Rapporto esplicativo

PARTIE SPECIALE 2: Droit foncier rural et droit du bail à ferme agricole

Les dépenses consenties par le bailleur pour l’entretien et l’amélioration d’un immeuble ont surtout de l’importance s’il existe des bâtiments. Toutefois, l’entretien et la remise en état de chemins, de drainages et d’équipements similaires peuvent également lui occasionner des frais, comme d’ailleurs les contributions aux syndicats d’améliorations foncières (let. c).

Art. 45b Augmentation du fermage

Sauf dans les cas où les circonstances ont changé (cf. l’art. 11 du projet), l’augmentation du fermage d’un immeuble agricole n’est possible que pour le début de la période de bail suivante. Le bailleur a deux possibilités : il notifie, par écrit, au fermier une augmentation du fermage, en respectant le délai de résiliation ordinaire prévu à l’art. 16, al. 2 (une année). La notification au moyen de la formule officielle prévue dans le bail à loyer ordinaire (art. 269d, al. 1, CO) n’est pas exigée. Par contre, le fermier peut demander que le bailleur lui indique ses motifs et contester l’augmentation conformément à l’art. 45c, al. 1 et 2, s’il estime que le fermage est abusif, ou résilier le contrat à l’échéance, conformément à l’art. 45c, al. 3. La deuxième possibilité consiste à résilier le bail et à proposer au fermier un nouveau contrat avec un fermage plus élevé. Dans ce cas, il doit adresser une résiliation par écrit conformément à l’art. 16, al. 1. Le fermier peut alors demander que le bailleur lui indique les motifs. Il a également le droit d’exiger une prolongation judiciaire du bail, auquel cas le juge peut, sur demande, adapter le fermage (art. 28).

Art. 45c Contestation du fermage

Selon l’al. 1, le fermier a le droit de contester le fermage lorsqu’il le considère comme abusif. Ce droit remplace le contrôle des fermages des immeubles agricoles par l’autorité, que le projet supprime. La contestation peut concerner tant le fermage initial qu’une augmentation du fermage notifiée pour la période de bail suivante, ou encore l’adaptation en cours de bail en raison d’un changement des circonstances.

L’al. 2 fixe le délai de contestation à trois mois. Pour la contestation du fermage initial, ce délai court dès l’entrée en vigueur du contrat de bail: s’agissant des immeubles agricoles, les contrats de bail à ferme sont souvent conclus oralement et il est souvent difficile de déterminer le moment où ils ont été conclus. En cas d’augmentation du fermage pour le début de la période suivante ou d’adaptation du fermage fondée sur un changement des circonstances, ce délai court dès la réception de la communication écrite du bailleur.

Enfin, en lieu et place de la contestation, l’al. 3 permet au fermier de résilier le bail à ferme agricole, dans les trois mois dès la réception de la communication écrite concernant l’adaptation ou l’augmentation du fermage. Dans ce cas, le fermier n’a pas besoin de respecter le délai de congé prévu à l’art. 16, al. 2. Le contrat continue cependant de courir jusqu’à l’échéance du bail.

Art. 45d Conséquences de la contestation du fermage

Selon l’al. 1, si la contestation porte sur une augmentation du fermage, le fermage payé jusqu’alors reste en vigueur pendant toute la durée de la contestation. A l’instar de la protection contre les loyers abusifs d’habitations et de locaux commerciaux, la décision de l’autorité compétente de prononcer des mesures provisoires reste réservée.