribution de subventions pour la construction et la transformation de maisons d’accueil pour personnes âgées, du 30 juin 1967, ne bénéficiant pas d’une autre aide de l’Etat en faveur du logement, ne sont pas soumis aux dispositions de la présente loi.

Aide de l’Etat

⁵ Toutefois, si l’aide de l’Etat consiste notamment dans l’octroi de subventions ou d’une exonération fiscale, le Conseil d’Etat peut, avec l’accord du propriétaire, soit :

a)

introduire avant les échéances prévues, une dégressivité de cette aide dans le sens des articles 23 et 24 de la présente loi;

b)

prolonger l’aide de l’Etat conformément aux articles 23, alinéa 2, et 24, alinéa 2. ⁹

⁶ Le présent article est abrogé d’office dès que le département compétent constate qu’il n’est plus applicable à aucun immeuble à caractère social.