Rapporto esperti 2
Consultazione 2017/41: Revisione parziale della legge federale sulla espropriazione (LEspr) · 64 pagine
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Generalsekretariat UVEK Motion Ritter - Entschädigung bei Enteignungen von Kulturland
2 Tabelle 2: Durchschnittliche
Zone Median Transaktionspreis in CHF/m
Transaktionspreise in CHF/m' von Landflächen nach Zonen-
Arbeitszone 425.-
art im Kanton Zürich im Jahr
Landwirtschaft 12.-2014
Wald 3.- Quelle: Statistisches Amt des
Kantons Zürich, Handänderungsstatistik Der Wert von CHF 1 2 . - / m ist ein höherer Wert als der Richtpreis, welcher Agriexpert für den Kanton Zürich vorgibt. Infolgedessen ist davon auszugehen, dass obige Klassifikation für Landwirtschaftsland auch Kulturland miteinschliesst, welches nicht dem BGBB unterstellt ist.
In den letzten 30 Jahren haben sich die Preisdifferenzen zwischen Bauland und Kulturland weiter vergrössert, weil die Marktwerte für die Wohn- und die Arbeitszonen deutlich angestiegen sind. Dies zeigt die nachfolgende Abbildung für den zeitlichen Verlauf der in Freihandtransaktionen bezahlten Landpreise für den Kanton Zürich. Wiederum gilt, dass aufgrund der absoluten Höhe und der beträchtlichen Fluktuation in den Preisen der Landwirtschaftszone nicht nur Landflächen eingeschlossen sind, welche dem BGBB unterstehen.
Abbildung 3: Transaktionspreise von unbebauten Landflächen in CHF/m nach Nutzung und Jahr im Kanton Zürich (3-jähriger gleitender Durchschnitt) Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, Handänderungsstatistik —Wohnzone Hinke Achsel Arbertsrone (linke Achse)
—Wald (rechte Achsel —Landwirtschaftsszone (rechte Achse)
.3 Einfluss des Ertragswertes
Es stellt sich die Frage, inwiefern der Ertragswert Einfluss auf die landwirtschaftlichen Bodenpreise hat. Bei Renditeobjekten wie vermieteten Wohnungen, Geschäftsliegenschaften, Baugrundstücken, aber auch landwirtschaftlichen Grundstücken, ist der Barwert der künftigen Erträge für die Verkehrswertschätzung von grundlegender Bedeutung. Basis der Bewertung ist im Grundsatz der kapitalisierte Wert der künftigen Erträge.
Bei unbebauten, landwirtschaftlichen Grundstücken (Kulturland) bewegt sich der Ertragswert in bescheidenen Dimensionen. Der kapitalisierte Ertragswert von Kulturland liegt in der Schweiz je nach Bodenqualität zwischen 30 und 55 Rap-