Ergebnisbericht

TI: È secondo noi importante estendere la sanzione prescritta dall’art. 40k anche ai casi di nullità previsti ai cpv. 3 e 4 dell’art. 40h, mediante una completazione della norma.

VD: Enfin, concernant la forme du contrat et comme le relève le rapport (pt 1.3.1), lorsqu’il s’agit de droit d’utilisation de nature réelle, la forme authentique est exigée (art. 216 CO). Nous avons ainsi quelque peine à comprendre en quoi une nouvelle disposition de la partie générale du CO, exigeant la forme écrite, apporte une amélioration par rapport à la copropriété soumise à la forme authentique. Si la doctrine est partagée sur les solutions à adopter sur la manière d’organiser le time-sharing, la copropriété ordinaire sur l’appartement constitué en propriété par étages n’est pas controversé. Au registre foncier, le conservateur sera appelé à ouvrir un feuillet spécial à la période exprimée en quote-part (art. 10a de l’ordonnance fédérale sur le registre foncier), sur un logement constitué en un feuillet d’étages (PPE des art. 712ss CC) qui est luimême le feuillet spécial d’un autre feuillet de base, la parcelle. Pour de plus amples informations, il peut être intéressant de consulter Amadéo Wermelinger (l’utilisation de l’unité d’étages dans un immeuble en propriété par étage, Thèse Fribourg 1992, p. 168ss).

Cette construction juridique garantit une protection complète de l’acquéreur, généralement étranger, par intervention de l’officier public qui doit veiller au respect de la forme et du contenu du contrat. Elle donne au propriétaire d’étages en multipropriété un titre de copropriété, qui jouit de la foi publique, par son inscription au registre foncier. Enfin son caractère réel permet un contrôle de qualité de l’application de la LFAIE (loi fédérale sur l’acquisition des immeubles par les personnes étrangères) qui soumet le logement de vacances au régime du contingent.

Obs. Piotet (ann. VD): Cette disposition est inapplicable sur de très nombreux points aux immeubles à temps partagé sous forme de copropriété, voire de droits sociaux, particulièrement dans les dispositions suivantes :

Lettre b

Dans la copropriété en temps partagé, la division chronologique des usages réels de chaque bénéficiaire, définissant le 'contenu précis du droit d'utilisation en temps partagé" dépend du règlement de la copropriété (cf. notamment JAAC 1983, n. 12 p. 52 ss ; P. H. STEINAUER, in RVJ 1991, p. 296). Le règlement se modifie en réalité à la double majorité (art. 647b CC), sauf disposition contraire du règlement (cf. parmi d'autres, P. LIVER, in RJB 1979, p. 250 ss ; A. MEIER-HAYOZ, Commentaire bernois, 1981, n. 37 ad 647 CC ; Ch. BRUNNER/J. WICHTERMANN, BaK 2003, n. 23 ad 647 CC). L'indication de la période de jouissance n'est ainsi d'aucune utilité pour le consommateur au moment de l'acquisition de sa part, et le contrat d'acquisition n'a lui-même aucun effet dans la répartition interne des périodes de jouissance.

Lettre c

La durée du contrat ne peut avoir de rôle à jouer que pour les baux, mais non pour les ventes de parts (40g al. 1). La vente en effet est accomplie avec le transfert, elle n'est pas elle-même un contrat de durée.

Si la durée est entendue dans cette disposition comme la durée de jouissance garantie par la vente, cette garantie n'a alors aucune portée face à la réglementation du droit de la copropriété, où le partage peut être demandé selon