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au bail à loyer. Le propriétaire grevé, chargé d’acquérir le terrain, de construire les bâtiments et d’effectuer les aménagements nécessaires et de les entretenir, a finalement la position d’un bailleur. Quant à la situation du titulaire du droit de volume, elle est au fond analogue à celle d’un locataire. Le nouveau système n'offre pas une stabilité plus grande que le bail: aucune durée minimale n'est prévue ! Si l'on veut la stabilité, il faut relever qu’aujourd’hui déjà - même si ce n’est pas l’usage en matière de logements - les baux de longue durée sont possibles. Ils sont d'ailleurs la règle en matière de baux commerciaux. Le titulaire du droit de volume est au fond un locataire, mais qui ne bénéficie pas de la protection des locataires. Par ailleurs, ce système réintroduit (art. 779o, al. 2) le droit de rétention sur les meubles du locataire non commerçant, ce qui avait été supprimé en matière de bail. Cette réintroduction n'a pas de justification, et les motifs qui avaient conduit à sa suppression sont toujours valables. Ce modèle s’apparente d’une certaine manière aux contrats d’actionnaire-locataire, dans lesquels la propriété d’un certain nombre d’actions donne le droit de jouir durablement d’un volume déterminé.

Immobilité propre à la propriété immobilière:

Outre qu’il ne bénéficie plus de la protection des locataires, le titulaire du droit de volume subit la rigidité, l’immobilité, de la propriété immobilière, en ce sens que s’il se heurte à des problèmes, que ce soit avec d’autres titulaires voisins ou avec le propriétaire qui a concédé le droit de volume, il aura toutes les peines du monde à résoudre ces problèmes. S’il s’aperçoit qu’ils sont insolubles ou que la solution coûte trop cher, ce titulaire du droit de volume cherchera à transférer son droit de volume et on ne peut que lui souhaiter "bonne chance" dans une telle entreprise, encore beaucoup plus difficile, à première vue, que la tâche incombant à un propriétaire en PPE dans la même situation.

Risque de conflits: la PPE est plus favorable:

Le propriétaire en PPE a en principe un avantage par rapport au titulaire du droit de volume: il fait partie d’une communauté de propriétaires de PPE, qui ont en principe un intérêt commun à bien gérer l’objet et spécialement ses parties communes, à constituer un fonds de rénovation suffisant, etc. Au contraire, la communauté des titulaires de droits de volumes se trouve face à un tiers, qui reste propriétaire du fonds servant et qui n’a pas forcément un intérêt convergent avec celui de ces titulaires.

Constat global:

En résumé, ce modèle paraît en définitive présenter plus d’inconvénients que d’avantages:

- plus de protection des locataires,

- conflits programmés entre un titulaire du droit de volume ou la communauté

de ceux-ci et le propriétaire du fonds servant,

- aucun réel avantage économique, le coût de la redevance devant forcément

englober le coût du terrain et de la construction sur une durée très longue,

- rigidité d’une solution immobilière par rapport à une solution contractuelle

(bail à loyer),