Rapporto esperti 2

Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland

Damit aus einer nationalen Perspektive dieselbe Fläche Kulturland nach einer Enteignung für ein Infrastrukturprojekt erhalten bleibt, ist eine vollständige Amélioration erforderlich. Es muss also die gleiche Fläche an Kulturland aus Nicht-Kulturland geschaffen werden. In der Praxis sind Ameliorationsverfahren zur Schaffung von geeignetem Ackerland unter gewissen Bedingungen möglich. Die Kosten für solche Bodenrekultivierungen dürften im Vergleich zu typischen Baulandwerten eher gering ausfallen und typischerweise unter CHF 50.-/m ^z Grundfläche liegen.⁴

2.3 Verkehrswerte von Kulturland

2.3.1 Heutige Praxis der Verkehrswertschätzung

Zur Bestimmung des Verkehrswertes von Kulturland wird üblicherweise die Vergleichswertmethode angewandt. Dabei werden Transaktionen von landwirtschaftlichen Grundstücken aus der Gemeinde und der Region zum Vergleich mit dem zu bewertenden Grundstück hinzugezogen. Vor- und nachteilige Abweichungen in der Grundstückqualität werden mithilfe sogenannter Bodenpunkte berücksichtigt, welche nach der Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 26. November 2003 bestimmt werden.⁷

Auf Basis der Verkehrslage, der Klimaregion und der Bodenqualität (Wasserhaushalt, Bodenbestand, Gefüge und Pflanzennutzbare Gründigkeit) erhält jedes Grundstück eine Anzahl unbereinigter Bodenpunkte (Optimale Verhältnisse = 100 Punkte). Davon werden je nach Neigung (Abzüge für Hanglagen), Grösse (Abzüge für Kleinparzellen), Form (Abzüge für schlechte Arrondierung) oder Anstoss (Abzüge für angrenzenden Wald und/oder Gewässer) Abzüge gemacht. Daraus resultiert die Anzahl bereinigter Bodenpunkte für ein Grundstück. Diese werden mit einem Wert (Rappen pro Bodenpunkt und m^z) multipliziert und ergeben den Sachwert des landwirtschaftlichen Grundstückes. Der Wert pro Bodenpunkt ergibt sich aus den für den Vergleich herangezogenen Transaktionsobjekten und wird so festgelegt, dass er den Anforderungen von Art. 66 BGBB genügt.

Die Bewertung der Bodenqualität und die Anzahl Bodenpunkte erfolgen durch spezialisierte Bewerter landwirtschaftlicher Grundstücke des Schweizerischen Bauernverbandes (Agriexpert) oder durch die zuständige kantonale Fachstelle. Agriexpert hat eine Karte erstellt, welche sich als Richtwert zur Verkehrswertfestlegung etabliert hat. Die nachfolgende Abbildung zeigt diese Karte mit der regionalen Verteilung der Richtpreise in CHF/m² für Kulturland in der Schweiz für das Jahr 2015.

http://www.nzz.ch/zuerich/gutes-ackerland-aufbauen-ist-nicht-banal-l.17974306

http://www.aln.zh.ch/internet/baudirektion/aln/de/fabo.html

Anhang 1 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht, VBB

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