Ergebnisbericht

(Schulung, Vertragsprüfung, Kundenprüfung) gerechnet werden, was eher zu einer Verteuerung der Kreditkosten für die gesamte Liegenschaft führen dürfte. Zudem ist die Finanzierung der Gebäudehülle angesichts des weniger liquiden Marktes und angesichts der rechtlichen Komplexität im Einzelfall heikler, so dass voraussichtlich Druck auf die von der Bank gewährte Belehnungshöhe entstehen wird.

Offene Fragen und Erläuterungsbedarf ergeben sich unseres Erachtens auch hinsichtlich der praktischen Abwicklung im Verwertungsfall (z.B. Doppelaufruf). Zu Konflikten führen kann zudem der Umstand, dass der Raumberechtigte periodische Zahlungen sowohl an die ihn finanzierende Bank wie auch an den Investor, welcher seine Ansprüche regelmässig an eine (andere) Bank abtritt, leisten muss. Dass eine Anlehnung an die mietrechtlichen Bestimmungen vorgeschlagen wird (Art. 779o Abs. 1 VE) scheint uns zudem sachfremd und dürfte vermutlich nicht zielführend sein. Den Raumrechtszins an die (verpolitisierten) Bestimmungen über die Mietzinsgestaltung zu koppeln, ist somit kaum zu empfehlen. Insgesamt bezweifeln wir, ob das Raumrecht, wie es im Vorentwurf vorgeschlagen wird, als Kombination der bereits bestehenden Rechtsinstitute Stockwerkeigentum, Baurecht und Miete ohne Probleme mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang zu bringen ist.

Schliesslich erscheint uns für den Fall, dass die Idee des "kleinen Wohneigentums" trotz der erheblichen Bedenken weiterverfolgt wird, erforderlich, angesichts der Durchbrechung des immobiliarsachenrechtlichen Akzessionsprinzips einen Vorbehalt zugunsten des "separaten" Eigentums im Zweiten Abschnitt des Neunzehnten Titels des ZGB aufzunehmen. Ob diesbezüglich die blosse Anpassung von Art. 675 Abs. 2 ZGB ausreicht, ist fraglich, muss doch das Raumrecht vom Baurecht unterschieden werden. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass der im Bericht zum Vorentwurf hervorgehobene prinzipielle Unterschied zum Modell von Professor David Dürr, insbesondere zu seinem ersten Ansatz "Raumrecht", nicht klar ersichtlich ist. Auch in dem zur Vernehmlassung unterbreiteten Entwurf eines Raumrechts sind offensichtlich zwei oder mehr Eigentümer an Teilen des gleichen Grundstück (z.B. Aussenwände und Trennwände) beteiligt.

Konklusionen

Zusammenfassend und unter Berücksichtigung der dargelegten Überlegungen beurteilen wir die Praxistauglichkeit des neuen Rechtsinstituts Raumrecht als kritisch. So ist unklar, ob sich überhaupt Investoren für die Raumhülle finden lassen. Das Risiko, dass zwischen ihnen und den Raumberechtigten angesichts unterschiedlicher Interessen ein erhebliches Konfliktpotential besteht, dürfte gross sein. Zudem ergibt sich für den Raumberechtigten zwar kurzfristig beim für einen Kauf von Wohneigentum erforderlichen Eigenkapital möglicherweise eine Erleichterung, langfristig dürfte ihn das Raumrecht im Vergleich zu den bestehenden Formen des Eigentums oder des Miteigentums jedoch teurer zu stehen kommen – einerseits wird auch der Raumhüllenbesitzer eine Gewinnmarge kalkulieren, andererseits ergeben sich aus der komplexen Konstruktion und dem erwähnten inhärenten Konfliktpotential zusätzliche Kosten. Es ist heute nicht abzuschätzen, ob die Banken angesichts dieser Schwierigkeiten genügend interessiert sein werden, das vorgeschlagene neue Raumrecht zu finanzieren.