Loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire

¹ Sont désignées comme zones à protéger au sens de l’article 17 de la loi fédérale :

a)

les eaux et leurs rives telles que définies par la loi sur les eaux, du 19 mars 2026, et la loi sur le domaine public, du 24 juin 1961; ⁸¹

b)

les sites et paysages au sens de l’article 35 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites, du 4 juin 1976, ainsi que les réserves naturelles;

c)

la zone de la Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications, selon les dispositions des articles 83 à 88 de la loi sur les constructions et les installations diverses; ³

d)

les ensembles du XIX^e siècle et du début du XX^e siècle, selon les articles 89 à 93 de la loi sur les constructions et les installations diverses; ³

e)

la zone du vieux Carouge, selon les articles 94 à 104 de la loi sur les constructions et les installations diverses; ³

f)

les villages protégés, selon les articles 105 à 107 de la loi sur les constructions et les installations diverses; ³

g)

les zones de verdure, telles que définies à l’article 24;

h)

le site du Rhône, selon la loi sur la protection générale des rives du Rhône, du 27 janvier 1989; ⁴

i)

les rives du lac, selon la loi sur la protection générale des rives du lac, du 4 décembre 1992; ⁹

j)

les rives de l’Arve, selon la loi sur la protection générale et l’aménagement des rives de l’Arve, du 4 mai 1995; ²²

k)

les rives de la Versoix, selon la loi sur la protection générale et l'aménagement des rives de la Versoix, du 5 décembre 2003. ³⁹

² Les normes constructives qu’impliquent la protection du lac, des cours d’eau et de leurs rives et la protection des personnes et des biens contre les dangers dus aux crues sont définies dans la loi sur les eaux, du 19 mars 2026. Les zones de danger dû aux crues sont comprises dans les plans d’affectation du sol prévus aux articles 12 et 13 de la présente loi. ⁸¹

³ Les zones de danger dû aux crues fixées par un plan de zone peuvent être adoptées dans le cadre d'un autre plan d'affectation du sol au sens de l'article 13 de la présente loi, portant sur tout ou partie du même périmètre, en fonction notamment de l'état d'avancement de projets de protection contre les crues. ³⁴

⁴ Lorsque les zones de danger dû aux crues n'ont pas été fixées par un plan d'affectation du sol, le Conseil d'Etat peut les fixer par un plan d'affectation spécial visant spécifiquement cet objectif. L'article 5 de la loi sur l'extension des voies de communication et l'aménagement des quartiers ou localités, du 9 mars 1929, est applicable par analogie. ³⁴

¹ Les biens-fonds compris dans les zones définies aux alinéas 1 à 4 de l’article 19 peuvent être inclus dans une zone de développement affectée à de l’équipement public, c’est-à-dire aux constructions, autres que du logement, nécessaires à la satisfaction des besoins d’équipement de l’Etat, des communes, d’établissements ou de fondations de droit public. Les périmètres définis à cette fin sont créés en fonction d’équipements existants ou en prévision de besoins futurs.

² Les biens-fonds compris dans une zone de développement affectée à de l’équipement public sont grevés d’un droit de préemption au profit de l’Etat ou des communes intéressées, lequel est mentionné au registre foncier. Lorsque ces biens-fonds sont destinés à des équipements cantonaux, le droit de préemption de l’Etat est prioritaire sur celui des communes. S’ils sont destinés à des équipements communaux, le droit de préemption de l’Etat est subsidiaire à celui des communes concernées. L’article 30B ci-après règle les modalités d’exercice du droit de préemption.

³ Lorsque le propriétaire d’un bien-fonds inclus dans une zone de développement affectée à de l’équipement public en fait la demande, le bénéficiaire du droit de préemption est tenu d’exercer ce droit dans un délai de 2 ans et selon les modalités de l’article 30B. A défaut, et sous réserve de l’application d’autres lois, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien-fonds selon les normes de la zone de fond. Le délai de 2 ans est toutefois suspendu en cas de recours contre la décision d’exercice du droit de préemption.

⁴ Le Grand Conseil peut en outre déclarer d’utilité publique, au sens de l’article 3 de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, du 10 juin 1933, l’acquisition de tout ou partie des biens-fonds compris dans une zone de développement affectée à l’équipement public.

Avis

¹ Le propriétaire qui aliène ou promet d’aliéner avec octroi d’un droit d’emption un bien-fonds soumis au droit de préemption en vertu de l’article 30A est tenu d’en aviser immédiatement le Conseil d’Etat et la commune du lieu de situation au plus tard dès le dépôt de l’acte à l'office du registre foncier ⁷⁵. Il leur communique simultanément une copie certifiée conforme à cet acte.

Dépôt

² L’avis institué en vertu de l’alinéa 1 ouvre le droit de préemption qui doit être exercé par son bénéficiaire selon les règles prévues aux alinéas 3 à 5.

Droit d’être entendu

³ Lorsque le Conseil d’Etat ou la commune envisage d’exercer son droit de préemption, le préempteur doit interpeller préalablement le propriétaire et le tiers-acquéreur en leur faisant part de ses intentions et leur offrir la possibilité de faire valoir leurs moyens.

Délai

⁴ Dans un délai de 60 jours à compter de la date de dépôt de l’acte à l'office du registre foncier ⁷⁵, le préempteur notifie, de manière séparée, aux parties liées par l’acte :

a)

soit la décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption, celui de la collectivité publique qui en bénéficie à titre subsidiaire étant réservé;

b)

soit sa décision d’acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés dans l’acte;

c)

soit son offre d’acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par lui, ou à défaut d’acceptation de cette offre;

d)

sa décision de recourir, si les conditions légales sont réunies, à la procédure d’expropriation, conformément à la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, du 10 juin 1933.

Si l’avis et la copie de l’acte visés à l’alinéa 1 parviennent au Conseil d’Etat et à la commune intéressée postérieurement à la date du dépôt de l’acte à l'office du registre foncier ⁷⁵, le délai de 60 jours ne commence à courir qu’après réception de cet avis et de la copie de l’acte.

⁵ Dans le cas prévu à l’alinéa 4, lettre a, le préempteur avise la collectivité publique intéressée à titre subsidiaire en même temps que les intéressés. Celle-ci, dans un délai de 30 jours suivant cette notification, notifie à son tour aux parties liées par l’acte :

a)

soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption;

b)

soit sa décision d’acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés dans l’acte;

c)

soit son offre d’acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par elle ou, à défaut, d’acceptation de cette offre;

d)

sa décision de recourir, si les conditions légales sont réunies, à la procédure d’expropriation, conformément à la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, du 10 juin 1933.

Remboursement des frais

⁶ Les droits d’enregistrement de l’acte, les émoluments de l'office du registre foncier ⁷⁵, les honoraires de notaire relatifs à l’acte et les intérêts courus qui ont été payés par l’acquéreur évincé, par suite de l’exercice du droit de préemption, lui sont remboursés par le préempteur. A titre exceptionnel, le remboursement d’autres frais peut être pris en considération si l’équité l’exige.

Intérêts courus

⁷ Les intérêts courus sont calculés pour la période comprise entre le versement des fonds par l’acquéreur évincé et le paiement effectif du prix de vente par le préempteur, au taux usuel d’une hypothèque en premier rang.

Voie de recours

⁸ Le recours à la chambre administrative de la Cour de justice ⁵³ contre la décision de l’Etat ou de la commune d’exercer son droit de préemption est réservé. ²⁷

¹ Sous la dénomination de « Fonds de compensation des mesures d’aménagement », il est créé un fonds affecté, qui recueille le produit des taxes perçues en vertu des articles 30E et suivants. ⁷⁶ Son but est de financer, dans la mesure de ses possibilités : ⁷⁶

a)

les équipements communaux, à l'exception des équipements visés à l’article 19 de la loi fédérale, en fonction de la capacité financière de la commune concernée;

b)

le fonds de compensation agricole prévu par la loi sur la promotion de l’agriculture, du 21 octobre 2004;

c)

les indemnités versées en application de l’article 30F.

² La répartition du produit des taxes perçues entre les bénéficiaires définis aux lettres a et b de l’alinéa 1 est fixée par voie réglementaire après consultation des milieux concernés.

³ Le Conseil d'Etat présente au Grand Conseil, à la fin de chaque législature, un rapport sur l'utilisation du fonds. ⁷⁶

¹ L’augmentation de valeur d’un bien-fonds consécutive à une mesure d’aménagement est réputée avantage majeur constituant une plus-value lorsque celle-ci représente un montant total égal ou supérieur à 30 000 francs. ⁷⁶

² Par mesure d’aménagement, on entend la création d’une zone à bâtir ou d’une zone de développement en lieu et place d’une zone inconstructible.

¹ Une indemnité ne peut être versée que lorsque les inconvénients provoqués par une mesure d’aménagement sont équivalents à une expropriation matérielle.

² Mention est faite au registre foncier de tels versements.

¹ Le débiteur de la taxe sur la plus-value résultant d'une mesure d’aménagement au sens de l'article 30E est le propriétaire du bien-fonds au moment de l'adoption de celle-ci.

² Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien-fonds, elles sont solidairement obligées envers l’Etat.

³ Lorsqu’une personne est propriétaire de plusieurs parcelles faisant l’objet de la même mesure d’aménagement, le calcul s’opère sur l’ensemble de ces parcelles. ⁷⁶

Exemption

⁴ L'Etat et les communes sont exemptés de la taxe sur la plus-value. ⁷⁶

¹ La plus-value équivaut à la différence de la valeur du bien-fonds, considérée avant et après l’adoption de la mesure d’aménagement au sens de l’article 30E. Elle est calculée sur la base des éléments déterminants existant au moment où la mesure d’aménagement est adoptée.

² Avant la mesure d’aménagement, la valeur du bien-fonds agricole est calculée en fonction du prix moyen de terrain agricole au m² pour la même région au cours des 5 dernières années. ⁷⁹

³ Après la mesure d’aménagement, la valeur du bien-fonds pour les zones à bâtir ordinaires tient notamment compte de l’affectation et de l’indice d’utilisation du sol. Pour les zones de développement, elle tient compte des normes généralement appliquées dans les plans financiers, au titre des conditions particulières applicables aux projets de construction au sens de l’article 2, alinéa 1, lettre b, de la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957. ⁷⁶

⁴ Il est tenu compte, cas échéant, des mesures de compensation simultanées, impliquant un gain de terrains de même catégorie que ceux faisant l’objet de la mesure d’aménagement considérée, consenties par le débiteur de la taxe sur la plus-value. ⁷⁶

⁵ Les soultes versées en application d’une clause figurant dans un acte de vente, ou dans tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente, font partie du prix payé pour l’acquisition du bien. Le débiteur de la taxe au sens de l’article 30G est tenu d’en aviser immédiatement l’autorité de taxation, laquelle, si nécessaire, reconsidère sa décision en application de l’article 30L. ⁷⁶

⁶ Pour le calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai de 5 ans pour l’acquisition d’un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de l’avantage résultant d’un classement en zone à bâtir ou de développement. Si la taxation a déjà été effectuée, l’autorité de taxation reconsidère sa décision dans ce délai de 5 ans en application de l’article 30L par analogie. ⁷⁶

¹ Le taux de la taxe sur la plus-value est de 20%. ⁶⁴

² Le montant de la taxe est adapté à l'indice suisse des prix à la consommation à dater de la notification du bordereau.

¹ La taxation s’opère sur la base d’un bordereau notifié par le département chargé des finances lors de l’aliénation du terrain ou lors de la délivrance d’une autorisation de construire. En cas d’annulation de la mesure d’aménagement par un tribunal, la décision de taxation est nulle de plein droit.

² La taxation se prescrit par 5 ans à compter de l’aliénation du terrain ou de la délivrance de l’autorisation de construire. La prescription ne court plus si, avant son échéance, un bordereau a été notifié.

³ La mesure d’aménagement du territoire susceptible de donner lieu à une décision de taxation fait l’objet d’une mention au registre foncier.

¹ Au cas où, postérieurement à la taxation au sens de l’article 30J, alinéa 1, l’un des éléments entrant dans le calcul de celle-ci subit une modification sensible et pour autant que le terrain en cause n’ait pas changé de propriétaire, le département chargé des finances peut, d’office ou à la demande de ce propriétaire, procéder à une reconsidération de la taxation.

² La reconsidération se prescrit par 5 ans à compter de la date de notification du bordereau de taxation au sens de l’article 30J, alinéa 1. La prescription ne court plus si, avant son échéance, le département chargé des finances a reconsidéré la taxation ou le propriétaire a déposé une demande en reconsidération.

¹ Le paiement des taxes prévues au présent titre est garanti par une hypothèque légale. L’hypothèque prend naissance, sans inscription, en même temps que la créance qu’elle garantit. Elle est en premier rang, en concours avec les autres hypothèques légales de droit public, et prime tout autre gage immobilier.

² L’hypothèque est inscrite au registre foncier à titre déclaratif, sur la seule réquisition du département ⁶², accompagnée du bordereau de taxation.

³ L'hypothèque est radiée, sur réquisition prise sans tarder du département, au paiement complet de la taxe. ⁶⁴

¹ Les bordereaux relatifs au paiement des taxes, établis en application de l’article 30J, sont assimilés à des jugements exécutoires au sens de l’article 80 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, du 11 avril 1889. Le recouvrement est poursuivi à la requête du département chargé des finances, conformément aux dispositions de ladite loi. ⁷⁶

² Les dispositions de l'article 86A de la loi générale sur les contributions publiques, du 9 novembre 1887, sont, le cas échéant, applicables au recouvrement de la taxe.

³ Le paiement de la taxe prévue au présent titre constitue, le cas échéant, une impense déductible au sens de l'article 82, alinéa 8, de la loi générale sur les contributions publiques, du 9 novembre 1887, et son acquittement ne dispense pas l’aliénateur ou ses ayants cause de tous autres impôts prévus par cette loi.

¹ Les décisions prises en application des articles 30J et 30L peuvent faire l’objet d’une réclamation.

² La réclamation doit être motivée et adressée par écrit à l’autorité de taxation, dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision.

³ L’autorité de taxation se prononce sur la réclamation.

¹ Les plans de zones de construction au sens de l’article 10 de la loi originale sur les constructions et les installations diverses, du 25 mars 1961, ayant force de loi au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi constituent les plans de zones annexés ^a à celle-ci au sens de l’article 12.

² A la 5^e zone résidentielle (5^e zone A) et à la 5^e zone agricole (5^e zone B) telles que définies par la loi originale sur les constructions et les installations diverses, du 25 mars 1961, correspondent dorénavant les périmètres désignés respectivement sous les vocables de 5^e zone (art. 19, al. 3) et la zone agricole (art. 20).

¹ Les modalités de recours prévues aux articles 145 à 150 de la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988, sont applicables aux décisions du département ⁴³ prises en vertu des articles 13B, ainsi que 18 à 29 de la présente loi.

² Les décisions prises sur réclamation en application de l’article 30P peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal administratif de première instance, dans sa composition prévue par l’article 44 de la loi de procédure fiscale, du 4 octobre 2001. ⁷⁶

¹ Les décisions par lesquelles le Grand Conseil, respectivement le Conseil d’Etat, adopte les plans d’affectation du sol visés aux articles 12 et 13 de la présente loi peuvent faire l’objet d’un recours à la chambre administrative de la Cour de justice. ⁸¹

² Le délai de recours est de 30 jours dès la publication de la décision dans la Feuille d’avis officielle pour les plans visés à l’article 13 ou dès la publication de l’arrêté de promulgation de la loi pour les plans visés à l’article 12.

³ Les communes et les associations d’importance cantonale ou actives depuis plus de 3 ans qui, aux termes de leurs statuts, se vouent par pur idéal à l’étude de questions relatives à l’aménagement du territoire, à la protection de l’environnement ou à la protection des monuments, de la nature ou des sites ont qualité pour recourir. ²⁷

⁴ Le recours n’est recevable que si la voie de l’opposition a été préalablement épuisée.

⁵ La loi sur la procédure administrative, du 12 septembre 1985, est applicable.

⁶ Le recours contre les plans d’utilisation du sol et leurs règlements d’application est régi par l’article 15F de la loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers ou localités, du 9 mars 1929.

Modification du 29 novembre 2002

¹ Les communes disposent d’un délai de 3 ans à compter de l’entrée en vigueur de l’article 11A pour établir leur plan directeur communal.

Modifications du 1^er juillet 2010

² Les articles 30C à 30O, 34, alinéa 2, et 35A ne sont pas applicables aux mesures d’aménagement adoptées avant le 1^er janvier 2005. ⁵¹

³ Pour les mesures d’aménagement adoptées entre le 1^er janvier 2005 et le 1^er janvier 2011, seuls sont assujettis les propriétaires qui, à cette dernière date, n’ont pas aliéné leur terrain ou ne sont pas au bénéfice d’une autorisation définitive de construire entrée en force. ⁵¹

Modification du 4 octobre 2013

⁴ Le taux de 20% de la taxe sur la plus-value (art. 30I, al. 1) prévu par le nouveau droit ne s'applique qu'aux biens-fonds faisant l'objet de mesures d'aménagement du territoire adoptées dès la date de son entrée en vigueur. Le taux de 15% prévu par l'ancien droit demeure applicable aux biens-fonds ayant fait l'objet de mesures d'aménagement du territoire adoptées avant cette date. ⁶⁴

Modification du 12 mai 2017

⁵ Le département supprime sans délai toute carte identifiant des zones réservées si celles-ci n’ont pas été adoptées selon la procédure visée à l’article 13C, alinéa 4. ⁷²

Modification du 22 novembre 2019

⁶ Les modifications apportées par la loi 12492, du 22 novembre 2019, ne s’appliquent qu’aux biens-fonds faisant l’objet de mesures d’aménagement du territoire adoptées dès la date de son entrée en vigueur. ⁷⁶