Rapporto sui risultati

Was die Ebene zum Raumgeber anbelangt, fehlt eine Bestimmung, dass der Raumnehmer nicht nur auf Bewohner und Benutzer Rücksicht nehmen muss, sondern auch auf die Baute selber, insbesondere die architektonischen, statischen und bauphysikalischen Gegebenheiten.

In Bezug auf das nachbarliche Zusammenleben sind wir aus unserer Arbeit im unteren und mittleren Preissegment von Mietwohnungen oft mit Fragen des nachbarlichen Zusammenlebens konfrontiert. Es geht insbesondere um Tatbestände, die im Mietrecht nach Art. 257f OR sanktioniert werden können. Bekanntlich liegt die Verantwortung für das Einleiten einer Kündigung beim Vermieter; den Mitmietern steht kein direktes Rechtsmittel gegen den fehlbaren Mitmieter zu. Der Vermieter ist insofern den Mitmietern gegenüber auch für ein gewisses Wohlverhalten jedes Mieters verantwortlich. Der Vorentwurf verweist für solche Situationen auf die Regeln über den Ausschluss eines Miteigentümers aus der Gemeinschaft, präzisiert aber in den Erläuterungen, dass auf Klägerseite auch der Gebäudeeigentümer, also der Raumgeber beteiligt sein kann. Wir halten diese Verweisung nicht für geeignet. Indem der Raumgeber als Investor an der Abgabe der blossen Räume im Raumrecht Geld verdienen kann, muss ihm auch eine gewisse Verantwortung dafür übertragen werden, dass sich die andern Raumberechtigten wohlverhalten. Als Sanktion für Fehlverhalten eignen sich somit unseres Erachtens viel mehr die Regeln über den vorzeitigen Heimfall als jene über den Ausschluss eines Miteigentümers. Die Entschädigung wäre dann aufgrund der Bestimmungen des Raumvertrages oder mangels solcher durch den Richter zu bestimmen. Faktisch würde dann nicht der fehlbare Raumnehmer zum Verkauf, sondern der Raumgeber zur Herstellung eines ordnungsgemässen Zustandes gezwungen. Ein einzelner Raumnehmer kann nämlich das Prozessrisiko für einen Ausschlussprozess nicht eingehen, zumal die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 649a ZGB ausgesprochen restriktiv ist.

Gerade Fragen des nachbarlichen Zusammenlebens könnten wohl effizienter geregelt werden, wenn die Raumberechtigten untereinander minimal organisiert wären und gemeinsame Beschlüsse fassen könnten, wie dies auch beim Stockwerkeigentum der Fall ist. In dieser Organisationsform könnten sie dann beispielsweise auch wertvermehrende Investitionen des Raumgebers billigen oder über Ausschluss eines Raumnehmers und den Heimfall von dessen Raumrecht entscheiden. Die Raumnehmer müssten auch dann kontaktiert werden, wenn das Gebäude teilweise zerstört wurde und wieder aufgebaut werden muss: Da solche Zerstörungen wohl regelmässig auch Räume des Raumrechts betreffen und der Raumnehmer sowohl bezüglich Raumzins als auch bezüglich der Räume selber vor nicht vorausgesehenen Investitionen steht, sollte er die Möglichkeit haben, sich dazu zu äussern.

Alle Fragen, die sämtliche Raumnehmer anbelangen, liessen sich dann befriedigend regeln, wenn die Raumnehmer zugleich Mitglied der Genossenschaft wären, welcher das Gebäude gehört. Anstelle der Regelung von Art. 779p Abs. 2 träte dann der Ausschluss und der Rückkauf des Raumrechtes durch die Genossenschaft.