Erläuternder Bericht

Propositions de modification

Art. 44 Décision de l’autorité cantonale

Al. 1 et 3

La suppression de la procédure d’opposition pour les immeubles agricoles entraîne la modification rédactionnelle de ces dispositions.

Art. 45 Effets de droit civil

Al. 1

La modification rédactionnelle de cette disposition est motivée par la suppression de la procédure d’opposition pour les fermages d’immeubles agricoles.

Art. 45a Fermage abusif

Le montant du fermage des immeubles agricoles sera désormais convenu librement entre les parties. A l’instar du bail à loyer ordinaire pour les habitations et les locaux commerciaux, il convient néanmoins de fixer des limites à la liberté contractuelle afin d’éviter les fermages abusifs. En effet, le fermier d’un immeuble agricole ne doit pas être désavantagé par rapport aux fermiers non agricoles et aux locataires.

L’al. 1 définit le fermage abusif. Par abusif, on entend un fermage visant à permettre au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose affermée. Pour évaluer si le bailleur cherche à obtenir un tel rendement, on prend en compte la rémunération des fonds investis par le bailleur pour les aménagements et les installations ainsi que les charges d’exploitation qu’il doit éventuellement assumer. L’intérêt sur le prix d’achat d’un immeuble ne saurait toutefois justifier un fermage supérieur au montant usuel dans la région.

L’al. 2 énumère les cas où il est présumé que le fermage n’est pas abusif, permettant ainsi au bailleur de se défendre contre la contestation du fermier.

Ce sont notamment les fermages usuels dans la région pour des immeubles semblables qui servent de référence pour déterminer les fermages abusifs (let. a). En général, le niveau des fermages d’une région est plus ou moins connu, malgré l’absence de statistiques.

Lorsqu’un agriculteur peut exploiter une surface complémentaire, il réalise en général une augmentation plus que proportionnelle de son revenu (rendement marginal), étant donné qu’une partie des coûts ne s’accroît pas (coûts fixes). La marge brute, déduction faite des coûts variables, donne une indication à cet égard. Elle comprend la rémunération du travail supplémentaire du fermier et une contribution à la couverture des coûts du capital. Pour ne pas être abusif, le fermage usuel dans la localité ne doit correspondre qu’à une partie de la marge brute.

Si l’immeuble est situé à proximité de l’exploitation du fermier ou attenant à un immeuble qu’il exploite déjà, il en résulte un effet de regroupement et, partant, un bénéfice supplémentaire, qui peut justifier un supplément sur le fermage usuel dans la localité (let. b)¹¹¹.