Ergebnisbericht

eigenen Mitteln, oder mit einem Bankkredit finanzieren muss. Allerdings wäre wohl keine Bank bereit, sich zur Absicherung eines "Einrichtungskredits" mit einem Pfandrecht auf der Forderung des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Entschädigung bei Ablauf des Mietvertrags zu begnügen.

Wenn man sich Überlegungen zu einem neuen Rechtsinstitut macht, welches den Zugang zu Wohneigentum erleichtern soll, so müsste man sich doch zwei wesentliche Fragen stellen:

- Ist es für einen Investor überhaupt interessant, Raumrechte einzuräumen

bzw. Bauten zu erstellen mit dem Zweck, Raumrechte abzugeben. Das erscheint zweifelhaft. Schon seit längerer Zeit ist es nicht mangelndes Käuferinteresse, welches Investoren daran hindert, in Liegenschaften zu investieren. Auch wenn die Preise für den Landerwerb und die Erstellung von Wohneigentum in der Schweiz relativ hoch sind, können diese Kosten in der Regel problemlos via Kaufpreis auf die Käufer überwälzt werden. Solange aber ein liquider Absatzmarkt für teures Wohneigentum besteht, haben Investoren kein Interesse an der Schaffung von billigem Wohneigentum. Gleiches gilt, wenn das Raumrecht als Alternative zur Miete gesehen wird: Warum sollte sich der Investor mit der Abgabe eines Raumrechts noch mehr binden, als mit dem Abschluss eines Mietvertrags? Insbesondere wenn auch für die Gestaltung des Raumrechtszinses die Bestimmungen des Obligationenrechts über die Mietzinsgestaltung sinngemäss anwendbar sein sollen (Art. 779o VE).

- Auf der anderen Seite muss man sich fragen, ob die Banken Raumrecht

überhaupt finanzieren würden. Das hängt doch wohl davon ab, ob das Raumrecht mit einem Pfandrecht belastet werden kann und ob dieses Pfandrecht bei einer allfälligen Zwangsversteigerung werthaltig wäre. Gerade die Antwort auf diese Frage dürfte äusserst schwierig zu ermitteln sein. Sie hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die teils nicht leicht zu werten sind: Restwert der angebrachten Einrichtungen, Restdauer des Raumrechts, Höhe des Benutzungszinses, Höhe der Entschädigung, welche für die Miete/Nutzung von vergleichbaren Objekten am Markt voraussichtlich im Durchschnitt für die noch bestehende Restlaufzeit zu erwarten ist, usw.. Ist die Werthaltigkeit des Pfandrechts schwierig zu ermitteln - und das dürfte unzweifelhaft so sein - so dürfte das Interesse der Banken an der Finanzierung von Raumrecht höchst beschränkt sein. Diese Tendenz dürfte noch verstärkt werden durch die Tatsache, dass noch keine Erfahrungszahlen verfügbar sind und dass Vergleiche mit anderen Rechtsinstituten kaum tauglich sind.

Aus all diesen Überlegungen kann die Schaffung eines Raumrechts, zumindest in der hier gewählten Form, nicht positiv gewertet werden.

SVIT: Die Einführung des Raumrechts kann der SVIT Schweiz sowohl in rechtlicher, markttechnischer und insbesondere praktischer Hinsicht nicht nachvollziehen. Als Grund für die Einführung dieses beschränkten dinglichen Rechts wird die Erleichterung des Zugangs zum Wohneigentum genannt. Diese Aussage erweist sich bei näherer Betrachtung des Raumrechts als falsch und trügerisch: Der in den Erläuterungen verwendete Begriff vom "kleinen Wohnungseigentum" (S. 16 ff.) ist eine marktschreierische Versprechung (Mogelpackung), welcher das Raumrecht nicht im Ansatz gerecht werden kann. Das Raumrecht hat nichts mit Wohneigentum zu tun. Man kann höchstens von "Ausstattungs-