8.1.2 Una proprietà immobiliare finora utilizzata per attività bancarie viene alienata (senza e con opzione)

Info IVA per settore 15 · Regolamentazione forfettaria della deduzione dell'imposta precedente…

In vigore · Stato dal 1 gennaio 2018

AFC · Info IVA settore 15 · n. 8.1.2 · Italiano

Fattispecie
La banca B ha fatto costruire nel 2018 uno stabile. Terminata a metà ottobre 2018, la costruzione è utilizzata dal 1° novembre 2018 al 30 giugno 2023 per attività bancarie (gestione patrimoniale, operazioni di credito ecc.). Il 1° luglio 2023 l’immobile, compresa la scorta combustibile, viene alienato.

Quota di deduzione dell’imposta precedente per gli anni 2018–2023 secondo il forfait bancario

	2018:	27 %
	2019:	30 %
	2020:	25 %
	2021:	31 %
	2022:	35 %
	2023:	32 %

Spese sostenute per la costruzione e altri costi d’esercizio e di manutenzione (importi in CHF):

	Importo totale	Spese senza IVA	Importo incl. IVA	Aliq. imp. in %
Acquisto terreno	900 000	900 000	0	-

Urbanizzazione grezza	80 000	5 000	75 000	7,7

Edificazione immobile	3 000 000	150 000	2 850 000	7,7

Costi annui (dal 2019) di manutenzione e costi d’esercizio (combustibile, portineria ecc.)	50 000	0	50 000	7,7

Scorta combustibile al 30 giugno 2023: acquisto e deduzione dell’imposta precedente nel 2022 valutato al prezzo d’acquisto	20 000	0	20 000	7,7

2	Provvedimenti fiscali
2.1	Vendita dell’immobile senza opzione

a.	Determinazione delle spese imponibili e dell’imposta precedente La correzione della deduzione dell’imposta precedente per consumo proprio va effettuata tenendo conto dell’aliquota d’imposta in vigore al momento di ogni investimento:
	-	sul valore attuale della deduzione dell’imposta precedente sulle spese per l’edificazione dell’immobile;
	-	sull’imposta precedente al prezzo d’acquisto della scorta combustibile.
	Nessuna correzione della deduzione dell’imposta precedente per consumo proprio va intrapresa sulle spese sostenute annualmente, come i costi di manutenzione che servono al mantenimento del valore e i costi d’esercizio considerati consumati nell’anno della loro utilizzazione.

Calcolo dell’imposta

		Costruzione stabile:	in CHF
		Urbanizzazione grezza (incl. 7,7 % IVA)	75 000
		Edificazione immobile (incl. 7,7 % IVA)	2 850 000
		Costo della costruzione (incl. 7,7 % IVA)	2 925 000
		Ammontare d’imposta precedente (7,7 %)	209 123
		dedotti ammortamenti per gli anni 2018–2022; quindi 5 anni al 5 % = 25 % di 209’123 franchi	- 52 281
		Valore attuale dell’imposta precedente determinante per i costi di edificazione	156 842
		Correzione della deduzione dell’imposta precedente al 1° luglio 2023: In occasione della costruzione dello stabile nel 2018, la banca ha potuto far valere una deduzione dell’imposta precedente pari al 27 %. Correzione della deduzione dell’imposta precedente per consumo proprio: 27 % di 156 842 franchi	42 347
		Scorta combustibile: Scorta combustibile al 30.6.2023 (incl. 7,7 % IVA)	20 000
		Ammontare d’imposta (7,7 %)	1 430
		Correzione della deduzione dell’imposta precedente al 1° luglio 2023: In occasione dell’acquisto di combustibile nel 2022, la banca ha potuto far valere una deduzione dell’imposta precedente pari al 35 %. Correzione della deduzione dell’imposta precedente per consumo proprio: 35 % di 1430 franchi	501
		La banca B dichiara gli importi di 42 347 e 501 franchi alla cifra 415 del rendiconto IVA del 3° trimestre 2023.

2.2

Vendita dell’immobile con opzione

a.	Determinazione delle spese sgravabili e dell’imposta precedente La correzione della deduzione dell’imposta precedente per sgravio fiscale successivo è possibile al 1° luglio 2023 alle aliquote d’imposta con cui i beni erano stati a suo tempo gravati:
	-	sul valore attuale dell’imposta precedente sulle spese per l’edificazione dell’immobile;
	-	sull’imposta precedente al prezzo d’acquisto della scorta combustibile.
	Nessuna correzione della deduzione dell’imposta precedente per consumo proprio va intrapresa sulle spese sostenute annualmente, come i costi di manutenzione che servono al mantenimento del valore e i costi d’esercizio considerati consumati nell’anno della loro utilizzazione.

Calcolo dell’imposta

		Costruzione stabile:	in CHF
		Urbanizzazione grezza (incl. 7,7 % IVA)	75 000
		Edificazione immobile (incl. 7,7 % IVA)	2 850 000
		Costo della costruzione (incl. 7,7 % IVA)	2 925 000
		Ammontare d’imposta (7,7 %)	209 123
		dedotti ammortamenti per gli anni 2018–2022; quindi 5 anni al 5 % = 25 % di 209 123 franchi	- 52 281
		Valore attuale dell'imposta precedente determinante per i costi di edificazione	156 842
		Sgravio fiscale successivo al 1° luglio 2023: In occasione della costruzione dello stabile nel 2018, la banca ha potuto far valere una deduzione dell’imposta precedente pari al 27 %. Va quindi sgravato il 73 % (100 % dedotto il 27 %), ossia: 73 % di 156 842 franchi	114 495
		Scorta combustibile: Scorta combustibile al 30.6.2023 (incl. 7,7 % IVA)	20 000
		Ammontare d’imposta 7,7 %	1 430
		Sgravio fiscale successivo al 1° luglio 2023: In occasione dell’acquisto di combustibile nel 2022, la banca ha potuto far valere una deduzione dell’imposta precedente pari al 35 %. Va quindi sgravato il 65 % (100 % dedotto il 35 %), ossia: 65 % di 1430 franchi	930
		La banca B può dichiarare lo sgravio fiscale successivo pari agli importi di 114 495 e 930 franchi alla cifra 410 del rendiconto IVA del 3° trimestre 2023, allegando una documentazione appropriata relativa al calcolo dello sgravio fiscale successivo.

[Illustrazione: nell’originale]

Ulteriori informazioni concernenti la modifica d’utilizzazione nell’ambito degli immobili (correzione della deduzione dell’imposta precedente a titolo di sgravio fiscale successivo o di consumo proprio) figurano nell’info IVA concernente il settore “Amministrazione, locazione e vendita di immobili”.