8.1.1 Eine bisher ohne Option vermietete Liegenschaft wird neu teilweise für andere Zwecke verwendet

1

Sachverhalt

Die Bank A kaufte im Jahr 2008 ein Gebäude mit Büroräumlichkeiten für den Betrag von 3,7 Mio. Franken (= inkl. Wert des Bodens von CHF 900’000; Gebäudeversicherungswert: CHF 3 Mio.) und vermietete es an verschiedene Unternehmen.

Im Jahr 2013 liess die Bank das Gebäude vollständig renovieren (Fertigstellung per 31.10.2013) mit folgenden Aufwendungen (alle Beträge in CHF):

Aufwendungen inkl. 8,0 % MWST

753’200

Aufwendungen ohne MWST (z.B. Baubewilligungsgebühren sowie durch Nichtsteuerpflichtige ausgeführte Bauarbeiten)

50’000

Gesamte Renovationskosten Gebäude

803’200

Bis Ende des Jahres 2018 wurde auf eine Option für die Vermietung der Büroräumlichkeiten verzichtet.

Nutzungsverhältnis ab 1.1.2019:

Das Gebäude wird je zu einem Drittel ab 1.1.2019 wie folgt verwendet:

a.

Verwendung für Banktätigkeiten (Vermögensverwaltung und Handel mit Wertschriften): Die Bankenpauschale beläuft sich bei der Bank für das Jahr 2018 auf 30 % und für das Jahr 2019 auf 25 %;

b.

Vermietung ohne Option;

c.

Vermietung mit Option.

Heizölvorrat am 31.12.2018:

Der Heizölvorrat wurde im Jahr 2018 eingekauft (bewertet zum Einkaufspreis: CHF 24‘918 = inkl. 7,7 % MWST), wovon je ein Drittel den vorstehend genannten Verwendungszwecken zuzuordnen ist.

2

Steuerliche Massnahmen

a.

Bestimmung der zu entsteuernden Aufwendungen beziehungsweise Vorsteuer 

Eine Einlageentsteuerung per 1.1.2019 ist auf der Vorsteuer der folgenden Aufwendungen möglich, soweit das Gebäude inskünftig für steuerbare Zwecke verwendet wird:

-

Zeitwert auf der Vorsteuer der Renovationskosten Gebäude;

-

Vorsteuer auf dem Einkaufspreis des Heizölvorrats.

Keine Einlageentsteuerung ist möglich auf den Vorsteuern der jährlich angefallenen Unterhaltskosten, die der Werterhaltung dienen und auf den Betriebskosten, welche im Jahre der Nutzung als verbraucht gelten.

b.

Steuerberechnung

Beträge
in CHF

Renovationskosten Gebäude:

Renovationskosten im Jahr 2013 (inkl. 8,0 % MWST)

753’200

davon 8,0 % MWST bzw. Vorsteuer

55’793

Abschreibungen für die Jahre 2013 bis 2018;
6 Jahre à 5 % = 30 % von 55’793 Franken

- 16’738

Zeitwert Vorsteuer Renovationskosten Gebäude

39’055

Heizölvorrat:

Heizölvorrat am 31.12.2018 (inkl. 7,7 % MWST)

24’918

davon 7,7 % MWST bzw. Vorsteuer (eine Abschreibung muss nicht vorgenommen werden)

1’782

Gesamte Vorsteuer

40’837

Einlageentsteuerung per 1.1.2019:

-

Verwendung für Banktätigkeiten:

Entsteuerung auf dem künftigen, steuerbaren Zweck, somit: 1/3 von 40’837 Franken = 13’612 Franken, hiervon 25 % (= Bankenpauschale für das Jahr 2019, die dem künftigen, steuerbaren Verwendungszweck entspricht, während die Vorsteuerpauschale für das Jahr 2018 von 30 % für diese Zwecke nicht relevant ist)

3’403

-

Vermietung ohne Option:

Keine Einlageentsteuerung möglich

0

-

Vermietung mit Option:

1/3 von 40’837 Franken

13’612

Total Vorsteuerkorrektur Einlageentsteuerung

17’015

Die Bank A kann den Betrag von 17’015 Franken in der MWST-Abrechnung des ersten Quartals 2019 unter Ziffer 410 deklarieren. Der Abrechnung sind „geeignete Aufstellungen“ zur Berechnung der Einlageentsteuerung beizulegen.