Rapporto sui risultati

Gemäss Absatz 3 ist der Belastete verpflichtet, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen zu erstellen und zweckmässig zu erhalten. Es stellt sich hier die Frage, ob bei einer Zerstörung des Gebäudes durch äussere Einwirkung (z.B. Brand) ein einziger Raumrechtsberechtigter vom Eigentümer verlangen kann, dass dieser das Gebäude (unverändert) wieder aufstellt, wenn beispielsweise in einem grösseren Mehrfamilienhaus nur ein einziges Raumrecht begründet wurde. Auch hier ist nicht geklärt, ob der Berechtigte an das neue Gebäude beziehungsweise an den neuen Raum nur quantitative Forderungen stellen kann oder auch qualitative.

SO: Bezüglich Abs. 1 ist uns unklar, ob zur Beilegung von Streitigkeiten die Mietschlichtungsstellen oder die Gerichte zuständig sind. Die Bestimmung ist zu präzisieren.

In Abs. 2 müsste klargestellt werden, dass der Belastete Anspruch auf die Errichtung eines Pfandrechts am Raumrecht und ein Retentionsrecht an den Beweglichkeiten hat.

ZH: Die pauschale Verweisung auf eine analoge Anwendung der Bestimmungen über die Mietzinsgestaltung in Abs. 1 von Art. 779o VE-ZGB zeigt unseres Erachtens, dass das vorgeschlagene Raumrecht noch unausgereift ist. Die Vorschriften über die Mietzinsanpassungen sind weder rechtsdogmatisch noch inhaltlich sachgerecht. Die Möglichkeit einseitiger Mietzinsanpassungen mit amtlichem Formular und Anfechtungsmöglichkeit vor Schlichtungsbehörden passen nicht zu einer (Wohn-)Eigentumsform. Materiell gibt es keinen Grund, den Parteien die mietrechtlichen Anpassungsgründe (Hypothekarzinsänderungen, Teuerung, Kostensteigerungen, Orts- und Quartierüblichkeit usw.) aufzuzwingen. Die Konstellation bei der Miete und beim Raumrecht ist wesentlich verschieden. Bei der Miete steht der Gebäudeeigentümer dem nur obligatorisch nutzungsberechtigten Mieter gegenüber. Diesem kann unter Einhaltung der vertraglichen Fristen grundsätzlich jederzeit gekündigt werden. Zinsanpassungen stehen daher unter dem latenten Risiko einer Kündigung. Beim Raumrecht dagegen stehen sich zwei praktisch gleichberechtigte (realobligatorisch) verbundene Partner gegenüber. Beide sind voneinander abhängig, und es gibt so gesehen keinen klar schwächeren, schutzbedürftigen Beteiligten. Der Raumrechtsinhaber geniesst praktisch einen absoluten Kündigungsschutz. Der Gebäudeeigentümer (Investor) dagegen ist zum Unterhalt verpflichtet, wobei dem Raumeigentümer bei Unterlassung griffige Sanktionen zur Verfügung stehen (Ersatzvornahme, Zinshinterlegung, Art. 779o VE-ZGB). Der Gebäudeeigentümer hat demgegenüber keine vergleichbar wirksamen Sanktionsmöglichkeiten bei Pflichtverletzungen des Raumeigentümers. Die vorgesehene Möglichkeit zum Ausschluss des Berechtigten ist nämlich an hohe Anforderungen gebunden. Somit ist die Position des Raumeigentümers unter Umständen sogar stärker als jene des Investors. Sodann ist zu bedenken, dass der Raumrechtsberechtigte seine Berechtigung an den Räumen und Einrichtungen mittels Leistung einer Kapitalzahlung erwirbt. Als Eigentümer ist er verpflichtet, die vom Raumrecht betroffenen Räume und Einrichtungen selbst zu unterhalten. Eine allenfalls zu leistende Entschädigung (Zins) des Raumrechtsberechtigten dient daher lediglich der Abgeltung der Kosten für die Nutzung der allgemeinen Teile, Anlagen und Einrichtungen. Für die Zinsgestaltung liegen daher beim Raumrecht ganz andere Voraussetzungen vor als im Mietrecht, wo der Mieter einen vollumfänglichen Unterhaltsanspruch gegenüber dem Vermieter