Ergebnisbericht

Der Schaffung eines "Kleinen Wohneigentums" steht der HEV Schweiz nicht grundsätzlich negativ gegenüber. Die vorgelegten Bestimmungen des modifizierten Baurechts vermögen die erforderlichen Voraussetzungen einer praxistauglichen neuen "Wohneigentumsform" aber nicht zu erfüllen. Für zahlreiche Probleme liegt keine sachgerechte Lösung vor, so namentlich für die Abgrenzung zwischen Unterhalt und weitergehenden baulichen Massnahmen sowie bezüglich der Entschädigung für die Nutzung der "allgemeinen Teile". Die Bestimmungen zum neuen Raumrecht sind daher zur Nachbesserung zurückzuweisen. Abgestimmt auf das neue Rechtsgebilde sind sachgerechte und praxistaugliche Lösungen zu erarbeiten, und zwar durch eine Fachkommission, welche mit den heutigen Probleme im Mit- und Stockwerkeigentum vertraut ist und sich im Immobilenmarkt auskennt.

Mit Befremden nehmen wir sodann die Bemerkungen im erläuternden Bericht zu einem Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter auf. Wie dem Bericht (S. 19) zu entnehmen ist, hat man erwogen, gleichzeitig mit der Einführung des Raumrechts auch ein Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter von solchen Wohnungen im Sachenrecht zu verankern. Der Hauseigentümer Schweiz stellt zwar mit Genugtuung fest, dass schliesslich von der Aufnahme eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes für Mieterinnen und Mieter im vorliegenden Entwurf zur ZGB-Revision abgesehen wurde. Irritiert sind wir aber darüber, dass man offensichtlich der Ansicht war, diese Frage bedürfe einer umfassenderen Prüfung und Regelung im Rahmen einer Mietrechtsrevision. Der HEV Schweiz lehnt ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mietern als dirigistisch, marktwidrig und eigentumsfeindlich ab. Bereits 1993 wurde anlässlich der Revision "Bodenrecht im Siedlungsbereich" ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter zur Diskussion gestellt. Der HEV hatte im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens dezidiert dagegen verwehrt. Mit guten Gründen wurde damals aufgrund der Vernehmlassungsergebnisse auf dessen Einführung verzichtet. An der Ausgangslage hat sich nichts geändert. Es wäre daher absolut unverständlich diesen Ladenhüter wieder aus der Schublade zu kramen.

Mit der vorliegenden Revision soll eine neue Immobiliar-Eigentumsform, das so genannte Raumrecht, als kleines Wohneigentum eingeführt werden. Leider erfüllt die konkrete Ausgestaltung dieses neu propagierten Institutes die Anforderungen an echtes Wohneigentum nicht. Die vorgeschlagene Regelung wirkt in wichtigen Teilen unausgegoren und vermischt in undurchsichtiger Weise mietrechtliche, dienstbarkeitsrechtliche sowie miteigentums- und stockwerkeigentumsrechtliche Aspekte miteinander. Zahlreiche Probleme des geltenden Mietrechts, etwa bezüglich der Reglung von Nebenkosten, Mietzinsanpassungen werden unreflektiert ins Raumrecht übertragen. Dies obwohl die Konstellation im Raumrecht völlig anders ist als im Mietrecht. So ist die Kontinuität im Eigentumsrecht sehr wichtig; das Stockwerkeigentumsrecht (Art. 712a-712t ZGB) ist beispielsweise seit der Einführung 1965 unverändert geblieben. Das Mietrecht dagegen ist, vor allem im Bereich der Mietzinsgestaltung, ein eher "volatiles" Rechtsgebiet, mit der Wirkung, dass dessen Anwendung auf das Raumrecht für den Raumrechtgeber und den Raumrechtnehmer zu mittelfristig nicht kalkulierbaren Verhältnissen führen würde.

Mit den vorgeschlagenen Bestimmungen zum Raumrecht blieben sodann die Abgrenzungsprobleme des Stockwerkeigentums zwischen gemeinschaftlichen Teilen und Sonderrecht (Fenster, Balkone etc.) ungelöst. Das gleiche gilt für die Unterscheidung zwischen Unterhaltspflicht und der Bestimmung über weiter-