Rapporto sui risultati

SAV: Séduisante au premier abord, cette nouvelle institution ne résiste pas à un examen plus approfondi et nous considérons qu'il y a lieu de ne pas l'introduire dans notre ordre juridique.

Rappelons que l'idée de base est, pour faciliter l'accès à la propriété, de permettre l'acquisition, moyennant paiement d'une redevance, d'une servitude conférant à son titulaire le droit d'utiliser, à titre exclusif, des parties déterminées d'un bâtiment et de les aménager intérieurement. Le titulaire du droit de volume n'acquiert aucun droit de (co)propriété sur le bâtiment lui-même. II est en revanche propriétaire des installations qu'il a «posées» à l'intérieur du volume.

L'acquisition ne portant que sur un volume, devrait être, selon le concepteur du projet, moins onéreuse.

Cette pétition de principe nous paraît erronée. Dans les faits, la redevance que le bénéficiaire devra verser au propriétaire doit permettre à ce dernier de couvrir non seulement son investissement mais encore l'entretien complet du bâtiment et de ses installations, qui est à sa seule charge (article 779o, al. 3, AP). En fin de compte, donc, le bénéficiaire devra supporter une charge financière identique, mais répartie différemment dans le temps.

L'argument de faciliter ou d'encourager l'accès à la propriété n'est donc pas convaincant.

Le renvoi aux règles du code des obligations sur la fixation du loyer est de nature à décourager les investisseurs potentiels et à créer des déséquilibres entre parties, sources de conflit.

Dans le contrat de bail, le locataire est réputé partie faible du contrat. Le bénéficiaire du droit de volume, titulaire d'un droit réel (et non obligationel comme locataire), qui prime celui du propriétaire, ne paraît pas avoir besoin de cette protection. Au surplus, le droit de volume est un droit de longue durée qui n'impose à son bénéficiaire aucune autre obligation, vis-à-vis du propriétaire, que celle de payer la redevance convenue.

Les relations juridiques entre les bénéficiaires d'un droit de volume, grevant le même immeuble, ne sont pas clairement définies. En particulier, il n'est pas prévu de communauté des titulaires, à l'instar de la communauté des propriétaires d'étages. Aucun « outil » de coopération n'est ainsi mis en place, chaque titulaire d'un droit de volume demeurant seul face au propriétaire, alors que ce dernier pourrait être lié par une multitude de liens contractuels. Nous y voyons une source de conflits importante.

Source de conflits également nous paraît être l'absence de réglementation claire relative aux travaux de réfection ou de transformation, entrepris aux parties communes de l'immeuble, allant au-delà des travaux d'entretien courant.

On ne voit pas que même tous les bénéficiaires unanimes puissent contraindre le propriétaire à les entreprendre. Ce dernier ne pourra pas le faire non plus s'il n'obtient pas l'accord unanime des bénéficiaires, en raison des conséquences que les travaux pourraient avoir sur les redevances.

Les règles prévues par la loi pour la copropriété simple (article 647d notamment) et pour la propriété par étages (article 712g) ne trouveront pas application.