Rapporto sui risultati

gen mit dem Verweis von Art. 779o Abs. 1 auf die Mietzinsgesetzgebung. Dieser Verknüpfung stehen wir insbesondere im Hinblick auf den neuen Anlauf zur Einführung der Indexmiete kritisch gegenüber. Ebenso besteht insofern auch keine Parallelität der Sachverhalte, als der Raumnehmer die Wohnung selber unterhalten und erneuern muss, während bei der Miete die Zuständigkeit für solche Arbeiten beim Vermieter liegt. Denkbar ist für uns jedoch ein Ansatz wie im geltenden Mietrecht, in dem die anrechenbaren Kosten definiert und die zulässige Rendite auf dem Eigenkapital begrenzt werden. Es gilt insbesondere zu regeln, ob und wie weit mit dem Raumzins auch der Bodenwert abzugelten ist.

Erforderlich sind auch Bestimmungen zu den Veränderungen des Raumzinses während der Dauer des Raumrechts. Was den Niederschlag von Wertveränderungen des Grundstücks auf den Raumzins anbelangt, scheint uns dem Ziel des Raumrechts, Immobilieneigentum dem "kleinen Mann" zugänglich zu machen, zu entsprechen, dass keine vollständige Überwälzung der Bodenteuerung auf den Raumzins erfolgt. Vielmehr muss auch der Raumberechtigte an der Wertsteigerung des Bodens partizipieren. Angemessen erscheint uns, eine Regelung in Anlehnung an den partnerschaftlichen Baurechtszins (vgl. Studer/Frey/Rüst, Der partnerschaftliche Baurechtszins, 3.A., Basel 2002), eine bloss teilweise Überwälzung der Teuerung wie im Musterbaurechtsvertrag des SVW (SVW-Bestellnr. 50) oder eine innovative Lösung, in welcher der Raumzins je zur Hälfte mit dem Landesindex der Konsumentenpreise und mit einem Mietindex (Mischindex Alt- und Neumieten der SNB) indexiert werden könnte. Ohne Partizipation an der Vermehrung des Bodenwertes ist das Raumrecht für die Banken als Sicherheit für Hypothekarkredite nicht genügend interessant.

Nicht geregelt ist auch, wie sich Unterhalt und wertvermehrende Investitionen auf den Raumzins niederschlagen. Wir sind der Auffassung, dass der Unterhalt keine Erhöhung zur Folge haben darf, dass hingegen wertvermehrende Investitionen zulässig sein sollten (vgl. unten Art. 779o Abs. 3) und dass diese eine Erhöhung des Raumzinses mit sich bringen.

Fraglich ist auch, ob die Bestimmung zulässt, dass der Zins in kapitalisierter Form bezahlt werden könnte, wie dies im Bericht zum Vorentwurf festgehalten wird (S. 35).

Weiter sind wohl Bestimmungen zu den "Neben- und Betriebskosten" unerlässlich, welche nach unserer Auffassung lediglich im Ausmass effektiver Kosten überwälzt werden können.

Pfandrecht und Retentionsrecht werden begrüsst. Hingegen rechtfertigen sich unseres Erachtens die beiden Differenzen zu Art. 712i ZGB nicht, nämlich die Beschränkung auf zwei statt drei Jahresleistungen und die Alternative zwischen Pfand- und Retentionsrecht, statt dessen Kumulierung. Zum Retentionsrecht haben wir insofern Bedenken, als dieses für Wohnräume in der letzten Mietrechtsrevision abgeschafft wurde und wir uns fragen, ob sich beim Zielpublikum, an welches sich das Raumrecht richtet, überhaupt pfänd- und verwertbare Gegenstände in den Räumen befinden.

Es fehlt auch eine Bestimmung, wie das Pfandrecht eingetragen wird (analog Art. 712i Abs. 3 ZGB).

Ungerechtfertigt ist unseres Erachtens die Bezeichnung "gemeinschaftlicher Gebrauch", da die Raumnehmer - im Gegensatz zum Stockwerkeigentum -