8.1.1 Una proprietà immobiliare finora locata senza opzione viene d'ora in poi parzialmente utilizzata per altri scopi

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Fattispecie 

La banca A ha acquistato nel 2008 un edificio amministrativo per l’importo di 3,7 mio. di franchi (= incl. valore del terreno di 900 000 franchi; valore assicurativo dell’immobile: 3 mio. di franchi) e ha dato in locazione tutti i locali a diverse società.

Nel 2013 la banca ha fatto ristrutturare completamente l’edificio (i lavori sono terminati il 31 ottobre 2013). Le spese (tutti gli importi in CHF) sostenute ammontano a:

Spese incl. 8,0 % IVA

753 200

Spese senza IVA (p. es. tasse per permessi di costruzione, lavori di costruzione eseguiti da non contribuenti)

50 000

Totale spese di ristrutturazione

803 200

Fino a fine 2018 la banca ha rinunciato a optare per l’imposizione degli introiti da locazione.

Rapporto d’utilizzazione dal 1° gennaio 2019: 

Dal 1° gennaio 2019, l’immobile è utilizzato per un terzo in parti uguali per i seguenti tre scopi:

a.

utilizzazione per la propria attività bancaria (gestione patrimoniale e negoziazione di titoli). Secondo il forfait bancario la quota di deduzione dell’imposta precedente per la banca ammonta al 30 % per l’anno 2018 e al 25 % per l’anno 2019;

b.

locazione senza opzione;

c.

locazione con opzione.

Scorta combustibile al 31 dicembre 2018:

La scorta combustibile è stata acquistata nel 2018 (valutato al prezzo d’acquisto: CHF 24 918 = incl. 7,7 % IVA), di cui un terzo è attribuibile a ognuno dei tre summenzionati scopi d’utilizzazione.

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Provvedimenti fiscali

a.

Determinazione delle spese sgravabili rispettivamente dell’imposta precedente

La correzione della deduzione dell’imposta precedente per sgravio fiscale successivo è possibile il 1° gennaio 2019, nella misura in cui lo stabile sarà utilizzato in futuro per scopi imponibili, sulle seguenti spese:

-

valore attuale sull’imposta precedente delle spese di ristrutturazione;

-

imposta precedente sulla scorta combustibile al prezzo d‘acquisto.

Uno sgravio fiscale successivo non è possibile per le spese sostenute annualmente, come i costi di manutenzione che servono al mantenimento del valore o i costi d’esercizio considerati consumati nell’anno della loro utilizzazione.

b.

Calcolo dell’imposta

in CHF

Costi ristrutturazione stabile:

Spese di ristrutturazione 2013 (incl. 8,0 % IVA)

753 200

Ammontare d’imposta (8,0 %)

55 793

dedotto l’ammortamento per gli anni 2013–2018;

quindi 6 anni al 5 % = 30 % di 55 793 franchi

- 16 738

Valore attuale sull’imposta precedente determinante delle spese di ristrutturazione

39 055

Scorta combustibile:

Scorta combustibile al 31.12.2018 (incl. 7,7 % IVA)

24 918

Ammontare d’imposta (7,7 %)

(un ammortamento non è necessario)

1 782

Totale importo d’imposta precedente

40 837

Sgravio fiscale successivo 1° gennaio 2019:

-

Utilizzo per le proprie attività bancarie:

Sgravio sul futuro utilizzo per scopi imponibili; ossia: 1/3 di 40 837 franchi = 13 612 franchi di cui 25 % (= quota di deduzione dell’imposta precedente per il 2019, corrispondente al futuro utilizzo per scopi imponibili, mentre la quota secondo il forfait bancario per il 2018 pari al 30 % è in questo caso irrilevante)

3 403

-

Locazione senza opzione:

Nessuno sgravio fiscale successivo è possibile

0

-

Locazione con opzione:

1/3 di 40 837 franchi

13 612

Sgravio fiscale successivo (ammontare d’imposta precedente deducibile)

17 015

La banca A dichiara lo sgravio fiscale successivo pari a 17 015 franchi alla cifra 410 del rendiconto IVA del 1° trimestre 2019, allegando una documentazione appropriata relativa al calcolo dello sgravio fiscale successivo.