Rapporto sui risultati

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HEV: Gemäss Absatz 1 soll ein vereinbarter Zins den Bestimmungen über die Mietzinsgestaltung unterliegen. Dieser pauschale Verweis zeigt sehr deutlich, wie unausgereift dieses vorgeschlagene Raumrecht ist. Was hat dies mit Wohneigentum zu tun, wie kann sich ein Wohneigentümer auf Mieterschutzbestimmungen berufen? Die Vorschriften über die Mietzinsanpassungen sind weder rechtsdogmatisch noch inhaltlich sachgerecht. Die Möglichkeit einseitiger Mietzinsanpassungen mit amtlichem Formular und Anfechtungsmöglichkeit vor Schlichtungsbehörden passen nicht zu einer (Wohn)Eigentumsform. Materiell gibt es keinen Grund, den Parteien die mietrechtlichen Anpassungsgründe (Hypothekarzinsänderungen, Teuerung, Kostensteigerungen, Orts- und Quartierüblichkeit etc.) aufzuzwingen. Die Konstellation bei der Miete und beim Raumrecht ist völlig verschieden. Bei der Miete steht der Gebäudeeigentümer dem lediglich obligatorisch nutzungsberechtigten Mieter gegenüber. Diesem kann unter Einhaltung der vertraglichen Fristen grundsätzlich jederzeit gekündigt werden. Anders beim Raumrecht; hier stehen sich zwei gleichberechtigte realobligatorisch verbundene Partner gegenüber. Beide sind voneinander abhängig. Es gibt keinen "schwächeren schutzbedürftigen Partner". Der Raumrechtsinhaber geniesst so gesehen einen absoluten Kündigungsschutz. Der Gebäudeeigentümer (Investor) ist zum Unterhalt verpflichtet, bei Unterlassung stehen dem Raumeigentümer griffige Sanktionen zur Verfügung (Ersatzvornahme, Zinshinterlegung: Art. 779o VE-ZGB). Der Gebäudeeigentümer hat demgegenüber keine wirksamen Sanktionsmöglichkeiten bei Pflichtverletzungen des Raumeigentümers. Die vorgesehene Möglichkeit zum Ausschluss des Berechtigten ist an hohe Anforderungen gebunden, so dass ein Ausschluss nur schwerlich möglich ist und damit kein griffiges Instrument darstellt. So gesehen ist die Position des Raumeigentümers wohl eher stärker als jene des Investors. Mietrechtlicher Missbrauchsschutz ist hier auf alle Fälle völlig fehl am Platze.

Den Parteien sollte analog zum Baurecht ein möglichst weitgehender Handlungsspielraum für die vertragliche Regelung der Zinsgestaltung, Unterhaltsregelung etc. gegeben werden.

Der Verweis auf das Mietrecht ist aber auch inhaltlich falsch und schafft mehr Probleme als er löst. Der Raumrechtsberechtigte erwirbt seine Räume und Einrichtungen mittels Leistung einer Kapitalzahlung. Als Eigentümer ist er verpflichtet, "seine" Räume und Einrichtungen selbst zu unterhalten. Eine allenfalls zu leistende Entschädigung (Zins) des Raumrechtsberechtigten dient lediglich noch der Abgeltung der Kosten für die Nutzung der "allgemeinen Teile, Anlagen und Einrichtungen". Bezüglich "Zinskalkulation" liegen daher beim Raumrecht ganz andere Voraussetzungen vor als im Mietrecht, wo der Mieter einen vollumfänglichen Unterhaltsanspruch gegenüber dem Vermieter hat, dessen Aufwand er mit dem Mietzins abgilt. Auch bezüglich Nebenkosten sind die Mietrechtsvorschriften zur Anwendung im propagierten Raumrecht völlig ungeeignet. Sinnvoller wäre wohl eher eine Regelung zur Tragung von Kosten und Lasten wie sie im Nutzniessungs-/Wohnrecht oder allenfalls im Stockwerkeigentumsrecht vorgesehen ist.

Der Vorschlag, das zu entrichtende Entgelt des Raumrechtsinhabers dem Mietrecht zu unterstellen, erstaunt umso mehr, als sich Professor Dürr - von dem das Konzept des kleinen Wohnungseigentums in Form eines modifizierten Bau-