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denen ein bislang zur Eintragung eines Pfandrechts berechtigter Bauhandwerker seine speziell für den betreffenden Bau angefertigten Werke nicht selber einbaut und dennoch mit dem Grundeigentümer bzw. Mieter oder Pächter in einem direkten Werkvertrag steht. Der Begriff "unmittelbar" wäre deshalb so auszulegen, dass damit die Subunternehmer ausgeschlossen werden, d.h. jene, die nicht mit dem Grundeigentümer, Mieter oder Pächter selber, sondern mit einem Haupt- oder Subunternehmer einen Bauwerkvertrag abgeschlossen haben und somit unmittelbar diesen Haupt- oder Subunternehmer (und nur mittelbar den Grundeigentümer, Mieter oder Pächter) beliefern.

Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB (neu) ist unklar in der Frage, ob ein Unternehmer auch dann ein Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen kann, wenn der Unternehmer weder mit dem Grundeigentümer noch mit einem Mieter oder Pächter in einem Vertragsverhältnis steht, beispielsweise wenn das Grundstück zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses des Werkvertrages mit dem Generalunternehmer und dem Zeitpunkt der Bauvollendung veräussert wird. Im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtes muss das Bauhandwerkerpfandrecht auch gegenüber einem Dritterwerber geltend gemacht werden können (BGE 92 11 229 f.; BasK-Hofstetter, N 23 zu Art. 839 f. OR). Deshalb wird folgende Präzisierung vorgeschlagen: "...wenn sie den Grundeigentümer, einen Mieter, einen Pächter oder einen Rechtsvorgänger dieser Personen zum Schuldner haben."

SBV: Die nun klare Regelung in Bezug auf das Bauhandwerkerpfandrecht ist ausdrücklich zu begrüssen.

Die Bestimmung hingegen, dass ein Mieter oder Pächter, welcher Besteller der Werkvertragsarbeiten ist, dazu führen kann, dass ein Pfandrecht eingetragen werden kann, ist für uns grundsätzlich nicht akzeptierbar. Dies um so mehr, als dass ausdrücklich auf die Erfordernis einer objektiven Wertvermehrung und einen schriftlichen Vertrag zwischen Mieter und Grundeigentümer verzichtet wird. Wir schlagen folgende Ergänzung vor:

Art. 837 Abs. 2

Ist der Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer ein Mieter oder ein Pächter, so besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine schriftliche Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat.

Durch den Zwang, die Vereinbarung schriftlich abzufassen, wird sämtlichen involvierten Parteien mit Bestimmtheit viel Ärger erspart. Es reicht oft nicht, dass nur die Zustimmung erteilt wird. Die Parteien sollten sich nämlich auch über die Entschädigung des Mieters bzw. Pächters bei Vertragsende unterhalten. Unsere Forderung der schriftlichen Zustimmung stellt deshalb ein absolutes Minimum dar.

SNV: Die abschliessende Aufzählung der gesetzlichen Grundpfandrechte des Bundesprivatrechts ist eine gute Sache.

Die hier vorgesehene Regelung scheint gerechtfertigt. Es soll vermieden werden, dass der Grundeigentümer mit Grundpfandrechten überrascht wird für Arbeiten, die er nicht in Auftrag gegeben, bzw. für die er keine Zustimmung erteilt hat.