Ergebnisbericht

vollen Zielsetzung des Instituts scheint es uns angezeigt, die Bestimmungen zum Raumrecht aus der Vorlage herauszulösen und durch eine Spezialkommission, der insbesondere der "Erfinder" des Kleinen Wohneigentums, Prof. Dr. David Dürr und auch ein Vertreter des gemeinnützigen Wohnungsbaus angehören müssten, von Grund auf überarbeiten zu lassen, auch wenn dies geraume Zeit beansprucht. Aus diesem Grunde verzichten wir auch grösstenteils auf die Einreichung ausformulierter Vorschläge.

Das Raumrecht muss sich als eigenständiges Produkt auf dem Immobilienmarkt kennzeichnen, d.h. es muss eine eigenständige Position zwischen Miete und Stockwerkeigentum finden. Diese liegt insbesondere im Bereich der Finanzierung: Im Gegensatz zur Miete kann es zu einem wesentlichen Teil mit einem Einmalbetrag finanziert werden, der aber zugleich nach Fremdfinanzierung mit grundpfandrechtlicher Sicherung ruft. Diese ist nur gewährleistet, wenn das Raumrecht als selbständiges und dauerndes Recht mit eigenem Grundbuchblatt ausgestaltet ist und demnach Gegenstand eines Grundpfandrechtes bilden kann. Für ein Raumrecht in Form einer blossen Dienstbarkeit besteht unseres Erachtens kein wirtschaftliches Bedürfnis. Auch zweifeln wir, dass eine solche Dienstbarkeit die für die Bezeichnung "Eigentum" erforderliche freie Übertragbarkeit aufweist.

Mit der Botschaft sind wir der Auffassung, dass Anfangszins und Abänderungen nicht vollständig der freien vertraglichen Regelung durch die Parteien überlassen werden dürfen, weil zwischen den Parteien ein wirtschaftliches Gefälle besteht. Die Raumnehmer stehen als "kleine Leute" einem professionellen Investor gegenüber und bedürfen eines gesetzlichen Schutzes. Im Einzelnen vgl. unten zu Art. 779o Abs. 1.

Die Raumnehmer stehen in einem doppelten Spannungsfeld: Zum einen zum Raumgeber, zum andern zu den übrigen Raumnehmern im gleichen Gebäude. Die Beziehungen zum ersten sind vorwiegend sachlicher Natur, was die Benützung des Gebäudes anbelangt, und finanzieller Natur, was die Entrichtung des Raumzinses betrifft. Zu den übrigen Raumnehmern sind die Beziehungen sachlicher Art, was die Benützung des Gebäudes anbelangt, und persönlicher Natur, was die nachbarlichen Beziehungen betrifft. Wir begrüssen zwar den sachbezogenen Ansatz der Vorlage, es scheint uns aber, dass der Entwurf gerade den Personenbezug zu wenig berücksichtigt.

Der Bericht zum Vorentwurf spricht sich nur zur privatrechtlichen Regelung aus; er enthält keinerlei Hinweise auf die steuerliche Seite von Erwerb und Veräusserung des Raumrechts. Die steuerlichen Bestimmungen müssen so ausgestaltet werden, dass sie den Erwerb von Raumrechten fördern und nicht hindern. Das gleiche gilt auch für die Höhe von Grundbuchgebühren für Eintragungen im Zusammenhang mit dem Raumrecht. Weiter müssten Art. 30c Abs. 3 BVG und Art. 16 WEFV so ergänzt werden, dass der Erwerb eines Raumrechtes auch aus Mitteln der beruflichen Vorsorge erfolgen könnte.

Wohnbaugenossenschaft und Raumrecht

Als Dachorganisation der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften interessiert uns das Raumrecht in der Konstellation, dass der Raumgeber eine Genossenschaft und der Raumnehmer deren Mitglied ist. Diese Ausgestaltung entspricht nicht unbedingt der Vorstellung des Vorentwurfs, geht dieser doch im Gegensatz zum Stockwerkeigentum von einer Trennung der wirtschaftlichen Zuständigkeit am Gebäude und an der einzelnen Wohnung aus. Dennoch